2011年最新内蒙古通辽房地产市场调研报告

目 录

第一部分、宏观环境篇 ——————————————————————————— 1

库伦旗概况 ——————————————————————————— 1

宏观经济 ——————————————————————————— 2

城市规划 ——————————————————————————— 4

库伦旗房地产发展概念 ————————————————————— 5

第二部分、库伦旗商业市场分析篇 ——————————————————————— 7

概述 ——————————————————————————— 7

商圈规划 ——————————————————————————— 7

道路 ——————————————————————————— 7

现有商业主要业态分布状况 ——————————————————— 7

在售及在建商业楼盘分析 —————————————————— 8

消费者群体分析 ———————————————————————— 13

第三部分、本案分析篇 ——————————————————————————— 14

本案分析 ——————————————————————————— 14

规划建议 ————————————————————————— 14

本案优劣势分析 ——————————————————————— 15

第四部分、调研总结篇 ——————————————————————————— 17

第五部分、取费方式 ——————————————————————————— 18

附：本案及竞品分布图 ——————————————————————————— 19

第一部分    宏观环境篇

1、库伦旗概况

1、区位概况

库伦旗地处内蒙古通辽市西南端，位于哲里木盟西南部。东邻科尔沁左翼后旗，南靠辽宁省阜新蒙古族自治县和彰武县，西连奈曼旗，北接开鲁县。

库伦旗建置始于清初。1633年，西藏高僧阿兴希日巴传教至此，划定疆界，为其领地，称曼殊希礼库伦。清顺治三年（1646年），建锡埒图库伦札萨克达喇嘛旗，为漠南蒙古地区唯一实行政教合一体制的旗，历时近300年。1931年政教分治，锡埒图库伦扎萨克达喇嘛旗改称库伦旗。1946年4月至1949年9月先后属辽西省、辽吉省、辽北省哲里木盟，1949年10月后隶属于内蒙古自治区哲里木盟。1969年7月至1979年7月随同哲里木盟划归吉林省，1979年7月又重新划归内蒙古自治区。1999年1月哲里木盟 撤盟设市，库伦旗隶属于通辽市管辖。

库伦历史悠久，文化灿烂，是远近闻名的宗教圣地、安代艺术之乡和荞麦之乡。早在春秋战国时期，就又人类在此征战、游牧。清顺治三年，昆仑旗建制，是漠南蒙古唯一实行“政教合一”体制的喇嘛旗，历时近400年之久。

2、行政划分

库伦旗辖6个镇、4个苏木：库伦镇、六家子镇、三家子镇、额勒顺镇、扣河子镇、水泉镇、白音花苏木、哈尔稿苏木、先进苏木、茫汗苏木。

3、人口与面积

总面积4716平方公里，人口20万人左右，镇内人口约4万人左右，农村人口约14万—16万左右，是一个以蒙古族为主体的多民族聚居旗,其中蒙古族占全旗人口总数的60%。

4、交通状况

库伦旗境内虽无铁路，但公路交通具有一定的优势。旗内现有5条县、省级公路外联沈阳、彰武、阜新、通辽、奈曼、甘旗卡等地，内接各苏木乡镇，乡乡均通班车。旗政府所在地距沈阳市230公里、距北京市约800公里。

二、宏观经济

南山市场、阿利坦商业街作为库伦旗最老的商业经济中心。全旗现有独立核算工业企业发展到150户，其中规模以上企业达到20户，2010年，工业企业实现增加值18亿元。库伦盛产荞麦，被誉为“中国荞麦之乡”种植面积在50万亩，年产量1亿斤以上。2006年库伦荞麦通过国家产地证明商标认证。全旗牲畜总头数达到100万头（只、口）。2010年全旗地区生产总值达到43亿元，其中：一、二、三次产业分别达到12.4亿元、20.3亿元和 10.3亿元；财政收入达到2.65亿元；全社会固定资产投资达到21.5亿元。

