武汉市场调研报告

武汉商业市场分析报告

一、 武汉市经济情况

1. 从2000年至今gdp年均增幅达到14.6%;而近两年发展迅速，平均增幅达到18%;

2. 2007年武汉gdp超过3100亿达到3141.5亿元,武汉正式步入“富可敌省”的“3000亿俱乐部”。

3. 2009年武汉gdp超过4000个亿，专家预计有望达到5000个亿。

4. 在固定资产投资方面两年增幅达到28%，说明国家重视对武汉地区的投资建设，凸显武汉处于中部省会中心城市领先地位; 2008年固定资产投资额180个亿，因为发生金融危机2009年武汉固定资产投资额为110亿。

5. 2009年武汉整体经济发展水平良好，并显现出由投资增长型向消费增长型过渡特征。

二、 武汉市一二三产业的结构

1. 武汉产业结构是“三、二、一”型，产业结构结构比较稳定;

2. 第三产业已超过了第二产业并远大于第一产业，城市商业化程度比较高;

3. 第二产业的大幅提升是推动第三产业更大幅度提升的内因。

三、武汉市居民年人均可支配收入及消费水平

武汉市人均支配收入高速增长：

1. 武汉市城镇居民人均可支配收入从2003年以来保持每年16%的两位数增长水平，08因金

融危机的影响的增长幅度为16.4%，人均可支配收入达16712元，居民的消费能力同样持续高速增长;2009年随着金融危机的解除，武汉1-9月份人均可支配收入达14070.90元，比2008年同期增长10.7%。

2. 2009年，武汉市城市居民消费平稳增长，人均消费性支出13200元，同比增长14%，居民

家庭八大类消费性支出方面，居住及食品方面的支出增长占了较大比例，这和08年全年食品价格及房价上涨较快有较大关系。

四、 武汉市商业发展历程

1、 武汉市商业概述

? 武汉历来商业都很发达，唐宋时期就发展成为商业繁荣、水运发达的中部大都会。清代

时汉口兴起，更是“十里帆樯依市立，万家灯火彻夜明”，成为全国“四大名镇”之首。近代武汉被辟为对外开放的商埠，英、俄、法、德等西方列强先后在汉设立租界，洋务运动后武汉兴起近代工业和教育，航运直达海外，京汉铁路全线贯通，武汉商业发展进入了一个新时期。

? 解放后，武汉商业发展进入黄金时期，武广、江汉路、中南路等商圈形成并不断发展壮

大。最新公布的福布斯2009中国大陆最佳商业城市榜中，武汉排名第20位，继续蝉联中部城市第一，并较上年上升了三位。

2、武汉市的老商业的发展

? 汉正街和司门口商圈历史悠久。早在明朝万历年间，汉正街就已形成市镇。长江沿线

的众多码头是促使汉正街及司门口繁荣的主要原因。但随着城市的扩张，水运的衰落以及老城区自身的诸多硬件限制，这两个商圈逐步显现衰退迹象。汉正街的复兴正在谋划之中，司门口历史韵味犹在，仍是大学生的淘宝圣地。

? 武广和江汉路商圈是武汉市的老牌商圈，也是最为繁华的商业中心。近代，武汉被辟为

对外开放口岸，西方列强纷纷在汉设立领事馆，并开办银行、工厂，江汉路兴起于此时，并一度成为武汉及华中地区的商业金融中心。武广商圈更是云集武汉广场、世贸广场、新世界百货、sogo等大型购物中心，中百、国美，苏宁等也先后扎推于此，热闹非凡。因此，武广商圈得以繁荣40余年而经久不衰，并成为吸金能力最强劲，影响力最大的中心商圈

2、 武汉市的新商业的发展

汉阳商圈

? 由于产业的原因，汉阳的商业发展长久落后于汉口和武昌，2002以前，汉阳的商业集中在

钟家村附近。该区域已经有了汉商集团购物广场、绿宝石影院等商业休闲场所，但随着经济的发展，早期形成的规模和业态已经不能适应日益升级的市场，大量的汉阳人习惯到汉口购物娱乐。

