浅谈新形势下房地产企业管理会计的实际运用

　　浅谈新形势下房地产企业管理会计的实际运用

　　一、房地产财务管理概念及特点

　　所谓房地产的财务管理就是指房地产企业在实际的生产、经营、销售等一系列的活动中对各种所需要的资金进行的筹集、资金使用、耗费、资金收入以及分配等所进行的一系列的财务预测、财务计划、控制、财务核算、财务分析以及考核等，进而能够保证各种财务关系正确处理的一项系统性极强的经济管理工作。财务管理是房地产企业内部管理的重要组成部分，直接反映了房地产企业发展的情况。财务管理的效果直接关系到房地产企业的经济效益和综合效益。具体说来，房地产行业所进行的财务管理有以下几方面的内容：其一是进行资金的筹集；其二是进行投资和运用资金；其三是进行成本和费用的开发；其四是筹划税务；其五是进行利润分配的管理。

　　房地产投资周期长、产业链条长、风险度高、不确定性等特点决定了其财务管理具有多方面的特点，主要表现在以下一些方面：第一，筹集资金的额度大，资金周转的周期非常长。由于当前的地价以及工程造价非常高，这就导致了房地产企业需要投入大量的资金。另外，房地产进行征地、开发以及施工和交付各个环节，其周期非常长。另外，房地产行业需要综合各种手段来进行融资。第二，经营风险大，不确定性强，对财务人员要求非常高。由于房地产的资金周转周期非常长，投资规模大，这就导致了房地产行业的经营具有很高的风险。另外，房地产销售也具有很大的不确定性，因而其开发投资决策科学与否直接关系到了企业的生死存亡。其财务管理就是需要对项目开发投资提供准确化的财务管理预测和计划。这就对财务管理人员提出了很高的要求，一方面财务管理人员需要充分的进行投资决策的分析，最大限度的提高投资决策的可靠性。另一方面也要及时掌握市场信息和项目信息，为经营者提供及时有效的信息，进而实现风险的分散和降低。第四，房地产行业的财务形式多样并且财务关系复杂。房地产行业的经营管理涉及到很多方面的内容，其财务关系非常复杂，不仅包括各行各业，各种结构的人，诸如投资者、承包单位、债权人、被迁居民、被迁单位、材料供应单位、勘察设计单位、土地转让单位、房屋购买者等等，甚至还包括了工商管理及税务管理等多个政府部门。正是因为其财务关系复杂而导致了财务形式丰富多样化。就房屋购买者方面的财务形式而言，就可以分为分期付款和一次性现金购买两种资金形式。

　　二、房地产财务管理的现状

　　（一）缺乏健全的房地产财务管理功能

　　财务管理作为房地产企业管理的核心功能，更是其提升企业价值，提高企业竞争力的重要管理工具。但是，就目前而言，房地产行业的财务管理功能还不够健全和完善，主要有以下一些方面的表现：首先，房地产企业的财务管理基本上还是处于会计核算的阶段，而对于财务管理预测、财务控制、财务分析等财务管理的职能基本上没有。其次，及时在财务管理的会计核算方面，也存在着问题。其核算基本上是停留在记账以及出会计报表的原始阶段，并没有进行信息的有效分析。因而，仅从财务报表、会计科目、财务单证、会计账目等明细中无法提供为领导者和决策者提供支持的信息。最后，在提供会计信息方面，大部分房地产企业也是处于三张财务会计报表的原始阶段，缺乏科学的管理报告体系，因而，无法满足房地产企业财务管理的要求。

　　（二）没有利用财务管理落实房地产发展战略的具体方法

　　财务管理是一项系统而全面的经济工作，应该涉及到整个企业发展的每一个环节，并且贯彻落实到房地产企业的发展战略中。但是，就目前而言，很多房地产企业所进行的财务管理还局限于会计核算阶段，这就无法在整个房地产发展战略的实现中发挥充分的作用。在房地产行业日益激烈的竞争环境下，一些房地产企业也制定出了发展计划，规划出了发展战略，但是，在财务管理方面，却并没有跟上发展战略的步伐，没有相应的制定出系统的财务预测、反馈以及修正的管理体系。一套系统的、完善的财务管理体系能够帮助企业的战略目标实现分解，进而使财务的预测以及财务计划切实的贯彻于每一个项目开发职能部门，进而通过财务信息的动态跟踪和分析，及时的对于房地产的经营管理活动进行修正和更改，进而对于各层的经营者和管理者的业绩作出有效的评价，以实现房地产企业的激励目标和良好的控制效果。但是，当前，我国的房地产企业缺乏利用财务管理落实房地产战略发展的具体方法。一方面，财务预算和企业的发展战略目标缺乏紧密的联系。另一方面，财务预算并没有有效的实现虚拟性的收集和反馈，更无法根据信息做出生产经营活动的及时调整。

