2008

年

乐

山

房

地

产

市

场

分

析

报

告

2008年3月2日

第一部分 乐山经济圈经济概况

一、 乐山经济圈地理位置

乐山市地处四川省XX部，北连眉山市，东邻XX市，南接宜宾市，西靠凉山彝族自治州和雅安市。距XX162公里。乐山在四川盆地向西南山地的过渡地带，总体趋势西南高，东北低。乐山市位于四川盆地西南的岷江、大渡河、青衣江汇合处。乐山市面积12826平方公里。辖市中区、五通桥、xx、金口河4个市区，犍为、井研、夹江、沐川4个县，峨边、马边2个彝族自治县，代管峨眉山市（县级市），共计11个区、市、县。乐山，古称嘉州，历史上属古蜀国地。乐山风光秀丽，古迹众多，经济繁荣，物产富庶，是中国乃至全世界著名的旅游胜地。

二、乐山市经济概况

⏹ 乐山市年经济指数基本情况

根据2007年乐山市人口普查数据显示，乐山市目前总人口347万人，中心城区现状总人口30.7万人。其中非农业人口20.9万人，农业人口6.7万人，暂住人口3.1万人。根据人口专题报告预测的结果：2010年中心城区人口为40万人，2020年中心城区人口为52万人。

成乐高速公路的建成，使XX至乐山一线经济得到迅猛发展，现已形成了以成xx路、成乐高速公路为主通道，国道213线、305线等公路为主骨架，岷江、大渡河水运为辅助的交通网络。

从2005年到2007年的GDP实现情况分析，2005年，乐山市GDP实现306.72亿元，同比增长12.8％。2006年1—9月，乐山市GDP实现275.80亿元，完XX年奋斗目标任务的76.19%，同比增长14.2%，总量居全省第7位。第一产业占57.5%，第二产业占14.2%，第三产业占28.3%，人均收入7486元/人年。2007年，乐山市GDP同比增幅在15%左右，人均收入约8200元/人年。

2007年乐山经济运行态势良好

全年地区生产总值实现440亿元，增长15%。主要有5大亮点：

一、 工业经济快速增长。

全市规模以上工业企业实现增加值210亿元，同比增长26％，增速比去年同期提高0.6个百分点。

二、农村经济稳步发展。

粮食生产实现恢复性增长，粮食产量达109xx，增长7%。全市农民人均现金收入达3780元，增加285元，同比增长8.1%。

三、投资适度增长。

全社会固定资产投资完成200亿元，同比增长24.5％，投资对经济增长的贡献率达49%。

四、市场消费持续趋旺。

全市社会消费品零售总额实现160亿元，增长16％，增速比去年同期提高0.5个百分点。旅游综合收入预计实现100亿元，同比增长24.8%。

五、财政收入高速增长。

全市地方财政一般预算收入完成21亿元，完成目标的115%，同比增长35％。

按照《四川省城镇体系规划》，乐山将被建设成为XX平原城市群的南部中心城市。在“十一五”期间，四川将形成9个大城市，乐山是其中之一。

也就是说，到“十一五”末，乐山中心城区建成区面积应达到50平方公里，人口将达到50万人。目前乐山城区包括绿心在内，才32平方公里，人口不足30万人。根据市规划建设局的要求，五年内，城建房地产要完成投资260亿，其中基础设施投资70亿元，市政、园林、环卫、公交配套设施建设10亿元，房地产投资180亿元。

从政府的远景规划上，分析可以看出，乐山目前的房地产有很待发展的空间，巨大的住宅需求缺口，也是强有力的市场面。

商品的市场前景取决于供求关系的矛盾，随着乐山的发展步伐加快，需求量越来越大。巨大的需求缺口需要市场来满足。

总结：

⏹ 乐山经济圈中心城区人口集中。

⏹ 经济发展迅速，居民购买力较强。

⏹ 交通便利，与省会XX之间车程仅2小时。

第二部分 乐山房地产07年市场动态

一、 乐山市住宅市场分析

目前乐山住房建设主要现状

——房屋居住情况。全市总人口347.9万人，其中非农业人口86.74万人，城镇住房总xx面积2370.31万平方米。全市人均住房xx面积在8平方米以下的有2228户、8～16平方米10489户，户均xx面积在20平方米以下的有5296户、20～45平方米13540户，自行搭建临时房屋的有100户、借住房屋的有8032户、承租政府部门直管公房的有2704户、承租单位自管公房的有2045户。

