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“上海XX新城”投资项目经济评价
一、 项目概况
当前,房地产业已经成为我国国民经济的一个新的增长点,上海市政府将其列为“十五”期间经济发展的六大支柱产业之一。随着上海城市建设的快速发展和市区面积的日益增大,建设开发城乡结合部,建立新型的城镇一体化住宅区,无疑对推动“XX新城”地区房地产业的发展,促进该地区内经济的增长具有十分重要的意义。
然而,虽然近年来在上海城乡结合部的周边地区陆续建成了 一些居住区,如四季花城、万科新苑、万里新城、水上江南苑以及大华新村、沪太新村、永和居住区、万荣小区和延伸的彭浦新村西南块等,但由于在规划建设之初该地块各类城市服务配套设施不全,交通不便,生活条件还显简陋。
因此,为了加快该地区的旧区改造步伐、完善城市配套设施、改善全区的城市面貌、增加城市服务功能和塑造良好的投资环境,该地区政府在普陀区和宝山区的城乡结合部投资兴建了“XX新城” 。该新城是由北京某设计公司设计,上海某房地产发展公司开发的,是一座跨世纪的现代化居住小区,由物华园和永和丽园组成,位于上海市的西北部。紧靠普陀区和宝山区城乡结合部。
该项目属城乡结合部的旧区改造规划性投资开发项目,规划范围总用地约80 公顷,居住区规划人口30000人,是一座全新概念、精心设计、全功能、现代化设计的新型居住区。
该城坐落于闸北区共和新路与沪太路之间,南起灵石路,北至汶水路;南靠闸北区86万平方米的大宁绿地带,西邻沪嘉高速公路,距市中心人民广场约6公里,离上海站约4公里,是一个近百万平方米规模的现代化高品质住宅小区。
项目规划设计为A,B,C三个地块,其中”物华园“和”水和丽园“为商品住宅,其余为动迁安置房。A地块可出售建筑面积为332684.18平方米,B地块可出售建筑面积为284749.97平方米,公共建筑面积为45758.07平方米,可出售的公共建筑面积为40285平方米。本项目财务测算范围仅考虑A,B两地块的投入产出。C地块的投入作为A,B两地块的动迁成本计入总建筑成本中。
二、 基础数据
1、 建设规模
该项目建筑用地179569平方米,总投资预计149150.80万元,实际投资152921.82万元,分A,B,C三个地块,总建筑面积达857483平方米,其中包括99567平方米的公共建筑面积和14047.28平方米的动迁房建筑面积(C地块)。A,B两地块可供出售的商品房建筑面积总量为617434.平方米,根据开发合同有关规定,扣除3.5%上交部分,公共建筑房部分中40285平方米用于出售。该项目售房价格:期房价定为3400元/每平方米,现房定价为3800元/每平方米, 平均售价为3600元/每平方米,公共建筑房价定为6000元/每平方米,
2. 实施进度
该拟建项目建设期4年,投资回收期设定在5年内。建设.销售经营计划表见1项目售房计划。
表1 项目售房计划
年份 项目 | 第一年 (1998) | 第二年 (1999) | 第三年 (2000) | 第四年 (2001) | ||||
销售情况 | 可预售 部分期房 | 现房 | 可预售 部分期房 | 现房 | 可预售 部分期房 | 现房 | 可预售 部分期房 | 现房 |
A地 | 20% | 30% | 50% | |||||
B地 | 30% | 20% | 50% | |||||
公共建筑部分 | 36.4% | 63.6% | ||||||
3. 总投资估算及资金来源
(1)固定资产投资估算。初步设定两种投资方案对该拟建项目进行固定投资资产及总建设投资估算,并通过计算.分析.比价选择最佳方案。
方案2:建设投资总额为155133.81万元,其中A地块为66301.15万元,B地块为61800.93万元,C地块为27031.73万元。详表见表2项目建设投资估算表。
(2)资金筹备与使用计划。本项目建设资金由建设方出资3.0亿元作为资本金,占投资总量的20.11%,其余部分由开发商自筹解决。详见表3项目用款计划表。
表2 项目建设投资估算
序号 | 工程或费用名称 | 方案二 | 备注 | ||||
A块 | B块 | C块 | |||||
一 | 建筑安装工程 | ||||||
1.1 | 总体工程 | 450 | 450 | 100 | |||
1.2 | 土建工程 | 27217.17 | 25426.46 | 9490.82 | 方案充分考虑材料价格上涨因素 | ||
1.3 | 设备安装工程 | 16990.10 | 15882.44 | 8078.17 | 方案二考虑了人工成本的增加 | ||
二 | 其他基建费用 | ||||||
2.1 | 土地出让金 | 6773.25 | 6237.71 | 3174.01 | |||
2.2 | 动拆迁费用 | 795.13 | 732.26 | 372.61 | |||
2.3 | 三通一平 | 2153.09 | 1982.85 | 1008.60 | |||
2.4 | 市政配套 | 3768.52 | 3523.97 | 1832.64 | |||
2.5 | 配电贴费 | 112.99 | 104.06 | 52.95 | |||
2.6 | 排污增容费 | 373.52 | 231.21 | 197.12 | |||
2.7 | 人防费用 | 1076.54 | 991.43 | 504.48 | |||
2.8 | 设计、审照费 | 1519.87 | 1425.95 | 649.39 | 方案二采用更完整的配套设施 | ||
2.9 | 工程监理费 | 430.00 | 402.24 | 166.12 | |||
三 | 预备费 | ||||||
3.1 | 物价上涨费 | 1033.46 | 965.39 | 0.00 | |||