（一）人文旅游资源

历时300年之久的政教合一体制，造就了库伦旗古老、神奇、灿烂的宗教文化。清初自顺治到乾隆近300年间，清王朝在库伦镇修建了多处喇嘛寺庙，其中兴源寺、福缘寺、象教寺通称库伦三大寺。历史上这些古建筑见证了我旗几百年来的兴衰荣辱，现如今它们又将为我旗的经济提供新的契机。1985年，库伦三大寺被自治区人民政府公布为区级重点文物保护单位。2006年6月被确定为国家级文物保护单位。吉祥天女神庙等单体寺庙和古建筑遗址，1997年被库伦旗人民政府确定为旗级文物保护单位。道德尔葛根庙2004年被通辽市人民政府公布为第一批市级文物保护单位。

辽代壁画壁画、辽、内蒙古自治区库伦旗六号辽墓门额、高90cm、宽160cm.

1、中国安代之乡

内蒙古通辽市库伦旗地处燕山余脉和科尔沁沙地相接处，是久负盛名的中国“安代”艺术之乡。粗犷豪放、旋律优美的蒙古族民间歌舞“安代”便起源于此。

库伦旗从1998年7月开始举办一年一度的库伦安代艺术节。艺术节由文艺汇演、安代舞表演、比赛、篝火晚会，举办成就展览，召开安代艺术研讨会等丰富多彩的活动内容组成。规模之大，参与人数之多，涉及面之广，内容之丰富，节目之精彩都是前所未有的。通过举办安代艺术节，直接带动了以安代艺术为主旋律的群众性民间艺术活动的进一步发展完善，提高了民族艺术的影响力，提升了安代艺术的文化品牌。

2、库伦福缘寺

福缘寺位于库伦旗库伦镇。建于清乾隆七年（1742年），庙建成后乾隆皇帝赐名“福缘寺”。福缘寺一连四重殿宇，由山门寺、诵经殿、佛殿和老爷庙组成。福缘寺在土改运动和“文化大革命”中遭到严重破坏。1986年，库伦旗人民政府对福缘寺进行维修，维修后的福缘寺面目一新，重放昔日光彩。

3、宗教圣地库伦兴源寺

通辽市库伦旗在清代素有“小五台山”之称，境内庙宇林立，兴源寺是其中最大最中心的一座，不仅规模宏大，造型也美观。 兴源寺兴建于清代顺治六年。规模宏大，气势雄伟。此寺座落在旗府所在地的库伦镇东部，北靠巍巍群山，南临穿街越柳的库伦河，周围翠柏苍松环绕，鸟语花香。从建筑布局看，殿堂楼宇的设计博采汉、蒙、满、回等民族建筑风格之长熔于一炉，铸为一体。同时，还巧妙运用了形体组合和空间对比，于严整中求谐调，封闭中求疏朗，闭而不塞，庄严典雅.

4、象教寺

象教寺位于兴源寺东侧，与兴源寺仅一墙之隔。始建于康熙九年（公元1670年），通称“上仓”（“仓”意为公寓、寓所），是札萨克达喇嘛居住的地方和办公的场所。象教寺是行使政教权力的中心所在。在象教寺听人使唤的格伊格喇嘛出得门来便觉着高人一等，不把其他庙里的喇嘛放在眼里。其他庙里的喇嘛非公事不敢入内，因此惜日广泛流传着一句俗语说：“庙里的燕隼怕仓里的麻雀”。清末民初，象教寺的喇嘛多达100余人。

以上三座喇嘛庙经重建后合称“三大寺”，是库伦地区最重要的宗教场所。

5、天女神庙

天女神庙位于库伦旗库伦镇中心河南岸，库伦一中东侧。据记载，吉祥天女神庙为锡勒图库伦旗三任扎萨克达喇嘛班禅达诺门汗西布扎衮如克于清顺治十二年（公元1655年）监工督建。当时，西布扎喇嘛奉五世达赖喇嘛和四世班禅之命，离开西藏东渡东蒙古时，五世达赖喇嘛便把自己供奉的吉祥天女画像赐给西布扎喇嘛，此后西布扎喇嘛做为其护身佛一直供奉在身边，直到晚年，监造天女神庙，将天女神像供奉于庙中，并立下举办各种法会和供奉的礼规。1997年被库伦旗人民政府确定为旗级文物保护单位。

