古北水镇项目情况及投融资专项研究
一、项目简述
2010年6月中青旅与北京密云县签订战略协议,中青旅于2010年7月全资设立“北京古北水镇旅游有限公司”开始运作;
规划面积9平方公里,设立北京•密云古北水镇(司马台长城)国际旅游度假区,总投资45亿元,投资回收期在8~10年。度假区整体规划为“六区三谷”(老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷)。
功能划分上,分为传统餐饮及商业购物区、民情民俗文化表演体验区、山区民居风貌住宿区、酒店及商务会议区、温泉会所及休闲体育公园等几个部分,突出冷泉和热泉的资源亮点,突出古北民间文化展示,塑造具有北方建筑特色的明清风格古街,将观光与休闲度假、会议会展相结合的经营模式
项目整体拆迁原有五个自然村落,利用项目内水库,模仿江南水乡建设,均为仿古建筑。
项目取得土地原为当地村民宅基地,原村民拆迁安置到水镇外区域司马新村。
项目于2011年完成土地征收并拿地,启动建设,项目购买土地1076.54亩,其它土地租赁使用;同期启动同龙湖地产合作的“长城源”地产项目(102亩),目前在开发第三期。
水镇为明清及民国风格的山地合院建筑,建筑面积43万平方米,包含2个五星标准大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿、餐厅及商铺,10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
水镇项目预定开业目标为2013年5月;实际未实现,之后经历两次试营业;
2013年10月预营业;
2014年1月试营业;
试营业期间,多次调整施工,甚至原本开放的一些街区竟然重新关闭施工调整。
2014年10月1日正式营业。正式营业的实为古北水镇一期工程,约占项目工程总量的60%。
当地政府对项目支持力度较高,除立项和建设用地手续外,市级行政审批权限一律下放,由密云县统筹。密云县成立“项目手续审批工作协调领导小”组推行“集中审批”,审批时间压缩在行政许可的最短时限。
在项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等方面政府提供财政补贴支持;另政府协助修建景区门口外延道路。
二、融资历程
2010.7 | 注册 | 中青旅全资设立“北京古北水镇旅游有限公司”,注册资本2.1亿元; |
2011.6 | 借贷 | 古北水镇旅游公司向北京和谐成长投资中心借款1亿元,借款期限一年,由青旅出具保函担保。 注:北京和谐成长基金成立于2010年8月,是IDG基金管理机构发起,募资36亿元;其中含社保基金12亿、中关村引导基金、海淀区引导基金、北京国资中心、国开金融等,另有四支异地地方引导基金。 |
2011.8/11 | 合作 | 分两次拿地,共717.54+359=1076.54亩,成交价2.59+1.94=4.53亿;拿到土地后,为平衡前期投资支出,与龙湖地产合作推出6.8万平米长城源著项目 |
2011.12 | 增资 | 引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG,注册资本2.1亿增至5亿,增资后比例:中青旅42%,乌镇18%,IDG持股40%(通过两家香港公司) |
2012.1 | 增资 | 引入北京和谐成长投资中心,注册资本5亿增至8亿 |
2012.8 | 增资 | 引入战略投资者京能集团(北京能源集团有限责任公司,北京国资委直属企业),注册资本从8亿增至10亿 |
借贷 | 以项目土地及地上建筑为抵押物,从中国银行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元十年期银团贷款 | |
2013.6-10 | 增资 | 股东共同分三次增资,注册资本10亿增至13.02亿,中青旅持股降为25.81%,古北水镇不再纳入财务报表合并范围,变更为联营子公司。 |
2014.7-8 | 增资 | 除IDG外,其他股东共同增资,注册资本增为15.32亿。 |
中青旅操作此项目累计投入资金近4亿元,融资近12亿元;期间借贷16亿元。
