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1003三水新城CBD地块研判报告41p

发布时间：2019-09-18 14:03:03 来源：文档文库

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三水新城CBD地块研判报告

摘要：

1. 三水新城概况：位于佛山三水核心区域，交通路网较为发达，规划区域较广，周边配套欠缺，发展新城需要兴建大量相关配套。

2. 政策环境：

2.1政策方面：行业政策方面,2012 年，温总理和各中央部门多次强调，巩固房地产调控成果，坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展; 以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励保障房政策支持力度增强；财税政策方面，中央已经明确实行稳健的货币政策，并因时因势进行预调微调，要有紧有松，有保有压，并将稳步推进房产税改革试点；金融政策方面：中央各部委通过调整存款准备金率，基准利率等政策以促进金融市场的稳定和房地产市场的良好发展；土地政策方面，国土资源部政策频出，以保持土地市场平稳运行；

2.2经济环境：三水经济现阶段是以工业占主导的的发展模式，靠工业等实业经济带动，第三产业发展较为落后。目前各方面发展势头良好，GDP、人均可支配收入、储蓄情况、三大产业、吸引外资都在稳步健康增长，经济的总体基本面是向上良好。

2.3新城简介：三水新城以建设“产业新城、南国水都、广佛肇绿芯”为目标，三水区新城建设管理委员会的成立，标志着三水新城建设正式启动。

2.4城市规划：三水新城将功能定位为佛山高新区核心园区RBD，内涵包括三水新城市中心区、区域休闲度假区、区域产业服务区、区域优质生活区、绿色低碳示范区，形象和景观定位为“南国水都”，以“一年完成规划、三水完善基础、五年呈现雏形”为短期目标。

2.5三水商圈分析：三水现阶段已有三水广场商圈和西影两大集中式商圈，未来商业物业将有进一步井喷的趋势，故三水的商业将会面临异常激烈的竞争，找准差异化定位，将是赢得三水商业的关键！

3. 房地产市场分析

3.1土地市场：2012年班上年三水区成交用地面积为59.76万平米，占全市总量的13.2%，主要成交住宅和工业类用地；区楼面地价为1082元/平米。进入2012年，三水的土地市场不温不火，所有地块几乎均以底价成交。

3.2商品房销售：三水房地产市场近五年价格一直平稳上涨，成交面积则受政策的影响很大，呈现震荡波动状态，特别是限购之后表现的尤为明显。2011年整个三水市场量价齐跌，表现惨淡。通过微观分析，三水最畅销的户型为90㎡以下单价在4000-6000元/㎡的两到三房。

3.3重点走货项目分析：三水市场是比较封闭的市场，市场主流走货产品以刚需为主；走货多集中在时代城、颐澳湾、御龙湾、北江明珠这四个项目

3.4产品特征：三水房地产市场发展比较初级，尤其以刚需产品为主，同质化竞争严重，供货量大，靠主打性价比来实现走货；90㎡以下的两到三房为三水市场最热销产品；各个发展商积极打造产品附加值以提高项目竞争力

3.5客户特征：公务员、企事业单位员工、生意人以及私企业主是最主要的客群，主要来自三水西南街道和周边镇区，多为首次置业者或首改客户。

4. 三水典型项目分析：时代城、颐澳湾、北江明珠、誉龙湾

5. 目标地块定位

5.1项目定位：住宅物业档次定位中端，产品以三房为80-130㎡的三房为主，主力客群来自三水西南以及周边镇区的公务员、企事业单位员工和生意人、私企业主；商业需要高端酒店和写字楼来提高项目的档次，拉升住宅产品价值

5.2价格预测：项目SWOT分析：根据当前周边竞争项目价格比准，项目当前价格水平6600元/㎡左右；未来因各项利好实质性进展有可能实现7000元/㎡的均价。

1.三水新城概况

1.1 地理位置

三水新城处于佛山市三水区核心区域，在乐平以南、云东海以东、西南城区以北，远期控制面积达到128平方公里;核心区南起广三高速公路，北至西乐路，东起塘西路，西至云东海大道，总面积约57平方公里；启动区南起桃园路，北至虹岭路，东起塘西路，西至荷花世界，总面积约4.3平方公里。距离三水老城区约5分钟车程。交通路网通达，可快速达到珠三角腹地。

1.2周边配套

三水新城地处三水核心区，处于三水西南、乐平、云东海街道的交界区域，所占区域城市发展落后，大部分土地为农业农地，或是村民居所。现在所具备的的配套极为缺乏。按照三水新城的规划，教育文化、商业、休闲娱乐、交通、医疗等配套远远不能满足新城的发展需要，因而需要三水新城在发展过程合理新建配套设施，以促进城市的协调发展。