　　三、房地产财务管理的发展对策

　　（一）构建房地产企业财务管理体系

　　首先要完善房地产企业的业务授权，通过业务授权，明确房地产企业各层管理者、各个岗位的工作人员在各种业务程序中的权力和责任；实现高层管理者的管理意图；通过业务授权，也能够调动不同层次管理者的积极性。其次要完善财务核算体系，建立管理会计平台，高效率的会计信息平台有助于保证房地产企业管理层正确决策，提高管理水平。再次要建立全面预算管理，全面预算管理能够为房地产企业提供一个预测、执行和反馈的整体业务管理框架，使房地产企业战略目标和发展计划得到有效保证。

　　（二）加强财务人员的修养

　　鉴于房地产开发行业的特殊性，他们除了需要了解相应的业务知识外，还需要学习其他的如工程管理、成本控制等知识。通过开展相关人员的业务培训工作，提高业务水平，并通过财务报告了解单位财务状况和经营状况，防止在财务报告中盲目签字而带来的会计责任风险，使之适应不断出现的新问题和新情况。相关财务人员还要加强职业道德修养，提高他们的责任感，明确其权利和义务，以及增强法律意识。只有这样，才能保证会计资料的真实性，从而避免会计风险。

　　（三）财务管理需要国家相关单位制定规则措施

　　为保证房地产企业财务管理健康有序发展，需要国家制定相应的规则对其进行制约和监督，企业财务管理人员要主动根据开发企业经营活动及其财务管理的特点，明确从征地、动迁、工程建设、商品房营销到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度，并注意根据实际情况进行修订。同时，由于我国房地产开发企业的财务管理是一个比较新的领域，尚无较为成熟的管理理论和方法，所以国家相关管理单位有必要进行有针对性的制度规划研究。

　　四、结束语

　　当前，我国的社会经济得到很大的发展，并且在城市化进程的推进下房地产行业取得了飞跃式的发展。在新形势、新特点之下，房地产的财务管理必须与时俱进，不断的创新、改革及优化，才能够适应不断变化的形式的需求，才能够在激烈的市场竞争中处于不败之地。

　　浅谈新形势下房地产企业管理会计的实际运用

　　我国的房地产行业历经三十余年的发展,已逐步形成标准的成本管理体系.管理会计在国内大型房地产开发企业中得到推广应用,但对中小型企业而言,其重视程度相对不足.文章分析了房地产企业的财务特点以及管理会计在房地产企业中发挥的作用,指出了目前管理会计在房地产企业应用中存在的问题,并给出相关建议.

　　一、房地产企业的财务特点

　　由于房地产企业的特殊性,在财务方面也相应的有着区别于其他行业的特点.从财务的角度表现在流、盈利和销售风险三个方面.因为房地产企业开发产品投资金额较大,流的问题就成为企业维持日常经营活动的关键,面对这样的状况流的稳定被视为房地产企业财务管理的重要内容.然后就是盈利风险了,在工程施工过程中,企业签订的合同一般都只是暂定价格,最终的价格一般都要在工程竣工决算后才能敲定.但根据现实情况,一般工程完工后房地产企业和施工单位在结算时往往会存在这样或那样的差别,引起不同程度的争议.房地产企业项目利润的核算只能放在竣工结算之后,而平时关于利润的一些预测在很大程度上会存在误差.对于销售风险而言,房地产企业的主要业务就是建房、卖房.这样的不动产可变现能力相对于其他产品而言较弱,如果企业经过长期建设的产品不被市场、广大客户接受,但开发的产品又不能修改,造成产品积压,变现困难.还有就是国家的金融政策对房地产销售影响很大,现在很多消费者大多都是通过在银行******的按揭支付购房款,当银行按揭贷款的相关政策有所改变时就会直接影响产品的销售.然后就是资金的管理,房地产开发需要大量的资金的维持,仅依靠房地产企业自身的资金肯定不能满足工程的需要,这就需要向银行融资贷款,而融资贷款也是存在一定的风险的.