有分析人士指出:IDG入股古北水镇,是从乌镇项目转移的资本,当初IDG入股乌镇推动乌镇上市,但因为涉及文化古迹问题未通过上市审核;而古北水镇为整体仿古建筑群,所以IDG与中青旅合作具有资本操作预期。
而且,分析中发现,项目内司马台长城已独立出去操作,项目间通过运营设施联接,除门票外,其他经营设施均属于水镇项目。
再从整个景区商业模式看,除了门票外,项目内容上规划索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等内容,降低对门票收入依赖性。
古镇中的酒店采用自持模式,其它商业物业自营,将计入利润表的收入规模尽可能做大,便于未来持续融资。
三、项目情况分析
1、基础设施投入
项目前期需要投入12亿元进行基础设施建设,主要用于:
● 自来水厂(达到欧盟标准,可直接饮用;与深圳水务集团合作);
● 污水(中水)处理厂;
● 新增改造高压、低压线路;
● 供暖中心及设施;
● 液化气站;
● 环境绿化;
● 河道疏浚拓宽;
● 街道全部采用长条青石板铺设;
● 3公里地下综合管廊(2.3m*2.2m),将热力管道、中水管道、直饮水管道等入廊。
2、资产权属
3、经营模式
古镇中项目商业物业均自营,自建采购团队,整体统筹管理景区内的出售商品结构以及地段位置安排。
从工商资料显示,2014-2015集中注册35家分支机构,性质均为分公司,类型及数量如下表:
类型 | 数量 | 明细 |
工艺品店 | 5 | 北京古北水镇旅游有限公司流光艺影工艺品店 北京古北水镇旅游有限公司海灯工艺品店 北京古北水镇旅游有限公司纸艺轩工艺品店 北京古北水镇旅游有限公司递云端工艺品店 北京古北水镇旅游有限公司山顶优递工艺品店 |
休闲空间 | 2 | 北京古北水镇旅游有限公司倾城似水酒吧 北京古北水镇旅游有限公司市集咖啡厅 |
文创百货 | 3 | 北京古北水镇旅游有限公司建昆堂灯笼铺 北京古北水镇旅游有限公司行空风筝店 北京古北水镇旅游有限公司永顺染纺织服装坊 |
商店 | 8 | 北京古北水镇旅游有限公司佑康商店 北京古北水镇旅游有限公司奇妙堂商店 北京古北水镇旅游有限公司同心悦购商店 北京古北水镇旅游有限公司仕祥商店 北京古北水镇旅游有限公司万客山水城商店 北京古北水镇旅游有限公司京华燕云商店 北京古北水镇旅游有限公司望京楼酒店 北京古北水镇旅游有限公司天之娇女商店 |
餐馆 | 10 | 北京古北水镇旅游有限公司烧肉馆 北京古北水镇旅游有限公司司马大缸酒楼 北京古北水镇旅游有限公司司马小烧酒坊 北京古北水镇旅游有限公司古北烤鸭店 北京古北水镇旅游有限公司纳兰轩餐厅 北京古北水镇旅游有限公司水街小吃广场 北京古北水镇旅游有限公司日月岛餐厅 北京古北水镇旅游有限公司司马大缸酱菜馆 北京古北水镇旅游有限公司古寨火锅城 北京古北水镇旅游有限公司司水情缘烤鱼吧 |
住宿 | 5 | 北京古北水镇旅游有限公司水镇大酒店 北京古北水镇旅游有限公司乌镇餐饮酒店 北京古北水镇旅游有限公司长城书舍酒店 北京古北水镇旅游有限公司威廉埃德加酒店 北京古北水镇旅游有限公司古北水镇民宿院 |
物流 | 1 | 北京古北水镇旅游有限公司全食食品配送中心 |
文化演艺 | 1 | 北京古北水镇旅游有限公司日月岛大戏楼 |
另外,据了解处于其试营业阶段时,仍未启动景区招租工作,目前景区内店铺几乎都为统一经营管理,内部整体规划,目前注册商标194个;仅面向传统民间手工艺招租;景区外民宿民俗区有招租。
4、从经营范围变更情况看古北水镇公司的经营业务变化
先后6次变更经营范围;从变更内容上看,经营范围逐步细化,经营内容逐步深化,便显出了自营为主的趋势。
年 | 经营范围变更 |
2011 | 旅游资源开发(不含旅游业务);旅游咨询;旅游项目设计;旅游项目管理、景区管理、餐饮管理、酒店管理;批发日用品、工艺品、小饰品、礼品。 |
2013 | 增加:停车管理、批发纺织、服装、文化、体育用品及器材、家用电器、旅游纪念品 调整:“旅游项目设计”为“旅游项目设计咨询” |
2014 | 增加;餐饮服务、批发化妆品 |
2015.01 | 增加:批发预包装食品 调整:餐饮服务限定为(仅限分公司经营); |
