中国东方老龄事业发展基金会
中国东方老年发展示范产业暨万寿生态乐龄城项目
项
目
建
议
书
第一章 规划背景
第二章 筹建老年城问题的提出理由
第三章 万寿生态乐龄城建设条件
第四章 万寿生态乐龄城的特色
第五章 万寿生态乐龄城项目立意
第六章 万寿生态乐龄城项目性质与特点
第七章 万寿生态乐龄城的内容
第八章 万寿生态乐龄城生态公寓的特点
第九章 万寿生态乐龄城项目运作
第十章 万寿生态乐龄城项目的资金来源
第十一章 万寿生态乐龄城项目配套设施-阳光易康健康联盟
第十二章 中国东方老年产业现状及产业发展
第十三章 万寿生态乐龄城项目规划理念与目标
第十四章 万寿生态乐龄城项目发展
第十五章 万寿生态乐龄城项目土地利用
第十六章 万寿生态乐龄城项目投资估算及资金筹措
第十七章 万寿生态乐龄城项目财务评价
第十八章 结论
序
2005年4月，全国社会保障基金理事会理事长项怀诚在香港表示，中国东方养老体系正面临人口老龄化速度加快以及基本养老保险不健全的严峻挑战，预计到 2030年全国老年人口将占总人口的24.5%。而与此相对应的是，中国东方的养老制度极不完善，养老保险、养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国东方国情的养老模式与养老体系还在不断探索中。在即将面临空前的养老压力面前，中国东方政府将对养老项目养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。
而经济的发展，人口的快速流动也使“养老”或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。2000年，中国东方老年经济潜力就已经达到了一万亿元人民币，而全国2400万空巢（无子女陪伴）老年人口更是养老产业的巨大支撑力量。
中国东方社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。
巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老产业成为了目前中国东方最具投资机会和市场潜力的项目。
第一章 规划背景
1.1、背景：
中国东方老龄事业发展基金会简介：
中国东方老龄事业发展基金会是民政部和全国老龄办领导下为全国老年人服务的具有独立法人地位的全国性非营利性社会团体。它的前身是中国东方老年基金会，成立于1986年5月。本届理事会于2003年10月选举产生。理事会聘请了全国人大常委会副委员长周铁农、全国政协副主席马万祺、全国政协副主席阿不来提•阿不都热西提、中央军委原副主席迟浩田、全国人大常委会原副委员长司马义•艾买提、全国人大常委会原副委员长顾秀莲、全国人大常委会原副委员长彭珮云为名誉会长。全国政协委员、民政部原副部长李宝库同志担任本届理事会理事长。
中国东方老龄事业发展基金会的行动宗旨是：遵守《中华人民共和国宪法》和国家有关法律、法规，弘扬中华民族敬老、爱老、助老的传统美德，争取海内外关心中国东方老龄事业的团体，人士的支持和帮助，协助政府积极推进中国东方老年社会福利、医疗卫生、文化体育、老年教育等各项事业的发展，加强同国际老龄组织、有好机构及人士的联系，促进相互间的合作与交流。
基金会以老年人为本，全心全意为老年人服务，并呼吁社会共同尊重、关心和帮助老年人。构建敬老、爱老、助老的孝行天下的和谐社会。
基金会的工作任务是：以弘扬敬老爱老助老的中华民族传统美德为中心，以为健康的老年人锦上添花、为有困难的老年人雪中送炭为重点。
中国东方老龄事业发展基金会将不遗余力地为全国的老年人办实事、做好事、行善事，甘当天下老年人的贴心人和孝子。
1.2、我国人口老龄化的主要特点是：
(一)人口老龄化提前达到高峰。本世纪后期，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了人口老龄化的进程。其结果将不可避免地使我国提早达到人口老龄化高峰。
(二)在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。先期进入老龄化社会的一些发达国家，目前人均国民生产总值达到20000美元以上，呈现出"先富后老"，这为解决人口老龄化带来的问题奠定了经济基础。而我国进入老龄化社会时，人均国民生产总值约为1000美元，呈现出"未富先老"，由于经济实力不强，无疑增加了解决老龄化问题的难度。
