房地产发展前景分析

房地产市场发展前景及价格影响因素分析 近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。 房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。 下面我们通过我国几家房地产龙头企业的 SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在 2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为 28.7和 33.6。劣势土地储备约 2200 万平方米，仅能满足万科 2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威 胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至 3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。 其中二、三线城市分布集中在珠三角、 环渤海和西南地区，占总储备的 71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为 72和 77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在 2009 年购入约 1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利 40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约 3450 万平方米，可满足 4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过 300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司 2009 年斥资 227 亿元购入 1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。 通过以上分析我们可以看出我国的房地产市场未来的发展是机遇与风险并存，国家和政府在宏观调控方面的措施仍然不能懈怠。同时，各大房地产企业也应根据自身的实际情况趋利避害，只有这样，我国的房地产市场才会进入一个稳定良性循环的轨道中去。 改革开放以来，特别是 1998 年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。同时，随着城镇居民住房观念所发生的重大转变，住房消费的有效启动，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业。这些对于改善居民居住条件、提高人民生活水平、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。但是，当前我国房地产市场发展还很不平衡， 在房地产业快速发展的同时也出现了许多值得我们关注的问题。当前我国房价已经超过正常水平，房地产泡沫现象日趋明显。从全国总体来看，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控， 得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响。 1.消费者的预期：消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求，同时对房地产价格的影响也具有举足轻重的作用，是房地产业健康发展的重要因素。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，投资性房地产就会增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少，这样就进一步刺激了房价的上涨。在价格下跌时，人们预期价格还要下跌，市场上投资性房地产的需求就会减少，更多的投资型购买者就会持币观望，持有人纷纷抛售房产，造成恐慌性价格下跌，这时无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。一般来说，消费者个体对房地产未来的预期各不相同，而且可能因为从众心理而趋向一致，造成未来需求的提前透支。但从长期来看，消费者的预期是趋于理性的，偏离市场规律的预期迟早是要回归的。2007 年及前几年正是在大环境氛围的影响下，人们预期以后房地产价格还要上涨，因此大量的消费者自觉或不自觉地加入到了购房的行列中，一定程度上推动了房价的上涨。2.人口数量：近几年来，中国沿海地区经济发展迅速，城市化建设不断加强，毕业大学生大量涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使沿海地区人口不断增加，人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。除对需求总量的影响外，不同层次的消费者对房地产的要求也不相同，除了带动住房的需求外，中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也在不断增加，而且部分外地精英人士的迁入，会带来大量资金，增加市场有效需求。3.收入水平：收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加， 而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构，随着收入水平的提高，一方面人们对于居住标准的要求会不断提升，住宅会向面积更大、结构更合理、配套服务更全面的趋势发展；另一方面，部分原来没有购买力的需求通过收入的增加，转化为有效需求。因此，可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。同时随着可支配收入的增加，会增加人们的投资需求。房地一种特殊的商品， 既具有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值。因此，收入的增加应该导致房地产需求增加，房价上升。其投资性决定了房地产价格水平的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的变化。4.社会安定情况：如果现行政权稳固、社会安定，那么人们会乐于对住宅进行房地产投资。