第六章、项目产品定位分析
一、项目产品和投资组合总体方案
根据项目市场定位、规划控制条件以及产品功能设计的要求，以“项目规划设计方案一”为基础，确定四个项目产品组合可能性方案：
技术经济指标 | 方案A （㎡） | 方案B （㎡） | 方案C （㎡） | 方案D （㎡） | ||
总 体 安 排 | 总建筑面积 | 198300 | 198300 | 214400 | 224000 | |
多层公寓 | 182000 | 123900 | 103600 | 93600 | ||
高层公寓 | —— | —— | 36400 | 56000 | ||
情景洋房 | —— | 31600 | 31600 | 31600 | ||
叠加别墅 | —— | 26500 | 26500 | 26500 | ||
公共建筑等 | 合计 | 16300 | 16300 | 16300 | 16300 | |
会所 | 2000 | 2000 | 2000 | 2000 | ||
幼儿园 | 2100 | 2100 | 2100 | 2100 | ||
商业服务 | 3900 | 3900 | 3900 | 3900 | ||
农贸市场 | 2500 | 2500 | 2500 | 2500 | ||
小户型公寓 | 2800 | 2800 | 2800 | 2800 | ||
错复式商住 | 3000 | 3000 | 3000 | —— | ||
车库 | 10000 | 12000 | 13000 | 14000 | ||
一期 | 总建筑面积 | 48100 | 48100 | 48100 | 48100 | |
多层公寓 | 33900 | 33900 | 33900 | 33900 | ||
公共建筑等 | 14200 | 14200 | 14200 | 14200 | ||
车库 | 1800 | 1800 | 1800 | 1800 | ||
二期 | 总建筑面积 | 65500 | 63000 | 63000 | 63000 | |
多层公寓 | 65500 | 31400 | 31400 | 31400 | ||
情景洋房 | —— | 31600 | 31600 | 31600 | ||
车库 | 3600 | 3800 | 3800 | 3800 | ||
三期 | 总建筑面积 | 49200 | 48200 | 48200 | 48200 | |
多层公寓 | 47100 | 19600 | 19600 | 19600 | ||
叠加别墅 | —— | 26500 | 26500 | 26500 | ||
幼儿园 | 2100 | 2100 | 2100 | 2100 | ||
车库 | 2600 | 4200 | 4200 | 4200 | ||
四期 | 总建筑面积 | 35500 | 39000 | 55100 | 64700 | |
多层公寓 | 35500 | 39000 | 18700 | 8700 | ||
高层公寓 | —— | —— | 36400 | 56000 | ||
车库 | 2000 | 2200 | 3200 | 4200 | ||
备注：车库层高按2.18米，不计入建筑面积
二、构建投资分析模型
1、项目产品定位工作流程
![](https://wkrtcs.bdimg.com/rtcs/image?w=9.3333333333333&md5sum=a31bde33045d7ddbdb2b57030e1a5aa8&sign=8c04ceac2a&rtcs_flag=2&rtcs_ver=4&l=webapp&bucketNum=197&ipr={"t":"img","w":"9.3333333333333","h":"22.666666666667","dataType":"gif","c":"word/media/image1.gif"})
项目前期研究
![](https://wkrtcs.bdimg.com/rtcs/image?w=1.3333333333333&md5sum=a31bde33045d7ddbdb2b57030e1a5aa8&sign=8c04ceac2a&rtcs_flag=2&rtcs_ver=4&l=webapp&bucketNum=197&ipr={"t":"img","w":"1.3333333333333","h":"22.666666666667","dataType":"gif","c":"word/media/image2.gif"})
市场定位的可行性方案 项目用地潜力分析
![](https://wkrtcs.bdimg.com/rtcs/image?w=9.3333333333333&md5sum=a31bde33045d7ddbdb2b57030e1a5aa8&sign=8c04ceac2a&rtcs_flag=2&rtcs_ver=4&l=webapp&bucketNum=197&ipr={"t":"img","w":"9.3333333333333","h":"42.666666666667","dataType":"gif","c":"word/media/image3.gif"})
项目产品组合分析
投资效益分析与测算
项目产品定位
规划设计建议
2、投资效益分析工作模型
项目开发计划
![](https://wkrtcs.bdimg.com/rtcs/image?w=261.33333333333&md5sum=a31bde33045d7ddbdb2b57030e1a5aa8&sign=8c04ceac2a&rtcs_flag=2&rtcs_ver=4&l=webapp&bucketNum=197&ipr={"t":"img","w":"261.33333333333","h":"64","dataType":"gif","c":"word/media/image5.gif"})
投资成本测算 销售收入预测
分期投资计划分期销售收入
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静态投资效益评介
动态投资效益评介
各方案效益指标比较
提出产品定位方案
三、投资分析相关参数
1、依据
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安徽省建筑和装饰工程预算定额；
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巢湖市同类工程竣工决算的指标；