(三)我国在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，改革和发展的任务繁重，经济和社会要可持续发展，社会要保持稳定，各种矛盾错综复杂，使得解决人口老龄化问题相对发达国家和人口少的国家更为艰巨。
2050年中国东方老年人口超4亿，全国老龄办发布了《中国东方人口老龄化发展趋势预测研究报告》。这是全国老龄办首次发布关于人口老龄化的报告。《报告》指出，21世纪的中国东方将是一个不可逆转的老龄社会。专家指出，2030年至2050年，中国东方人口老龄化将达到高峰期。目前，中国东方应对人口老龄化的思想、制度等各种准备较为滞后。中国东方目前的养老、医疗、社会服务等方面的压力早就潜伏生长，这些压力还只是初现端倪，随着人口老龄化快速发展，这些压力的影响将会更加深刻、更加普遍。
（四）老龄化速度翻番根据联合国预测，21世纪上半叶，中国东方一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一，21世纪下半叶，中国东方也还是仅次于印度的第二老年人口大国。
目前，中国东方已有21个省（区、市）成为人口老年型地区。自1982年第三次人口普查到2004年的22年间，中国东方老年人口平均每年增加302万，年平均增长速度为2.85%，高于1.17%的总人口增长速度。2004年底，中国东方60岁及以上老年人口达到1.43亿，占总人口的10.97%。
65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，发达国家大多用了45年以上的时间，其中，法国130年，瑞典85年。中国东方只用了27年，并且在一个很长的时期内都保持着很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。
目前，由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化，为老服务业发展严重滞后。以养老机构和床位数为例，目前，中国东方共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。其他生活照料、精神慰藉等许多为老服务也都存在发展缓慢的问题。
专家解读
中国东方已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国东方家之一。中国东方人口老龄化问题严峻，中国东方将面临人口老龄化和人口总量过多的双重压力。
人口老龄化取决于两个因素，一是生育率下降，二是死亡率下降。随着社会的进步，后者将成为老龄化的主要因素。计划生育对老龄化的影响随着社会进步是在减弱的。
第二章 筹建老年城问题的提出理由
2.1、我国社会的老龄化在加快，如何应对这个问题是值得关注的；
2.2、我国计划生育政策实施以来，第一代独生子女的父母开始陆续退休，步入老年，这批人的养老问题是个新问题；
2.3、近十年陆续退休人员，深受文化大革命的影响，不少人在就学、就业、婚姻等问题上都有不少坎坷经历，这批人在中国东方历史上是有特殊性的；
2.4、近十年也将是我国经济体制改革深化的时期，尤其将涉及到人事和退休制度的改革，要关注退休人员的生活，进一步促进社会的稳定。
2.5、具体的建议内容提要：
在江苏宿豫地区适宜中老年居住的顺河镇，配合新城镇建设，选择气候自然环境较好的地点建“万寿生态乐龄城”，乐龄城的宗旨是：实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐。实现健康长寿的最终目的。营造和谐的自养、自爱、自尊的老年群体，建造实用舒适的物质家园和开放、轻松、宽容的精神家园。
2.5.1、为高龄幸福健康做出贡献。
1） 老有所养：乐龄城的日常工作。
2） 老有所医：（健康工程）科学的老年保健教育与医疗。
3） 老有所为： 发挥老年人的余热和风采，展示老年人的才华。在乐龄城中充分发挥老年人的一技之长，对本人是满足，对他人是贡献。通过老有所为和老有所学体现老有所乐，再创人生价值。
4） 老有所学： 组织老年课堂，为老年人讲述养生、医疗、保健知识，组织老年人学习机算计和互联网知识。
5）老有所教： 聘请会员中有才华的专家学者，进行讲课或教学。