6、五星旅游度假村

五星旅游度假村的前身是五星水库和小青沟，位于库伦镇东南7公里，该度假村东临国家级自然保护区大青沟。北接“八百里瀚海”塔敏查干沙漠，库——彰（彰武）公路穿境而过，地理位置优越，交通便利，度假村内草木繁茂、山水相映，一幅塞外江南景象。水面2700亩，水源充足，湾港众岛，是一座具有防洪、灌溉、养鱼、旅游等综合功能的中型水库。小青沟位于五星水库南沿，因境内长有茂密的原始森林而得名。沟内绿树成荫，植被繁茂，内有潺潺溪水流过，野径通幽。沟上有一山，名曰“卧牛山”，因山势酷似一头正在休息的“卧牛”而得名。卧牛山对面为“五头山”，关于卧牛山和五头山，有很多美丽的民间故事。当地农民讲起来津津乐道，趣味横生。

7、塔敏查干沙漠

明晃晃、绵亘起伏的“塔敏查干沙漠”自奈曼旗东部伸入到库伦旗，曲折蛇行入科尔沁左翼后旗境内，号称“八百里瀚海”。(塔敏查干，蒙语，译为“魔鬼”或“地狱”)。塔敏查干沙漠，呈东西走向，在库伦北部坨甸区的南沿，海拔250米—300米之间。旗境内长约60公里，宽约5公里，总面积280平方公里，横惯六家子镇、茫汗苏木、额勒顺镇、库伦镇四个苏木镇。交通便利，在这浩瀚的沙海中，植被稀少。除其腹地生长的黄柳条、沙蒿、骆驼蓬等少许沙地植被外。一概是金光灿灿的明沙，有的沙丘高达70—80米，连绵起伏，广裹无际。是库伦旗生态旅游中的优良旅游区，也是东北地区最大的沙漠带。2005年，科左后旗投资商在库伦旗瓦房牧场三分场处投资兴建了塔敏查干沙漠旅游区。

（二）特色农业

中国库伦荞麦之乡

　　库伦旗位于内蒙古通辽市西南部， 南与辽宁省的阜新、彰武两县接壤，东、西至北与本市的科左后旗、奈曼旗为邻。库伦旗的荞麦日照时间长，有效积温多，降水集中在6~8月份，这样的气候环境特别适合荞麦生长，特殊的地理环境和条件使得“库伦荞麦”有其独特的品质特征，能够加工荞麦面精粉、荞麦粉、荞麦挂面，还能酿造荞麦酒。库伦荞麦以种植面积广、产量高、面细、色白、味香、加工精细、蛋白质、多种维生素、淀粉含量高等特点而闻名国内外。

2006年3月28日，国家工商总局正式公布了“库伦荞麦”原产地商标认证。这是通辽市也是内蒙古自治区获得认证注册的农产品首枚原产地证明商标。因此库伦旗被称为“中国荞麦之乡”。全旗每年荞麦种植面积都在35万亩以上，其产量约占全国的四分之一。

（三）工业支柱产业

全旗现有独立核算工业企业发展到150户，其中规模以上企业达到20户，2010年，工业企业实现增加值18亿元。

三、城市规划

城　　建

2007年度实施基础设施建设项目7个，完成投资4000万元。完成了养畜牧路、阿其玛路改造工程，铺装面积40483m2，投资720万元；补修破损城区道路2090 m2，投资31万元；街心公园安装仿木质休闲坐椅和娱乐桌12套，投资6万元；完成新区政府广场建设工程，铺装面积24056 m2，投资505.5万元；完成东出口106000平方米安代艺术长廊工程，投资790万元；完成了南环路路基工程和南环大桥的桥墩基础工程；完成了5000延长米新区道路的水泥稳定层工程。