续表 | |||||||
3.2 | 不可预见费 | 344.88 | 3327.56 | 1404.46 | 方案二为开放估计 | ||
建设投资总计 | 64020.74 | 61800.93 | 27031.73 | ||||
合计 | 155133.81 | ||||||
表3 项目用款计划
年期 项目 | 第一年 | 第二年 | 第三年 | 第四年 | 合计 |
用款计划(%) | 26% | 50% | 24% | 100% | |
用款金额(万元) | 38779.27 | 74574.50 | 35796.23 | 149150.80 | |
(三)财务基础数据
该项目财务基础数据测算范围主要是A,B两地块,即仅测算A,B两地块的投入与产出。C地块的投入将作为A,B地块开发建设过程所需的动迁成本,在建设期的第二年摊入建设费用中。具体可在现金流量表中反映。本项目销售收入的测算是在市场预测的基础上,综合考虑了周边地区楼盘销售和市场需求以及本项目的实际情况,进行销售收入和税金的测算工作。详见表4方案二销售收入的测算。
表4 方案二销售收入的测算
序号 | 项目 | 合计 | 建设期 | 经营期 | ||||
第一年 | 第二年 | 第三年 | 第四年 | |||||
一 | 住宅部分 | |||||||
1.1 | 第一年预售A块的35% | 11876.83 | 11876.83 | |||||
1.2 | 第二年A块预售35%,B块预售30% | 34650.10 | 34650.10 | |||||
续表 13-14 | ||||||||
1.3 | 第三年A块现售35%,B块预售30% | 106103.86 | 106103.86 | |||||
1.4 | 第四年B块现售50% | |||||||
二 | 商场、娱乐扣除上交的3.5% | |||||||
2.1 | 第三年现售 | 8796.97 | 8796.97 | |||||
2.1 | 第四年现售 | 15374.03 | 15374.03 | |||||
合计 | 244458.38 | 11876.83 | 34650.10 | 114810.83 | 83030.62 | |||
1、 项目建设、经营成本估算
该项目建设成本分别按建设投资总额的26%、50%和24%分三年投入。方案的建设成本和经营成本见表5
表5 方案二项目建设成本和经营成本估算 单位:万元
序号 | 年期 项目 | 合计 | 建设期 | 经营期 | ||
1998年 | 1999年 | 2000年 | 2001年 | |||
1 | 建设成本 | 128102.08 | 33306.541 | 64051.04 | 30744.499 | 0.00 |
2 | 经营成本 | 3359.77 | 368.77 | 511.69 | 1399.000 | 1080.31 |
2.1 | 销售成本 | 2359.77 | 118.77 | 261.69 | 1149.000 | 830.30 |
2.2 | 其他成本 | 1000.00 | 250.00 | 250.00 | 250.000 | 250.00 |
备注说明 | 销售成本中包括项目建设所耗费的动力能源、建筑材料、工资成本及销售费用等相关成本 | |||||
三、 财务评价
(一) 财务盈利能力分析
1. 项目投资现金流量表
设定基准收益率为15%。
表6 项目投资现金流量表
注: 税率为5.45%,所得税税率为33%。
根据该表计算如下财务评价指标:
(1) 所得税后项目财务内部收益率。通过计算得到:所得税后项目财务内部收益率=33%>15%(项目基准收益率)
(2) 所得税前项目财务内部收益率。通过计算得到:内部收益率远大于所能计算的范围,即内部收益率远大于15%。
(3) 所得税后财务净现值:FNPV=20717.32万元>0
(4) 所得税前财务净现值:FNPV=55998.50万元>0
(5) 所得税后项目投资回收期:P=3.10年<5年
(6) 所得税前项目投资回收期:P=2.73年<5年
(7) 投资利润率=年平均利润率/项目总投资x100%=62.09%
(8) 资本金利润率=年平均利润率总额/资本金x100%=70.67%
根据以上计算看出,本项目所得税后及税前财务内部收益率均大于行业基准收益率;项目所得税后及税前财务净现值均大于零;项目投资利润大于行业平均利润率,表明项目单位投资盈利能力超过了行业平均水平。这表明项目从投资角度看营业能力已满足了行业基准要求,在财务上可以接受的。另外,项目税前及税后投资回收期均小于行业基准投资回收期,这表明项目投资在规定时间能够回收,所以项目也是可行的。
2. 项目资本金现金流量表
表7 项目资本金现金流量表
根据项目资本金现金流量表计算以下指标:
(1) 资本金内部收益率。通过计算得到:财务内部收益率=
(2) 资本金财务净现值。通过计算得到:资本金财务净现值=>0
使用项目资本金现金流量表计算得到的资本金财务内部收益率大于项目所属行
业的基准收益率,而且资本金财务净现值也是大于零的,表明项目资本金获得的收益在财务上是可以接受的。
(二) 债务偿还能力分析
表8 资产负债表
表9 借款还本付息计划表
表10 项目损益表
(1) 利息备付率。ICR=EBIT/PI=
式中:EBIT--------息税前利润
PI---------计入总成本费用的应付利息
(2) 偿债备付率。DSCR=(EBITAD-T)/PD=3021.61%
(3) 资产负债率。LOAR=TL/TAx100%=114.60%
四、 评价结论
从以上各项财务评价指标计算给出的财务评价结果来看,该项目在财务可行性
方面都是可以接受的
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