深圳市南山区科技园南区写字楼分析

一、 金蝶写字楼建造成本分析

1、 办公类建筑成本构成分析——固定成本

办公类建筑的固定成本主要包括：

 由建筑高度及形态决定的主体结构等土建成本

 由办公功能决定的消防、给排水、电梯等安装成本

（相同高度及形态的办公类建筑，固定成本变化范围相对较小）

2、 办公类建筑成本构成分析——可变成本

办公类建筑的固定成本主要包括：

 外立面、室内精装修等影响外观档次的成本

 空调、智能化、电气等影响平直档次的成本

3、 办公类建筑限额标准案例

备注：红色圈为良好品质超高层超甲级写字楼

蓝色圈为良好品质甲级写字楼

紫色圈为高端品质超高层超甲级写字楼

如过本项目的定位超高层甲级写字楼，公共部分精装修，其他毛坯，其单方建安成本应该在8000元/平方米以上。

（以上单方造价指标按 地上总造价/地上总面积 计算）

4、 办公类建筑限额标准参考

按上表成本档次组合，本项目的固定成本为3800元/平方米，可变成本为4250元/平方米，其建安单方造价限额为8050元/平方米。

5、 地下室及配套（地下室按三层计算）

 地下室防水：地下室底板、侧壁、顶板均采用防水混凝土，卷材或涂膜外防水；

 设备标准：电气设备为进口或合资品牌；有楼宇自控、安防监控、综合布线；消防报警设备为进口货合资品牌；中档卫生洁具；

 室内装修标准：按电梯厅大堂等精装修，其余位置毛坯；

建安标准：约4200元/平方米（按地下面积计算）

6、 建安成本小结——开发成本表（地价除外）

根据超高级甲级写字楼的建安标准，并同时能保障本项目租金水平的基础上，预测本项目的单位成本约为9857元/平方米。

二、 高新技术产业园区投资环境分析

1、 深圳高新技术产业园区概况

深圳高新技术产业园区始建于1996年9月, 为国家级高新技术产业开发区，是国家建设“世界一流高科技园区”的六家试点园区之一，也是“国家知识产权试点园区”和“国家高新技术产业标准化示范区”。园区规划面积11.5平方公里,分中、南、北三区，规划总建筑规模在1000万平方米。建区以来，深圳高新区先后被授予“国家级高新技术产品出口基地”、“亚太经合组织开放园区”、“先进国家高新技术产业开发区”、“国家知识产权试点园区”、“国家高新技术标准化示范区”等称号。

经过多年的发展，深圳高新区形成了在国际、国内具有相当竞争力、较为完整的电子信息产业链；一是形成了从芯片到整机、从终端到系统的通信设备研发制造产业链；二是形成了由数字电视、DVD、数字音响、数字摄录一体机、数码相机等构成的数字视听产品研发制造产业链；三是形成了涵盖高性能服务器，笔记本计算机、网络计算机以及各类微机，大容量存储设备和新型移动存储产品，高性能彩色平板显示设备，打印设备，新一代路由器、无线局域网设备等网络设备构成的计算机及外设产业链；四是形成了以嵌入式软件、软件外包出口、数字内容产品、信息化建设应用软件、基础软件和信息服务等软件及服务外包产业链。深圳高新区已成为全球重要的电子信息产业研发制造基地。

2、 高新技术产业区区位

深圳高新技术产业园区北至广深高速，近深圳大学城；南至滨海大道，与南山商业文化中心区、深圳湾公园相临；东至沙河西路，与华侨城片区相邻；西至南海大道，近前海中心区，区位优越。

