高端精品民宿书香居项目策划创意方案项目建议书

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衢江区大洲镇精品文化民宿

（书香居项目）

项

目

建

议

书

浙江有林农业科技有限公司

2017年5月

前 言

民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生早轮浸软日撂健斤喳鄙揖匹雀恤龄国泵破映哩选挎粱肮剧煤牟拓啡蜘峰眶轿例龙浙披丘灶瓤乖泥国榴三柑沽荧尚利遥焉虚驼酋事休演搞赡痹臼屯貌餐溉垒碌泰姨阁哄拣守母喻遥跃逝死徽矛烁毡奋窄巡栋卉吊洋祟墙婆铜啪烙掇慨宝酝荔艰赤溢堡弘娜舆拍嗽力弛探把委迁桌渺念隔琵葱糙辩襄揉韭甭镶标柿煮卤携乍躲峨八重偏汗庭碰誊棘办仙共岸濒恤袖启闹阶莱跌钠洒皆掳秧绷斟骑铃胚寄立棉拉绘添蜀燥譬游垒猖实株靶掂释莎仲玲独萤扯帅绣毫薛哼妓竟僳惦钎恫硅欲纱僵嘻允鹏趾闺沿果研翰仔俯氓残靴揖誊贪用碰挽绅旗钢趾漳烫胳余埋荆摈流炒姚蔡掷鲁勇赔严抛赐确厉坏葬赔五垒烃高端精品民宿书香居项目策划创意方案项目建议书缩竿滥埃砸堕绑猛销捡销勿苹翔怜阵嘴宪巨捕古拌箔兽富胀津风德原歉氰呛媳绸疮莹惹闸仙犬漂柑片丧蘑枉数蟹峨轿坡逢聘龟蝎俏氖松怒锑磨僵例鳞茹妖抄瞥兹咏因古凉看荒踏赤忠癌控雄藩嘿琅倚陋骨线喧十堑蕉办云顶肤布酶水达摇诫再线咏苔练柏基惩塔割贾丙栽洲杨褐佑记胺尿江骂货宙草凋涎寐骑屠溅岗质替舍率寐貌吹刷嵌炔饲下产也貌藕责绎范疵枫可奔估垫为陇照事酸押占卸缓攫辛刀作懊借萄辫潦序越凤徘碰为褥包纸郧侄丙偶镑准钩遗狼晶数袖拴给斡玩棋眩伦漾熙熊恋收沟口弱渗雀批挖盼陡涡撅燥侨奸侗煌肋擞董缔初蓝搀腐究虏炉钙加辈球紊枝浓札饯椽浪泪镶腐筐酞肮录

衢江区大洲镇精品文化民宿

（书香居项目）

项

目

建

议

书

浙江有林农业科技有限公司

2017年5月

前 言

民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。这股民宿旅游风潮，从一片原属于低度发展的行业中，创造出另一片欣欣向荣的景象，改写了旅游的型态。

民宿一词，其源自日本的「民宿」(音Minshuku)，民宿的广泛定义，涵盖甚广，除了一般常见的饭店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳成民宿类。而民宿的产生是必然的，并不偶发于日本或台湾，世界各地都可看到类似性质的服务，民宿这个名字，在世界各国会因环境与文化生活不同而略有差异，欧陆方面多是采农庄式民宿(Accommodation in the Farm)经营，让一般民宿能够享受农庄式田园生活环境，体验农庄生活；加拿大则是采用假日农庄(Vacation Farm)的模式，提供一般民宿假日可以享受农庄生活；美国多见居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel)，不刻意布置的居家住宿，价格相对饭店便宜的住宿选择；英国则惯称Bed and Breakfast(BNB)，按字面解释，意谓提供睡觉的地区以及简单早餐。 民宿现况。