交　　通

一是乡乡通油路：完成库—阜线通乡油路70公里，总投资5100万元，上级投入2800万元，地方自筹2300万元；二是破损路修复工程：修复破损公路2条31.3公里,总投资895万元。投资530万元，修复库——阜线库伦镇至石门子公路16.3公里；投资365万元，修复库——大线库伦镇至哈尔稿段公路15公里；三是村村通公路工程：2007年库伦旗通村公路完成砂石路23条349公里，打通不通公路的村39个。总投资8741万元，上级投资3492万元，地方自筹5249万元；投资120万元（上级投资）完成通村水泥路1条3.1公里；四是新建农村客运站1个，投资32万元，完成额勒顺客运站建设任务。截止到2007年底全旗公路总里程达1382 公里，其中等级公路682公里（二级公路52公里，三级公路 141公里，四级公路489公里），等外公路700公里；黑色路面193公里，砂石路489公里；省道1条52公里，县道4条273公里，乡道17条451公里，村道77条606公里。

水　　利

全旗完成小流域综合治理21万亩，为市里下达任务的105%。新（续）建水库塘坝7座，打配机电井98眼，全旗新增有效灌溉面积1.1万亩，新增节水灌溉面积2.04万亩，完成市里下达任务的102％。实施丁家杖子等5处农村牧区饮水安全工程，完成投资93.31万元，解决了2558人口和4937头只牲畜的饮水安全问题。续建库伦镇污水处理一期工程，建成厂区初沉池、A/O池、二沉池、初沉池配水井、贮泥池、出水排放泵池、厂区下水泵池、污泥回流泵池等8个构筑物和预处理间、变电所、鼓风机房、污泥脱水间、门卫室等5个建筑物；完成城区污水管网铺设10公里及河道取直工程。

但由于地理原因，库伦地区部分社区仍然存在吃水难问题，并未能实现24小时供水，只是提供每天3次限时供水服务。

4、库伦旗房地产发展概念

·老城区

随着城市的不断发展，新楼盘在库伦旗如雨后春笋般相继崛起，房价更是一路上扬。近年来，从房地产市场的逐渐繁荣，到金融危机影响下的低迷，再到今年上半年房价上涨的走向，各种新式楼盘的兴起，库伦旗楼市带着人们的无限憧憬一路走来 。

1、 近几年发展概况

库伦旗地产业经过近几年的发展，特别是近几年全旗大规模的棚户区改造这个重大民生工程的实施，基本居住需求还未得到满足，房屋的需求量仍继续上涨。

这些年来库伦旗的房价始终呈上升趋势，但都是呈小幅、微幅上升。库伦旗不像北京、上海、沈阳这样的大都市，不存在人为炒作房地产的现象，特别是住宅市场，基本上是库伦旗当地老百姓购买用来自己居住，而不是为了投资，所以库伦旗的房价一直稳中有升。

