我国房地产价格上涨成因及对策分析

发布时间：2012-12-12 10:33:53 来源：文档文库

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宏观经济形势分析

院系：管理工程系

专业：物流管理

姓名：薛巍巍

学号：20090770334

联系方式：150********

我国房地产价格上涨成因及对策分析

摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，是经济运行的“晴雨表”，也是“保增长、保民生、保稳定”的重要产业。随着房地产行业的发展，人们对住宅质量要求越来越高，从而引起了购房潮，使房地产行业瞬间成为人们最关注和担心的焦点。由于房价的不断上涨及少数人的炒房，使许多想购房的人面临着更大的压力，为此国家也纷纷出台各种政策来抵致房地产泡沫。本文主要介绍房地产近几年来价格不断上涨的原因、危害及相应的对策建议.

关键词：房地产价格原因对策

Abstract：The real estate industry is the pillar industry of national economy, it is economy "barometer ", is also "guarantees the growth, protect the people's livelihood, security and stability " important industry. With the development of the real estate industry, people on housing quality demand is higher and higher, thereby causing the purchase tide, make the real estate industry instantly become one of the most attention and concern. Due to the rising prices and a few real, many want to purchase people are facing greater pressure, therefore countries also have different policies to the real estate bubble caused by. This paper mainly introduces real estate in recent years, the rising price of the reasons, harm and the corresponding countermeasures and suggestions.

Key words：the price of Real estate reasons countermeasures

作者简介：薛巍巍女 (1990---) 河南许昌人，郑州大学管理科学与工程类物流管理专业09级本科生

众所周知，房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。而房地产市场的存在和发展是整个房地产业健康发展的必要前提，也是房地产开发企业赖以生存的主要基础，没有房地产市场的发育和完善，就没有真正意义上的房地产业。改革开放以来,我国的房地产市场已由萌芽状态逐步发育成长为一种重要的要素市场及消费品市场,并对土地、房屋等要素配置、资产置换和产权流转产生机制效能。然而,房地产市场的发育程度与房地产市场的调节份额和调节力度已对中国的市场化改革进程产生直接的钳制或推动作用。

一房地产价格上涨成因分析

（一）供需不平衡

房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有科技之城的绵阳在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。

（二）房地产市场信息系统不畅

目前，我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台，各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。另一方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。

（三）房地产开发行业成本上升

土地交易价格的快速上涨，从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。据统计，2003年上海的卖地收入为216亿元，相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。据统计，2004年土地交易价格比上年上涨10.1%，涨幅比2003年高1.7个百分点；2005年一季度，又上涨了7.8%。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。

由于近几年的大建设和大发展，导致国内建筑原材料价格也水涨船高，这也间接导致房地产价格的上涨。

（四）政府管理原因

首先，目前国内的高房价是政府政策的误导结果。因为在政府看来，房地产的宏观调控就等于稳定房价，就是让房价不往下跌。这就是向房地产市场发出了一个明确的信号：既有的房地产市场形势、市场秩序与规则，既有的房地产市场利益关系、运作方式等等，都得维持。但是，在任何一个市场经济中，政府能够做的只是通过调控市场供求关系，让市场价格达到其均衡水平。

也正是在这种观念或政策下，国内的房地产市场尽管经历了两年来的宏观调控却没有效果。不仅房地产的投资在飞速增长、房价快速上涨，民众与房地产商的对立情绪越来越严重。当然，房地产开发商可以莺歌燕舞，地方政府可以业绩高照，银行利润可以在短期内上升到历史最好的水平，但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。这个市场不仅社会公平性荡然无存，而且也是一个低效率的市场，其经济风险也就无所不在、无时不有。

二应对措施

（一）控制土地费用的上涨

政府应根据经济发展目标和市场需求，及时调整房地产开发用地供应结构和总量。抓好闲置土地的清理和利用，严格执行闲置十地的开发期限，打击开发商囤积土地的行为，加大存量土地的消化力度。

1.加强政府监管力度，调整土地供应政策，放缓城市住宅用地上市的节奏，增加经济适用房和廉租房用地的上市量，限制别墅用地和高档房用地；2.健全和规范土地拍卖市场，使土地拍卖工作在一个健康的环境下运作，避免由于恶意竞争而造成土地价格非理性增涨；第3.调整土地供应方式和用途，保持合理的土地价格，有步骤的减少和禁止非住宅用地的上市；4.加大政府土地主管部门的监管力度，严格执行国家城市土地政策，严禁开发商囤积土地，对超过限期尚不能正常开发的土地，坚决收回，保证土地市场的公正、公平、公开；5.减少土地使用审批环节，降低土地使用成本。降低土地使用成本的过程，并非降低土地出让金，而是整顿土地使用权转让过程中的不合理收费，减少土地使用审批环节，也并不是简单的“砍”搏几个环节，而是加强管理，使其过程更加透明化、简单化，将原来土地批租过程不规范而产生权钱交易的部分减掉。

（二）大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。

国家要抑制房价的不合理上涨，主要办法还是大规模地推出经济适用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

（三）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度。

通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

（四）整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。

1.要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。2.要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。3.要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

（五）研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。

近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

三结束语

我国房地产价格存在着水平偏高、不稳定和波动频繁、波动幅度大等问题，而房价问题对房地产行业，甚至整个宏观经济，尤其是人民的住房问题影响颇大，从微观上来说影响到百姓的经济生活，从宏观上来看关系到中国金融安全及政治稳定，所以抑制过高的房价，稳定房地产市场势在必行。本文通过对我国房地产价格上涨原因的分析，已经得出了我国房地产价格过快上涨存在的问题以及对国民经济的影响，进一步提出了抑制房价的对策：控制土地费用的上涨，改善房地产市场的供应结构，加强房产业的管理，加强银行监管，防范房地产金融风险，同时增强信息透明度，稳定社会心理预期。为了抑制我国房价过快上涨，稳定房地产市场，我国政府必须对已往及现行的调控政策进行调整和改善。在微观层面上，房地产企业在政府对价格宏观调控下，也必须对经营策略进行调整，以顺应社会的发展趋势。当然房屋价格关系到广大人民群众的切身利益,房价的过快增长,损害了人民的利益，影响了人民的生活,不利于和谐社会的建设。