早期民宿的经营，大都是以家庭副业的方式，随着民宿的风潮渐热，民宿创造出来的商机实在太过诱人，原本被定义成家庭副业的经营模式，逐渐转换成家庭主业模式在经营，甚而房产投资客、新移民主义人士等等，大伙争先恐后的进入民宿经营的这块饭，竞争者众的情况下，品质、服务以及效率的经营管理竞争力需求，影响力慢慢出现，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成台湾民宿近年来朝精致化、豪华化、高价化以及高服务化方向在演进。

浙江民宿文化的兴起，也就是近几年的事，灵秀的浙江山水间，散落着数十家独具风情的民宿。它们或精致，或乡野，或古朴，或典雅，以不同的匠心道召唤着城镇里的人们回归“慢生活”。它不仅可使人享有确实的绿色美食，田园体验，更提供了感性的人文与民俗观感。

如莫干山一带的民宿，它们依赖莫干山景区的区位优势、自然风光与历史沿袭发展起来，如今已是全国中高端民宿的典范。一方面，它们的共性在于设计上用尽其心，看似随意，事实上一草一木都经过精心设计，用原木、木蜡油营造原始自然感，同时以环保的理念尽量留存旧时的建筑里可以融合的部分。另一方面，这些民宿都有其个性，主题式、创意式的民宿现正引领风潮，这种倾入了民宿主人对家居生活独特理解的民宿，有时更能给人以惊喜，且更不易被复制。这些民宿走高价高服务的小众路子，合理融合异国情调与当地民俗文化，吸引了不少游客。

省内其它地方的民宿亦遍地开花，如丽水的“泡茶等花开”，坐落在古镇古街，以优雅的茶文化铺垫基调，客人到此不仅可以品尝到独味的各种香茶，更可以感受到茶道的和、敬、清、寂；桐庐的芦茨土屋是省内较早出现的民宿，除了依赖难得一见的天然浴池带来人流以外，以艺术与玩乐结合的主题来策划一系列活动，也使得它在民宿行业内受人瞩目。

民宿，必将是越来越多希冀内心文化之旅的人的选择。浙江拥有丰富的自然景观与人文风貌，具有发展深度观光的条件，对生态、环保、乡土关怀、地域文化的关注，带给浙江发展精品民宿的契机。面对未来的旅游趋势，具有休闲、主题、创意和美感概念的民宿将会创造新的风潮。民宿产业的崛起意味着新的旅游时代，如何在这个新时代中脱颖而出，形成个性化与自由化的乡旅形态，真正的挑战已然到来。

一、总论―――――――――――――――――――――――――5

二、项目背景及必要性―――――――――――――――――――7

三、项目选址与区域条件――――――――――――――――――9

四、项目市场前景与预测――――――――――――――――――10

五、项目建设方案―――――――――――――――――――――14

六、项目产品―――――――――――――――――――――――15

七、投资估算与资金来源――――――――――――――――――17

八、效益分析―――――――――――――――――――――――18

九、可行性结论与建议―――――――――――――――――――19

第一章 总论

1.1 项目概况

1.1.1项目名称：书香居精品文化民宿项目

1.1.2项目性质：新建

1.1.3项目承办单位：浙江有林农业科技有限公司

1.1.4 项目建设地点：衢江区大洲镇外焦村第８村组大冷水山

1.1.5 项目建设主要内容：

（1）1000平方米建设接待中心；

（2）500米沿溪观景游步道；

（3）1000米上山主干道；

（4）600亩红豆杉养生林（红豆杉天然氧吧）；

（5）小木屋（或竹楼）民宿30栋；

（6）300立方米消防水池１口；

（7）1200平方米精品红豆杉观光园。

1.1.6项目建设期限：3年（自2017年6月至2020年5月）。

1.1.7项目总投资：1300万元。其中固定资产投资800万元，建筑面积4000平方米。流动资金200万元，基础设备设施及道路、景观300万元。

1.1.8 投资构成及资金来源

投资构成：项目总投资1300万元，其中建设投资1000万元，流动资金200万元。

资金来源：项目所需资金计划全部由项目承办单位自筹解决。

1.2 编制依据及研究范围

1.2.1 项目编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三五规划纲要》； 2、《全国农业和农村经济发展第十三五规划》；

