2009年南宁市房地产市场分析1

2009年南宁市房地产市场分析

姓名：陈敏

班级：工程0743

学号：070703404302

2009年南宁市房地产市场分析

由美国购房次级贷款引发的金融危机日渐向实体经济渗透，房地产市场首当其冲。国内一线城市房地产市场需求出现大幅下滑，导致市场持币观望气氛浓重。

在国际金融危机对我国房地产市场造成严重冲击的同时，南宁市房地产业出现了一些波动。为此政府与房地产开发企业应积极采取措施，防患于未然。

一：宏观经济

2009年二季度，全国经济扭转下行趋势开始回升。国内生产总值139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度上涨1个百分点，这是七个季度以来GDP增幅的首次正增长。说明中国经济已经走出低谷，开始走向复苏。

全国房地产行业价格和销量上升速度都非常地快，量价均成持续放大趋势。销售的持续向好仍是房地产完成投资额迅速上涨的主要原因。1-6月全国商品房销售面积和金额分别增长了31.7%和53%，经过半年的积累，开发商资金开始放松，6月房地产企业完成投资额达到14505.33亿元。继08年中央要求促进房地产行业健康发展之后，09年上半年，全国及南宁又出台多项政策，力促房地产市场发展。各项政策措施出台落实后，市场迅速反弹。2009年5月27日公布了普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。本次商品房资本金比例的下调，已恢复到1996年的水平。2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于35%。随后几年，随着楼市的持续升温，中央曾出台过一系列针对楼市的调控政策，但“35%”的大限却从未松动过。同时下调商品房资金比例，出台促进房地产发展的政策。受宏观政策刺激影响，09年房地产市场迅速升温，成交量和价格过快上涨隐含较大风险。6月南宁市又出台了加强预售项目管理的通知，七月银监会发布加强按揭贷款风险的通知。两项通知的发布对规范南宁房地产市场，抑制炒房现象及防止热钱流入楼市将起到一定作用。

总之，目前全国经济大环境基本面较好，宏观政策较为宽松，经济运行企稳回升，主要指标预示经济或正加速上行。从经济增长本身来看，在外需不明朗，消费相对稳定的形势下，仍将继续依靠投资引擎推动经济复苏，房地产投资有望重新取代基建投资成为新增长点，但过高的房价会阻碍市场的健康快速增长。而值得注意的是，近来市场表现过于火热，银监会发出进一步加强按揭贷款风险管理的通知。该通知加强了对二次购房贷款的管理，对炒房现象将有所抑制，但同时也可以看到，该通知的重点在于重申和规范行为，并没有提出更多的打压措施。因此，可以预见该通知的作用更侧重于政策面有所趋紧的信号，对整个市场还未产生实质性的影响。在宏观经济方面预计中国下一阶段将坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策，提高政策的针对性有效性和可持续性。而在楼市政策方面，可能会有所收紧。

二：房地产的供给与需求

虽然我国国土面积较大，但是由于我国人口过多，土地依然紧缺。针对这些问题广西盘活存量用地 处置闲置土地千余公顷。全区已处置闲置土地950宗，面积1240.68公顷，其中征收土地闲置费360宗，无偿收回土地使用权52宗，其他方式处置374宗，剩余的450宗也已拟定处置方案报自治区政府待批。

2009年上半年南宁市土地出售情况

纵观1—6月的南宁市土地成交市场，总共挂牌成交5宗土地，成交面积438.522亩。挂牌出让的土地集中以青秀区、兴宁区为主，分别成交量了3宗共150.701亩和1宗208.913亩，占到了总挂牌量的82%。上半年的地价均有不同程度的上涨，其中青秀区 GC2009-16 地块，挂牌出让，成交均价达到了 610 万元/亩，遥遥领先其他城区，该地块位于东盟商务区，土地用途为商务金融（办公）用地、文体娱乐用地。只有2宗土地拍卖，成交面积达191亩。分别是位于兴宁区长堽北面的GC2009-32地块和位于江南区五一路的GC2009-33地块。此两块土地在2008年年底房地产市场低迷时分别流拍，GC2009-32这块地流拍的价格是128万元/亩，GC2009-33地块流拍的价格是197万元/亩，而今年的5月份，这两块地分别卖出了290万元/亩、360万元/亩的高价。08年下半年，全国房地产市场处于低迷状况，南宁作为二线城市同样受到了不同程度的冲击，消费者处于观望状态，成交量下降，发展商资金短缺或资金回笼难度加大，且开发商对后市信心不足，这是造成这两块土地流拍的根本原因。