1.3交通情况

主要交通干道系统：地块位于三水新城的核心地段，享有畅达的交通网络。

纵向：南丰大道，云东海大道，西二环高速，同福路

横向：张边路，三水二桥，西乐大道

高速/轻轨路网：地块所处的核心区，已开通的有广三高速，广肇高速，珠二环高速，佛山一环，G321,G324国道等以贯穿全境，广佛肇高速，广佛肇轻轨即将开通。能快速连接大佛山五区，1小时到达及珠三角其他城市，交通便捷。

2.1 政策环境

2.1.1行业政策

坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展

温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012 年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。

住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。2012 年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。6 月18 日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

支持自住性需求，促进市场活跃

以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励。去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012 年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85 折，针对首套房贷政策松动迹象明显。

上半年货币政策预调微调力度持续加大，2012 年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在2 月、5 月下调存准率0.5 个百分点2。6 月，央行降息0.25 个百分点3，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。5 月末，广义货币(M2)余额90 万亿元，同比增长13.2%，人民币贷款余额58.72 万亿元，同比增长15.7%。5月人民币贷款增加7932 亿元，同比多增2416 亿元。

根据中国指数研究院的统计，上半年共有 30 多个城市微调楼市政策鼓励合理需求，且多数为公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。有些城市调整两次，如武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准，还调整了公积金政策；上海调整了普通住宅标准，放宽户籍限制被叫停；芜湖放宽公积金政策，而税费补贴政策被叫停5。另外，限购城市中近一半城市微调楼市政策。

保障房政策支持力度增强

中央保障房建设补助资金力度加大。由于去年开工的1000 万套保障房在今年会继续施工，加上今年新开工700 万套的任务，保障房的在建规模将达到一个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。今年中央财政保障房建设计划补助资金2100 亿元，相比去年实际的1700 亿元增长了23.1%。截至今年4 月底，中央已下达地方1483亿元补助资金，与去年全年相近。其中第一批补助资金454 亿元已于2 月份下达到地方，较去年提前1 个月。截至5 月底，已开工346 万套，开工率为46.4%，基本建成206 万套，完成投资3895 亿元。

多部委强调落实保障房建设资金。住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金，1 月，财政部《关于切实做好2012 年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》指出，切实落实资金来源，确保不留资金缺口。5 月，住建部住房保障司副司长张学勤在接受采访时表示，中央对于保障性安居工程的补助力度只增不减，同时，中央代地方发行的国债优先和倾斜用于保障性安居工程，此外，银行信贷的支持力度也在加大。

今年2 月，发改委在《关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012 年保障性安居工程建设工作的通知》中指出，要创新融资机制，充分发挥地方政府融资平台作用，通过直接和间接融资多渠道筹集保障性安居工程建设资金，鼓励引导社会力量参与建设保障性住房及配套设施。3 月住建部在《关于做好2012 年城镇保障性安居工程工作的通知》中指出，拓宽资金来源渠道，创新财政支持方式，支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理。保障房建设融资渠道的拓宽，将有力地缓解保障房建设资金紧张的局面。

2.1.2财税政策

2012年1月份国务院总理温家宝元旦期间在湖南考察时表示，中央已经明确实行稳健的货币政策，并因时因势进行预调微调，要有紧有松，有保有压。

2012年2月15日针对深化财税金融体制改革，李克强指出，要把财税体制改革与稳增长、调结构、惠民生更好地结合起来，加快构建有利于转变发展方式的财税体制。

2012年2月20日财政部税政司副司长郑建新2月24日在接受在接受媒体访问时表示，今年开始，增值税改革首先已在上海开展了试点，这项试点工作具有全国性的示范意义。

2012年3月25日住建部副部长齐骥表示，关于个人住房房产税的试点扩围方向，相关部委正总结现有试点经验，接下来将确定更多试点城市，扩大试点范围。

2012年4月26日中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇称，税收征管部门已经准备在金融、房地产从业者等高收入群体进行个人所得税综合征税试点工作。

2012年5月7日，财政部和住建部联合发文，宣布将通过政府财政补贴等方式全面提速中国绿色建筑发展，力争到2020年绿色建筑占新建建筑比重超过30%。

2012年5月9日，财政部部长谢旭人日前在接受采访时重申，要继续执行积极的财政政策和稳健的货币政策，并表示要稳步推进房产税改革试点。

2012年5月19日，国务院总理温家宝在武汉主持召开座谈会时指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。

2012年6月18日国家税务总局纳税服务司称，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

2012年6月28日，住建部表示将鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与保障性安居工程建设，民间资本参与保障房建设的，在贷款、税收、土地使用等方面享受优惠政策。

2012年6月29日央行行长周小川在陆家嘴论坛上表示，中国要继续实施好稳健的货币政策，适时、适度进行预调、微调。并将坚持进行利率、汇率和人民币跨境使用等方面的改革。