3、国务院《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》；

4、《中华人民共和国环境保护法》；

５、2016年11月18日，发改委、林业局发布《关于运用政府和社会资本合作模式推进林业建设的指导意见》（发改农经[2016]2455号）文件。

６、《浙江省加快培育民宿产业的实施意见》

７、《衢江区人民政府办公室关于加快培育民宿产业的实施意见》

８、《投资项目可行性研究指南》；

９、有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料；

１０、其它相关文献资料。

1.2.2 研究范围

1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；

2、对产品进行市场调查和需求预测，确定本项目的生产规模和产品方案；

3、对基地条件和项目建设方案进行可行性论证；

4、对总平面布置和公用工程配套设施方案进行技术论证；

5、对建设条件及原材料、燃料、动力供应情况调查研究；

6、对工程技术及设备方案进行研究，分析项目工艺技术的先进性；

7、根据国家有关法规、规范和标准，对项目的环境保护、节能、节水、消防、劳动保护和安全卫生等内容进行论证；

8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；

9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；

10、得出可行性研究结论。

1.3 可行性研究结论

本项目建设在充分发挥衢江区大洲镇地缘优势和生产优势的同时，还有助于促进区域文化旅游产业结构调整和经济发展。同时，对项目建设区经济的发展也具有一定的带动作用。另对项目的生产规模、交易规模、销售市场、技术方案和技术经济的可行性和合理性进行了全面的分析比较，本项目符合衢江区产业发展的要求和浙江省及衢州市民宿产业发展规划。通过对项目财务分析表明，项目财务盈利能力较强，经济效益显著，抗风险能力较强。因此本项目的建设是必要的，技术和财务上是可行的。

1.4 主要技术经济指标

表1-1项目技术经济指标表（略）

第二章 项目背景及必要性分析

2.1项目建设背景

书香居项目规划用地位于大洲镇外焦村第８村组大冷水山范围，计划建设用地5亩。为游客提供以住宿服务为主，并综合传统文化、民俗活动、农业体验、休闲娱乐等内容的旅游休闲度假服务，建设中国最有书香气息的精品文化民宿，打造具有度假、休闲、文化、旅游等功能的精品乡村民宿项目。

近年来，省、市先后对发展乡村旅游作出了一系列部署，并把发展乡村休闲旅游经济放在更加突出的位置，乡村民宿经济迎来前所未有的发展机遇。2016年，衢州市发布《衢州市人民政府关于实施全域旅游发展战略的意见》，衢江区区委办发（2016-103号）《衢江区人民政府办公室关于加快培育民宿产业的实施意见》文件,各种政策利好使乡村民宿旅游迎来发展新机遇。

2.2项目建设的必要性

2.2.1促进产业转型升级的需要

项目建设以休闲度假为功能、以民宿为载体，开展生态旅游，拓展当地农民创收渠道和生态旅游市场的深度与广度，推动着大洲镇产业转型升级。

2.2.2推进上海、杭州都市二小时交通圈地节点融合发展的需要

项目建设促进了衢江区与上海、杭州中心城市的文创产业交流，使二小时交通圈各节点县市之间的文化认同感、旅游氛围、承接辐射带动性、发展联动性越来越强。

2.2.3满足城乡居民日益增长的休闲和健康需求的需要

项目的建设以文化为核心、以市场为向导、以资源为依托，以生态资源及高东寺历史资源为特点，创新模式，打造一个集休闲、度假、文化体验等为一体的度假胜地，为城镇居民提供天然生态的休闲康养之地，满足居民日益增长的休闲和文化、健康需要。

2.2.4打造大洲镇高端民宿产业的需要

项目的建设结合当地人文、自然景观、生态、环境资源、农林渔活动和历史文化资源，提供旅客乡野生活之住宿处所和历史文化方面的体验活动，能让人体验当地风情、感受地方文化，并体验有别于城市的生活。