相反，如果发生重大的政策变动甚至是社会动荡或者战争，则会严重影响人们投资房地产的比例，而转向投资黄金、珠宝等便于携带和变现的资产，从而会造成房地产价格低落。5.房地产开发投资规模： 房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。 因此，就社会总投资来说，社会总投资和房地产业规模成正相关关系。投资的部门结构与房地产业的相关程度越高，对房地产的刺激作用也就越大；反之，相关程度越低，这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就越小。房地产开发投资的变化与房地产的供给是正相关的， 但是房地产开发投资的增加并不一定导致房地产价格的下降。因为投资额的增加一方面可能导致增加房地产供给的面积，在这种情况下，房地产价格会下降；而有时投资额的增加则可能是增加了房地产的品质和层次，例如房屋质量、结构、服务设施等，只有这样才能增加房地产的价格。6.土地及建筑成本： 土地价格提高，会使得开发商获得利润减少，开发商为市场提供新建房地产的积极性下降；反之，土地成本降低，项目开发投资能给开发商带来更多的利润，使得开发商积极开发更多的房地产， 增加市场的供给。 目前，我国土地成本已占到商品房成本的 30-40，地价作为房价的主要构成部分，地价的上涨对房价上升具有不可忽视的重要作用。除土地外，建材成本占房地产成本的比重也较大，其中主要是是钢材、铝材等的成本。 随着我国经济的高速发展，房地产业也和其他行业一样，加速升级换代。生态、绿色、智能、舒适等观念的引进，建筑密度的降低，绿地面积的增加，架空层的推广， 公共活动场所的设计，住宅小区物业管理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高， 使住房建设生产费用不断上升，节能措施的采用，使每平方米住宅的建筑安装成本会相应增加。房地产价格与相关生产资料价格也会相互影响， 一方面生产资料价格的上涨将引起房地产价格的上涨，另一方面，房地产价格的上涨引起投资加大，对生产资料的需求增加，会进一步推动生产资料价格的上涨。7.国民经济发展水平：一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，从供给方面来看，国民生产总值总量较大，用于投资的部分也会相应较大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，相关行业的配套服务能力也较强，能够满足不同时期、不同层次、不同结构的房地产需求。社会生产力的增加对工业房产、办公楼宇等的需求增加，劳动生产率、收入水平的提高会提升人们的住房、商业消费水平，个人财富的增加会导致人们对住房的要求和标准逐步提高，促进部分存量房产业主更换层次更高的房产，因此无论是需求总量上还是结构上作为经济水平衡量尺度的 GDP 指标都起到了较大的推动作用。8 利率因素：房地产价格一般受利率变动的影响较大，从需求方面来看，利率下降，消费者贷款购房的成本降低，导致对住房需求上升，根据供求曲线可知，将会影响房地产价格上升；从供给方面来看，利率下降时，房地产企业融资成本降低，开发商的投资将会源源不断地涌向房地产业，房地产供给增加，根据供求曲线，将会导致房价下降。因此，利率因素对房地产价格的影响作用是双重的。正因为利率因素能够影响房地产价格，因此加息被认为是调控房地产价格和重要市场化手段之一。银行利率对于房地产开发商来说是成本的一个重要方面，上调银行利率将提高房地产业的成本，将会对投资过热现象有一定的抑制作用。9 金融机构贷款余额：房屋作为一种商品，除具有一般商品的特性外，还有一个重要的特点是单位价值较高，房地产市场属于资金密集型市场。从供给方来看，较小的房地产项目动辄需要几千万资金，而大的开发项目能够达到几十亿甚至是上百亿元，这么大的资金量仅靠开发商是无法提供的，因此银行贷款成为目前房地产开发项目的主要资金来源，目前的普遍做法是由开发商提供至少 35的项目资金，剩余大部分来自银行贷款。从需求方来看，银行按揭是消费者购买房屋的主要方式，根据银监会的规定，90 平方米以下的房产按揭比例可以达到 80，如果没有按揭的支持，真正能够一次性付清房款的比例非常小。楼盘按揭贷款条件是否优惠、 服务效率高低在一定程度上也会影响购房者尤其是炒房者的购买积极性。因此，无论从供给还是需求方面看，房地产对银行贷款的依赖都是非常大的。除资金需求量较大外，房地产业资金占用周期也较长，房地产开发阶段贷款期限一般为 2-3 年，具备销售资格后，按揭贷款的期限则更长。10 政策因素：房地产作为国民经济支柱产业，它关系着国民经济的健康稳定发展。据估计，房地产业的发展会直接带动几十个相关产业的增加，因而是促进地方经济发展的重要推动力量。市场机制的作用固然是决定房价走势最重要的力量。但在我国，政府这只“有形的手”对房地产市场的作用也不可忽视。房价如果有大的波动，势必会影响整个国民经济的稳定与发展。从中央政策来看，政策面既不允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力，但也不希望房价有太大的波动，影响金融、社会稳定。“国六条”、“国 11 条”、“部 19 条”等政策的出台目的就是完善调控政策，加大力度继续控制房价涨幅。但是地方政府在众多利益因素的诱导下，往往选择以房地产业为核心经营城市，带动城市发展，有时会成为推动房价上涨的一个重要因素。 总的来说，影响房地产价格的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直接地产价格以外，各种因素也会相互影响，如利率因素会直接影响到房地产价格，同时也会影响到房地产开发投资、消费者预期等方面。而且，房地产价格也会反过来影响这些因素，如房地产价格对建材价格、对房地产投资规模也会有影响。房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得互相联动、 错综复杂。在定性分析的基础上，采用科学的计量方法，对房地产价格的影响因素进行定性与定量相结合的分析，为国家调控房地产市场提供理论依据成为急需研究的.主要参考文献：1 陶芳. 房地产价格影响因素探究及实证分析D天津：天津大学，2008:1-32王要武.《我国房地产业的现状、前景与对策》载于《建设科技》3袁亮 杜骏.《房地产企业核心竞争力分析》载于《国外建材科技》2006.2

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