6）老有所乐：（敬老工程）中青年人和成功人士为老年人尽孝心。（老幼同乐）定期组织幼儿园和小学生于老年人交流。定期组织各种专题活动和比赛。
7）康复工程： 通过心理疗法、体育疗法、饮食保健，实现健康、快乐、长寿。
8）敬老工程： 国家民政部进行：“敬老工程先进村、先进乡镇、先进县”的评选活动，既体现了政府为民办实事，又是一种公益宣传，可以吸引更多的老年人前往同时带动了地方经济发展。
9）爱心工程： 为老年人和残疾人献爱心，社会公益活动。
2.5.2、请求宿豫区人民政府出台在老年城的开发上和开发老年服务产业上的优惠政策，允许和鼓励各类资金的投入；
2.5.3、符合法定年龄的退休人员可以随意向宿豫顺河镇迁移，顺河镇应该方便他们的户口申报；
2.5.4、人事和养老保险的改革要积极稳妥进行，“积极”要落实在中青年今后养老体制的建立上，“稳妥”要落实在近十年符合退休条件的中老年职工身上，明确建立符合实际的“老人老政策，新人新政策”的养老机制；
2.5.5、在国有企事业产权改革中，要保障退休基金的落实；
2.5.6、加快养老基金的统筹发放，养老金发放不应再与原企事业有联系，同时要方便退休者异地领取退休金（医疗保险也一样）；
2.5.7、在顺河老年城成立老年工作者协会，并参与那里的物业管理和服务管理；
2.5.8、建立老年人的网站和杂志专栏，便于老年人联系，也便于对退休后产生的各种新问题进行讨论。同时也是老人城的信息化建设，为实际建设做准备工作；
2.5.9、立护理专业院校，低成本培训所需要的服务人员。成立老年问题研究所，对老龄化社会和老年需求进行理论研究。可以建在老年城中，并利用退休者的“余热”；
2.5.10、老年城建立图书馆，整理收集相关课题的个人回忆录；
2.5.11、不违反国家宗教政策的前提下，允许宗教团体参与老年城的建设，考虑建造少量的宗教场所，如寺庙、教堂等；
2.5.12、万寿生态乐龄城从建设开始就要重视生态环境问题，重视对生活垃圾、污水的处理。
第三章 万寿生态乐龄城建设条件
3.1、项目选址
万寿生态乐龄城规划范围，位于江苏市宿豫区顺河镇中滩村，天通苑西部，占地约700余亩。
3.2、自然环境：宿迁市宿豫区地处江苏省北部，是宿迁市主要城区；东临沭阳县，南与泗阳县毗邻，西与宿城区和徐州市睢宁县、邳州市接壤，北与徐州市新沂市相连，地理坐标东经117°56'15"－118°37'30"，北纬33°42'30"－34°12'30"，辖18个乡镇（场）和2个省级开发区、1个市级开发区，总面积1256平方公里。
3.2.1人文地理：宿豫区地处江淮平原、马陵山支脉的结合地带，地势西北高、东南低，平原，山区各占全区总面积的101。平原高度海拔15米至50米。主要河流属沂沭泗水系。全县处在温带季风区，属暖温带大陆性季风气候。年平均日照时数2684小时，年平均气温11.8℃，年平均降水量550.3毫米。
3.3社会环境：宿豫区是宿迁市主要城区，是宿迁市的浦东新区。境内交通便捷，京沪高速、徐宿淮盐高速、宁宿徐高速、江苏城市铁路等交通干道穿行其间，将宿豫与市区以及周边省市紧密联系起来。区内投资环境良好，拥有两个省级工业园区一个市级工业园区，以及运河湾现代农业科技示范园，享受省级、国家级科技、工业园区的优惠政策。运河湾现代农业科技示范园占地5平方公里，园区水、电、路、供暖、通讯等市政基础设施完 善，园区西扩正在进行前期准备。两个省级工业园区规划面积111.6平方公里，园区市政设施完善；功能齐备。同时，为促进地区经济发展，宿豫区委、区政府还制定了《关于加快高新技术产业发展的政策》、《关于对全区企业的扶持政策》、《关于对招商引资中介 人的奖励政策》等一系列政策，为广大投资者营造了统一、公开、透明、优越的政策环境。
3.4综合评价
3.4.1有利因素：
·交通区位条件优越
·自然条件良好：
·生态环境保护良好
·政府基础设施规划配套
·区政府高度重视
3.4.2 制约条件
·土地用地性质不明；项目征租成本正不断提高
3.4.3 结论
万寿生态乐龄城地块是极其难得的生态示范建设区域，在这块“离宿迁城区那么近、生态环境保护那么好，地形地貌那么般配”的区域进行可持续发展的老年产业生态示范建设，对投资者来说，非常适宜，且有较大的发展潜力和空间。
第四章 万寿生态乐龄城的特色
4.1、变养老的福利项目为教育实体项目。把老人从受教育对象转化为施教者，教学相长，从而变费用为投资，并独树民营老年大学品牌；