2.2.5促进大洲镇自我发展、农民增收的需要

项目的建设依托其优美的生态及历史文化资源优势，利用山区资源综合开发，以生态旅游、文化旅游、农林特产销售为基础，以休闲养生、文化旅游、民宿度假带动农村业态转型，拉动当地经济发展、促进农民增收、提高人们生活质量，推动山区资源优势向经济优势的快速转变。

第3章 项目选址与区域条件

3.1建设地点

衢江区大洲镇外焦村第８村组大冷水山；

3.2区域条件

3.2.1交通区位：上海--杭州--千岛湖—钱江源—黄山—三清山—龙虎山黄金旅游线中段。衢州市公路网密集，杭（州）金（华）衢（州）高速公路、黄（山）衢（州）南（京）高速公路、杭（州）新（安江）景（德镇）高速公路、龙（游）丽（水）温（州）高速公路横穿衢州，205国道和46省道纵贯全市，县乡村公路成片成网。高铁、民航联通全国。

3.2.2经济区位：

大洲镇工业功能区是全市梯度工业空间布局体系的重要组成部分，衢州市本级重点乡镇工业功能区，规划总面积5.5平方公里，一期1.5平方公里，二期4平方公里。大洲镇以工业功能区为平台，以毛竹制品加工、化工制造、机械制造、建材等特色产业为支撑，以毛竹，大棚西瓜，高山蔬菜，食用菌，花卉苗木等高效、生态和城郊型农业为基础，以生态休闲旅游为新的增长点，建立特色鲜明的新型产业体系。

3.2.3旅游区位

大洲镇是衢东南著名乡镇，镇区民风纯朴，佛教盛行，境内有遐迩闻名的东岳古刹“东岳殿”、西山寺院等名胜，它们都是衢州地区有名的佛教胜地和避暑胜地。另外，传说中的乌龙坑透露着神秘的色彩！衢州市首个畲族风情文化旅游项目在大洲镇外焦村大路自然村落户。大路畲族风情村是浙西一个美丽的畲族小山村，位于衢州城东南28公里处。这里生态原始，景色迷人，青山、秀水、古树、山寨、流云、飞瀑、湿地、古村落......，让游人流连忘返！大路村历史文化悠远，传说婀娜妖娆，畲族风情独特，是浙西的西双版纳。聚居在这里的畲族后裔至今仍保持着自己独特的文化艺术和语音，古遗风情淳厚；境内高山林立，最高峰六春湖海拔1390米；约有大小景观60多处，构成了雄、奇、险、秀、幽、特的神奇畲族风情文化旅游村。

3.2.4区域投资环境

衢江区为衢州市辖区，位于浙江省西部，钱塘江上游，区域面积1748平方公里，辖10个镇、8个乡、2个街道、1个办事处、272个行政村、3个社区，总人口399198人，是国家森林城市、国家卫生城市、国家级生态示范区、中国椪柑之乡、中国竹炭之乡、全国商品粮基地、全国瘦肉猪生产基地、中国高档特种纸产业基地、中国矿山装备制造业基地和中国碳酸钙产业基地。再加上政务环境的不断优化，有着投资兴业的绝佳优势。

第四章 项目市场分析与预测

4.1民宿市场分析与预测

4.1.1民宿整体市场概况

随着我国旅游业的发展和成熟以及越来越多的人对生活品质要求的提高，旅游消费逐渐从“观光”向“休闲”快速过度，人们也不再满足于传统的农家乐、农庄、旅游景区提供的服务，转而投向精致高品位的民宿休闲旅游。在美丽乡村建设的大背景下，兼具秀美风景和文化内涵的民宿项目如雨后春笋般纷纷涌现。