2.1.3金融政策

2012年1月31日获悉，平台贷款、房地产贷款、理财业务和“影子银行”是四大重点风险源，银监会今年要在这四个方面加大现场检查力度，及时发现和缓释重点领域的风险。

2012年2月18日，中国人民银行宣布从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调后，大型金融机构存款准备金率将回落至20.5%，中小金融机构17%。

2012年4月18日中国人民银行表示，下一步将灵活调节银行体系流动性，综合考虑外汇占款流入、市场资金需求变动、短期特殊因素平滑等情况，合理采取有针对性的流动性管理操作。

2012年5月13日，央行宣布从5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金率近三个月。

2012年5月14日，中国财政部透露，经国务院批准，2012年上海市、浙江省、广东省、深圳市将继续开展地方政府自行发债试点。去年《2011年地方政府自行发债试点办法》10月17日起施行，该四个省(市)获批为地方政府自行发债的试点省市。

2012年6月7日中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

2012年6月9日，银监会正式发布《商业银行资本管理办法(试行)》，并于2013年1月1日起实施。值得注意的是，正式文件对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重

2.1.4土地政策

2012年1月10日国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史强调，今年国土资源管理改革最重要的任务是组织开展各类改革探索和试点经验的总结、提炼和规范工作。

2012年2月20日国土资源部相关负责人今天上午表示，今年将在全国范围内在全国试点清理小产权房，并再次重申，小产权房不予确权登记，不受法律保护。

2012年3月16日国土资源部表示，《土地管理法》修订中有关重点制度设计的工作正在抓紧推进，将紧紧围绕征地制度改革，重点完善征地补偿安置制度，解决被征地农民发展权问题。

2012年4月17日，国土资源部在部署2012年房地产用地供应和监管工作时指出，今年房地产用地管理和调控的中心任务是：要以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行。

2012年5月8日， “十二五”期间，我国将加快推进征地制度改革，探索建立公共财政投资和规划用途改变形成的土地增值收益的合理分配机制。

2012年6月18日，国土部网站公告消息《最新限制和禁止用地项目目录》发布，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。

2.1.5小结

货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。一季度GDP 增长8.1%，同比、环比增幅均有明显降低，二季度会延续下行趋势，有可能低于8%。2011 年来固定资产投资增速降至接近20%的水平，基建投资仅为个位数。若政府加快审批进度（中央已同意2 万亿元的铁路投资计划，各地也纷纷获得发改委审批上马项目），使得基建增速提高至20%左右，固定资产投资增速将回到25%左右的近年平均水平。随着信贷投放及基础设施投资力度加大，政策预调微调的“稳增长”效果逐步显现，宏观经济在下半年会逐步走出底部。近期为“稳增长”实施的一系列措施，基本未涉及到房地产调控政策的放松，表明中央高层对房价合理回归的坚强决心，已经将房地产调控上升到政治高度。

2012 年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：一方面坚决抑制不合理需求，另一方面支持自住性合理需求。由于中央政府坚持房地产调控不放松，调控成果进一步显现，投资投机需求受到抑制，多数城市房价继续呈稳中有降之势。但需要注意到是，在信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响下，年初以来特别是二季度重点城市商品住宅成交量明显回升，购房者观望情绪明显缓解，部分城市甚至还出现了楼盘抢购的恐慌情绪，部分房地产企业趁机提价，与“房价合理回归”相背而行。

2012 年下半年，在宏观经济探底回升的大背景下，随着信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响，如果成交量继续增长，价格将会止跌回升，房地产调控可能功亏一篑。本轮房地产调控肩负经济安全、政治民生和政府公信力等重任。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。

2.2经济环境

城市指标

三水区是佛山市五个行政辖区之一。位于广东省中部，广佛同城化的西北边界、广佛肇经济圈的中部珠江三角洲西北端，是佛山市与肇庆市联系的重要核心城市之一；距广州三大交通枢纽均在1小时之内，毗邻港澳，使三水能够充分利用港澳的市场优势和国际化大都市的地位，广泛参与世界经济。2012年，三水在全国百强区中排名第20位。

GDP：2010年全区实现生产总值541.2亿元，增长17.8%；工业总产值1867.5亿元，增长25.8%；全社会固定资产投资290.9亿元，增长24.8%；地方财政一般预算收入20.2亿元，增长22.6%；新签各类投资项目189个，合同投资总额244.8亿元；实际外商直接投资3.1亿美元；

人均可支配收入：2010年城镇居民年人均可支配收入20848元，增长9.3%；农村居民年人均纯收入9973元，增长10%。2010年，全区城镇居民人均可支配收入20800元，比2006年增长54.6%；农村居民人均纯收入比2005年增长43.9%；城乡居民储蓄存款225.84亿元，比2005年增长81.7%。城市恩格尔系数由2006年的38.7%下降到33.6％；每百人拥有交通工具、住房面积、家用电器数也明显增加；市场繁荣兴旺，社会消费品零售总额135亿元，比2005年增长142.9%。全区人民共享经济发展成果，生活水平不断提高。

