茶花泉“四季花海”

项目建议书

目录

1、项目概况 3

2、建设内容 4

3、建设地点 5

4、预期投资 5

5、市场分析 6

6、风险分析 9

7、盈利分析 10

8、招商策略 13

1、项目概况

玉屏侗族自治县生态自然环境条件十分优越，侗乡文化浓郁，素有“萧笛之乡”、“油茶之乡”的美誉。茶花泉景区是贵州省100个重点旅游景区之一，景区距玉屏县城8公里，景区把高效产业与农业观光旅游充分结合，融生态农业观光、油茶文化观赏、生态湿地游乐、植物文化科普、稻作文化博览、侗族文化展示、户外健身活动、水体文化体验、珍禽水产养殖、CS拓展训练十项功能于一体，是黔东地区最具规模的兼具观赏性、产业性、生态性的多功能景区。

茶花泉景区是油茶产业的集中区，茶花种植已经实现相当大的规模。然而，目前景区的资源利用仅仅处于初步开发的阶段，未来如何围绕核心的茶花资源，深度挖掘并打造立意新颖、内容丰富、吸引力强、经济价值高的品牌项目，对于扩大“茶花泉”景区品牌和促进玉屏侗族自治县旅游产业的发展具有重要的意义。因此，玉屏侗族自治县拟依托茶花泉规模化种植的优质油茶，引进国内实力型园艺公司等重点企业，围绕四季赏花主题，建设集休闲观光、乡土民俗体验、民艺馆为一体的综合性体验风景区，设置多样化的体验式项目，增强项目互动性和趣味性。延伸发展婚纱摄影、婚宴等业务，丰富项目盈利前景。通过“以花促旅”、“以花促经”，打造观光、休闲、体验交互融合的旅游新标杆，满足玉屏侗族自治县和周边地区城镇居民以及国内外游客的旅游休闲需求。

2、建设内容

项目总占地面积420亩，主要包括四季花海乐园、缤纷乐活服务区、户外活动拓展培训区3个主体功能区构成。

四季花海乐园。以精品、优质茶花与名优花卉品种种植、观光为核心，辅以一年四季均有鲜花盛开的景观建设，打造“四季花海”项目标杆，并提供花海婚纱摄影、花海婚宴等高附加值服务。四季花海乐园总占地面积为350亩，其中，精品、优质茶花种植区100亩，依托油茶林地种植其他观赏性花海250亩。

缤纷乐活服务区。主要建设由游客服务中心，养生保健服务中心、文化创意总部经济区、花卉交易中心，嵌入花海的会议中心和度假酒店，生态美食广场，健康居住区（主要包括健康养生服务区和以油茶文化与健康养老相结合的产权公寓），以及停车场、旅游公厕等其他配套服务设施等八大组成部分，提供多层次、多样化的良品服务，尽享乐活生活。服务区总占地面积60亩，总建筑面积60000m2。

户外活动拓展培训区。包括小型高尔夫训练场、度假营地、青少年科普基地、亲子乐趣基地等户外活动基地，主要依托林地进行建设，提供专业的培训及各项比赛服务等，总占地面积10亩。

表格 1茶花泉“四季花海”建设项目主要建设内容

3、建设地点

玉屏侗族自治县朱家场镇茶花泉景区油茶产业示范区

4、预期投资

项目总投资32685.1万元，其中建设工程投资23251.7万元、土地成本3733.4万元、流动铺底资金4100万元。项目具体业态的投资情况见下表。

表格 2茶花泉“四季花海”建设项目预期投资额

注：1、土地成本按朱家场镇基准地价表中的背街商服用地价格350元/平方米来计算

5、市场分析

本项目的市场定位是满足玉屏侗族自治县和周边地区城镇居民以及前来玉屏的国内外游客的旅游休闲需求。因此，玉屏及周边地区的经济发展情况、城镇居民消费结构变化以及来当地旅游的国内外游客数量是关键性影响因素。

随着铜仁市国民经济快速发展，人民生活水平不断提升，城镇居民人均可支配收入快速增长，消费结构正在发生变化，人们用于休闲娱乐性消费增加。2013年，铜仁市人均GDP达到17243元（折合2828美元），同比增长15.1%。经验研究表明，当人均GDP达到2000美元，休闲旅游将实现快速发展。铜仁市人均GDP的持续增长，将为本项目提供很好的潜在盈利空间。

图表 3 2009-2013年铜仁市人均生产总值及增长率

2013年，铜仁市城镇居民人均可支配收入为18366元，同比增长16%，人均可支配收入的快速增长有利于带动消费结构的变化，进而在一定程度上保证了本项目的市场需求。