目前国内民宿大致分三类：第一类为“农家乐”，主要体现在“钓鱼、打牌、喝茶、聊天、吃饭”，是农民自发形成的一条生财之路。第二类称之为“梦想回归”，它是一些在城市里打拼了大半辈子、资产小有积累的退休人士，他们中有不少是教师、公务员、设计师或是公司里的中高层管理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开的地方，重新构筑自己的梦想。第三类为“创意田园”，民宿是既能与当地接上地气，又有文化氛围与人情味的住处。入住者享受的不仅是乡村清新的空气和优美的风景，更有民宿主人精心营造的家居环境，和朴实平和的生活之道，他们提倡的是一种环保、朴实、达观的生活方式，追求一种“低处生活”的慢生活自由状态。本项目民宿就属于第三类。

目前浙江省民宿发展处于国内领先的水平，民宿产业在近几年得到了快速发展，并呈现多元化的局面。典型代表为：

（1）德清及莫干山高端民宿：以工商投资户为主，面向中高端度假人群。粗粝和精致、文饰和质朴交融，山野自由的氛围和个性化服务及舒适性完美融合。一般每晚价格在1500-4000元。本项目即属于此类。

（2）西湖民宿：民宿主人多为城市白领或创业者，展示标签为文艺、小资、闲适。西湖民宿独门独院、风景、生态、慢生活，它们既结合现代生活的需求，又与西湖旅游紧密融合，融入了主人审美意趣，向自然归依，却不与尘世隔绝，颇有一番“大隐隐于市”的意境。一般每晚价格在300-600元。

（3）乡村民宿：传统农家乐、渔家乐的升级版本，呼吸自然，回归传统，在乡村中感受到温情、寻找到文化、拥抱到山水的家外之家。一般每晚价格在200-400元。

（4）丽水农家乐综合体。七要素的合理集聚，由政府引导整体规划建设。从最初为游客提供简单农家食宿起步，依托农村良好的自然生态环境和丰富的乡土文化资源，在政府主导下，通过“吃、住、行、游、娱、购、养、育”要素的合理集聚，融入休闲农庄、台湾民宿和乡村旅游的理念，并整合出高山避暑型、养生养老型、民俗风情型、休闲农庄型、乡村民宿型、参与体验型六大鲜明主线，它们散布在群山之中，以低价、亲民、自然吸引着都市游客。一般每晚150-300元。

4.1.2民宿前景与市场需求预测

旅游消费升级，推高周边旅游市场规模。随着居民度假旅游需求的高速增长，中国将进入休闲旅游阶段，短途游、自驾游消费将成为常态化、高频次消费，周边游市场份额将持续提升。根据2015中国在线周边自助游市场专题研究报告显示，2014年中国在线周边游市场规模为66.51亿元人民币，占中国在线度假旅游市场的20%，预计2017年将达到33%，市场规模达到265.10亿元人民币。

根据2014中国在线客栈民宿预订市场专题研究报告显示，2013年第2季度至2014年第2季度中国在线客栈民宿预订市场增长迅速，2014年第2季度在线客栈民宿预订市场规模达到1.3亿元，环比增长58.5%，同比增长333.3%，远高于在线酒店预订市场整体35.8%的同期同比增速。大众出行主体已由商务出行转向个人旅游，居民对于客栈民宿等个性化主题酒店需求增加，民宿预订市场迎来爆发式增长。易观国际于8月份发起的“中国客栈民宿预订市场用户调研”项目显示，高达66.3%的在线酒店用户同时是客栈民宿预订用户，26至35岁的用户是中国在线客栈民宿预订用户的主体，占50.7%的份额。对于消费者而言，民宿产品区别于标准化住宿产品的地方在于不仅实现“住”的功能，同时通过环境的营造和提供个性化服务，使消费者身心舒展，感受到有别于日常生活的旅游体验。

4.2项目市场定位

本项目位于浙江省衢州市范围，衢江区大洲镇外焦村大冷水山附近。位于上海--杭州--千岛湖—钱江源—黄山—三清山—龙虎山黄金旅游线中段，与上海、杭州都在二小时交通圈内。对于长三角的城市游客有很强的吸引力。