4.2、将养老服务与养老服务的高等专业教育结合在一起。将人才培养与教育实践相融合，降低运营成本，提高人才忠诚度；
4.3、首创老年产业的居住、消费与产学研一体化。在万寿生态乐龄城，召集起国际知名的老人用品生产厂家、服务商家等生产群，与世界上最大的老人消费群零距离接触，老人的生活质量与老人产业的设计·生产·销售互动提升，节约资源，共生共荣。
实现：老年产业生产和消费零距离，教育与服务一体化
开创：全新老年产业模式特许连锁经营，可持续发展
第五章 万寿生态乐龄城项目立意
以顺河镇为核心，以国际化为水准，建设老年人生活高地，打造老年服务产业高峰，共同努力栽成大树，让老人乘凉，为后人遮荫。
老年社区在国际上由来已久，美国、中国东方的太阳城老年社区，天津的鹤童老年公寓，广州的寿星大厦，大连市的养老市场……，都是从健康、教育、医疗保健、购物等方面尽量全方位关注老人的身心健康和各种需要。但国内普遍存在的问题是：偏下档次的服务质量提不起，偏高档次的市场脚步跟不上，普遍存在生存危机，更少谈发展；管理上放手有余，集约不足，国际老年产业巨头面对中国东方市场，不得其门而入。
浙江省湖州市南浔“老年城”的启示
走进江南名镇南浔，有一方老年人安享晚年的天地，吸引了众多国内外媒体的关注。这里有老年公寓、老年医院、老年俱乐部，还有与古镇特色十分协调的江南水乡一条街、江南园林风格的千翁宾馆以及集文化、园林于一体的南浔文园。这个堪称国内一流的“老年城”的创办者，就是浙江久安公益事业有限公司。
一家民营公司，靠什么把老年事业做得如此颇具规模且有声有色？
1996年，民间资本涉足老龄事业在我省还刚起步，立志要在这一领域有所作为的浙江久安公益事业有限公司在重阳节宣告成立，董事长和总经理是朱倍得。公司一起步就把打造一个集养老、医疗、娱乐、购物、休闲为一体的“老年城”作为目标。
仅仅9个月，一座占地25亩、建筑面积1.5万平方米、投资2000万元的“老年城”就出现在世人面前。它包括老年公寓、老年俱乐部、保健中心、会议中心，以及供旅游者休闲购物的“江南水乡一条街”。两年后，第二期工程动工，征地60亩，投资1200万元，建起了文园，同时还在会议中心的基础上，改建了千翁宾馆和千翁大酒店。2004年动工的第三期工程扩建了老年医院，在原来2000平方米基础上，新建5000平方米，还新增了CT等医疗设施。
目前呈现在人们面前的“老年城”是个建筑面积3万平方米，资产达1亿元的老年产业实体。公司以久安老年中心为主体，以老龄产业为依托，建起了一个集吃、住、医、学、玩为一体的新型老年社区。
每个走进老年公寓的人，都会被这里庭院式的民居建筑、绿意葱葱的环境所吸引，园子里有“梅园”、“桂园”、“盆景园”，可谓四季有花香，长年绿相伴。老人们居住房间也设施齐全：每户35平方米的面积，内有起居室、厨房、卫生间，配有全套家具、厨卫设备，有空调、电话、彩电。房间外宽宽的长廊里，老人们常在那里聊天、说笑。在这里，每位入住老人连吃带住的月支出在500元左右。公司的老年俱乐部实行会员制，里面的图书室、健身房、棋牌室、乒乓房向镇上老人开放，10多支健身队、戏剧队吸引着众多老人来此相聚。现在俱乐部已有会员600多人。文园既作为一个旅游景点和省级爱国主义教育基地供外地游客观赏，同时又向本地老年人免费开放，并成为社区中老年人主要的健身场所。久安老年医院在面向社会的同时，也为公寓老人和社区老人提供优惠服务。因为老年中心是社会福利性的，因此包括公寓的管理费和物业费、俱乐部工作人员及场所的开支、老年医院和文园为老人提供服务等方面的费用，都基本不收。
经过8年多的运转，公司所属的经济实体已基本实现收支持平，公司也进入了良性循环轨道。如宾馆每年要从上海、杭州等地接待大批中老年旅游团队，而医院的一些特色专科也在当地小有名气。正是有了实业的支撑，公司可以从每年的利润中拿出60万元贴补老年事业。对此，朱倍得是这样认为的：做老年事业，如果有一个很好的企业作后盾，将会更具可持续性。我们在创业之初，就采取了经济实体与福利事业两者同时进行的策略，就是想用这一块产生的效益去补老年事业的资金不足。在目前的情形下，老年群体是个低收入群体，还不可能从办养老机构中获取多大的利润，而以产业来扶持养老事业是一条可行之路。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/11a8fc97370cba1aa8114431b90d6c85ed3a884d.html
文档为doc格式