图表 4 2009-2013年铜仁市城镇居民人均可支配收入及增长率

同时，统计数据显示，玉屏侗族自治县接待的国内外游客数量、旅游总收入均呈现出快速增长的趋势。2011、2012、2013年，玉屏侗族自治县接待的国内外游客数量分别为128.48万人、179.9万人、274.95万人，分别同比增长33.31%、38.33%、38.41%。2009-2013年间，玉屏侗族自治县旅游总收入从1.86亿元增长至26.14亿元，年均复合增长率高达93.6%。随着沪昆高铁的开通，游客数量有望进一步的爆发式增长，游客数量年平均增速有望达到60%以上，据此测算，2015年游客数量估计将超过700万人，巨量潜在客流有效地保证了项目未来的市场需求。

图表 5 2009-2013年玉屏侗族自治县旅游总收入及增长率

综合而言，本项目市场需求空间广阔，市场前景良好。

6、风险分析

从市场的角度来进行考虑，旅游开发类项目最大的风险是投资经营风险。

旅游项目经营是项目成功与否的关键所在。旅游项目开发较为复杂，涵盖旅游产业政策环境、旅游经营权、土地政策、生态环保规定、农民利益协调等多项内容，涉及包括规划、融资、物业开发销售（租赁）以及景观打造等在内的诸多环节，项目开发流程长，所牵涉的政府部门多，存在一定的投资风险。在项目投入运营后，从项目最开始的市场分析到建成后投入市场有一段时间差，旅游项目的市场情况有可能会发生一些转变，市场开发也需要根据形势的发展做出相应的弹性调整。为了防范或降低上述风险，建议项目实施方通过搭建优秀的管理团队或聘请有经验的管理公司来进行专业化运作，加强项目监管与市场开发，加大对外的营销宣传力度，并与产业链上相关参与方建立稳定的合作关系。

因此，项目虽然可能面临一定的投资经营风险，但主观可控。

7、盈利分析

本项目中健康居住区的住宅通过对外出售的方式回现，按照3000元/m2测算，可获取收益3900万元，其他项目业态的年盈利能力分析是在项目建设完成并完成全部招商基础之上来测算。年经营收入和成本测算情况如下所示。

经营收益。项目中四季花海乐园、养生保健服务中心、会议中心和度假酒店等物业自持经营，获取经营收益；文化创意总部经济区、花卉交易中心、生态美食广场等物业对外招商出租经营，通过收起租金获取收益。项目年营业收益如下所示：

四季花海乐园。按照年接待游客140万人测算，人均票价50元，则年收益为7000万元。

养生保健服务中心。按照年接待14万客人，平均每人消费200元计算，项目年收益为2800万元。

度假酒店。项目住宿酒店有客房约210间，每间客房平均房价按200元/天测算，入住率按60%测算，则年（365天）酒店经营收入为919.8万元。

户外活动拓展培训区。按照年接待游客10万人测算，人均消费20元，则年收益为200万元。

租金收益。文化创意总部经济区的办公物业租金按50元/㎡/月测算，则每年的租金收入为510万元；花卉交易中心租金按照80元/㎡/月测算，年租金收入为384万元；生态美食广场对外招商，收取的租金按照60元/m2/月测算，则年租金收入为288万元。因此，项目总的租金收益为1182万元。

综上，年总收益为12101.8万元。

年运营成本。项目年经营成本包括四季花海乐园的年运营成本，游客服务中心、养生保健服务中心、文化创意总部经济区、花卉交易中心、度假酒店的年经营成本，其他成本还包括折旧费、维修费、工资及福利费和其他费用。具体如下所示：