2、 目前销售平均价格

目前镇区内住宅平均房价已达到2300元／平方米左右，但无高端商业住宅。而库伦旗新城区板块住宅平均房价已达到2500元／平方米左右。

3、市场需求分析

库伦旗房地产市场需求主要来源：

一是第一次置业或婚房。

二是动迁、拆迁的被动需求。

三是百姓为改善居住条件而选择购房。

库伦旗外来置业人口较少，投资需求也非常少，多以自住为主，经市调后发现，镇内部分楼盘出现了大量团购现象，商业投资热已经初显端倪。

·新城区

为缓解现有老城区的部分功能，及为更好的发展库伦旗经济，库伦旗将在库伦旗东梁新建库伦旗新区，使城关镇形成了老城商贸生活区，新城行政办公区，城东工业区的城镇新格局。

在规划的新城中心区，集中涵盖设计了未来库伦旗的综合中心，形成政府行政中心，高端服务业态聚集，文化产业集中之地。

第二部分    库伦旗商业市场分析篇

一、概述

南山市场、阿利坦步行街作为库伦旗最老的商业经济中心，业态形式相对集中，但无专业的商业中心及大型的果蔬市场。

二、商圈划分

1、南山市场

南山市场是库伦旗地区最老的商业中心，以南山市场为中心，在库伦旗中心街与养畜牧路交汇处形成了库伦旗老城区，业态相对完善的商贸中心。

2、阿利坦步行街

位于原北山体育场南侧，占地13万平方米，属正规商业步行街，并且已经有大部分商家已正常经营，主要经营品牌服装，是库伦旗最大的服装商贸中心。

3、道路

养畜牧路和阿其玛路南北贯穿老城商业区，库伦中心街与养畜牧路交汇处是库伦老城商业区的主要通路，而且养畜牧路和阿其玛路是通往外界的主要通路，交通极为便利。并且库伦中心街与哈达图街、新城西路、兴源路等多条街道组成了庞大的库伦新城主交通网。

而哈达图街、库伦中心街、养畜牧路和阿其玛路等通路则是老城区主要的交通网，交通十分便利，而位于哈达图街西段的库伦客运中心，则成为了库伦地区通往外地的主要客运中心。

四、现有商业主要业态及分布状况

1、金利源购物广场（在建中）

位于本案东侧旗原城建局原址的金利源购物广场，项目建成后将成为库伦旗最大的餐饮、购物、娱乐于一体的大型购物广场，也必将成为本案周边距离最近的商业配套设施。

2、进前佳超市

是库伦首屈一指的大型超市，经营业态相对完善，经营面积2千余平方米，能满足周边居住群体日常购物需求。

3、利万家超市

是距本案最近的正在经营的超市，经营面积约为600平米左右，货品相对完善，能满足周边居住群体日常购物需求。

五、在售及在建商业楼盘分析

六、消费者群体分析

伦旗商业的构成可以划分为高、中、低三个档次，其相对应的消费群体也可以划分为三个档次。

高档商业对应消费群体

高端消费潜力巨大，库伦旗的高端消费群体虽然比例不大，但消费潜力巨大，库伦旗现有的商业环境和水平已远远不能满足他们的品位。主要是党政机关、企事业单位的管理阶层、企业的白领阶层，由于特殊的经济环境，导致本地的高端消费不仅仅是个人成分构成。他们属于库伦旗的上流阶层，数量虽少，但消费潜力巨大。

高端消费群体消费特征研究：

这一类客户群通常是各企事业单位的中高级领导者是成功的商业经营者，他们对于消费的关注点不在商品的价格上，更注重商品的品位 、购物环境和商场服务带来的附加精神享受。

中档商业对应消费群体

中档商业在库伦旗的主要消费群体是工薪阶层及库伦旗年轻的时尚一族，在数量上占有相当的比例。

他们对流行服饰极为敏感，注重款式和个性，但由于经济所限，只能选择这些时尚，质量也尚可的品牌。对品牌有较大的依赖性，对某些品牌可形成一定的忠诚度。

低档商业对应的消费群体

低档商业对应的消费群体主要是绝大多数的普通居民，他们的收入来源于工薪和农牧收入，这部分人群的消费基本集中在日常消费、必需品消费比较注重方便、快捷；而商务消费、休闲消费的表现不明显。他们对价格极为敏感，消费习惯上趋向大型的商业氛围浓厚的零售商业圈。

第三部分    本案分析篇

1、本案概况

本案位于库伦旗库伦镇的中心地段，南邻哈达图街，北临文化街，现有一所小学，东侧为消防队，南侧为气象局，东侧100米即为库伦旗客运站，上风上水，交通便利，地理位置及绿化环境等各项条件都十分优越。

二、本案市场定位

本案共分两期，其中一期主要为回迁户，动迁户数量约为180户左右。建筑设计为花园洋房主题，园区采用封闭式花园社区，二期全部是商品房，在一期的基础上提高品质，计划打造库伦地区的高端社区，采用全封闭式管理，园区内规划有花园、水系。一期二期中间主通道两侧与园区临街面为商铺，既满足社区的配套商业需求，也开发地方的投资市场。