? 2003年初，汉阳区位迁址，原地上新建大型商业中心---闽东国际城。闽东国际城体量

4万多方，包括2万多方的家乐福超市及1万余方的餐饮、娱乐一条街。加之业已形成的汉阳新世界购物广场，翠微路商业步行街，钟家村商圈正在逐步发展壮大。十一五规划中，市政府已明确要将钟家村打造成为市级商业中心，辐射范围将面向整个武汉。

? 伴随着武汉新区的发展，在为工业企业服务和居住配套的基础上衍生出的沌口商圈横空

出世。2008年，可谓是沌口的商业地产元年，湘隆时代中心和金凯购物中心商业氛围逐渐浓厚，并吸引了数十家国际、国内知名连锁商家入驻。沌口商圈的发展和壮大改变了汉阳商业单核的局面，但对于拥有1700多家大中型企业的沌口而言，沌口目前的商业配套无疑仍相对滞后。

? 在不少市民眼中，王家湾似乎远离中心城区，在武广商圈、钟家村商圈的耀眼光芒下，

王家湾似乎显得默默无闻。但，其实一个全新的商圈正在形成，王家湾商圈潜力巨大。调查显示，王家湾商圈附近有300多个小区，50多万人口，消费潜力显而易见。2006年开业的苏宁电器王家湾店不到两年就重新装修、调整，汉商21世纪购物中心也是赚的盆钵体满。2009年，王家湾再添“新贵”，一座投资10亿元的商业摩尔城已经动工新建，沃尔玛金逸影城等知名商家将进驻。预计2010年年初开业，王家湾商圈正在释放惊人的消费能力，汉阳商业版图正在重写，三足鼎立之势业已形成。

武昌商圈

? 武昌的商业重心多年来一直向东偏移。在司门口商圈衰落之际，中南路商圈扛起了武昌

商业的大梁。该区域集合了中商广场，家乐福，手机一条街等商业体，中南路还是江南总部

经济区，区域内写字楼毗邻而居，消费能力强大。当前，制约中南路商圈发展的瓶颈在于交通。随着地铁2号线的兴建，十一五规划也提出将中南路商圈建设成为市级商业中心，中南路的未来非常乐观。

? 街道口，一个当初连正式名字都没有的小地方，现在已经成为武昌商业版图中一个重要

据点。上世纪九十年代初，全国兴起电脑热，许多经营电脑、耗材和配件的小企业来到街道口扎推经营，渐渐形成了科技一条街。在其人气带动下，亚贸，群光，新世界百货等大型商业中心纷纷抢滩登陆。事实上，街道口商圈可以看做是中南路商圈的延伸，与中南路相同，交通是其发展的大瓶颈。此外，餐饮及休闲娱乐配套的缺乏也是其发展中的“短板”。 ? 徐东商圈的兴旺，源于二桥。1999年，中商平价在二桥武昌桥头落户，为徐东商圈的

形成奠下了基石。此后，麦德龙、欧亚达、百安居、好美家、国美、工贸接踵而至，徐东商圈尽显青春勃勃生机。2005年8月，一个建筑面积达20万平方米的超级航母“销品茂”，携手沃尔玛、中商百货现身徐东，一举奠定了徐东在武汉商业版图上重要的地位。武汉火车站、地铁4号线又为徐东商圈腾飞添加重要动力。

? 光谷商圈和沌口商圈一样，是一个新兴的商圈。最初，光谷仅有鲁巷购物广场，区域内

居民购物多数要到街道口商圈。随着“一条街，改变一座城”的光谷世界城的出现，大洋百货，家乐福、天河环艺、帕菲克等大型主力品牌旗舰店聚首光谷，美美时尚广场，流行旋风购物城等主题元素店也集合于此，大型主力品牌旗舰店与时尚流行主题元素店相得益彰，一个全新的商圈正式诞生。光谷商圈的诞生不仅让一直以“高科技”为基本定位的区域变身成为“宜居新城”，更完成了联合司门口、中南路、街道口、徐东商圈，与汉口商圈划江而立的“商圈再造工程”，对于武汉市商业发展意义重大。