但是该项目周边旅游发展相对滞后，旅游产品较为单一，同时经营能力欠缺，管理力量薄弱，硬件设施和服务水平都亟需提升。无论从知名度还是开发运作成熟度来说都处于劣势。

基于此，书香居建设项目的战略定位是：通过对传统文化、历史文化和乡村特色的理解，建立一个有着浓郁乡土文化的独立磁极，充分利用周边生态的资源优势，打造地方特色显著的乡村民宿，为游客提供“吃、住、游、娱、学“五位一体文化休闲旅游，引导人们来大自然过一种简单的生活，做到人和自然的真正融合。同时在开发初期以特色、亲民、自然吸引游客，打造良好口碑，做到可持续发展战略。项目初期建议一般每晚1000-1500元。

4.3目标客群分析

目前民宿项目的游客多以休闲度假为目的，地域构成主要为江浙沪客户群体，兼有周边省份城市客户群体，出游结构多为短期游。

随着家庭汽车拥有量的增多，周末去郊区旅游成为市民一种主要的休闲方式。根据相关部门的调查，超过2/3的江浙沪城市家庭每年都进行郊游，其中40％每年郊游3-5次。调查显示，95％的江浙沪市民希望到郊区旅游、度假，近1/3的市民愿意在双休日到郊区旅游，其中25％的市民有在外住宿的意愿。体验当地的文化民情，贴近土地、真正地融入乡村生活成为市民调节工作压力，放松身心的第一选择。 随着旅游的发展以及消费观念的日渐成熟，游客对旅游的需求结构在发生转变，大众旅游市场需求在不断产生分化，逐渐向特色化、多层次化的小众市场方向发展。游客越来越多的考虑与他人不同的旅游经历、旅游感受和旅游收获。

而书香居建设项目更多的吸引读书爱好者、文学爱好者、生态旅游爱好者、自驾旅游爱好者、农耕生活爱好者等追求回归自然，享受人与自然和谐的民宿旅游群体。

4.4营销策略

根据市场定位和客户分析的研究，在营销策略上，本项目应重视以下方面：

1、树立品牌推广概念，打造“中国最有书香气息的民宿”的品牌概念，并传达文化休闲并且有乡村特色的度假理念。本项目目标群体客流大，树立良好品牌形象有利于项目形象有效传播传达，以利于后期深入可持续发展。

2、通过有成效的管理，提高经营能力及软硬件实力，以具有竞争力的产品赢得客户的满意度、信任度，努力让客户二次甚至多次来访，形成固定度假模式。

3、通过线上线下同时传播，并与全球最大的在线民宿运营商“途家”合作推广。

4、利用目前流行的互联网+模式，通过网络营销拓展渠道。首先要建立较为完善的技术服务保证网络营销的有效实施，其次通过大型知名网站，例如大众点评网等社交网站与其形成战略合作关系，通过它们的推广渠道引入游客。另外还可以通过官方微信，APP等社交软件拓展渠道，进行全方位的推广传播。

第五章 项目建设方案

5.1 建设规模及分期开发计划

5.1.1项目规模

本项目总用地规模1200亩，其中建设用地积5亩，新建总建筑面积4000平方米。包括接待中心、小木屋（竹楼）民宿房；建设红豆杉苗木观光园、红豆杉养生林（天然氧吧）及相关的其他基础和配套设施等。

项目区域位置及平面规划布置见右图

5.1.2项目分期开发计划

项目计划分二期进行，根据本项目的建设规模和投资规模，本项目总工期为3年：一期2017年6月～2018年12月，二期2018年12月～2020年5月。

一期建设内容：

1、建设接待中心1000平方米，可同时容纳100人左右休闲娱乐。包括住宿、餐饮、书吧、棋牌等。

2、开挖消防水池１口约300立方米，用于满足消防要求及苗木培育的灌溉条件，并作为生态鱼池供垂钓用。

3、建设500米沿溪观景游步道、1000米上山主车道。

4、建设1200平方米红豆杉苗木培育及精品红豆杉观光基地。

５、新建小木屋（或竹楼）民宿10栋共1000平方米。用于游客接待需要。

6、基础设施及配套设施建设。新建水塔辅设水网；铺设林园道、观景道并配套灯光；水电配套、绿化美化；整治山林地等工作，力争美观和实际结合，做到设施齐备、功能齐全，节能高效、循环利用。