2015.05 | 增加:住宿(水镇酒店、限建设项目GS-13地块;古北酒店、限建设项目GS-01、GS-02地块;兰谷SPA酒店等旅游服务设施、限建设项目GS-10、GS-30、GS-31、GS-32地块;山水城酒店、限建设项目GS-08地块;江南酒店、限建设项目GS-03、GS-04地块;温泉酒店、限建设项目GS-15地块;驿站客栈、限建设项目GS-16地块);游泳(高危险性体育项目);旅游设施的开发、建设、经营、健身;会议服务,批发蔬菜、水果 |
2015.12 | 增加:零售预包装食品;出版物(不含音像制品)的零售;经营滑雪场;美容美发;经营娱乐场所(KTV项目)(仅限分公司经营);洗衣;物业管理;棋牌服务;经营演出场所;演出经纪业务 |
目前 | 住宿(水镇酒店、限建设项目GS-13地块;古北酒店、限建设项目GS-01、GS-02地块;兰谷SPA酒店等旅游服务设施、限建设项目GS-10、GS-30、GS-31、GS-32地块;山水城酒店、限建设项目GS-08地块;江南酒店、限建设项目GS-03、GS-04地块;温泉酒店、限建设项目GS-15地块;驿站客栈、限建设项目GS-16地块)(卫生许可证有效期至2018年09月16日);游泳(高危险性体育项目经营许可证有效期至2020年03月10日);餐饮服务(含凉菜、不含裱花蛋糕、含生食水产品)(餐饮服务许可证有效期至2018年04月14日)(仅限分公司经营);批发、零售预包装食品;出版物(不含音像制品)的零售;经营滑雪场;美容美发;经营娱乐场所(KTV项目)(仅限分公司经营);洗衣;旅游设施的开发、建设、经营(不含旅游业务);旅游咨询;旅游项目设计咨询;旅游项目管理、景区管理、餐饮管理、酒店管理、停车管理;健身;儿童娱乐设施经营;设计、制作、发布广告;票务代理;会议服务;批发日用品、化妆品、纺织、服装、文化、体育用品及器材、家用电器、工艺品、蔬菜、水果;物业管理;棋牌服务;经营演出场所;演出经纪业务。(该企业于2011年11月23日由内资企业转为中外合资企业。游泳、住宿、美容美发、出版物零售、销售食品、餐饮服务、经营滑雪场以及依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。) |
5、经营状况
资料分析显示,住宿客流平均客单价500元,非住宿客单价300元,其中门票为150元。(按2016年报,景区综合客单价300元)
古北水镇收费标准
1 | 水镇门票价格 | 150元/人(全天24小时景区门票价格) |
2 | 长城门票价格 | 40元/人(提前1天预约);两景点联票170元 |
3 | 导游讲解费 | 古北水镇200元/位;长城100元/位 |
4 | 长城索道 | 单程90元/人,往返160元/人; 夜游长城索道往返票:160元/人 |
5 | 览车 | 单程10元/人,每车限乘10人 |
6 | 游船 | 全程(雁归码头-鸳鸯湖码头)120元/人/趟,包船600元/条/趟;限6人/船 A线(雁归码头-日月岛码头)80元/人/趟,包船400元/条/趟; B线(鸳鸯湖码头-日月岛码头)80元/人/趟,包船400元/条/趟; |
项目前期定位为“高端旅游目的地”,后调整为“不仅是中高端”;项目内容设计上,主攻冬季度假消费需求,设定目标客流为3年400万。从网上数据显示,目前统计客流数据以2015年为主,2016年数据不多。
节日 | 客流量 |
清明节 | 2万人次 |
五一节 | 10.32万人次(2016) |
端午节 | 5.6万人次 |
周末 | 8000~9000人次 |
周中 | 600~800人次 |
中青旅2016年年报显示,报告期内古北水镇营业收入7.24亿元,年接待游客243.92万人,净利率29%(2.1亿)。
报告判断,基于目前古北水镇的固定资产建设基本告一段落,折旧摊销稳定,预计30%净利率将维持。
本文来源:https://www.2haoxitong.net/k/doc/f7122ae5250c844769eae009581b6bd97f19bcfc.html
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