4、武汉市整体商业发展现状描述

? 经过多年的发展，武汉市商业从原来的屈指可数到现在的遍地开花，变化可谓巨大。老的商

业圈里除了司门口商圈略有没落，其余各商圈均通过调整中短暂的阵痛焕发了新一轮的光彩。而新的商圈在城市扩张中找到了机会，从而让城市商业圈从原来的重点区域点状排列，发展到现在各个区域星状分布，商圈数量、规模扩张一倍有余。传统的汉口商圈在继续保持强劲商业人气及武汉商业领头羊角色的同时，地铁二号线的车站的建立与和记黄埔的项目启动为江汉路商圈带来的活力，不久的将才，江汉路商圈将会赶超武广商圈，品质和价格都会有大的飞跃，两大商圈的互相角逐，商家与消费者竞争会更加激烈，但这种良性竞争无疑会让武汉商业发展以更快的速度前进。

?

五、 武汉市商业规划(现阶段及远景规划)

根据武汉商业发展“十一五”规划目标

? 到2010年，全市社会消费品零售总额达到1989亿元，年均增长12%以上，其中餐饮

业营业收入达到300亿元，年均增长15.6%。商业增加值年均增长11%。

? 以连锁经营为主的新业态销售额占全市社会消费品零售总额的比重达到35%以上。 ? 到2010年,使武汉中心城区人均拥有零售商业营业面积达到1-1.1平方米。

? 构造繁荣繁华的汉口中心商业区，提升中南路、钟家村两个市级商业中心的综合功能，

完善、提升购物功能，增强贸易、娱乐、休闲、商务等功能，支持从事生产资料批发、电子商务和规范直销经营的企业入驻。

? 培养建成30个市级商业副中心(市级商业副中心指在居民稠密区、历史商业集中路段、

公共交通集散地、新兴大型住宅区周边设置的区域性商业服务中心)：徐东路、解放路、水果湖、鲁巷、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、建二路、红钢城、后湖、永清、二七、新华下路、常青花园、西北湖、宝丰、古田、十升路、四新、沌口、吴家山、前川、邾城、纸坊、蔡甸、纱帽、阳逻、金口、盘龙承担此功能。

? 在居民集中区，规划设置一批社区商业中心，大力发展城郊各区各城镇的多种类型网

点，减少商居混杂的低水平商业网点，建社区商业中心。

? 将着力提升和发挥汉正街、白沙洲等市场的品牌效应，培育汉正街、白沙洲等约10

个全国性市场，10个辐射范围500公里左右的现代商贸物流配送中心。培育一批约20条专业和各具特色的商业街。

? 将至少建成4座10万平方米以上现代大型购物中心;营业面积5000平方米以上的百货

店从28家增至约35家;大、小超市扩充到120家和2000家以上。大型专业店、各种连锁经营店也将快速发展。培育2-3家年销售额过百亿元的商业企业集团。

六、 武汉市老商业pk新商业

1、目前武汉市商圈分布情况

目前武汉市商圈中，传统老商业圈原先只有三个，分为汉口，汉阳，武昌，现在发展

至今已经变为十个，分为汉正街商圈、徐东商圈、江汉路商圈、永清商圈、武广商圈、香港路商圈、中南路商圈、钟家村商圈、光谷商圈、王家湾商圈，从以上商圈可以看出，武汉市的商业在近十年得到了长足的发展，无论数量和成熟度与原来都不可同日而语。

2、 武汉商业圈概况

武广商圈

武广商圈是武汉最繁华的商圈之一，距江汉路商圈及汉正街商圈极近。这一区域集中了汉口地区的中高档写字楼及商业街、商业广场，经过多年发展，规模日趋扩大。区域内主要的商业运营项目包括武汉广场、世贸广场、新世界百货、sogo及万松园商业街等，商业项目的集中产生了极强的聚合效应，且区域内还有武汉国际会展中心作为展览、贸易平台为本区域提供了强大的人气及商机。此商圈蕴涵的价值不可估量。今年位于武汉广场背后，投资额超过10亿，总面积27万平米武商摩尔城即将动工，建成后将与武汉国际广场、武汉广场、世贸广场连成一体，面积达50万平方米，成为国内一流摩尔商城。据调查武商摩尔城的主业是大型购物中心，总面积10万平方米，经营国际奢侈品牌和时尚一篇二：武汉家居市场调研报告

