房地产政策及其对房价的影响

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评论既有政策对房价的影响

▪ 1、既有的房地产调控政策是什么？

▪ 2、宏观政策对房价的总体影响是什么？

▪ 3、宏观政策是怎样影响房价的，即造成影响的原因是什么？

2009年~2013年房地产宏观调控政策回顾

▪ 说明：　

▪ 2008年上半年央行4次上调利息和一系列的房地产压制政策严控着房地产业的发展，但下半年的全球性金融危机使调控政策由压制转变为支持，央行5次下调利率，政府出台一系列救市措施，房地产开始快速发展。从2009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。因而，此次讨论的政策年限范围仅在2009年到2013年。

2009年

▪ 1、国税局发文规范土地增值税清算工作。（5.21）

▪ 2、发改委提出将研究开征物业税。（5.25）

▪ 3、营业税免征优惠政策终止。 （10月）

▪ 4、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 。（10.9）

▪ 5、“国四条”出台：一要增加普通商品住房的有效供给;二要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;三是要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。（10.24）

2010年

▪ 1、国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。

▪ 2、1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;

▪ 3、3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容;

▪ 4、3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地;
5、3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案;

▪ 6、4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策;
7、4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序;
8、4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策;
9、4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;
10、4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量;
11、4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;
12、国土资源部：在建及在售小产权房须停建停售;住建部：开发商买地不得贷款;国务院:引导民间资本进入政策性住房建设;

2011年

▪ 1、2011年1月18日，银监会：继续实施差别话房贷政策。

▪ 2、2011年1月26日公布的新“国八条”，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。3、2011年1月28日房产税试点：上海;重庆。
4、2011年2月218日：住建部与地方签订保障房责任书加大保障性住房建设和供应，增加住房用地有效供应。

2012年

▪ 1、住房信息系统联网。住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。
2、四大行首套房贷利率降到基准线。工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。

3013年

▪ 3月1日，“国五条”出台：

▪ 1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

▪ 2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

▪ 3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

▪ 4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

▪ 5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

主要政策方向及其影响

▪ 一、信贷政策

▪ 1、存款准备金率的变化。

▪ 2、基准利率的变化。

▪ 3、二套房首付比例及贷款利率的变化。

▪ 二、土地政策

▪ 1、增加住宅用地供应。

▪ 2、提高住宅用地的使用效率。

▪ 三、税收政策

▪ 1、严格执行住房税收政策。

▪ 2、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

▪ 3、调整营业税政策，对不足5年转手交易的，全额征税。

▪ 4、严格实施差别化住房税收政策。

▪ 5、卖房征收20%个税。

▪ 四、保障性住房政策

▪ 增加保障性住房的供应量，合理分配保证性住房。

▪ 五、限购政策

▪ 以家庭为单位，以户籍为标准，多数城市对当地居民实施“限二禁三”的政策，对非当地户籍家庭实施“限一禁二”的政策。

宏观政策对房价的总体影响

▪ 总体影响：遏制了房价过快上涨的势头，减缓了房价上升速度。

▪ 为了达到这个目的，宏观政策致力于控制住房需求。给房地产行业降温，遏制投机性购房需求、疏导刚性住房需求，保障基本住房需求。

宏观政策影响房价的思路

▪ 一、抑制

▪ 1、通过信贷政策减少货币供应量。

▪ 2、通过信贷政策增加房地产和消费者贷款成本。

▪ 3、通过税收政策、二套房政策增加投资性购房的成本。

▪ 二、疏导

▪ 1、通过土地政策的调整增加住房用地，提高住房用地使用效率。

▪ 2、通过保障性住房政策增加住房供应量，保障一部分人的住房需求。

▪ 三、限制

▪ 1、严格实施差别化信贷政策、税收政策。

▪ 2、严格实施差别化限购政策。

▪ 纵观近几年的房地产调控政策，政策的实施层层推进。

▪ 简单来说，先是通过经济杠杆让房地产商和消费者不易获得贷款，再通过税收政策、二套房首付政策提高消费者的购房成本和住房转手成本，最后，通过限购政策让部分消费者失去购房资格。当然，与此同时，也在增加住房土地供应量、保障性住房供应量、建立健全全国住房信息联网系统和规范、整治房地产市场。

▪ 由于房地产调控的主要目的之一是遏制投机性住房需求，因而也可以另一个角度来看宏观调控政策。

▪ 第一，通过购房资格审查和切断各种融资渠道（或者说增加融资成本）在投机者出手前进行影响。

▪ 第二，通过差别化信贷政策和二手房首付政策在投机者出手时进行影响。

▪ 第三，通过税收政策（营业税、个税）来增加房地产转手成本，从而对投机者出手后进行影响。

▪ 总而言之，投机者进行投机行为要闯过“三关”。

宏观调控下，所在地区楼市相关情况

▪ 1、房地产市场变化。

▪ 2、房价变化。

▪ 3、购房者心态变化。

预测新政下房价的走势

宏观调控的新政

▪ “国五条”

▪ （一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

▪ （二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

▪ （三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

▪ （四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

▪ （五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

▪ 卖房征收20%个税

房价总体预估走势

▪ 一手房地产市场

▪ 1、全国：房价会缓慢上涨，上涨部分包括合理上涨和市场配置机制下的上涨。

▪ 2、一、二线城市：继续保持房价高位状态。

▪ 3、三线及以下城市：房价会继续上涨，幅度会大于全国水平。

▪ 二手房地产市场：

▪ 政策施行前市场可能出现井喷现象，房价稳中有小幅下降；政策施行后二手市场进入低迷期，二手市场房价稳中有小幅下降。

预估理由

▪ 1、受通货膨胀和成本上升的影响，房价在价格绝对值上会持续小幅上涨。

▪ 2、虽然宏观调控政策极力遏制投机性住房需求，但在一些政策真空的领域，可能会有国内外游资进行投机性炒作，从而引起房价上升。

▪ 3、短时间内，保障性住房需求不能得到很好的满足。

▪ 4、部分宏观调控政策只是压制住房需求，并没有从根本上解决问题。这部分被压制的刚性住房需求者会钻政策漏洞，使得政策失灵。

▪ 5、一二线城市房价目前处于高位状态，短时间上涨空间小。

▪ 6、三线及以下城市政策较为宽松，有利于游资炒作，加上目前的房价具备一定的上涨空间。

▪ 7、二手房地产市场在“卖房征收20%个税”政策实施前会出现井喷现象，转手者与接受者主要考虑避开税收成本，二手房价会有小幅下降；政策实施后，二手房地产市场进入低迷状态，原因是税收成本的出现使得房价总价大幅增加。

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