　　目前,房地产行业面临的主要矛盾是供需错配.例如,在一线和部分二线城市中,房地产市场供不应求,价格快速上涨,但三、四线城市的去库存压力却越来越大,市场结构处于失衡状态.此外,由于之前的房地产市场的行情很好,很少有人重视新技术、新模式的应用,但在目前的市场下,企业一方面要从改善供给结构的角度,在提高供给质量的前提下开拓产品创新的维度；另一方面要提升供给效率,增强产品的适应性和灵活性,强化企业专业服务的能力.

　　在提升供给效率方面,传统的企业主要扮演开发商的角色,但随着市场的逐渐发展,越来越多地涉及管理者和服务者的角色.尤其是对一些大型房地产企业来说,都不可避免地要完成从开发商到资产管理者的转型,拓展更丰富的功能.此外,不少企业还拓展了社区服务的领域,通过升级社区服务来挖掘存量市场的价值.也有一些企业在向提供金融服务的方向努力,房地产金融的创新能够有效地从供给侧降低行业的杠杆,有利于促进房地产行业的可持续发展.

　　(一)营改增对房地产企业的影响

　　自营改增实施以来,对于房地产企业来说,不动产抵扣带来双重利好：一方面不動产纳入抵扣范围,使得地方企业有了新一轮投资热情和不动产采购的需求,有助于“去库存”和打开商用房市场空间；另一方面,对企业的土地成本也可以扣除了,自身税负降低了.和此同时,房企也面临着诸多挑战,这一过程进一步加剧了行业企业优胜劣汰,为房地产业集中度更高打下基础.

　　营改增之后,房地产公司的招标采购模式及成本核算方法发生改变,公司的成本管控面临不少挑战.那些从正规渠道获取土地,取得合规土地票据的,上下游供应商正规健全,内部管理完善的房地产开发企业实际税负相对营业税确有降低,生存空间就会加大；而一些规模小、议价能力弱、生产经营不正规的房地产企业将面临严峻考验,这会倒逼行业进一步优胜劣汰.

　　二、管理会计在房地产企业中发挥的作用

　　（一）促使企业更加及时地做出高效、准确的决策

　　房地产企业的财务特点使得企业管理层的公司决策变为关键.通常准确、高效的决策需要企业管理者综合考虑,从整体的角度出发,根据当前的经济形势再结合企业既定的经营目标出发,最终做出较为合理、准确的决断.管理会计作为一种会计工具,在企业管理层分析决策时可以提供各种不同方案的分析资料,让决策者能够更直观的选择出哪种方案最佳.简单来说,管理会计在企业的整个经营决策过程中,发挥最多的就是提供咨询服务或决策分析功能,企业决策因为管理会计的介入更加科学、合理.

　　(二)有效控制房地产企业运营的各个过程

　　房地产企业的项目建设周期相对较长,在项目实施过程中的控制和管理需得加强.作为贯穿企业整个经营活动始末的会计工作,管理会计能够在各个运营过程中进行控制并且起到监督管理的作用,调整、指导或直接干预整个经营活动,使之能够按照既定计划进行.管理会计的控制活动在房地产开始执行或实施项目时就已经开始了,管理会计想要控制企业的经营活动就必须未雨绸缪,把项目开展前的规划和项目过程中的控制力相结合,也就是说在项目开始前要根据计划和预算把标准、预期要达到的目标先确定下来,以便于在项目进行中存在差错的时候可以及时的改善,使经营活动得以顺利进行.

　　(三)对企业的经营业绩进行考核和评价

　　企业经营业绩的考核是将企业经营业绩的实际和预算做比较分析,然后根据比较结果评价企业部门或个人的业绩,奖罚分明.管理会计的运用可以完善企业的绩效考核制度,还能事先通过预算等相关指标数据明确工作人员的职责所在,引导计划和任务的执行.