3、 土地利用规划

高新区总占地面积11.5平方公里，其中规划工业用地2.8平方公里(含后海 路以南填海区)，交通道路用地3.3平方公里，生活配套及其他用地5.4 平方公 里。

根据深圳市规划和国土资源委员会法定图则，高新区又分为北区东地区、北区西地区、中区东地区、中区西地区、南区五个区域，具体各区域情况及定位如下：

4、 入驻高新技术园的行政许可条件

（1） 申请招标拍卖挂牌使用高新区土地竞买人入围资格审查，申请人应符合下列条件：

 所从事项目符合深圳高新区产业发展规划；

 有相应的资金保证，且资金来源明确；

 为市政府科技行政部门认定的高新技术企业（项目）、国内外知名的高新技术企业或为高新区的高新技术企业提供配套服务的企业或者机构。

高新区每宗用地的具体项目准入条件由高新行政管理机构根据高新区产业发展规划制定，并在招标拍卖挂牌公告中公布。

（2） 租用（包括增租）高新区厂房、高新区内迁址，申请人应符合下列条件之一：

 所从事项目符合深圳高新区产业发展规划和深圳市高新技术产品目录规定；

 为高新区企业提供相关配套服务的企业或机构。

（3） 租用高新区内政府提供的配套住房，申请人应符合下列条件：

 市政府科技行政部门认定的高新技术企业（项目）；

 已获入区资格的企业或机构。

法律依据：第（一）、（三）项分别由《深圳经济特区高新技术产业园区条例》第三十六条、第三十五条规定；《关于印发深圳市工业项目建设用地审批实施办法的通知》第七条、第八条、第十三条；《深圳市人民政府转发广东省人民政府转发国务院关于加强土地调控有关问题的告知》第五条；第（二）项由本实施办法规定。

5、 高新区南区主要写字楼分析

 下图①②③④片区为写字楼成熟片区，⑤⑥⑦片区为即将交楼或正在建设中的写字楼，其中⑦片区为深圳湾科技生态城项目，其中写字楼建筑面积约为96万平方米,预计2016末竣工。

注：蓝色边框范围内为成熟写字楼；橙色边框和黄色边框范围内为即将交楼或正在建设的写字楼。

 成熟片区（①～④）：

高新技术产业园区南区是科技园区写字楼楼和工业研发办公厂房主要集中区域，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租，典型物业有TCL大厦、中兴大厦、飞亚达大厦、德赛工业大厦、创维大厦、九洲电器、中国科技研发开发院、思创科技大厦、迈瑞总部大厦、方大大厦、迈科特大厦、康佳研发大厦等，目前主要集中白石路与深南大道之间。区内楼宇素质普遍较高，大多配备有中央空调及其他智能系统。

片区典型物业：

南区写字楼成熟片区的租金水平在100~125元/平/月（不包含物业费、空调费），目前其空置率在10%左右。

 即将交楼及正在建设的写字楼（⑤、⑥）

 深圳湾科技生态城

（1） 区位

（2） 建设指标

生态城预计在2016年全部完工，其写字楼建筑面积约为96万平方米，其中在2015年其写字楼的供应总量约为15万平方米。

 小结

根据高力国际研究，预计明年深圳写字楼将新增50万平方米，鉴于目前写字楼租赁市场需求有限，租户议价空间将进一步加大，空置率可能会面临一定程度的上升。就深圳甲级写字楼整体市场而言，南山区多偏好园区写字楼的科技类企业，对办公品质要求较高的企业相对较少。甲级写字楼供应体量相对较大，因此空置率继续保持在较高水平。据高丽国际最新研究显示，2013年第三季度南山区甲级写字楼空置率为19.2%。

反观高新区南区的写字楼，虽然现阶段供应处于较紧缺状态，但是其供应量从2014~2016年末预计将超过120万平方米，深圳湾生态城建成后将新增96万平方米写字楼，这使得南区供应量大幅增长。由于本区的写字楼大部分用于出租，展望2014~2016年，随着市场供应量增大，开发商的租赁压力将增加，市场或将显露风险；因此，综合写字楼的新增供应量和租金两大因素，在未来几年，本片区写字楼的出租率将受到影响，空置率将上升到一定高度。

三、 总结

金蝶项目的定位为超高层甲级写字楼，其月租水平预测为120元/平方米（即1440元/平/年），鉴于写字楼的建安成本投入直接关系到写字楼的租金水平，所以本案的开发成本（除地价外）按计容积率面积计算的单价预计为9857元/平方米，项目预计在2017年完工，由于在2016年末预计市场供应量会在一个偏高的水平，开发商面临较大的租赁压力，同时相关较高的开发成本令开发商对租金的期望值较高，因此在租金不下调的情况下，写字楼的空置率将会上升，预计届时写字楼空置率约在20%。

本项目涉及的税费如下表：

以此推算，每年租金中扣除20%的税费以及20%的空置物业，其实际年租金收益为921.6元/平方米，本项目的实际毛租金回报率（不含地价）为9.35%。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/fd57afb233d4b14e8424683a.html