佛山三旧改造模式总结

佛山“三旧改造模式”总结

模式一： 政府主导、统一规划、市场运作

案例1：祖庙东华里改造——既拆除也保留，构建城市文化精髓的综合社区

2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。政府主导征地拆迁和规划、文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过引入市场资金实现该片区的整体更新改造。

2008年初,祖庙东华里片区改造项目正式启动,这一世纪大工程涉及3万多居民、900多亩土地。拆迁共涉及9635户,其中直管公房2145户、私人住宅6043户,整个工程拆迁面积90万平方米,其中需要保留的有历史价值的建筑近10万平方米。

按照设想,岭南天地将延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,用现代化的手法保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多优秀历史建筑,同时佛山岭南天地还将充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡等文化特色,引入各类文化设施及现代化设施,使其成为佛山展示城市文化精髓的综合社区,推动佛山文化名城的建设。

佛山祖庙东华里片区定位为：融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角，影响华南地区的集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志。

案例2：澜石改造片区——“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”

前不久召开的禅城区二届六次全会透露,禅城全力推进面积约150万平方米的澜石片区改造。该片区改造面积超过祖庙东华里片区改造成为佛山史上最大旧改项目,将建设成为东平河北岸特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进的“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”。 澜石改造片区总面积为2176亩,实际改造面积1875亩,涉及户数3518户,需拆迁物业面积约100万平方米,其中私人物业约42万平方米。

案例3：佛山国际家具博览城——全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰

佛山（国际）家居博览城总规划用地面积约为600亩,投资总额高达90亿元，将建成全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰，也是禅城区首个大型家具卖场。家居博览城将以租赁管理的运作模式为主营项目,其功能包括主行业商品的展示、咨询、设计、销售、出口、物流、仓储等各个功能,配套商场、酒店、休闲娱乐、餐饮、公寓、仓库、空中停车场等商贸设施。经营面积将达200万平方米,对产业经营的规模效应影响深远,使禅城区乃至佛山市的家具、陶瓷、卫浴洁具、床上用品、家用电器、家居饰品等产品有了一个向全国、港澳台及国际展示和交易的平台和窗口。

案例4：南海中盈广场——拆迁重建，构建大型综合商业中心

新都会及中盈广场项目是大沥镇政府通过整合土地、提升产业发展、打造大沥镇地标式建筑的项目，也是大沥发展总部经济的里程碑。新都会项目总占地面积约3万平方米，分期发展，第一期是新都会购物中心，总投资超过4亿元，总建筑面积达8万多平方米，总经营面积约6万平方米，是集购物、娱乐、餐饮、时尚、休闲、文化六大主题为一体的大型综合购物中心，已于上月底开张。第二期是新都会中盈广场，计划新建33层和19层甲级写字楼各一座，23层的四星级酒店一座，预计总建筑面积约10万平方米，计划投资约5亿元，已于今年7月23日奠基。

作为信盈中心的二期工程，中盈广场将与一期的购物中心南海·新都会构成一个大型综合的商业中心。据了解，中盈广场是大沥今年2个超亿元“三旧”改造的项目之一，所占的地块原是大沥经济发展总公司幼儿园旧厂房，区域狭长、环境喧闹。

案例5：广佛国际商贸城——有色金属交易中心区

广佛国际商贸城中心区是大沥占地面积最大也是南海区目前占地面积最大的“三旧”改造项目，是引领大沥经济社会实现跨越式发展的项目。按规划广佛国际商贸城将成为有色金属交易中心区，其中包括有办公、商业(公寓)、旅馆业和公园等多种功能在内。业内人士表示，这一项目的推进对提升大沥金属、建材专业市场的竞争力有很大的帮助，有望形成辐射整个华南、甚至是全国的区域性有色金属交易中心。企业厂房拆迁工作正加紧进行，已拆迁的企业450间，拆迁建筑物占地达45万多平方米。目前，已引入佛山市集成投资控股有限公司、广东中联电缆实业有限公司签约进驻广佛国际商贸城中心区。