　　三、管理会计在房地产企业应用中存在的问题

　　目前房地产企业存在最为明显的问题就是大多数房地产企业的高层管理者认为工程部、销售部以及营销部才是企业的一线重要部门,而财务部门充其量也就是个二线角色,工程总监、销售总监在企业中的影响力要远远大于财务总监,单单从薪水待遇方面就可以看出两者间的差距.而且在日常的工作中,财务总是不被重视,不论是企业招标,还是签订合同、制定经营决策都看不到财务人员的身影,形同局外人一样.这足以证明许多房地产企业高层认识不到管理会计在企业管理中的重要作用,财务机构设置层次混乱,权责不明确,管理制度更是漏洞百出.而且许多财务人员本身职业素养不高,业务能力欠缺,风险意识薄弱,对管理会计的理念知之甚少.企业的管理会计工作事实上是由企业高层的意志来决定的,因为管理会计本身就是为企业管理者制定决策提供服务的.所以,企业高层的管理思想,将直接决定一个企业的管理水平.

　　浅谈新形势下房地产企业管理会计的实际运用

　　在新形势下，随着供给侧结构性改革逐步完成，房地产企业应尽快实现自我转型，使得企业内部结构得到优化。在新形势下，房地产市场的整个环境变得更为复杂，行业内的竞争变得更为激烈，研究在房地产企业中管理会计的实际运用就显得尤为重要且急切。管理会计能通过对过去市场、企业的分析来计划如何调控当下局面，并且对未来做出良好的规划。对房地产企业规避风险、提升企业经济效益有重要意义。

　　一、在房地产企业中管理会计能起到的作用

　　管理会计在房地产企业经营管理过程中能发挥重要的作用，是一个良好且发展健康的企业所必备的。管理会计更注重通过对过去市场、企业经济状况的分析来对当下企业的管理提出建议，并且对其所在的房地产企业未来经济活动做出预测，且提出相关建议。这对房地产企业在对未来的战略部署和当下的企业管理来说有举足轻重的指导作用，合理运用管理会计能规避许多企业可能遇到的风险，最终通过影响企业重大决策来实现房地产企业经济效益最大化的目的。

　　（一）为房地产企业管理层提供有助于企业决策的信息

　　房地产企业区别于其他企业的最大不同之处就在于房地产企业的项目投资周期一般较长，投入资金庞大，单个项目投资逾千万乃是常事，并且风险巨大。所以房地产企业内部高层在对企业项目做出决策时容错率很低，可以说是一旦出现决策失误，就很容易使该房地产企业陷入危机，甚至导致企业破产。那么在企业经营管理过程中合理运用管理会计就具有重要意义。管理会计在工作过程中会分门别类地收集整理房地产企业在经营过程中的诸项资金流，再对其进行分类处理。并且对整理出来的数据资料通过相关的会计专业知识进行严密的分析，最后将其汇总，做成一张详细的企业财务报表，用来展示企业的经营状况，帮助企业管理在做决策时提供多种不同的方案，并且分析各个方案的效果，更直观地让企业管理高层了解决策的利弊，提高其准确性。总的来说，管理会计能够在房地产企业高层进行决策时提出科学合理的建议，进而降低整个企业的决策风险。

　　（二）通过参与企业管理活动提高对经营过程的控制

　　管理会计在房地产企业的运营过程中始终参与其中，能在控制整个企业运营过程并且监督管理整个过程的财务情况，能够对房地产企业运营的各个环节进行调节指导，甚至干预整个经营活动，使其能按照计划完成工程进度。管理会计在房地产企业项目决策完成、项目还未开始实施时就已经开始其控制活动，管理会计参与控制房地产企业的经营就必须合理预测风险、合理规划项目、确定预算以及需达到的标准，并且在项目进行出现误差和问题时能及早发现并予以纠正，使之回到正常的进度，避免出现项目投资失控的风险。此外，管理会计要将其项目表现纳入绩效考核中，记录企业各部门的表现、业绩完成情况，以此参与企业管理。这些都是管理会计在房地产企业运营时的重要作用，因此管理会计的身影在房地产企业经营过程中出现频率非常高。正是因为有管理会计对房地产企业的经营进行参与控制，才使大量房地产企业能稳步发展。