据调查，进入三季度，全市商品房销售由年初的恢复性增长转入到快速增长局面，1-9月，我市实现商品房销售206.99亿元，同比增长58.19%；商品房销售面积479.07万平方米，同比增长43.96%。

1、住宅需求旺盛。1-9月，全市住宅类商品房完成销售额453.14亿元，同比增长48.59%，销售面积191.27万平方米，同比增长66.82%，占全市商品房销售面积比重的92.40%，比上年同期提高了4.78个百分点；其中，90平米以下的小户型的市场需求最大，1-9月销售面积达到51.15万平方米，同比增长68.34%，比大户型销售面积增速高出12.33个百分点。

2、经济适用房销售紧俏。9月份，随着桃花源、昌泰清华园及澳华快环时代等经济适用房的推出，全市经济适用房销售大幅度攀升。1-9月，全市经济适用房销售额4.41亿元，同比增长33.84%；完成销售面积21.59万平方米，仅9月就比上月增加销售面积8.77万平方米，极大的改善了低收入家庭的居住环境。

3、办公楼销售火爆。受南宁独特的区位优势及北部湾开放开发建设影响，诸多的国内外大型企业选择落户南宁，扎根南宁，办公楼销售异常火爆。1-9月，全市办公楼销售额2.36亿元，同比增长64.17%，销售面积达到1.75万平方米，同比增长1.23倍，比上年同期多出0.97万平方米。

从上半年销售户型来看，南宁市场依然以三房为主流，销售面积占整体的42%；三房面积区间从 90-140 ㎡左右跨度较大，可划分为紧凑型、适中型、奢侈型三类。随着购房年龄层的不段年轻化市场所需求的户型也会逐渐偏向于中小户型为主，单间和一房户型推售量占整个市场的18%，产品基本是售罄的状态。两房的占23%，有良好的市场空间。

三：房地产价格

以年份和房价为变量研究他们之间的相关关系。令年份为变量X，房价为变量Y.建立线性回归模型：Y=a+bX.由统计学的知识可以计算出∑X=14035, ∑X*X=28140203, ∑Y=20746, ∑XY=41603741

b=(n∑XY-∑X∑Y)/( n∑X*X-∑X∑X)=286.1

a=(∑Y-b∑X)/n=-570666.8

可得：Y=-570666.8+286.1X

以上数据可以看出，从2002年到2007年房价缓步增长，但是从2007年开始房价增长速度大幅提高。

国家统计局南宁调查队调查显示，2009年上半年，南宁市积极贯彻“保增长、保稳定、保良好发展势头”的政策，围绕“1180”投资目标，增加投资，扩大内需，积极开展“项目建设年”、“服务企业年”活动，促进了经济社会又好又快的发展。在全球性金融危机深化及国内经济下滑大气候的带动下，房地产市场经历2008年的快速下降后，今年1～6月出现投资增长乏力，房屋销售价格同比逐月微幅走低，市场运行低位徘徊的态势，但在国家政策扶持下，房地产市场出现了积极的变化，房地产价格环比指数连续三个月企稳，土地交易价格平稳，房地产业景气指数和企业家信心指数双双攀升。预计，下半年年南宁市房地产市场价格将稳步走高,但增幅不大。

南宁市房屋销售价格同比指数对比表

可以看出今年前五个月，南宁市房屋销售价格同比指数与全国70个大中城市、广西房屋销售价格平均水平的走势基本一致，指数比较接近。但南宁市的指数水平比全国70个大中城市的平均水平高，走势强于全国70个大中城市；比广西平均水平底，走势相对较弱。

从图中可以看出2009年1-6月，南宁市商品房价格一直处于稳步上升的趋势，月均环比增长1.43%。整个上半年中,6月份环比最高，达到2.5%，3月份环比最低，为0.41%。2009年上半年南宁楼市价格的上涨，与政府2008年下半年出台的适度宽松的货币政策、积极的财政政策以及二次房贷的调整分不开，国家的“救市”政策成为改变整个房地产整体低迷状态的重要因素，南宁房地产市场在国家“救市”政策的刺激下，成交量上升，价格上涨；此外发展商为了追求利益的最大化调高了商品房的价格也是房价上涨的重要因素；2008 年下半年，商品房成交套数不断下降，消费者市场观望情绪浓厚，2009 年初，受政府出台优惠政策的影响，以及刚性需求的作用，许多消费者开始持币购房，消费者旺盛的需求也是导致房价上涨原因之一。