三、规划建议

·园区

为了凸显本案与其他竞品的优势，又能彰显本案业主的尊贵身份，建议风格独具的园区规划，目前有两个方向：

（1） 中式园林规划：配合园区大门及建筑风格设计，采用中式“曲径通幽”的亭台楼阁，小桥、小品景观，配合健身广场等健康主题，凸显人文。

（2） 欧式园林风格：欧式建筑的门楼、休闲长廊、雕塑及园景等设计，显示欧派风格的气派与宏伟，尚品生活推广。

·供水

由于地区原因，库伦旗属内陆气候，干旱少雨，而且据调查显示，该地块原居民每日只有三次限时供水，因而饮水难问题极为突出，而其他竞品项目都提供了24小时供水服务，我们首先要解决的问题就是饮水。建议在开盘前与地方政府沟通，解决业主提供24小时供水问题，此对于小区的生活品质至关重要。

·排水

该地块属棚户区改造项目，无市政排水系统，建议利用地形坡度，延坡地建设，既利用坡地解决地表雨水排放，又可开发坡地景观，突出楼宇阳坡优势。另外需建设化粪池等配套设施解决生活排水。

·物业管理

建议园区采用全封闭式智能管理，选择有一定知名度及专业的物业管理公司，对本案进行高效，安心的物业管理服务，拉升本案的高品质生活享受，也是项目的重要推广点。

·售价

建议售价前期不超过2300元/㎡（均价）。此价格参考目前正在销售的各个个案综合考虑的结果，利于前期市场的推广。

考虑到小区供水问题，如能很好的解决供水的需求，价格尚可适当上浮，二期视市场情况可再度上调售价。

四、本案优劣势分析

经过对本地区住宅市场及各大楼盘的调查，从优势、劣势、机会、威胁这四个角度总结本案，具体分析结果如下所示。

优势

(1)自然环境优势：本案社区依傍库伦风水山，而风水山在库伦旗地区人民心中是个非常神圣的地方，而本案取名为“风水山庄”，则将风水山的寓意引入本案，从而迎合库伦旗本地人们心理的需要。

(2)交通便捷：紧邻哈达图街、养畜牧路等主要街道，东侧紧邻库伦旗客运站，交通十分便捷。

(3)专业服务：由受过严格培训的置业顾问，为顾客提供买楼到金融服务、入住后的全程服务

(4)配套设施：规划有大面积园区内绿化，在当地也是绝无仅有的。

劣势

(1)本案地区饮水极为困难，每日只有三次限时供水，而其他竞品楼盘都能提供24小时供水，此劣势，将成为本案的致命缺点。

(2)本案所处位置，稍逊色于安代佳园，但同时和安代佳园相比，相对较为安静。

机会

(1)库伦旗经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成；房地产市场也已发展至较成熟阶段。

(2)库伦旗正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促进库伦旗正在向一个现代化城市方向发展，故而消费者的购房意识也在加强。

(3)本项目在库伦旗属于老城区居住楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本项目在库伦旗楼盘项目的卓越品质，使本案有了塑造品牌的基础 。

威胁

(1)库伦旗人口有限，多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力，购房群体并无太大购买力，增大了本案的市场推广及销售风险。

(2)同时有多个待建、在建、建成的楼盘：安代佳园、吉祥嘉园、广汇·绿都名苑、山水人家—阳光新城二期、广电新苑二期等多个楼盘。

第四部分    调研总结篇

本案地处昆仑旗老城区，交通便利，地缘性强，同时本案一期大部分为回迁户，如能解决居民饮水及排污问题，可为本案的二期建设和销售打下良好的基础。同时，本案将成为库伦旗地区纯高端社区，无论从绿化、物管、建筑、配套，都将成为库伦地区的人居典范，为库伦旗地区树立一个全新的建筑风格，从而提升业主的身份及品味。

第五部分    取费方式

1、 月费：

2、 佣金提成：

3、 超价分层：

4、 费用承担：

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/cf588f63ddccda38376baf7a.html