储蓄情况：三水区城乡居民储蓄存款余额一直呈大幅上升趋势，2009年末全区居民储蓄存款余额204.79亿元，增长达到13.2%，而且这个趋势还将继续。

三大产业发展情况:

农业：农业健康稳步发展。全区农业总产值由2005年的30.83亿元提高到2010年的47.71亿元，年均增长9.1%；农业增加值由2005年的13.97亿元增加到2010年的22.96亿元，年均增长10.4%；农民人均纯收入从 2005年的6930元增加到2010年的9973元，年均增长8.78%。

工业和建筑业：工业主导地位不断增强。工业增加值由2005年的114.9亿元提高到 2010年的393.94亿元，年均增长27.9%，对地区生产总值增长的贡献率接近70％。食品、建材、金属制品等传统产业改造提升取得新进展，技术含量和附加值有所提高，新能源、机械装备、电子信息等先进制造和新兴产业快速发展，对全区经济较快发展起到重要支撑作用。

第三产业：服务业发展水平稳步提升。第三产业增加值由2005年的60.5亿元提升到2010年的115.23亿元，年均增长13.8%。金融、商贸、物流、旅游文化和房地产等第三产业得到长足发展，对经济发展的贡献率也呈上升趋势。尤其是在金融风暴冲击下，第三产业2009年增长20.4 %，高于第二产业2.7个百分点。

引进外资情况：利用外资总量呈现持续增长态势。2010年实际利用外资3亿美元，较2005年1.56亿美元增长了近1倍。重点向世界500强企业、大型央属企业和跨国公司等大项目进行招商引资，新引进投资额超亿元项目27个，计划投资总额达169.6亿元，占全区新签项目的80.2％。

房地产开发投资： 2010年全年房地产开发投资79.04亿元，比上年增长36.8%。按用途分，商品住宅开发投资57.69亿元，增长40.6%。其中90平方米以下住宅投资14.33亿元，增长69.4%；144平方米以上住宅投资22.57亿元，增长15.5%；全年商品房施工面积303.34万平方米，增长32.4%，商品房竣工面积70.29万平方米，增长19.3%。

房地产销售量： 2012年上半年，三水区一手住宅共成交1929套，总成交建筑面积19.12万平米，较去年上半年减少55.9%；总成交金额为10.91亿元，较去年上半年减少64.0%；整体成交均价为5706元/平米，较去年上半年下降18.4%。全年供销比为2.36：1，在各区的供求总量对比中供求差距最大。

【数据来源：佛山市各区建设局】

小结：整体而言，由于受到限购的影响，未来一定时间内，成交量和新增预售量不会有大幅度的增长；随着三水新城的深化和推进，以及产业结构的调整，从长期来看，无论是价格还是成交量，未来三水房地产市场还将有一定的市场空间。随着广佛肇高速、轻轨的不断推进，广佛肇同城化的深化推进，三水的房地产业将会有一定的提升。因而对于未来三水的房地产发展，谨慎乐观。

2.3人文环境

新城简介：三水新城，处于佛山市三水区核心区域，在乐平以南、云东海以东、西南城区以北，控制面积达到128平方公里。依托云东海的优美环境、乐平的产业支撑、和西南的城市功能，充分利用周边产业聚集区的辐射，从而带动整个三水的经济发展。以建设“产业新城、南国水都、广佛肇绿芯”为目标，全面开启三水的新局面。2011年12月28日，三水区新城建设管理委员会在云东海街道办事处挂牌成立，标志着承载三水产业转型、城市发展、区域竞争力提升的重要载体——三水新城建设正式启动。

2.4城市规划

新城定位：三水新城将依托周边产业园区，发挥生态、服务优势，建设“广佛肇绿芯”，功能定位为佛山高新区核心园区RBD，内涵包括三水新城市中心区、区域休闲度假区、区域产业服务区、区域优质生活区、绿色低碳示范区，形象和景观定位为“南国水都”。

重要片区规划：未来3年，新城建设最关键工作：做一个高标准的系统规划；做好土地征收及储备；完善一批交通基础设施的建设，包括打通与狮山对接的虹岭路、桃园路，以及内部的塘西路、西乐路和三达路，将西南、云东海、乐平、狮山形成一体。通过321国道的快速化改造，打通佛山一环、321国道、三水大桥、桂丹路的连接，将三水纳入一环及西二环辐射范围；启动一批政府公共建筑，包括行政服务中心、办公机构搬到新城，带动新城发展；加快推进部分成熟项目。

按照“一年完成规划、三水完善基础、五年呈现雏形”的目标要求，以国际化的视野，按照新城市中心、新产业服务中心、新生态宜居中心的目标和定位推进三水新城建设。坚持文化引领，充分发挥云东海、荷花世界和丰富的河涌、岸线等资源优势，通过策划“读水”（水文化挖掘）、“观水”（休闲观光）、“戏水”（旅游体验）、“品水”（美食饮料）等系列活动，使丰富的水文化得到最淋漓尽致的发挥，打造“南国水都”。