四：房地产市场趋势

从量价齐升的数据可以看出市场的火热，对开发商信心的增强有较大作用。预计下半年，开发商投资的热情依旧，但是从宏观经济政策中可以看到，政府对过快上涨的房价有所警惕，预计在下半年针对房地产方面的宏观政策会有所紧收。但宏观经济及外部金融危机的影响依然存在，因此在银行信贷货币政策方面将继续保持宽松。

从09年上半年市场发展趋势来看，价格方面上行压力较大。目前价格已经高于08年同期水平，且环比上涨趋势在减弱。另外从微观市场来看，部分楼盘由于价格上涨，虽然身处旺销市场，但销售进度依然有所放缓。因此预计09年下半年，受市场宏观政策及销售压力影响，价格上涨趋势减缓。

上半年，市场以推出08年存货为主。下半年随着新项目的不断入市，竞争格局将略有改变。新竞争格局的形成主要集中在兴宁区和青秀区的凤岭北片区。上半年台湾街的成功入市让市场对兴宁区的发展充满信心，下半年即将进入市场的保利山水怡城和天成一品项目则将更好地提升片区形象。青秀区，随着凤岭北片区几个大项目的开盘入市，凤岭北的市场活跃度和竞争力将有将大程度提升。

随着更多新项目在09年下半年入市，配合下半年中秋、国庆等营销节点预计营销活动将更加丰富、且形象推广活动更加密集。在项目客户关系维护上应更加注重营销节奏的把握，力争在新项目量较多的市场中，吸引客户的眼光。

在实现产品差异化上争取服务的差别化 。产品差异化在南宁房地产企业项目开发中早已体现出来，高档、中档、一般产品在各城区大有分布，建筑立面呈现出多种多样，户型大中小各有分布，依赖于城区、地段和消费者的要求，在开发商内心中，大的就是好的，就是赚钱的理念已被打破。开发商越来越重视对市场的调研、分析工作，依靠产品为中心的管理销售理念一去不复返了。不过，就目前来看，产品差异化虽然得到了开发商的普遍认可，但在整个全程开发服务方面，同质化竞争仍然十分明显，竞争压力很大。比如，住房按揭、折扣，赠送礼品，都是普遍采用的方式，房地产企业基本上都是依靠企业自身完成整个工作。

行业发展追求专业化和品牌化 。品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。近几年南宁土地市场放开后，外地品牌企业凭借其资金实力、观念新颖、操盘成熟等优势，迅速在南宁房地产市场得以成功，对本地开发商造成了很大的冲击，也迫使很多开发商越来越重视企业品牌的建立，但就目前南宁来说，品牌企业仍然较少。

房地产企业需要实现集团化规模化经营。从目前南宁房地产行业发展趋势来看，少量具有资金优势的开发商，将以资本为链条，组建规模化的集团化企业，在产品开发全过程积累更大的优势。不过，房地产开发是资本密集型产业，在开发层面上，大集团会形成品牌优势，但不会使市场开发高度集中，大量的中小开发商仍然具有生存空间，但更多需要专业化的服务顾问企业，也需要他们转变观念，进行战略合作，这是必然趋势。

房地产行业整合在房地产每一个发展阶段不断出现，企业适应市场变化，这是必然规律，整合这种显现贯穿于房地产整个发展历程。不过，整合力度的大小存在着明显的变化周期，一般困难期，行业中会出现一些新的管理思想、运作模式；繁荣期则使这些新的管理运作思想得到不断完善和深化。南宁房地产行业现在处于高度发展期，不过2007年远不如2005年前后这段时期，市场已经由“卖方市场”向“买方市场”转变，现在基本处于供求平衡时期，因此市场环境的大转向推动房地产行业出现整合，专业化、信息化、一体化是必然趋势，“客户中心”观念是竞争之道，联盟合作是发展趋势。

参考文献

1：广西房地产信息网 09年上半年度南宁市房地产市场动态分析报告 http://www.gxfdc.cn/subject/200908/bcdc200908.html

2：中国投资咨询网 2009年1-9月南宁房地产市场运行分析http://www.ocn.com.cn/market/200911/fangdichan041501.htm

3：观潮股网 2009年1至9月南宁市房地产市场运行情况分析 http://www.gxgcg.com/viewthread.php?tid=5284

4：南宁经济信息网 2009年上半年南宁市房地产价格运行状况 http://www.bbwdm.cn/show_info.asp?id=222122

5：南宁政府信息网 南宁市政府出台的各种有关房地产的政策及通知 http://www.nanning.gov.cn/n722103/n722150/n3036715/index.html

6：中国建材网 2009年宏观经济形势与宏观经济政策分析http://www.c-bm.com/news/2009/1-14/B131926705.htm

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/fbdd7ff9700abb68a982fbe0.html