四季花海乐园。年运营成本按年收入的40%计算，每年运营费用2800万元。

游客服务中心。年运营成本主要包括各个功能区的水、电、煤气等能源费用以及管理费用、营销费用、财务费用等支出，每年运营费用50万元。

养生保健服务中心。日常经营成本（不含人工）按照经营收益的30%测算，则年成本为840万元。

文化创意总部经济区。按全部完成招商后的情况来计算运营成本，成熟期商务写字楼的运营管理费用比重按年收入的25%计算，年运营成本为127.5万元。

花卉交易中心。按年收益的40%来计算，年运营费用为153.6万元。

度假酒店。酒店运营成本按照酒店年经营收入的40%（不含人工费用）测算，则年酒店运营成本为367.9万元。

户外活动拓展培训区。按年收益的30%来计算，年运营费用为60万元。

折旧费。建设工程投资折旧年限按20年来进行计算，残值率为5%，年折旧费为1104.5万元。

工资及福利费。项目定员200人，人均工资福利水平为1500元/人/月，则年工资及福利费为360万元。

维护修理费。按照项目总固定资产投资额的1.5%测算，则年维护修理费为348.8万元。

其他费用。本项目其他费用主要包括运营费用、推广费用、管理费用、其它费用等，按照经营收入的5%计算，项目其他费用共计605.1万元。

因此，项目年运营成本为6817.4万元。

表格 6茶花泉“四季花海”建设项目盈利能力分析

综合分析，项目建成后，正常年营业利润为5284.4万元。用营业利润测算，则项目税前资金回报率为18.36%，投资回收期为6年，项目整体经济性良好。

8、招商企业

由于本项目建设内容中各主体功能区的基本属性不同，建议将本项目的招商分为两部分：一是四季花海乐园的招商，建议将四季花海乐园的招商对象锁定为国内具备一定的特色、品牌影响力、科研实力的专业花卉公司。通过将此项目给与这类企业实施，有利于项目在较短的时间内成型，也有利于迅速积累人气和品牌，进而获得较好的综合效益。二是缤纷乐活服务区和户外活动拓展培训区的招商。建议将招商对象锁定为涉足旅游的省内实力型房地产企业和国内具备较强开发能力的旅游地产商。就前一类潜在的招商对象而言，擅于进行房地产综合开发，招商成功的可能性也更大一些，但是不足之处在于对项目在旅游及其他层面的意义的理解可能不是很到位。就后一类潜在的招商对象而言，擅于进行旅游综合体项目开发，对项目的理解和总体把控较好，不足之处在于招商的难度相对更大一些。

表格 7茶花泉“四季花海”项目潜在招商企业分析

9、招商策略

根据项目的实际情况，首先，最重要的是应多准备关于本项目及玉屏旅游业的基础资料和详细数据，以详实的市场分析来打动和吸引投资者。需要准备的一些重要的基础资料如下所示：

表格 8茶花泉“四季花海”项目招商的准备资料分析

其次，准备好上述关键资料之后，建议先通过电话进行初步的沟通交流，确定有初步的投资意愿后即可组织招商小分队去招商目的地和潜在招商企业进行招商洽谈。

最后，经过实地拜访之后，针对有较强意向的企业，应进一步了解其在投资方面的核心诉求，并协调各部门以及上级层面的支持，以细致、细心的工作为其排忧解难，尽快促成项目的落地。