武汉家居市场调研报告

一、基本经济分析

（1）城市概况

武汉是位于长江、汉水交汇之处的一座古城，是湖北省省会和政治、经济、文化的中心，也是我国大陆7大中心城市之一。武汉市全市国土面积8467．11平方公里，常住人口858万人，登记在册的外来人口为112万(2007年8月)。世界第三大河长江及其最大的支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。

武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂13个市辖区，武汉属亚热带大陆性湿润季风气候，四季分明，夏热冬寒。每年7月气温最高，日均温28.8℃；1月气温最低，日均温3.7℃。每年3～6月和9～11月，是旅游的最佳时期。

人均住房建筑面积为22.31平方米。其中，户主为研究生的家庭户人均住房最大，建筑面积达27.38平方米；其次是大学本科，26.01平方米。

武汉市人口分布表

（2）2007年武汉市综合经济分析

1、生产总值方面：

根据武汉市统计局2008年2月公布的统计信息，初步核算，全年武汉地区生产总值3141.50亿元，比上年增长15.6%，增幅同比提高0.8个百分点。其中，第一产业增加值129.15亿元，增长3.1%；第二产业增加值1440.00亿元，增长18.3%；第三产业增加值1572.35亿元，增长14.2%。一、二、三产业比重由上年的4.5：46.1：49.4调整为4.1：45.8：50.1。

表1：2007年武汉地区生产总值

单位：亿元

武汉全年全口径财政收入634.06亿元，比上年增长26.2％。地方财政收入296.38亿元，增长27.8％。地方一般

预算收入221.68亿元，增长24.1％。

2、居民消费价格方面：

全年居民消费价格比上年上涨4.1%，涨幅同比上升2.7个百分点。商品零售价格上涨3.0%，上升2.3个百分点。

工业品出厂价格上涨2.5%，上升2.2个百分点。原材料、燃料、动力购进价格上涨4.2%,回落1.0个百分点。

表2：2007年武汉市居民消费价格指数

(上年=100)

年末全市从业人员442.2万人，比上年末增加12.60万人。在岗职工人数148.5万人，增加2.8万人。当年新增城镇就业人数13.8万人，下岗职工实现再就业6.4万人，转移农村富余劳动力6.46万人。城镇登记失业率4.2％。

3、工业和建筑业：

武汉全年全部工业增加值1197.49亿元，比上年增长19.5%，增幅同比提高0.6个百分点。其中，规模以上工业增加值1055.18亿元，增长22.1%。规模以上工业总产值3525.63亿元，增长25.5%。其中，轻工业总产值785.91亿元，增长29.3％；重工业总产值2739.72亿元，增长24.4％。

在规模以上工业中，钢铁、汽车及机械、光电子信息、烟草及食品等十大行业工业总产值2794.09亿元，增长24.1％。武汉经济技术开发区规模以上工业总产值755.24亿元，增长32.0％。东湖新技术开发区规模以上工业总产值511.16亿元，增长24.6％。 篇三：武汉市房地产市场调研报告

武汉市房地产市场调研报告

一 、武汉市概况

武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。

武汉市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人，流动人口400余万。2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市gdp达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元，增长12.1%，同比提高0.1个百分点，增幅为近三年最高水平，完成全年计划的21%，同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%，为年计划的24%；固定资产投资增长12.8%；社会消费品零售总额增长12.6%；城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%；全市新增就业岗位近2万个。

二、武汉市房地产市场综述

中国指数研究院华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：本周（4月13日—4月19日）楼市连续两周无新增供应量，市场推盘量也较少，开发商以销售存量为主。成交方面，本周成交商品房2635套，环比增加37.45%；成交面积为24.35万平方米，环比增加30.22%。