2.5三水商圈分析

2.5.1三水广场商圈分析

现状：三水广场位于三水整个商业黄金地段，新旧城区的交汇地带，也是规划的城市中心点，盘踞于三水城区的核心地段，是三水目前唯一的一个超大规模的购物中心，总面积逾8万平方米，内有超大型停车场，另由公寓、国际标准写字楼、酒店组成。项目周边道路网络发达，高尚住宅林立，公园、体育馆、医院、学校、车站等配套完备，是三水成熟的高尚商业住宅区域。三水广场以时尚新颖潮流为特点，目标客群则以三水市区家庭为主体，集齐购物、娱乐、饮食和休闲等多种消费形式于一身的大型综合式购物商厦

潮立方总面积逾9000㎡，专为青少年一代而设立的潮流商品集聚地；与三水广场一路之隔。作为三水广场的地段商业的有效补充。

恒达商业广场，首层临街商铺，位于三水广场对面。占地2万㎡。是服务社区的生活配套型商业综合体。

规划：《三水区现代服务业规划》里指出：要发挥西南中心城区人口聚集、区位优越、交通便利的优势，在旧城商业街建设改造的基础上，培植一批具有规模和特色的专业商业街，形成一批功能完善的社区商业中心，全力推动三水广场商贸中心等区域商业中心的发展，使西南组团发展更加完备，成为佛山大系统中重要的子系统。

小结：三水广场商圈，改变新城区居民前往旧城区购物的消费模式。进一步削弱旧城区商业中心的影响力，但业态比例严重失衡。本商圈所在区域，正处在不断发展中，商业发展空间广阔，三水第一商圈的地位暂时难以撼动。

2.5.2西影商圈分析

现状：西影商圈位于三水的老城区，属于传统商圈，范围包括新华路、文锋路、人民路、红卫路等，是三水中心城区人口最密集的区域。是三水历史最久、人气最旺的核心商圈。其中恒福广场项目由商业及住宅组合，是三水首家集合五星级酒店、大型商场、写字楼和住宅的城市综合体，周边生活配套齐全，幼儿园、学校环绕排布。除恒福广场外，附近街铺林立，但档次偏低，一定程度上影响了恒福广场的档次。

定位：恒福广场以“时尚生活、温馨欢乐”为经营理念，倾力打造现代化的时尚潮流购物广场，集购物休闲娱乐等功能为一体，满足各种消费需求，致力于成为三水第一购物广场。

小结：西影商圈商业形态基本上为住宅底层临街商铺，商铺面积小，店面形象差，有些杂乱不堪，缺乏统一的规划统筹。商圈发展程度成熟，商业气氛浓厚，但品牌店很少，整体档次不高。恒福广场的出现，大大提升整个商圈的档次和规模。

2.5.3捷和广场分析

现状：捷和广场位于南丰大道上，规划中的三水新城的核心区域内。靠近规划中的广佛肇轻轨三水站，占地面积13万㎡。该项目将建设高层住宅、酒店、写字楼以及大型商场，规划了11000㎡的人工湖、露天游泳池、人工沙滩地、大型室外园林等休闲生活空间。整个项目的建筑环湖而建，以现代主义及波浪流线型作为主题。该项目商业体量预计在10万㎡左右，在2014-2015年推出

定位：三水新的人居和商业地标，整体定位高端。三水的第三个商业中心，将与三水广场商圈、恒福广场商圈形成“三足鼎立”的局面。

2.5.4河口版块商业分析

现状：时代城位于三水西青大道，占地约50万方，建面约120万方，产品涵盖小高层、高层及商业综合体。分8年开发的大型成熟社区，规划居住人口25000人。四期为大型配套商业中心，占地约10万㎡，其中集中式商业总面积4-5万㎡，预计最早在2014年正式投入使用。

御龙湾项目位于三水区西南街道西青大道，占地6.7万㎡，总见面18万㎡。分三期开发，产品包含住宅、商业、步行街等，生活、商务、悠闲配套与周边大环境全面接轨。项目第三期为大型集中式商业共计8万方，商业推出时间不详。

定位：三水最大的中高档次，餐饮、娱乐、休闲、会议于一体的特色主题商业广场

2.5.5御江南商业分析

现状：御江南位于处于三水大桥桥南，三水大道以东，北临北江，与三水老城区隔江相望；项目占地4600亩，总建筑面积约340万㎡，规划居住总户数达1万多户，约6万人，集高尚住宅、商业、学校、酒店于一体，是广佛区域规模最大的滨江生态住宅项目。该项目商业配套丰富，规划有10万㎡的商业综合体以及风情商业街。