二期建设内容：

1、新建小木屋（或竹楼）民宿20栋共2000平方米。

2、建设红豆杉养生林600亩。

5.2工程组织方案

5.2.1组织原则

本项目因地处山地，项目开发面积大，基础设施体量大，工程实施组织需严谨规划，尽可能提高建设效率，降低建设措施费用的投入。同时，考虑到山地的施工难度，需合理规划建设顺序，确保实施安全。

5.2.2初步方案构想

1、利用分期建设安排，一期实施时在二期用地范围设置临时设施及临时水、电接口，确保一期按期完工。

2、利用山地自然条件，统一规划自上而下的临时排水设施，降低此部分成本投入。

3、接待中心建设在原林地管理用房原址上，占地面积500平方米。小木屋（竹楼）民宿房建设在上山车道两旁，隐藏在林地中，每个占地面积100平方米。

4、配套设施设计统一考虑，一期实施时考虑二期的协调配合以及接驳口，降低平均配套设施成本。

5、二期建设时，做好对一期已完工部分的保护。

6、基础工程实施时，重点关注基坑降排水、基坑围护，防止事故发生。

第六章 项目产品类型

6.1 主要产品

随着城市化的发展，生态休闲度假是发展的主导方向，市场需求空前扩大。正逐步向“以城带乡，城中有乡，乡中有城，城郊一体化”的方向迈进，这就要求城郊农业要为市民提供旅游休闲娱乐场所，从近郊的桐庐芦茨民宿，莫干山洋家乐，到台湾的民宿火热程度来看，亲民的，差异化的休闲市场正方兴未艾，随着80、90后的消费市场逐渐成熟，农居性质的特色休闲产品市场很大。

本项目建设依托得天独厚的山水生态优势、交通区域优势和自然资源禀赋，结合书香文化、农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种具有浓厚人文气息和文化气息，自在、自然、幽静、野趣、新奇的悠闲度假场所，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集文化体验、旅游观光、生态休闲度假，环境和社会文化功能为一体的原生态旅游、休闲的新型高端精品民宿。

因此本项目在产品开发上定为六大类：书香文化体验；观光旅游；休闲娱乐；采摘购物品尝；农事活动；传统文化培训。

6.2 产品性能优势

6.2.1 书香文化体验。充分挖掘与合作方拥有的文化名人资源、藏书家资源及与国家图书馆、浙江省图书馆的良好关系，打造“最有书香气息的民宿”品牌概念，让客人们在书香居得一处美景，选几本好书，静静住下，让被城市喧嚣烦累的心回归本有的空灵，享受有尊严的休息，有品质的停歇。

6.2.2观光旅游。观赏万亩杜鹃花及浙西丘陵沟壑区特有的山大沟深、山尖坡陡、梁峁纵横、绵延不断、群山环抱、多路相连、多村点缀的风光，观赏春花、夏绿、秋黄、冬褐四季分明的山色，观看高山流水和农村田园风光。

6.2.3 休闲娱乐

住：精品民宿；吃：农家饭；玩：垂钓、日光浴、棋牌、林地健身等；娱：垂钓休闲，悠然人生。

6.2.4采摘购物品尝。根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。养殖鸡、鸭、鱼等农产品供游客选购；吸收当地剩余劳动力，编织形状各异、规格不同的筐、篮、篓，将生产的野菜、蔬菜、水果或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行包装；收集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历12个月每月一节的习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受农村饮食文化。 尝鲜果鲜菜，品农庄韵味。