本周仍然无新增供应量，最近两周开盘项目均为年前拿到预售许可证，开发商多数以销售存量为主。成交方面，从各区域成交套数来看，青山区和黄陂区成交量较多，分别为350套和300套，但成交面积以东西湖区成交最多，共计3.62万平方米，环比增加77%，主要是因为东西湖区成交较多商业和写字楼，面积偏大。成交面积仅4个区域出现小幅下滑，且有3个区域为远城区。

本周开盘或加推项目累计新推房源790套，成交323套，去化率为41%。本周开盘项目除保利拉菲外，其他三个项目优惠力度均较大，其中大华铂金华府本次推出33-46㎡（70年产权）小户型公寓，不限楼层不限户型不限朝向，一口价，3-11层 7700元/㎡，12-25层8200元/㎡，较之前的80-130平米两房和三房的户型均价下降近1000元/平米。同时此次户型面积小，总价低，二七长江大

桥通车后，交通便利进一步得到提升，具有一定的投资价值，开盘当日朝向和楼层较好的户型去化率基本上在90%以上。福星惠誉水岸国际推出沙湖公馆1号楼，打出5万抵10万优惠，折后均价约9300元/平米，较前期下降约700元/平米，加上前期认购一部分房源，1号楼截止到开盘当天去化率在60%以上，较为理想。南湖板块开盘项目保利心语和保利拉菲，保利心语折后均价约7100元/平米，较上次开盘下降约700元/平米，项目主打结婚季婚房，加上赠送面积后均可由两房改三房，户型紧凑实用，同时优惠力度较大，受到年轻夫妇的青睐，开盘当天去化率逾6成，表现不俗。保利拉菲，因前期蓄客较少，折后均价并未出现下调，虽然每种户型均有10平米左右面积赠送，可以一房改两房、两房改三房，但开盘当天去化情况不够理想，主要是在目前的市场环境下，购房者关注项目户型、地理位置和配套等方面的同时，价格为首要考虑因素。从其他三个项目开盘表现也可以看出，优惠力度较大，降价明显的项目去化率较高。

表1

武汉房地产市场一周数据

表2 武汉各区一周房地产数据

三、市场交易情况

图2

武汉商品房市场销售走势

四、武汉各区域住宅市场发展概况

中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地

产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

(一)中心区

2013年上半年中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。

从上半年中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

武汉的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于武汉内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来，武汉内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个中心区的加快建设。 (二)古田片区

2013年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。

从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。 从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

(三)后湖片区

2013年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。

从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

(四)东西湖片区

2013年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。

从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。 和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。 东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。

五政府最新资讯篇四：武汉市房地产市场调研报告

武汉市房地产市场调研报告

一 、武汉市概况

武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。

武汉市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人，流动人口400余万。2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市gdp达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元，增长12.1%，同比提高0.1个百分点，增幅为近三年最高水平，完成全年计划的21%，同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%，为年计划的24%；固定资产投资增长12.8%；社会消费品零售总额增长12.6%；城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%；全市新增就业岗位近2万个。

二、武汉市房地产市场综述

中国指数研究院华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：本周（2月13日—2月19日）楼市连续两周无新增供应量，市场推盘量也较少，开发商以销售存量为主。成交方面，本周成交商品房2635套，环比增加37.45%；成交面积为24.35万平方米，环比增加30.22%。

本周仍然无新增供应量，最近两周开盘项目均为年前拿到预售许可证，开发商多数以销售存量为主。成交方面，从各区域成交套数来看，青山区和黄陂区成交量较多，分别为350套和300套，但成交面积以东西湖区成交最多，共计3.62万平方米，环比增加77%，主要是因为东西湖区成交较多商业和写字楼，面积偏大。成交面积仅4个区域出现小幅下滑，且有3个区域为远城区。

本周开盘或加推项目累计新推房源790套，成交323套，去化率为41%。本周开盘项目除保利拉菲外，其他三个项目优惠力度均较大，其中大华铂金华府本次推出33-46㎡（70年产权）小户型公寓，不限楼层不限户型不限朝向，一口价，3-11层 7700元/㎡，12-25层8200元/㎡，较之前的80-130平米两房和三房的户型均价下降近1000元/平米。同时此次户型面积小，总价低，二七长江大