1. 基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究

2. 基于单片机的嵌入式Web服务器的研究

3. MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究

4. 基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制

5. 基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究

6. 基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器

7. 单片机控制的二级倒立摆系统的研究

8. 基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现

9. 基于单片机的蓄电池自动监测系统

10. 基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究

11. 基于单片机的作物营养诊断专家系统的研究

12. 基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发

13. 基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制

14. 基于单片机的自动找平控制系统研究

15. 基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发

16. 基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发

17. 模糊Smith智能控制方法的研究及其单片机实现

18. 一种基于单片机的轴快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制

19. 基于双单片机冲床数控系统的研究

20. 基于CYGNAL单片机的在线间歇式浊度仪的研制

21. 基于单片机的喷油泵试验台控制器的研制

22. 基于单片机的软起动器的研究和设计

23. 基于单片机控制的高速快走丝电火花线切割机床短循环走丝方式研究

24. 基于单片机的机电产品控制系统开发

25. 基于PIC单片机的智能手机充电器

26. 基于单片机的实时内核设计及其应用研究

27. 基于单片机的远程抄表系统的设计与研究

28. 基于单片机的烟气二氧化硫浓度检测仪的研制

29. 基于微型光谱仪的单片机系统

30. 单片机系统软件构件开发的技术研究

31. 基于单片机的液体点滴速度自动检测仪的研制

32. 基于单片机系统的多功能温度测量仪的研制

33. 基于PIC单片机的电能采集终端的设计和应用

34. 基于单片机的光纤光栅解调仪的研制

35. 气压式线性摩擦焊机单片机控制系统的研制

36. 基于单片机的数字磁通门传感器

37. 基于单片机的旋转变压器-数字转换器的研究

38. 基于单片机的光纤Bragg光栅解调系统的研究

39. 单片机控制的便携式多功能乳腺治疗仪的研制

40. 基于C8051F020单片机的多生理信号检测仪

41. 基于单片机的电机运动控制系统设计

42. Pico专用单片机核的可测性设计研究

43. 基于MCS-51单片机的热量计

44. 基于双单片机的智能遥测微型气象站

45. MCS-51单片机构建机器人的实践研究

46. 基于单片机的轮轨力检测

47. 基于单片机的GPS定位仪的研究与实现

48. 基于单片机的电液伺服控制系统

49. 用于单片机系统的MMC卡文件系统研制

50. 基于单片机的时控和计数系统性能优化的研究

51. 基于单片机和CPLD的粗光栅位移测量系统研究

52. 单片机控制的后备式方波UPS

53. 提升高职学生单片机应用能力的探究

54. 基于单片机控制的自动低频减载装置研究

55. 基于单片机控制的水下焊接电源的研究

56. 基于单片机的多通道数据采集系统

57. 基于uPSD3234单片机的氚表面污染测量仪的研制

58. 基于单片机的红外测油仪的研究

59. 96系列单片机仿真器研究与设计

60. 基于单片机的单晶金刚石刀具刃磨设备的数控改造

61. 基于单片机的温度智能控制系统的设计与实现

62. 基于MSP430单片机的电梯门机控制器的研制

63. 基于单片机的气体测漏仪的研究

64. 基于三菱M16C/6N系列单片机的CAN/USB协议转换器

65. 基于单片机和DSP的变压器油色谱在线监测技术研究

66. 基于单片机的膛壁温度报警系统设计

67. 基于AVR单片机的低压无功补偿控制器的设计

68. 基于单片机船舶电力推进电机监测系统

69. 基于单片机网络的振动信号的采集系统

70. 基于单片机的大容量数据存储技术的应用研究

71. 基于单片机的叠图机研究与教学方法实践

72. 基于单片机嵌入式Web服务器技术的研究及实现

73. 基于AT89S52单片机的通用数据采集系统

74. 基于单片机的多道脉冲幅度分析仪研究

75. 机器人旋转电弧传感角焊缝跟踪单片机控制系统

76. 基于单片机的控制系统在PLC虚拟教学实验中的应用研究

77. 基于单片机系统的网络通信研究与应用

78. 基于PIC16F877单片机的莫尔斯码自动译码系统设计与研究

79. 基于单片机的模糊控制器在工业电阻炉上的应用研究

80. 基于双单片机冲床数控系统的研究与开发

81. 基于Cygnal单片机的μC/OS-Ⅱ的研究

82. 基于单片机的一体化智能差示扫描量热仪系统研究

83. 基于TCP/IP协议的单片机与Internet互联的研究与实现

84. 变频调速液压电梯单片机控制器的研究

85. 基于单片机γ-免疫计数器自动换样功能的研究与实现

86. 基于单片机的倒立摆控制系统设计与实现

87. 单片机嵌入式以太网防盗报警系统

88. 基于51单片机的嵌入式Internet系统的设计与实现

89. 单片机监测系统在挤压机上的应用

90. MSP430单片机在智能水表系统上的研究与应用

91. 基于单片机的嵌入式系统中TCP/IP协议栈的实现与应用

92. 单片机在高楼恒压供水系统中的应用

93. 基于ATmega16单片机的流量控制器的开发

94. 基于MSP430单片机的远程抄表系统及智能网络水表的设计

95. 基于MSP430单片机具有数据存储与回放功能的嵌入式电子血压计的设计

96. 基于单片机的氨分解率检测系统的研究与开发

97. 锅炉的单片机控制系统

98. 基于单片机控制的电磁振动式播种控制系统的设计

99. 基于单片机技术的WDR-01型聚氨酯导热系数测试仪的研制

100. 一种RISC结构8位单片机的设计与实现

101. 基于单片机的公寓用电智能管理系统设计

102. 基于单片机的温度测控系统在温室大棚中的设计与实现

103. 基于MSP430单片机的数字化超声电源的研制

104. 基于ADμC841单片机的防爆软起动综合控制器的研究

105. 基于单片机控制的井下低爆综合保护系统的设计

106. 基于单片机的空调器故障诊断系统的设计研究

107. 单片机实现的寻呼机编码器

108. 单片机实现的鲁棒MRACS及其在液压系统中的应用研究

109. 自适应控制的单片机实现方法及基上隅角瓦斯积聚处理中的应用研究

110. 基于单片机的锅炉智能控制器的设计与研究

111. 超精密机床床身隔振的单片机主动控制

112. PIC单片机在空调中的应用

113. 单片机控制力矩加载控制系统的研究

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