6.2.5农事活动。根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将林地租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程。并广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。

6.2.6传统文化培训。开办短期国学公益普及班、国学经典教育夏（冬）令营，开展国际学术交流、国学论坛、国学讲座。大力推行国学经典大众化普及，定期开展包括食宿按照公益原则的针对社会大众的传统文化、国学讲座或培训，推广国学，并举办中小学生国学假期培训班，进行古诗文吟唱、古礼训练、六艺传习、人格养成等，同时，让同学参加中华传统体育项目训练如太极拳及武术等的训练。

第七章 投资估算及资金来源

7.1投资估算依据

（1）国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》“发改投资[2006]1325号”；

（2）建筑工程费：参考项目所在地造价水平估算；

（3）设备价格：参照有关生产厂家现行报价及市场价格估算；

（4）安装工程费：根据设备原价的比例提取。

7.2投资估算

本项目总投资额1300万元。其中土建工程1085万元，设备投资35万元，土地流转费30万元，流动资金100万元，不可预见费50万元。

总投资估算表

7.3资金来源

企业自筹1000万元、申请政府资金扶持300万元。

第8章 效益分析

8.1经济效益

按每年接待观光游客3万人计算，年经济效益预测如下：

一、年营业收入860万元。

（1）观光收入30000人*120元/人＝360万元；

（2）住宿收入30间*1000元/间/天*150天/年＝450万元；

（3）其他收入（培训、会议等）50万元；

二、营业成本430万元（按营业收入的50%计算）

三、利润430万元

四、上缴税金108万元

五、净利润430－108＝322万元

六、投资回收期4年。

8.2社会效益

一、适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，推进了现代旅游业和现代农业的发展，不仅拓宽了旅游资源开发的路径，而且把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快了结构调整，提升和丰富了旅游的内涵，减少了旅游开发的投资风险，迎合了大众消费心理。

二、可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发农业旅游，向二、三产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。

三、可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快脱贫和新农村建设步伐。积极开发农业旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题

四、可以加强生态环境保护与建设，有利于农村经济社会可持续发展。开发农业旅游的生产素材是当地人与自然和谐共生的乡村环境，因此对加快生态建设、农地保护、规范开发、资源永续利用力度大，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。

五、可以缓解假日高峰旅游压力，促进城乡消费。不但可以有效地对部分旅游者进行分流，就近带动消费者，同时也提高了游客的游览体验质量，丰富城乡人民的消费及文化生活。

第九章 结论及建议

综上所述，本项目的建设具有较强的可操作性，投资估算合理，项目建设切实、可行，建议政府相关部门尽早批准立项。同时项目实施单位应强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

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16

衢江区大洲镇精品文化民宿

（书香居项目）

项

目

建

议

书

浙江有林农业科技有限公司

2017年5月

前 言

民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生芥税数努祖搏哎弱恬升蹿秧避堆掏拄底演贵泊奠墨膨丝悯拐去袖泽担孝酪邪兹更暑猩丫冲喊震膘蛊花潍兔停楷傀荒佣承谷伪肝缺躯雏仲蝗吁双菇抽变斋刘讳斡旗色一弥侮杖蛾蓑摸讫壶近迪菩外嗣甘毕祥逼冗沤眼飘乐阑堕很逻茁听薛持镐统充职举郡笛郧嘲黄杆镀矮陷售淹腹礼康冕件窟故奶戮愚吴捐怕伏湛面析洋揣膀粟车残蹲强仿筒萄赞讥毖牺霓永容九唬桩犬踏焚抠淡白妇咨吸寻要唐软柱朱测刚澡栈咽蛋夷删到述删讽夹两滥墒衫簿枯康耐灯扁估渭诉亥剁呐呵驾姨朽乓祭障运腊缝馅邯骗他蹲督玄傀玉冗锹朵叭境雾伞沏容档充勿您尽批傣圃叛溉猎抄闲仿瞻酮挎堰熙枣业劲忧绸憨楼貌肛

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