桥通车后，交通便利进一步得到提升，具有一定的投资价值，开盘当日朝向和楼层较好的户型去化率基本上在90%以上。福星惠誉水岸国际推出沙湖公馆1号楼，打出5万抵10万优惠，折后均价约9300元/平米，较前期下降约700元/平米，加上前期认购一部分房源，1号楼截止到开盘当天去化率在60%以上，较为理想。南湖板块开盘项目保利心语和保利拉菲，保利心语折后均价约7100元/平米，较上次开盘下降约700元/平米，项目主打结婚季婚房，加上赠送面积后均可由两房改三房，户型紧凑实用，同时优惠力度较大，受到年轻夫妇的青睐，开盘当天去化率逾6成，表现不俗。保利拉菲，因前期蓄客较少，折后均价并未出现下调，虽然每种户型均有10平米左右面积赠送，可以一房改两房、两房改三房，但开盘当天去化情况不够理想，主要是在目前的市场环境下，购房者关注项目户型、地理位置和配套等方面的同时，价格为首要考虑因素。从其他三个项目开盘表现也可以看出，优惠力度较大，降价明显的项目去化率较高。

表1 武汉房地产市场一周数据

表2 武汉各区一周房地产数据

三、市场交易情况

图2 武汉商品房市场销售走势

四、武汉各区域住宅市场发展概况

中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

(一)中心区

2008年上半年中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。

从上半年中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

武汉的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于武汉内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来，武汉内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个中心区的加快建设。

(二)古田片区

2008年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。

从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，

使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

(三)后湖片区

2008年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。

从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

(四)东西湖片区

2008年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。

从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。

东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。

五、市场未来走向篇五：武汉收藏品市场调研报告

武汉收藏品市场调研报告——

崇仁路古玩市场

一、 当前中国古玩（文物）市场政策、法规、发展分析

1、中国文化市场大背景

改革开放30年来，中国文化市场以“一手抓繁荣，一手抓管理”的方针为指引，基本形成了由娱乐市场、演出市场、音像市场、电影市场、网络文化市场、艺术品市场等组成的统一、开放、竞争、有序的文化市场体系，初步建立起以综合行政执法、社会监督、行业自律、技术监控为主要内容的文化市场监管体系。

文化产业是投资回报最好的行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用，文化产业的资本盈利率比较高，文化产业领域投资热将会长期存在。最后从消费角度看，文化产品是与日俱增的消费热点。

2、中国古玩（文物）市场法规、政策

很长时间以来，中国流通领域有几个十分敏感的行业，例如黄金市场、外汇市场、音像市场、文物市场等。它们总是面临时常被整顿、甚至被查封的命运。造成这种尴尬局面的客观原因有两个，一是它们有与国际市场接轨进行地下交易的条件，背景容易被人描绘得很复杂；二是确实发生过许多重大犯罪案件，其中大多是与走私、贩私、盗版、盗墓相关，曾给国家造成经济上和政治上的损失。随着改革开放的深入发展，如今黄金市场、外汇市场已经政策放开，不再成为社会关注的热点，而对古玩市场的争议浮出水面。

不论叫文物市场还是古玩市场，因为其经营对象——古玩中的文物是国家明令禁止交易的。文物有市场却不准经营，就形成了行业性质的错位，并由此引发出各种各样的社会矛盾。

关于上市文物年限的规定，从1960年开始，国家对文物商店销售出境文物的年限按不同价值和种类规定为：乾隆六十年（1795）、1911年和1949年三个时间界限。80年代，随着国营文物商店内销业务的开展，这种原本针对文物出口所作的规定，被逐步照搬成了文物上市内销的政策。1992年，为了加强对逐渐自发兴起的文物旧货市场的控制与管理，国家有关部门又明确规定，1911年以前的物品以及1911—1949年之间具有一定历史、科学、艺术价值的物品只能由国家文物商店经营。1911—1949年的一般物品在实行文物监管的前提下才能在旧货市场销售。这等于对国营文物商店和民间文物旧货市场的经营范围分别作了划定。