——商品住房年需求量情况。中心城区每年需求约80万平方米的商品住房，各区、市、县、自治县需求约60万平方米，全市年需求约140万平方米的商品住房。乐山中心城区的商品房，本城居民购买的占55%，本城区各区、市、县、自治县居民购买的占38%，市外居民购买的占7%。

乐山前两年房地产市场发展回顾

2006年，乐山市销售房屋面积共487649平方米，比2005年同期销售面积低了30%，其中住宅销售面积低了25%，住宅销售金额却比2005年同期增长了16%。

2006年，商品房住宅销售均价也比同期增长6个百分点。房价走高的原因主要有两个：供求拉动，成本增加。

2007年，乐山房地产交易稳步增长，据市房地产交易中心统计数据显示，2007年，中心城区各类现房交易10529宗，成交面积119.19万平方米，交易金额19.5亿元，成交数量、成交面积和交易总额均创造了历年最高记录，并分别比上年增长了22%、18%、36.81%。

去年中心城区的住宅交易最为活跃，达到了8868件、104.4万平方米，较上年分别增长了18.9%、21.3%，占去年全年房地产总成交的84.22%、87.7%。这表明乐山持续增长的房地产交易是以住宅交易为支撑。

乐山市07年二手房效益概况

随着商品房价格的上涨，人们买房时充分考虑自己的经济承受能力，一些具有价格优势的二手房成为了相当部分购房者的购买对象，推动2007年中心城区二手房交易红火，达到了4277件、43.6万平方米，分别比上年增长8.6％、6.5％。二手房交易市场日渐火爆同时，二手房价格也大幅上涨，且涨幅高于xx商品房，达到了23％。

乐山房地产开发现状

◆高层住宅xx，已经来临

◆房地产市场集中，开发水平大幅提高

◆规模化开发明显，竞争加剧

◆中远期市场需求旺盛，前景看好

◆产品的同质性导致竞争加剧

◆XX户型引领市场但严重缺乏

乐山房地产08年展望

乐山的住宅消费还将继续保持稳步上升的趋势，在国家宏观调控下，住房供应结构得到明显改善，90平方米以下小户型供应比例大幅增长，使城市中低收入群体和年轻购房群体购房置业成为现实。

另外，乐山人居环境优越，城市基础设施越来越完善，宜居优势越来越突出，必将吸引更多的区县人士和外地人士来乐山购房定居，而乐山稳步发展的地方经济，则会吸引大量的大学毕业生来乐山创业、发展和定居，预计乐山住宅消费还将继续稳步增长。