　　二、当下房地产企业管理会计运用中存在的问题

　　（一）房地产企业内部财会部门制度不够完善

　　为了保证房地产企业在复杂的环境下仍然能让管理会计按部就班地开展其分析、预测工作，房地产企业内部必须建立起一套行之有效并且足够完善的财会制度。目前许多房地产企业在建立完善的财会制度这方面还存在以下缺陷。

　　第一，房地产市场中除个别体量庞大的房地产企业外还存在大量的中小房地产企业，其中个别中小房地产企业甚至都没有财会制度，只将目光着眼于销售、项目工程这些部门，对财会工作并没有给予足够的重视，甚至都没有一个专业的管理会计工作人员。

　　第二，虽然其余房地产企业或多或少建立了管理会计制度，但大多流于形式，没有真正落实到房地产企业的经营管理活动中去，这就导致其管理会计并不能很好地去开展专业工作，起不到管理会计本应提供的分析、预测、建议作用，很可能导致该房地产企业因决策失误而陷入危机。

　　（二）房地产企业内部会计人员专业程度不够

　　在目前复杂的市场环境下，房地产企业面临的机遇多于以往，但更多的是危机。那么怎样去抓住机遇并且合理避让危机，就是现在房地产企业面临的最大难题，也是其企业能否实现良性发展的关键所在。房地产企业能通过合理运用管理会计这一经济手段来分析目前市场环境以及企业情况来帮助房地产企业做出更科学、合理的决策。那么，房地产企业中相关会计人员的专业程度、职业素养就成为管理会计能否合理开展工作的关键因素。而当下许多房地产企业中财会部门的建设仍然有许多致命问题，这一点在中小房地产企业中尤为突出，专业程度较高的管理会计人才的缺乏，难以满足中小房地产企业对于管理会计的需求。

　　三、新形势下房地产企业对于管理会计的合理运用的改进措施

　　（一）建立起相对完善的管理会计制度，加强企业高层管理意识

　　管理会计的工作在整个房地产公司的经营过程中尤为重要，要想管理会计的工作能有效开展实施，就需要房地产企业管理层提供足够的支持和相应的重视。此外，还需要一套足够完善的财会制度来管理支撑管理会计以及其余会计工作者的工作，保证其正常开展工作，使管理会计可以完成严密分析过去、调整控制现在、合理预测未来的工作职责。要达到这样的效果，可以从以下两方面入手来完善其财会制度。

　　第一，个别中小房地产企业应该迅速建立起一套行之有效的管理会计制度，以此支撑管理会计日常相关工作的正常实施。而且对于中小企业来说，需要的管理会计人才无须太多，可以简单地制定其管理会计制度，相对于大规模企业而言成本也会相应低很多。

　　第二，对于体量庞大的房地产企业而言，其企业自身就应该有一套完善的管理会计制度。但仍有需要注意加强的地方，如定期组织相关部门对其制度本身进行研究探讨，提出是否需要补充、更换相关条款，以达到该套制度最完善、最适宜的状态。如果相应工作都能定期完成，那还应重视该套管理会计制度是否能坚决落实，以防流于形式。很多房地产企业有相对完善的管理会计制度，但是却疏于管理、使管理会计制度沦为形式，难以起到其管理支撑保障管理会计开展日常工作的作用。

　　那么就需要成立专门的监管部门督促管理会计制度的执行和落实情况，让管理会计能确确实实地对房地产企业的经营活动起到保障预测作用。

　　（二）重视会计人员专业素养，定期培训以提高管理会计业务水平

　　单靠完善管理会计制度仍是不够的，在管理会计日常开展工作中能否有成效的决定性因素在于管理会计的专业程度以及整个会计队伍的整体素质。房地产企业中的人力资源管理部门应当制订相应的培训计划，定期开展培训工作，以此提升会计部门的整体素质，增强管理会计的专业水平。让管理会计能更好地发挥其应有的严密分析过去、调整控制现在、合理预测未来的作用。还可以将培训效果纳入考核，设置奖励，激发会计队伍的整体积极性。

　　四、结语

　　管理会计在房地产企业经营活动中能起到重要作用，其意义重大。在目前的新政策形势下，合理运用管理会计，让其能为企业提供具有参考价值的建议，提高企业高层决策时的合理性、科学性，较好地规避风险，为企业的良性发展保驾护航。