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蛋壳公寓陷风波,长租公寓爆雷频现
蛋壳公寓陷风波,长租公寓爆雷频现
发布时间:2023-12-02 00:45:08 来源:
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蛋壳公寓陷风波,长租公寓爆雷频现
作者:暂无
来源:《投资与理财》
2020
年第
12
期
一些公寓机构之所以可以通过“高收低租”来吸引资金,其核心就在于监管的缺失,租客
的租金和押金可以随意挪用,资金空缺的无底洞开始逐渐形成,距离爆雷也就不远了。
编辑
范曳杉
“两年,长租公寓爆仓比
P2P
更厉害。”爱家副总裁胡景晖对长租行业的预测如今一语成
谶,长租公寓的爆雷事件,似乎早就不是什么稀罕事了。尽管如此,近日的蛋壳公寓被卷入其
中时,却还是引起了更广泛的关注。
明明今年
1
月才在纽交所上市,如此迅速地坠入深渊,也的确足够令人唏嘘。就连央视都
以“断网、欠债、降租金,蛋壳公寓深陷流动性危机”为题做了曝光。那么,以蛋壳公寓为代
表的租赁市场现在又是个什么光景呢?
蛋壳公寓陷风波
11
月
9
日,蛋壳公寓北京总部已经聚集数百人维权,包含租户、供应商、保洁、维修人员,
现场曾多次发生肢体冲突。不止是北京,杭州、深圳等地的蛋壳公寓总部,近半个月来也持续
陷入客户上门追款风波。
不少业主表示,蛋壳方面已经拖欠房租数月,无奈只能上门收房,但却发现不少租客其实
已经预付了较长时间的房租,拒绝搬离,由此双方陷入僵局。
而租户的压力更大。多位租户表示,为了省下数千元管理费,他们已经提前支付了半年或
一年租金,更有不少人还使用了租金贷,现在不仅可能钱房两失,未来若不还贷款,征信还会
受到影响。
相关数据显示,
2017
年到
2019
年,蛋壳公寓的亏损分别达
2.86
亿元、
14.77
亿元和
37.84
亿元。再加上今年第一季度净亏损的
12.34
亿元,已累计亏损
63.13
亿元,沉重的资金
压力,早已让蛋壳公寓不堪重负。
几个月以来,已经有不少高管出走蛋壳公寓,比如董事纪纲,比如首席运营官顾国栋。截
至
11
月
12
日,蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司在当月内已新增
3
条被执
行人信息,执行金额合计超
1000
万元。
对此,蛋壳公寓也坦言,早在今年年初,其房源周转率就已几乎趋近于零,空置情况日趋
严重。此时,很难再承受租客大规模退租,在接下来的几个月里,蛋壳仍将承受巨大的压力。
长租机构不断爆雷
其实,不止是蛋壳公寓,长租机构的爆雷现象并不在少数。
陈小姐今年
5
月通过正规中介门店找房,最后找到了上海寓意物业有限公司,即巢客公寓。
陈小姐很谨慎,在租房时也特意看了相关委托合同及房东信息,思虑再三才签约,但刚住
3
个
月,仍然收到了长租公寓资金链断裂消息。来自杭州的房东范先生今年
1
月把房子租给友客,
租金
2400
元
/
月。据他介绍,友客出事之后,租客主动找上了他,这时候才知道友客是以
1800
元
/
月租掉的。
据报道,
8
月底,友客、巢客、岚越等机构先爆雷,据不完全统计,友客总部已被查封,
被骗租客近
1500
人,涉案金额高达近
4000
万,巢客公寓涉案金额也高达数十亿元。同时,天
眼查数据显示,目前已经约有
900
余家的企业名称或经营范围涉及长租公寓,约有
22%
长租公
寓相关企业存在过经营异常,近
5%
相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。
“高进低出”乱象频现
在这些爆仓的长租机构中,都有着一个相同的特点,那就是他们大多采用了“高进低出”
的经营模式。在房东东公寓学院创始人全雳看来,“高进低出”与租金贷一样,是典型利用资
金池玩长租公寓,无形中放大杠杆而缺少风险控制,正在破着行业整体信用。对此,乐伽也曾
在事后公告中指出,公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,已经给长租市场带来了较大
的风险。
爱家副总裁胡景晖指出,公寓业主是月付或季付,而收租客房租则是按年付,这之间由于
支付时间差,就形成了资金沉淀,
12
个月租金
+2
个月押金,而按支付
1
个月房租给业主,就形
成了
13
个月资金沉淀。
接着,他又进一步指出,长租企业的“高收房,低出租”模式,挪用了资金池里的资金,
也就导致未来需要支付给业主时会出现资金空缺,于是便慢慢地形成了庞氏骗局。
在全雳看来,早些年,长租公寓被资本捧上天的时间点,市面已经存在用“高进低出”的
模式企业,问题还不算严重。但时至今日,租房市场行情已远不如前,不少机构即便降价都租
不去,这时仍以“高收低租”来大规模扩张,摆明了就是在骗钱。
同时,他也进一步指出,一些公寓机构之所以可以通过“高进低出”来吸引资金,其核心
就在于监管的缺失,租客的租金和押金可以随意挪用,资金空缺的无底洞开始逐渐形成,距离
爆雷也就不远了。
此外,受到疫情影响,今年的租赁行业普遍也都不算景气,而以蛋壳公寓为首的长租公寓
相继出现问题,其前景更是一片昏暗。
防范长租公寓爆雷
遗憾的是,就当前而言,长租机构爆雷之后留下的一地鸡毛,仍然难以得到合理的解决。
申同律师石维娜表示,根据相关法律,房东与租客无直接法律关系,受合同相性约束,无
法直接起诉或主张违约责任。只能两种维权路径:房东诉托管公司;租客诉托管公司。但由于
爆雷之后的长租机构大多选择跑路,所以,维权之路十分艰难。
空白研究院创始人杨现领曾表示,对于租客和房东的权益,目前还没有租客和房东的风险
保障机制。国外一般是通过保险来解决的,但国内则是所有风险都压在企业机构上面,政府方
面的基础设施建设也不全,一旦遭遇爆雷,后患无穷。
面对租赁市场的混乱环境,为防范长租公寓爆雷,近日,深圳、重庆等地相继就规范住房
租赁企业经营行为发布通知。
深圳要求住房租赁企业不得“高进低出”、“长收短付”。重庆、成都等地将住房租赁企
业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金纳入专项监管账户。
今年
9
月,我国首部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁条例(征求意见稿)》就已
开始公开征求意见,其中提出,将“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁
企业列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
不过,也有人指出,上述条例对于不良企业的约束力和惩罚措施,依然比较模糊,有待尽
快细化内容,落实到立法层面。
本刊综合
90
房产、中国房地产报、央视新闻等内容整理
本文来源:
https://www.2haoxitong.net/k/doc/c798218872fe910ef12d2af90242a8956becaaaa.html
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