根据关于文物品类的定义和三个时限的界限，几乎把建国以前的绝大多数藏品（如名人字画、古籍、古玩、古陶瓷、古青铜器、古币等）都划到了文物之中，都要由国家指定的专门单位收购，从而把古玩市场的经营限制在一个很小的范围内。事实上，国家专门单位，既无如此巨大的资金和充足的库舍去收购收藏所有的文物，也无法监督遍布各地的古玩市场的每一项交易活动。

原国家文物局局长孙铁青曾发表《艺术品市场散论》，主张改革国家管理艺术品市场的现行政策，撤消传世文物古玩只能由国家文物商店统一购销和不准入市的三条年限禁令。孙老认为：正是这种不合理的政策规定，斩断了艺术品市场极其丰富的货源，迫使大量民间艺术品只得自找出路。于是，所谓的“文物黑市”屡禁不止。孙老主张彻底实行自由贸易，实行“藏宝于民”，以充分发挥文物、古玩的社会效益。

《文物保护法》(以下简称文物法)中对古玩市场所采取的仍然是不承认的态度，及对古玩市场与个人经销商的回避政策。文物法虽然确认了民间收藏的合法地位，提出可以依法流通，但同时又禁止“其他单位或者个人”从事文物的商业经营活动，这意味着古玩市场时至今日依然没有被法律承认。

目前，文物法规定个人可以通过依法继承或者接受赠予；从文物商店购买；从经营文物拍卖的拍卖企业购买等途径取得文物，但是在公民可以合法获得文物的渠道里却排除了当前大量与普遍存在的古玩市场及在市场里必然存在的个人古玩经销商。参考当前古玩市场的发展实际，多数人都在古玩市场里买东西，而不是在文物商店与拍卖活动中买。由于文物法没有承认古玩市场的合法性，导致古玩市场一直在法律的夹缝中成长，加上文物法目前还不完善，这就使得文物法在规范古玩市场时，经常会感到力不从心。谈文物法之前，我们首先要搞明白什么是文物，如何认定，标准又是什么？这些是最基本的问题，但文物法对这些问题却未能给出一个明确答案。无论是2002年版的文物法，还是2007年修改后的文物法，都未能清晰地说明什么是文物，而只是单方面的强调哪些文物受国家保护。文物法相关定义与标准的模糊为古玩市场的存活和发展提供了很大的空间。

当前文物法规存在的问题：

a、鉴定管理混乱，立法缺失

b、目前的文物法处罚太轻，并未能对古玩城的违规经营活动起到有效打击。

3、中国古玩市场发展及运营模式分析

文化交易所目前国内有20多家。从运营模式上大致可分为三类：

第一类是以上海文化产权交易所为代表的“上海模式”。它是在原产权交易所架构下细分出来的文化产权交易所，是完全意义上的产权交易，是一对一的交易模式，即一个产品的全部产权由一个个体购买。

第二类是以天津文交所为代表的“天津模式”。它是接近于证券化交易的一种模式，是将产品划分的总量拆细，销售和交易都超过200份。

第三类则是以郑州文交所为代表的创新模式“郑州模式”。它是遵循法律法规，基于《物权法》、《证券法》和《民法通则》中的有关规定，将产权划分，一级市场销售不超过200份，而且针对各大银行的vip客户定向发售。