第三部分 乐山房地产区域板块分析

乐山中心城区板块划分

按照乐山市城市规划以及地形限制，可将乐山市中心城区割分为八大板块：

1、旧城区板块

代表性楼盘：xx城、天韵城、嘉定国际Ⅱ期、水岸名邸

2、青果山板块

代表性楼盘：青果嘉苑Ⅱ期、翡翠森邻、海棠国际

3、肖坝板块

代表性楼盘：嘉洲新城、xx·格兰美景、粼江水印Ⅲ

4、新城区板块

代表性楼盘：xx东安、xx·花语廊、凤凰城、都市XX·水xx、春华逸都、嘉盛·优品、金江国际

5、城西板块

代表性楼盘：意凡星城、永兴·一品

6、通江板块

代表性楼盘：莱佛士帝景、水晶城、文星府、凌江峰阁

7、城东板块

代表性楼盘：翡翠明珠、翡翠国际社区、海棠香国

8、苏稽板块

代表性楼盘：西岸第一城、金水湾

乐山中心城区板块市场分析

A、乐山市楼盘概况

a、 各板块楼盘界定、

b、 畅销楼盘举例简析

小结：◆ 中、小户型成为乐山房产消费的主流；

◆ 随着房价的飚升，XX消费需求日益明显，而且还在不断的扩大；

◆ 户型、面积、总价仍然是消费人群最关心的问题。

C、滞销楼盘举例简析

小结：◆乐山楼市同质化严重，即中、大户型过剩，同时，象乐山这样的城市，消费能力也相对有限，所以成为了滞销的主要原因；

◆当今乐山楼市差异化并不明显，即定位、推广、设计等没能按照市场意愿推陈出新，去满足市场需求。

第四部分 市场分析结论

⏹ 乐山市中心城区是目前经济实力最强的区域，城镇居民收入水平较高，往来交通便利，利于区域内房地产高端项目客源的拓展

⏹ 乐山市07年房地产项目开发建设规模增长快，商品住宅供应量充足。但购买市场依旧强劲

⏹ 07年上半年乐山市房地产市场交易形势喜人，xx商品房成交套数、成交面积及成交均价均同比上年同期有大幅上涨。虽然在年末受国家宏观调控影响，但是增长潜力巨大

⏹ 乐山市八大板块房地产市场价格差距显著：肖坝板块最高，青果山板块最低。青果山板块07年的成交均价较低于全市同期平均水平。

⏹ 乐山市目前的投资性购房主要选择在肖坝板块和新城区板块。

⏹ 新城区和通江板块已经呈现取代旧城区成为乐山市民置业首选区域的趋势。新城区07年xx商品房成交量增长率居全市之首。

⏹ 新城区地处乐山市的将来中心地带，是乐山市未来政治、经济、商业、商务中心区，地理位置优越，周边配套设施建全。房地产市场发展较为迅速，有多家实力雄厚的开发商在此进行开发。区域目标购买客户群主要集中在乐山市的医院，学校教师及银行和政府公务员，还有来自周边区县的外来客户和一小部分的本地投资客户。根据乐山市整体规划，区域内未来的发展方向将向乐山的北部和西部倾斜

⏹ 肖坝板块由于处于近几年来发展迅速的地段，居住环境优越，是乐山市的新兴的居住生活区。周边教育、医疗、娱乐、休闲、购物服务设施完善，是乐山市新兴的旅游、教育、商业区域。乐山本土极为知名的几家实力开发商均有项目进驻，整体均价在3000-3500之间，个别项目甚至达到4000。目标购买客户群主要集中与本市高端客户市场。

⏹ 通江板块是乐山新发展城区之一，位于乐山市北郊区，区位升值潜力优势明显，交通通讯日趋便利，伴随乐山市的经济发展以及城市规划落实，市政府的规划、商务配套的完善、新都市城区的建设，通江板块已成为乐山市最具发展潜力、最具活力的城区。目前在售的项目价格偏低，均价在2400-2600之间。区域内购买客户群主要是工薪层和当地现住居民以及部分外区域看好区域发展方向的少部分投资客户。

总结：

新城区、通江板块将作为中低端项目开发的首选区域，肖坝板块可当作高端项目开发的考虑区域

第五部分 市场客户分析

根据乐山市进行项目营销的经验，并针对性进行了初略的市场调查，结合乐山市房地产市场的实际情况，对08年乐山房地产购买客户按照不同的方式进行分类分析如下：

1.地域分布根据估算

乐山市客户构成比例按地域分布情况大致为：乐山市区/附近郊县/其他地区约为6：3.5：0.5，其中约占6成的目标客户群仍旧是乐山市区人口，周边郊县客户近四成。据分析，造成这一现象的原因主要有：乐山本地居民对乐山城区住宅的需求量高于周边郊县客户,做为居住为第一要素，周边郊县客户较如同购买市中心相对交通便利的住房

总结：将来的乐山房地产市场仍以70%目标客户分布于市区，以郊县人群为辅形成买方定位。

2.市场周边郊县客户群的分布

在乐山购买商品房的人客户要来自乐山市中区和乐山市其他区县。调查数据显示：乐山市中区４８％；五通桥区７．２％；xx区６．５％；金口河区4．2％；峨眉山市２．９％，犍为县４．１％；沐川县５．４％；马边彝族自治县７％；峨边彝族自治县６．９％；夹江县２．３％，井研县5.5％。区县购买能力占据整个乐山市场的５２％。五大周边区域是支撑乐山市场的主力：马边；峨边；五通；xx；井研