广佛国际商贸城中心区土地开发模式主要是租和征。租用方面由政府从村集体租用土地，租金标准参照该土地原先租金价格，并适当提高。如此一来，政府可以使用连片土地用于发展，村集体的收益也得到保障。征用方面，在广佛国际商贸城中心区征用土地约200亩用于出让，5个村的征地面积按其在该片区所占面积比例计算。在征用土地中采用置换方式，使得出让土地全部集中于广佛路与桂和路交界处。

案例6：南庄生态休闲区

南庄积极响应广东省政府“双转移”号召和佛山市政府打造“国际陶都”的目标，从2007年底起，对辖区内落后的陶瓷厂实行关闭或转移。海盛东方城目前所处的位置，原来就有12家建陶生产厂家，经陶瓷产业专项整治后，原有陶瓷厂已全部拆迁，进行连片商业性开发。“区域调整规划给了南庄新的机遇，也让南庄对自己的城市定位有了更清晰的认识，下决心将自己改造成生态宜居城镇。目前，一批生态产业、房地产、商贸等项目都在抓紧进驻南庄镇，原来污染严重的地方，正在被建设成为生态健康休闲旅游的新园区。不久的将来，佛山中心城区将形成东有千灯湖，南有东平新城，中有祖庙东华里，西有南庄生态休闲区等四大特色区域的新城市形态。”南庄镇党委副书记、镇长高成建告诉记者。

模式二：政府、村民、企业三方合作

案例1：南海翰天科技城——村委会出土地，政府出资改造旧厂房，企业租赁办公室

作为通过“三旧改造”，促进产业转型升级的典型，南海翰天科技城的三方合作模式，既“村委会出土地，政府出资改造旧厂房，企业租赁办公室”。这种转型方式可带来产业升级、税收、村民收入增加和人口多元化等多重收益。

案例2：夏西村——旧厂房变美食城

夏西村“三旧”改造重点项目之一，通过鞋企旧厂房的扩建改造，变身为第三产业，创下三旧改造又一样板。以前的夏西村旧厂房较多，不适应桂城中心城区城市化发展的需要，为此，夏西村针对辖区内企业污染大产值低的情况，实行产业转移，将有限的土地资源发展第三产业，建设橡塑城；把占地1000多亩的农民房屋拆除，建“农民公寓”，为此腾出了700多亩土地。对关闭的台资旧厂房，改造成集饮食休闲的美食之都--紫金城；汇金城是夏西村三旧改造的又一成功项目，占地50亩，总投资达5亿元，规划打造成一个集餐饮、休闲娱乐、商务办公和酒店于一体的大型都市综合体。

模式三：政府引导、政策优惠、市场运作

案例1：石头村滨海御庭

2006年，石头村实施旧村改造，整合属下8个经济社200多亩土地，以土地入股，引入发展商开发滨海御庭项目。采取拆旧建新的方式，将集体土地转为国有土地，新建成的房屋可以上市流通。对拆迁的村民，实行按房屋面积1∶1置换，同时实行由村委会为村民代交物业管理费，并向每户村民提供一个车位等优惠，得到了村民的支持。目前，滨海御庭项目一期已完成，正进行第二期建设。

模式四：统一规划，土地捆绑出租

案例1：南海华南花卉市场——农村新型经济合作组织

紧邻广州窖口的大沥镇黄岐村漖表村小组，目前正加速建设南海华南花卉市场。该市场占地90亩，地理位置十分优越，东面是广茂铁路，西面是广州“西环”，南面是广佛新干线，北面是广州窖口，建设中的窖口地铁站近在咫尺。而整个项目包括一间四星级以上的商务酒店及两层数万平方米的鲜花交易场所，总投资7000多万元。

该项目涉及8个村小组和2个经济社，在改造过程中他们解决了如何实施连片规划开发和将低值的物业提前收回改造这两个难题，将10个经济实体的87亩土地连片整合，拆除全部旧厂房、旧仓库，以相同的价格相同的租赁条款将土地出租给同一个开发商建设花卉市场，在合同到期后继续以一个整体捆绑出租，各村组按所出租土地占总面积的比例来获取收益，形成一个新型的农村经济合作组织。该项目改造成功将为村组增加年收入约200多万元。

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