定位：全方位满足御江南项目的业主餐饮、娱乐、休闲、商务等功能，并积极辐射周边，成为江南版块的核心商圈。

2.5.6深业云东海商业广场分析

现状：深业云东海花园项目位于云东海街道，占地2700亩，总建筑面积达到70万㎡。该项目的五号地块为集中商业广场，其中酒店建筑面积为6万㎡，商业建筑面积达到12万㎡。其酒店预计在年内奠基开工，预计在2014-2015年左右投入使用。

定位：深业云东海商业广场定位云东海区域顶级商业配套，涵盖酒店、ShoppingMall、步行街等业态，全方面满足区域内的度假、会议、购物、娱乐、饮食和休闲等多种消费形式于一身的大型综合式商业广场

小结：三水现阶段已有三水广场商圈和西影两大集中式商圈，体量已达到25万㎡左右；而随着三水市场的进一步发展，未来商业物业将有进一步井喷的趋势，保守估计现有的各大项目的集中式商业广场的体量已经达到45万㎡，这还不包括各大项目的街铺的体量。由此可见，未来三水的商业将会面临异常激烈的竞争，从项目出发，找准差异化定位，将是赢得三水商业的关键！

3.房地产市场分析

3.1.1土地供给：工业用地过半

2012年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地95宗，总供应用地面积404.69万平米。

【数据来源：佛山市各区国土局】

从土地用途来看，上半年住宅类用地供应31宗，共108.53万平米，占总供地面积的26.8%；商业类用地供应9宗，共35.71万平米，占总供地面积的8.8%；办公类用地供应11宗，共19.84万平米，占总供地面积的4.9%；工业类用地供应44宗，共240.61万平米，占总供地面积的59.5%。

各区新增商住用地供应中，三水区新增供应13.70万平米，全市占比为8.35%；从同比去年上半年看，三水同比土地供应量大幅降低跌幅为67.19%。

3.1.2土地成交

2012年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共成交各类型用地95宗（其中包括11年年末公告于12年年初成交的土地），总成交用地面积452.75万平米，总成交金额117.04亿元。

【数据来源：佛山市各区国土局】

从成交土地用途看，住宅类用地和工业类用地成交量较多。全年住宅类用地成交23宗，共135.05万平米，占总成交量的29.8%；商业类用地成交12宗，共41.51万平米，占总成交量9.2%；办公类用地成交11宗，共24.62万平米，占总成交量5.4%；工业类用地成交48宗，共251.26万平米，占总成交量的55.5%；其他性质的用地成交1宗，共0.31万平米，占总成交量的0.1%。

其中，三水区成交用地面积为59.76万平米，占全市总量的13.2%，主要成交住宅和工业类用地，此二类用地成交量占全区九成以上。

【数据来源：佛山市各区国土局】

总体看，上半年佛山市出让商住用地51宗，总面积为164.09万平方米，成交46宗，成交总面积为201.18万平方米，同比下降4.13%；成交总金额为117.04亿元，同比去年增加4.1%，总体溢价率为1%，流拍率为9.8%。其中三水区流拍3宗，禅城区有1宗地块流拍。

从土地成交的楼面地价看，三水区楼面地价为1082元/平米；仅高于高明区的608元/平米的楼面地价。从溢价水平上看，三水区溢价率分别为0.5%，所有地块几乎均以底价成交。

3.2商品房销售

由近五年的三水房地产市场的成交情况可知，三水房地产市场受政策调控影响大，市场增长停滞。在政策调控常态化的情况下，预期难以实现市场增长，特别是在2010-2011年，表现的尤为明显。

由2011年的市场变化可得，限购成为分水岭，全年量价齐跌。受到限购政策影响， 2011年三水市场呈现出前高后低的发展趋势，第一季度限购前成交面积占到全年成交一半左右；受到成交时间结构的影响，第一季度较高的成交均价和在全年成交中占到一半的市场比重，导致三水全年成交均价相较于2010年略有上涨，但从月度统计来看，2011年三水市场量价齐跌；限购政策出台后，三水成交量应声下跌，价格在经过5月和9月两轮调整后已进入全面下降通道。

2011-2012三水商品住宅销售微观分析

2011-2012年三水商品住宅销售的面积绝大多数集中在90-120㎡，占到97%，而其中90㎡以下，占到83%，可见刚需小户型产品是重点走货产品

2011-2012年三水商品住宅销售的价格集中在3000到6000的区间，约占三分之二左右，而价格突破6000之后走货就比较困难；成交单价7000元/㎡的产品则以标杆洋房项目和别墅为主。

2011-2012年三水商品住宅销售的户型主要以两到三房为主，约占一半左右，达到47%，表明刚需客户是三水市场的主流，首次置业型客户为主。其中四房以及以上占14%，这说明市场对大户型的改善型产品的需求也是比较大的。

