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长租公寓可行性市场报告

发布时间：2020-11-19 来源：文档文库

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一、市场上长租公寓种类

二、市场上长租公寓运营模式

三、市场上长租公寓盈利与风险

四、公司长租公寓可行性运营方案

前言：
长租公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起：第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件；第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策；第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。

长租公寓背景概述：
(一我国长租公寓市场概况随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇人口约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3 亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。

表：我国租房人口数量（单位：亿人）

全国2016年底流动人口数量
以租房形式居住占比流动人口租房数量近5年高校毕业生人数合计其中以租房形式居住占比高校毕业生租房人口数量
合计：

2.47 67% 1.66 0.33 50% 0.17 1.83 (二租赁业务分析及研究方向在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。

长租公寓市场分析
(一长租公寓市场整体分析未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租赁市场长期存在的底层因素，如千禧一代进入主力消费市场带来消费升级的需求，以及租赁市场信息不对称等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效

应，使得整个品牌房屋租赁市场进入一个新的加速阶段。公开资料显示，中国房屋租赁市场规模在2016年已超过万亿元。按目前的市场空间估算，整个房地产服务市场空间在5.3万亿左右。

(二长租公寓政策分析
2015年以来，关于住房租赁市场，利好长租公寓发展的政策层出不穷。2015年住建部等相继出台了《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，鼓励住房租赁市场的发展，并放宽了住房公积金支付房租的条件。2016年国务院首次提出了建立购租并举的城镇住房制度，并确定从增加土地供应、发展租赁企业、规范中介服务等多方面促进我国住房租赁市场的发展。2017年住建部、发改委等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取深圳、广州、南京等12个城市首批试点住房租赁业务。在中央政策的推动下，地方政策开始跟进，目前已有20多个省（直辖市）出台了相关鼓励扶持住房租赁市场发展的政策。

一、市场上长租公寓种类
根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式。集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋，或整栋中的几层，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。分散式长租公

寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。从特征上来看，两种管理方式有所差异，在房源获取、物业性质、产品服务、出租方式及目标客户上均有所区别。

集中式品牌代表分散式品牌代表

龙湖冠寓、魔方公寓、YOU+国际青年社区、泊寓、红璞公寓等爱上租（蛋壳公寓）、美丽屋、青客公寓、相寓、自如等
以下为具体品牌公寓介绍：
红璞公寓：红璞公寓是世联行旗下品牌长租公寓，成立于 2014 年 6 月，致力于为城市青年打造设计、质感、乐趣的租房体验，负责人为甘伟。世联行代理 + 家园云贷 + 房联宝 + 红璞公寓，形成全程一体化服务；集房、集客、集金三大平台累计千万级优质客户资源，保证红璞的客源。此外，作为上市公司旗下全资子公司，红璞能有效地保障客户的收益安全。
泊寓：泊寓是万科向城市配套服务运营商转型的重要战略业务，2016 年 5 月，万科长租青年公寓业务全面使用统一品牌 " 泊寓 "，意味着万科集团有意将万科长租公寓去万科化。目前泊寓的业务已在广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、上海、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐 13 个城市上线 44 家店，更多城市也在陆续上

线中。
美丽屋：美丽屋成立于 2015 年 7 月，创始人兼 CEO 是韩光。美丽屋采取 " 托管 + 精装 + 租后服务 " 模式，即自营集散式公寓，经过标准化装修，溢价出租。在规模化方面，美丽屋采取 " 资源 + 品牌 + 投资 " 的策略，与全国优秀公寓企业深度合作，提供标准化管理系统、标准品牌输出、系统化管理运营培训及资本支持。目前，美丽屋在北京、天津、南京三个城市运营近 20000 间房，入住率达 97%。爱上租：爱上租成立于 2015 年 8 月，由原我爱我家联合创始人、盛世管家创始人童浩创立于杭州，致力于让居住简单有趣，让物业安全增值。成立之初，爱上租在杭州连续收购了盛世管家和蜗居品牌公寓。爱上租制定了 "271" 的独特市场定位：10% 的业主房源；20% 经改造、装修后，具备爱上租统一视觉标识的品牌公寓以及 70% 通过互联网工具在线服务的托管公寓。爱上租全国 5 家分公司共管理超过 40000 间房。截至 2019 年，爱上租预计装修 35 万间房，成为集租赁 B2C 交易、资产管理、租客服务和社交的平台。
二、市场上长租公寓运营模式
（一）集中式长租公寓运营模式
集中式长租公寓的运营模式主要是重资产运营，通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。重资产运营模式项下对资金的要求较高，让很多运营商望而却步。通常，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势，拥有闲置的自持物业资源，又具备物业改造能力，因而

会选择采用重资产运营模式。（二）分散式长租公寓运营模式
分散式长租公寓的运营模式主要以轻资产运营，运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。选择轻资产运营的，前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。具有中介机构背景的公寓运营商、酒店管理类的公寓运营商、创业类的公寓运营商多采用轻资产运营模式。具体可分为：
托管模式，就是房东将公寓委托给运营商进行出租和租后管理。在托管模式中，运营商只需承担一定的管理成本，资金压力大大减轻，同时，原本承担的空置率风险，也因托管模式而转移到房东本人身上。加盟模式，长租公寓企业凭借品牌优势，通过制定标准化可复制的模式，寻求加盟合作伙伴，快速复制经营模式，实现连锁经营，扩大市场占有率。
互联网+模式，以房源为中心进行智能化和金融化的便捷生活服务，一切以满足租住的生活要求来配置，零售、干洗、生鲜配送、健身，美容、书吧等各种社区服务均采用专业化的外包进行。（三）、长租公寓运营结构流程
长租公寓的产业流程大致为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出五个环节。长租公寓全产业链条的盈利点总结如下：

获得房源：中国长租公寓企业主要面向20-35岁左右单身青年，以满足他们成家前的住房需求，因此在选择房源方面企业会根据受众需求选择交通便利、临近CBD区域的楼房。房源很大程度上决定了后期的需求以及空臵率、租金水平、以及如果是重资产运营的话资产的升值空间。
设计装修：通常集中式公寓的设计和装修风格统一，便于通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，增加租赁需求减少空置率，并给企业带来一定的租金溢价空间。
附加服务：长租公寓运营商可以在租户居住期间充分挖掘其各项需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租赁、搬家等附加服务，收取一定的收益。
网络平台：全链条网络平台可以大量节省运营过程中各类人工成本，包括但不限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。
三、市场上长租公寓盈利与风险
（一），市场上长租公寓的盈利模式：
不管是集中式的长租公寓还是分散式的长租公寓，盈利模式主要是租金收益，以及附加服务（管家服务）的盈利为主，以苏州市场为例，集中式的长租公寓长期比较，利润点较高，以凯马YEC公寓来说，5-10年的租赁期，1.5年至2年回本，合同期内利润可以达到200%-500%，分散式的长租公寓每年的利润可以达到15%-20%左右（以月收房租金的15%为利润，单套的年利润在8000-12000）。

长租公寓存在问题

（一）房源获得难，面临资产约束及法律风险

一线城市资产价格高，数百家公寓品牌高价哄抢物业，价格走高，加上一些月子