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房地分离评估的适用状况及存在的问题探讨

发布时间：2023-04-07 13:06:33 来源：文档文库

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房地分离评估的适用状况及存在的问题探讨一般情况下，我们对房地产进行评估会将其视为一个整体，不会简单将其分为相对独立的两个部分。因为房产和地产是房地产的两个重要组成部分，两者共同作用实现房地的效用与价值，两者价值相互依存，难以分离。但是有时很难找到合适的方法用整体评估的思路进行评估，这时为了得出更科学的评估结果可以对房产和地产分开进行评估。苏信评估认为，例如运用成本法进行评估，成本法可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法，基于成本法的评估理论，可以实现房地产中各个组成部分在理论上的分离。在实践中，房产和土地又分别归属于房产管理部门和国土资源管理部门管理，房产和土地管理人为地分离，使得房地产的评估工作也不得不人为地分离。因此房地分离评估适用两种状况：主动采取合适的评估的方法进行分离评估及被动分离评估两种状况。工业房地产一般采取房地分离评估。工业房地产一般占地面积较大，附属建筑较多且多样化，一般容积率较小，如果整体评估，以建筑面积单价表示，把价值较大的地价分摊到较小的建筑面积上，建筑面积的变化会引起单价的大幅度波动，在实际中对案例的选择和修正幅度及精度要求非常高，很难形成可比性。而一般工业区内工业用地价格比较透明，建造成本相对较易评估，因此一般对工业用地采取房地分离评估的评估方法。对其土地可以采取基准地价系数修正法、成本法或市场比较法进行评估，对建筑物采取重置成本的评估方法。与工业房地产类似，房地分离估价在实践中也适用于自建房、别墅等土地面积对价格影响较大的物业中。如一套别墅，建筑面积500平方米，土地面积400平方米，同小区内另外一套别墅建筑面积480平方米，土地面积800平方米，在寸土寸金的现代城市中，两
者的单价差别是很大的，如果单纯采用市场比较法进行评估，很难确定准确的修正幅度，而且修正幅度可能会超出估价规范规定的范围。在此种情况下，可以采取房地分离的方法，对土地评估时，一般采用市场比较法，考虑容积率的影响，对影响其价格的各因素进行修正，可得出土地价格，建筑物同样可采取重置成本进行评估，从而可以比较合理的确定房地整体价格。对于这两种情况，因为各地的地价和房屋重置价都有较为成熟的标准和相应的修正体系，量化这些影响因素的依据相当充分，从而摆脱了把不同实物和价值形态的房地合一作为整体来量化影响因素难以确定的状态。以上情况其实就是采用成本法对房地产进行评估，即对房地产中的房产和地产分开进行评估，是估价师对估价对象进行分析后主动选择的分离评估，但实际中也有被动分离评估的情况存在。对于一些特定目的的评估需要人为地对房地分开进行评估，如在对房产课税及土地课税中，需要人为地将土地或房产的价格剔除；对于一些特定要求的评估也需要人为地对房地分开进行评估，如当地房地产和土地管理分开管理，需要分开进行审核或登记时，房地产的评估工作也不得不人为地分离。对于这两种情况，可采用合适的方法单独对房产及土地进行评估，但在没有合适的方法或条件单独评估时，就需要先对房地产整体价值进行评估，再剥离出房产或土地价值。对房地产进行整体评估时，可采用收益法、市场比较法等常规评估方法。房产价值剥离一般可采用重置成本法，而采用市场比较法或其他方法可剥离出土地价值。这种被动分离评估类似于剩余法，或者说是成本法的倒推。

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