3.3三水重点走货项目成交情况分析

目前的三水市场是比较封闭的市场，市场主流走货产品以刚需为主；走货多集中在时代城、颐澳湾、御龙湾、北江明珠这四个项目。

时代城：位于三水区西青大道与工业大道的交界，总占地约50万㎡，总建筑面积达到120万㎡，以住宅为主，产品涵盖小高层、高层及商业综合体。该项目分4期开发，目前在售的是3期高层，户型为88㎡的三房和112㎡三房（带1500元/㎡的装修）。其成交走势如下：

颐澳湾：位于三水西南文锋西路与口岸大道交汇处东侧，总占地约6.5万㎡，总建面积超20万㎡，分四期开发。由14栋23-32层超高洋房组成(其中包含6500㎡商业群体、1000㎡商业中心、泛会所和中心游泳池)，总共1356户，产品涵盖90-209㎡三房至五房。现在开发的是第1期，主力销售户型为90-160㎡的三到四房。其成交走势如下：

北江明珠：北江明珠地处三水城市中轴线核心西河路片区，周边交通便利，生活配套完善，为三旧改造之北江新城之区域所在。项目占地41万㎡，总建面积超60万㎡；项目自身配套完善，会所，双泳池、商业街、广场等。现阶段主力销售户型为74-145㎡的两到三房产品，其成交走势如下：

御龙湾：御龙湾位于佛山三水西南街道西青大道与工业大道二路交汇处南侧，项目占地面积6.7万㎡,总建筑面积18.5万㎡。御龙湾规划为三期，计划新建11栋住宅楼，地上18层。其中现正销售的是71-132㎡的两到三房（带1500元/㎡的装修）；其成交走势如下：

小结：进入到2012年之后，以上四大楼盘一直呈现震荡波动。从年初2月的低迷开始慢慢的回升，各大项目在5-6月左右达到今年成交均价的高点，接着回落并趋于稳定。销售套数方面，除了时代城经历年初的低迷之后一直稳定在高位，其他几个项目则波动明显。套均面积来看，各大项目都趋于稳定，除颐澳湾之外，各大项目的套均面积基本维持在90-100㎡之间。从整体上看，三水的成交一直以刚需产品为主，而随着限购政策的持续甚至从严的趋势，三水的房地产市场将会一直处于不温不火的状态。

3.4产品特征

三水整体楼市产品质素与档次：三水房地产市场发展比较初级，尤其以刚需产品为主。在这样一个比较封闭的市场，仅有雅居乐这一品牌开发商进驻。

以东海湾蓝（良好的居住氛围），明珠湾（一线江景），三水一品（城央豪宅）为代表的高端楼盘，分布在三水各大版块，产品多以高层洋房为主。而以雅居乐、时代城、御龙湾、颐澳湾为代表的刚需楼盘，因低总价深得市场认可；三水市场中，品牌开发商还是比较受客户的喜爱。别墅项目大都占据绝对的景观资源，以深业云东海花园、丽日天鹅湖为代表；这些项目在深耕三水市场的同时，以其超高性价比，赢得外区如南海禅城客户的亲睐，外向驱动明显。

三水市场整体而言较为封闭，同质化竞争严重，供货量大，靠主打性价比来实现走货。

三水热销产品户型： 90㎡以下的两到三房为三水市场最热销产品，其次是90-120的三房或者四房，也深得客户亲睐。

产品附加值情况：通过打造产品附加值提高项目竞争力已是三水房地产项目的常用举措，开发商在规范许可的范围内，普遍在户型设计上提升产品附加值，入户花园、室内花园、露台、阳台、飘窗等是较为常见的赠送面积方式。

3.5客户特征

客户职业结构：由对成交客户的分析可知，公务员、企事业单位员工为三水购房主体，生意人及私企业主为重要组成部分。

客户来源：由对成交客户的分析可知，三水西南是主要的来源区域，三水镇区是重要的客户来源区域。其他区域的除了与三水有各种因素的联系之外，剩下的是投资因素驱动。

客户置业次数：由图示可知，三水成交客户绝大多数为首次置业者，占据8成；其次是二次置业者也就是首改客户，达到17%。这情形与三水的房地产市场的初级刚需市场的发展也相当吻合。

注：数据统计项目包括三水城区各大版块的中大户型项目及中小户型项目。

小结：三水的房地产市场是以公务员、企事业单位员工为购房主体，生意人及私企业主为购房的重要组成部分，他们主要来自三水西南及其周边区域，以首次置业和首次改善型客户为主的这样的一个封闭市场。

四．三水典型项目

5、目标地块定位

5.1产品定位—住宅

三水新城，未来三水发展的核心领地。尽享未来城市一级配套，新城片区内具备大型城市综合体，顶级商业，五星级酒店，甲级写字楼，高品质配套齐全；因而在三水新城区域内拿地的项目因以三水新城核心区域优质地段、政府规划利好、与一线水景作为核心卖点，地块内结合三水荷花世界等景观，实现产品景观资源最大化。