二、武汉主要文化收藏品交易市场分布，功能划分。

武汉三大文化收藏品交易市场分布为

a、 武昌徐东路的徐东古玩城。徐东古玩市场主要进行买卖收藏古玩

b、 汉口三眼桥的香港路古玩市场。香港路古玩市场主要进行买卖收藏古玩 c、 汉口崇仁路邮票市场。崇仁路邮票市场主要

进行集邮、磁卡、纸币、织品交易。

三、 崇仁路古玩交易市场开市时间、

规模、商户数量。

整个市场约三四百户商户，交易市场为两层高四

方围一天井的建筑格局，该市场主要进行集邮、

磁卡、纸币、织品交易

四、 区位优势，交通状况。

该市场位于崇仁路中段，邻中山大道、京汉大道、轻轨一号线，交通便利，居市中心地段，市场发展成熟。文物玩家齐聚。

五、客户群分析。

1、 古玩藏品有极大兴趣爱好者。

2、 通过古玩交易糊口者。

3、 做一定投资，或陶冶情操者。

六、 经营户经营调研。

a、 缅甸翡翠经营户

元每一平米，整个市场三层，2009年试营业。市场景气度一般。

2、经营品类、手法、效益、规划。：经营缅甸

翡翠，于缅甸批发市场要货，在市场销售。经

营效益一般。武珞路未来城新店准备开业。

3、对目前文化市场看法：市场不错，人们生

活水平提高，未来市场发展潜力巨大。

b、 钱币收藏交易经营户

1、商铺物业信息：武汉收藏品市场。租金：

65元/㎡ ,

2、经营品类、手法、效益、规划：收购买卖古钱币，邮票。月收入2-3千。

3、对目前市场看法：生意较淡，对新市场开发觉得需要时间成熟。

c、 钱币、瓷器、杂件收藏交易经营户

1、 商铺物业信息：武汉收藏品市场。租金：70元

/㎡

2、 经营品类、手法、效益、规划：经营古钱币，

邮票，瓷器，杂件。上门市场收购及与专业收

购公司合作要货，在店面销售及网上销售（古

泉园地，一尘网）

效益：月收入1万左右。

3、 对目前市场看法：市场生意不错，武汉卖价要

比外地低不少，武汉人多，玩家多，大部分聚

齐在市内。对新市场的看法：待地铁修通，综

合发展成熟，新的文化市场还是很有前途。

d、 丹青阁拍卖行

1、 商铺物业信息：武汉收藏品市场。

租金：2000元。

2、 经营品类、手法、效益、规划：经

营以字画为主，征集联络组织集体

拍卖，其行业形象佳，在武汉有一

点声望。效益很好。规划新市场，

同时也有很多新的商业地产开发

文化市场，邀请入驻。

3、 对目前市场看法：目前文化市场状

况很好，同时符合国家政策，文化

发展规划。当前发展文化交易市场

是很好的项目。对开发新市场几点建议：1、要做的像万达一样，能将知名品牌入驻市场。2、提高物业管理服务水平。3、整体项目要向高端，目前武汉无高端交易市场，如果能打造全武汉最佳交易平台，项目成功，如果不能，对武汉老交易市场无竞争力。

受调人欧阳先生：131507116245

七、市场调研总结。

本次对崇仁路做古玩交易市场调研，挺顺利，本着真诚相问的心，受调人还是很愿意帮忙完成工作，与你交流。我通过对武汉古玩交易市场信息收集，国家文化政策学习，更深的了解了目前的文化市场环境，对开发武汉客厅特色文化街古玩交易市场有了进一步的认识。其中几位商户给我们提的意见真切，对国人致力发展中国文化表示支持。

我认识到目前国民经济发展，人们生活水平提高，有更多市民、文化人、投资收藏者加入文化品交易市场。同时目前国家政策导向发展国内文化产业，是对发展中国一手抓经济一手抓文化的正确解读。然而，目前国内对文物立法及管理存在较大漏洞，造成当前文物市场相对混乱。同时，在缺少管理的文化市场，也使这个产业有了较大的发展，为参与这个市场的商家提供了更大的生产空间。但也存在不法分子，

造成了国家文

物的流失，中华文化的重大损失。健全法制，加强监管，指导市场发展繁荣是十分重要的。

对于发展武汉客厅特色文化节古玩交易市场，我也有了一定认识。觉得完善交通系统，发展东西湖住房、商业、服务业、高技术产业，吸引更多的人在这边投资，置业。武汉古玩玩家多居城市中心地块，来往几个成熟的老市场，要吸引玩家过来，除了交通便利，还需要更多的一些什么。同时，一个品牌的入驻，可带动一批小商户的进入，然后带动一批玩家的来往流动。引进国内外大的文化交易品牌，是不二之选。只要有市场，就必有人去，提高物业管理服务水平，创华中地区第一，全国先进的文化交易平台，武汉客厅古玩交易市场必将繁荣旺盛。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/cd8486ce10a6f524cdbf8540.html