总结：我们在营销过程中可能有必要对四大周边郊县区域进行关注。

3．周边郊县客户购买动机

在乐山购买商品房的周边郊县客户用于自住的80%、20%用于投资。在80%自住房中，31%是为安居置业，有29%是年轻一代急于结婚用房，有20%是用于改善居住环境。

总结：可以看出，由于国家政策的影响，用于改善居住环境的二次置业以及投资用途越来越少。而且，80后购房群体比例增长趋势明显。

4．周边郊县客户的购房信息来源

在乐山购买商品房的周边郊县客户通过朋友介绍到乐山购房的占到60%，通过乐山2手房介绍的客户占到20%，余20%是通过自己节假日到乐山看房和乐山房产项目在周边郊县做的宣传来看房。

总结：60%的周边客户获取信息的方式加之市中客户大部分的通过转介绍购房。所以，市内销售部是非常有必要

5．购房选择的区域

居民购房也根据自身情况，对区域的选择要求不同。肖坝片区34％，老城区28％，柏杨片区15％，青果山片区3％，通江片区15％，其他位置5％。显然，老城区是传统的居住地段，选择的群体依旧很大，肖坝独特的地理优势，发展势头已经起来了，另外，通江地段已经开始逐渐升温。近几年来，乐山城市建设持续发展，柏杨片区、肖坝片区、通江片区成为城市建设的重点区域，可见，城市建设对居民居住地段的选择产生了很大的影响。

总结：市政的规划，乐山城市地理环境的影响，居住环境最好的肖坝板块和升值潜力巨大的通江板块势必成为2008年乐山房地产市场热点区域

6．xx风格

我们列举中国古典、川西民居、江南风格、欧陆风格、美式、日式、海派等七种不同风格，而客户明显表现出对xx风格的漠然。没有一种xx风格得到了多数人的特别喜好，上列七种风格xx在客户心目中的喜好比例分别为（非单选，故加权值大于100%）：42.10%、43.42%、31.58%、39.47%、27.63%、14.47%、40.79%。

总结：作为一个信号，分析认为，对于没有明显喜好的市场来说，建立一个明确的xx风格特点，将有助于加深项目在客户群心中的印象，利于项目的发展。

7．xx形态的倾向性

　　居民对楼盘的xx形态都有自己的想法。６１％的人比较看好多层住宅；看好小高层电梯公寓的有２４％；高层电梯公寓和别墅各有３％的人看好；占１２％的人偏好花园洋房。

关于电梯公寓，有７％的人还不曾了解过；２２．４％的人认为价格很高；认为物业管理费高和公摊太大各占２８％；还有１５．６％的人不喜欢电梯公寓。

总结：电梯公寓还没有得到客户的广泛认可。高层电梯公寓自带抗性过大，客户接受程度很低，但随着土地的稀缺，高层会慢慢逐步被客户接受

8．影响购房的因素

　　购买商品房，消费者根据自身需要对小区情况有不同的侧重。地理位置和小区环境是居民购房首要考虑的因素，其次是价格，然后是质量和配套设施。

　　调查问卷显示，高达38％的居民认为地理位置和小区环境是首要考虑因素；27％的居民认为最重要的是价格；6.7％的居民认为最重要的是发展商信誉；户型结构、项目周边环境、物业管理以及其他影响因素占据29.3％。

购房第二重要因素中，31.8％的居民认为是价格，地理位置和小区环境占14.5％；户型占32.3％；其他的影响因素占据影响购房第二重要因素的22.4％。

总结：地理位置是购买者置业首要考虑条件，价格也决定着购买群体的分层。

附：2008年房地产项目开发注重要点

1、不容忽视乐山地缘客户群与周边区县客户群，不容忽视80后的购买力，要有意识从乐山城市区域周边分流买家。

2、充分利用地块带来的住宅的纯粹性，交通新格局带来的交通型居家，及规划方案本身带来的弹性空间竞争力。

3、提高楼盘自身竞争卖点，从社区规划，物业服务，户型设计多方面实现居住理念的体现。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/cf8796e681d049649b6648d7c1c708a1284a0aa8.html