（1）住宅物业档次：

住宅结合三水本地的市场以及未来的发展趋势，住宅物业整体定位中端，依托地段及自身商业配套优势，将项目打造为三水新城核心的城市品质住宅为追求，以实现目城市价值。

产品结构上以高层为主，一线景观大平面户型以150-220㎡的大四房为主，二线景观、中心园林分布以130-150㎡、110-130㎡的产品为主，临路位置、景观最小化的做60-110㎡的紧凑型两到三房；项目档次定位建议为“新城核心景观住宅”。

（2）住宅物业类型及其配比：在住宅物业类型的配比上，建议兴建高层洋房。

（3）、住宅目标客户定位

三水本地公务员、企事业单位员工是最主要客户：三水的房地产市场的主要客群一直由公务员、企事业单位员工支撑起来的，这部分客户资金实力较为雄厚，是这个社会的中流砥柱，因而具备购买优质单位的实力。

三水的生意人及私企业主是重要客户：三水新城位于三水的核心区域，距离西南老城区中心仅5分钟车程，相对于西南老城区，三水新城未来的顶级规划及配套设施，居住舒适度易吸引三水的生意人及私企业主客户购买自住。

5.2产品定位—商业

三水新城依托云东海优美环境、乐平的产业支撑和西南的城市功能，充分利用周边产业集聚区的辐射，从而带动整个三水的经济发展；它处于珠三角广佛肇经济圈的中心区域，是建设总部经济、企业研发中心的绝佳区域。

与此同时，三水目前的经济发展仍处在第二产业主导的阶段，以制造业工业为主，大量企业的办公用地在其工业区内即可解决。三水现阶段第三产业发展比较落后，这在一定程度上写字楼市场的发展推进。

（1）物业档次：

三水新城是政府着力建设的总部经济区、产业互动展览中心和商业、行政服务片区，并要为周边乐平、狮山、大旺等工业园区提供产业服务；此外，新城短期规划区域57㎞2 ，规划居住生活30万人。因而，商业，酒店，甲级写字楼，高品质配套等须齐全。

因而结合三水本地的市场以及未来的发展趋势，商业部分整体定位中高端，并适度超前。依托三水新城是未来城市发展的核心这一历史机遇，将项目打造成未来三水新城的总部经济区、高端商务区、品质生活区。

（2）物业类型及其配比：三水新城项目不同于普通住宅项目，在确保产品品质的同时更需扩大项目的标杆作用，提振市场信心，加快新城建设。因而在物业类型上须配备高端五星级酒店，甲级写字楼，集中式商业。

高端五星级酒店不仅能提供新城区域的商务、会议、高端论坛服务，更能展现企业的实力，从而提升项目的品质，增强项目的市场号召力。甲级写字楼一方面为三水新城建设总部经济必须配备，同时也能展示项目的实力，从而增强在三水客户心中的分量；新城中规划面积大，生活居住人数众多，需要大型的集中商业与之适应，另一方面也能提升住宅档次，推进住宅的走货。

在物业配比上，对于商业部分应当持保守态度，一方面在于大型集中式商业竞争极为激烈，商业写字楼未来很长一段时间的需求难以大规模的放量增长；另一方面三水经济结构短期内不会发生较大变化，三水新城从不毛之地培育到成熟市场所需周期太长，如果比例过大，必然造成成本上升，进而影响整体项目的营收。

结合以上分析，建议住宅和商业的比例在80%：20%左右.

对于集中式商业，基于三水未来巨大的商业面积供应量，建议找准差异化定位，突出市场的空白点。以三水最高档次、满足高端商务人群、居住人群的餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的综合性文化旅游商务旗舰；集中式商业建议在整个新城开发后具有一定人气，政府办公用地落成、新城内大型配套设施投入使用之后再开发，以到达较为乐观的商业业绩。

五星级酒店定位于新城的商务、会议、论坛、居住、休闲、度假功能，从而完善新城的配套，反哺住宅的发展。建议在新城具有一定发展之后再开发。

基于三水的经济结构，三水新城的写字楼的需求有限。兴建写字楼，一是为了提振新城的市场影响力，二来为迎合政府的新城发展需要。因而建议从严控制体量。

5.3三水新城区域价格预测

（1）SWOT分析

优势：

1、位于三水新城核心区域，政府主导三水CBD，未来城市中心，市民对三水新城接受度越来越高，区域发展潜力大。

2、广佛肇轻轨、佛山地铁8号线、广佛肇高速等交通网络，形成珠三角交通枢纽，城际交通网络完善，交通便捷；

3、国家4A级风景名胜区三水荷花世界，万亩云东海原生态湖泊

4、新城规划配套完善，涵盖城市综合体，顶级商业，五星级酒店，甲级写字楼，高品质配套齐全；

5、项目可享受一线水景资源，内部有丰富的内河水资源；

6、保利品牌在广佛都市圈拥有较好的认知度和较高的美誉度。

劣势：