20201202从《民法典》重新审视蛋壳公寓合同(二)-下周一我的稿件
发布时间：2021-04-07 来源：文档文库
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从《民法典》重新审视蛋壳公寓合同（二）
上次我们谈到蛋壳公寓格式合同的“关系条款”，明确了实际的合同相对方是房东与房客，蛋壳公寓采用“委托代理关系”有效地将风险转移到房东与房客，最终因为蛋壳公寓本身是实际重要的收款方导致产生“必然”的房东与房客大战。
今天我们首先看看《民法典》关于租赁合同的十大变化：
1. 明确租赁合同的登记备案手续不影响合同效力。《民法典》第七百零六条当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
2. 完善不定期租赁的推定规则。《民法典》第七百零七条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
3. 合理分配租赁物的维修义务。《民法典》第七百一十三条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
4. 新增转租期限超过租赁期限的部分无效。《民法典》第七百一十七条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
5. 新增出租人同意转租的推定规则。《民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
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6. 新增次承租人的代位求偿权规则。《民法典》第七百一十九条：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
7. 新增承租人的法定解除权。《民法典》第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
8. 完善房屋承租人的优先购买权规则。《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
9. 完善房屋承租人死亡后共同使用人的继受规则。《民法典》第七百三十二条：承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
10. 新增房屋承租人的优先承租权。《民法典》第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 接着，我们结合《民法典》对租赁合同的新规定，继续分析蛋壳公寓格式合同的流程条款和保障条款。
事实上，该格式合同并没有一目了然的流程条款，对于具体的交房时
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间、交房流程（包括但不限于交接程序、交接物品），以及退房时间、安排均散落在第二条的权利与义务之中，导致乙方即房客必须认真地查找自己的权利与义务，比如：
【以下是引用的格式合同条款】
如果乙方为非本地户口的，则应在本合同签署当日向甲方提供居住证复印件。如乙方未办理居住证，甲方可在不增加额外成本的前提下予以协助，但如因未能办理居住证导致乙方无法正常居住的，由乙方自行承担相关责任与损失。如给甲方造成损失的，由乙方负责向甲方赔偿。
在本合同签订生效后，乙方及全部实际居住人须在入住后7日内按照当地居住证相关管理规定，主动前往社区相应代办点进行人口信息登记。因逾期未办理受到公安机关处罚的，相应法律后果及行政处罚由乙方自行承担，因此给甲方造成损失的(包括但不限于名誉损失、行政罚款、经济损失等，均由乙方赔偿。
【以上是引用的格式合同条款】
可以说，从蛋壳公寓方而言，这种合同是合格的，毕竟权利义务就像“一锅粥”不分彼此，流程条款和保障条款已然浑然一体。以下列举了“彼此难分”的保障条款。
【以下是引用的格式合同条款】
乙方应遵守国家法律法规、市区级管理规定及该受托出租房屋所在小区的物业管理规约，严禁在受托出租房屋内摆放易燃、易爆、剧毒等危险、违禁物品，或持有法律、法规禁止的各类物品。
在合同有效期内，在乙方按时支付维修金的前提下，甲方承担受托出租房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜(不含乙方自带物品、设备设施，甲方有权根据受托出租房屋及附属物品、设备设施的实际情况设定维修方案，具体方案以甲方和实际供应商共同出具的受托出租房屋维修或鉴定方案表为准。
在合同有效期内，如因乙方原因导致第三方遭受人身、财产损失(包括
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但不限于同住乙方、甲方工作人员等的，乙方独立承担因此产生的责任及损失。
在合同有效期内，甲方对受托出租房屋进行维护、维修时，乙方须予以配合。如因乙方怠于或拒绝配合，导致甲方无法及时维护、维修的，由此产生的一切损失(包括但不限于租金损失、违约责任以及由此给甲方造成的其他损失等均由乙方承担。
在本合同签订生效后，乙方及全部实际居住人须在入住后7日内按照当地居住证相关管理规定，主动前往社区相应代办点进行人口信息登记。因逾期未办理受到公安机关处罚的，相应法律后果及行政处罚由乙方自行承担，因此给甲方造成损失的(包括但不限于名誉损失、行政罚款、经济损失等，均由乙方赔偿。
3.2.3乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并立即收回受托出租房屋：
3.2.3.1未按约定支付租金及其他应付费用达(含七日的，付款日期以甲方通知为准，通知形式包括但不限于：短信、电话、微信账单、APP账单等;
3.2.3.2欠缴各项费用达月租金额10%的;
3.2.3.3擅自改变受托出租房屋用途、拆改变动或损害受托出租房屋主体结构的;
3.2.3.4未经甲方同意，通过网络、传单等途径发布受托出租房屋转租信息或擅自将受托出租房屋转租给第三人的，包括但不限于受托出租房屋实际居住人非本合同约定的承租人或合租人;3.2.3.5租赁期间居住人数超过合同约定数量或实际居住人与租客信息表中租客不符的;3.2.3.6共同租住人中有年龄低于6周岁或高于55周岁;
3.2.3.7饲养宠物;
3.2.3.8因扰民、卫生状况、邻里关系、分摊生活费用、过度占用公共区域等原因干扰影响他人正常生活，导致周边邻居、居委会书面投诉或派出
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所出警协调的;
3.2.3.9乙方怠于或拒绝配合甲方对受托出租房屋进行的维护维修，影响邻居或其他相邻权人正常生活、使用受托出租房屋的;
3.2.3.10利用受托出租房屋从事违法活动、损害公共利益的;
3.2.3.11同公寓乙方，以房间为单位，被超过50%乙方以书面形式投诉的，整租除外;
3.2.3.12乙方拒不提供签约所需真实有效文件的，包括但不限于有效期内的二代身份证、工作证明等或乙方资料未通过个人征信验证的。
3.2.3.13乙方保管不当或不合理使用，致使该受托出租房屋及附属物品、设备设施发生损坏、故障、失火或失窃的(包括公共区域内的设备设施并导致甲方被有关行政机关处罚的。
3.2.3.14出现其他法定的合同解除情形或甲乙双方另有约定的，遵照法律规定或双方约定解除合同。
【以上是引用的格式合同条款】
作为一名律师，可以理解蛋壳公寓法务编写合同的想法，尽可能把保障合同顺利履行的条款多写点，尽可能将想到的潜在风险均防控在前，因此保障条款的充分设计是合理的，也是必需的。而流程条款（如交房具体安排、退房具体安排）则必须模糊处理，否则特别容易在实践中引发争议，真心给蛋壳的合同起草者点个赞，这就是真实的、现实考量的资本、商业的专业合同——保障合同顺利履行，最大限度降低蛋壳公寓的风险。
最后的“争议解决条款”属于中规中矩，约定双方违约时承担月租金*100%的违约金或日租金(即月租金标准/30100%的违约金。考虑到租房收回再次出租的情形，违约金尚属合理范围。管辖法院约定在受托出租房屋所在地人民法院诉讼也合情合理。
需要提醒的是本合同的生效条件为“甲乙双方签字盖章后生效”。“签字盖章”与“签字、盖章”、“签字并盖章”不同，“签字盖章”与“签字或