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主要设备和材料的现行价格。
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文件规定的相关报建规费
2、投资成本构成与支付遵循原则
项目土地费，期初支付土地费100%；
前期费用，勘察设计费、工程前期费项目开始时支付费用总价的30%，至正式开始动工前支付剩余的70%；项目报建费按工程量每期初分别支付；
建安工程费，按分期实施进度付款，期中支付50%，完工支付50%；
基础设施费，按主体工程封顶后半年完成，其款项支付进度与工程进度基本相同；
![](https://wkrtcs.bdimg.com/rtcs/image?w=17.866666666667&md5sum=a31bde33045d7ddbdb2b57030e1a5aa8&sign=8c04ceac2a&rtcs_flag=2&rtcs_ver=4&l=webapp&bucketNum=197&ipr={"t":"img","w":"17.866666666667","h":"35.8","dataType":"gif","c":"word/media/image11.gif"})
管理费用，按工作的进展分期适当增加；
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财务费用，按2年本金一次偿付，利息分期支付；
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不可预见费，按2-4项费用当期发生额占其费用总额比例的3%；
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销售费用，按营销前半年占30%，其余按时均摊；
![](https://wkrtcs.bdimg.com/rtcs/image?w=11.4&md5sum=a31bde33045d7ddbdb2b57030e1a5aa8&sign=8c04ceac2a&rtcs_flag=2&rtcs_ver=4&l=webapp&bucketNum=197&ipr={"t":"img","w":"11.4","h":"16.266666666667","dataType":"gif","c":"word/media/image15.gif"})
营业税金及附加，按销售收入分期支付。
四、A方案投资效益测算
1、投资成本测算
序号 | 项目名称 | 单位 | 数量 | 费用单价 (元) | 金额 (万元) | 备注 |
1 | 土地费用 | 6435.5 | ||||
| 土地出让金 | 亩 | 238 | 260000 | 6188.0 | |
| 契税 | 4% | 247.5 | |||
2 | 前期工程费 | 2630.9 | ||||
| 勘察设计费 | 万㎡ | 393．5 | |||
地堪费 | 万㎡ | 15.87 | 1 | 15.9 | ||
规划方案费 | 万㎡ | 19.83 | 6 | 119.0 | ||
施工图设计费 | 万㎡ | 19.83 | 8 | 158.6 | ||
景观设计费 | 万㎡ | 10.0 | 10 | 100.0 | ||
| 相关报建费 | 2087.4 | ||||
城市基础设施配套费 | 万㎡ | 19.83 | 40 | 793.2 | ||
人防费 | 万㎡ | 19.83 | 30 | 594.9 | ||
白蚁防治费 | 万㎡ | 19.83 | 2.5 | 49.6 | ||
规划技术服务费 | 万㎡ | 19.83 | 2 | 39.7 | ||
散装水泥基金 | 万㎡ | 19.83 | 1.5 | 29.7 | ||
档案管理 | 万㎡ | 19.83 | 0.5 | 9.9 | ||
图纸抗震审查费 | 万㎡ | 19.83 | 1 | 19.8 | ||
质检费 | 万㎡ | 19.83 | 2 | 39.7 | ||
监理费 | 万元 | 14725.5 | 1.2% | 176.7 | ||
招投标费 | 万元 | 14725.5 | 6‰ | 88.4 | ||
墙改基金 | 万㎡ | 19.83 | 8 | 158.6 | ||
土地登记及测量费 | 19.83 | 4.4 | 87.2 | |||
| 工程前期费 | 150.0 | 按建安工程费1%取 | |||
3 | 建安工程费 | 万㎡ | 19.83 | 14725.5 | 多层砖混指多层公寓； 多层框架包括情景洋房、叠加别墅及公建。 | |
| 多层砖混 | 万㎡ | 18.2 | 700 | 12740.0 | |
| 多层框架 | 万㎡ | 1.63 | 850 | 1385.5 | |
| 高层住宅 | 万㎡ | 1000 | |||
| 半地下车库 | 万㎡ | 1.0 | 600 | 600.0 | |
4 | 基础设施费 | 万㎡ | 19.83 | 100 | 1983.0 | |
5 | 直接建设成本 | 25774.9 | ||||
6 | 管理费用 | 580.0 | 按2-4项3% | |||
7 | 财务费用 | 贷款5000万元2年，年利率6% | 600.0 | |||
8 | 不可预见费 | 580.0 | 按2-4项3% | |||
9 | 销售费用 | 762.0 | 销售收入×2.0% | |||
10 | 营业税与附加 | 2095.8 | 销售收入×5.5% | |||
11 | 总成本费用 | 30392.7 | ||||
单方成本 | 1488 | 按可售面积20.42万㎡ | ||||
2、投资计划
项目 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 合计 | |||
下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 下半年 | ||
合计 | 6823.5 | 1365.5 | 3452.1 | 6312.6 | 6047.4 | 4283.8 | 1902.2 | 205.6 | 30392.7 |
直接建设投资 | 888.9 | 2772.9 | 5330.0 | 5162.9 | 3541.7 | 1480.0 | 25774.9 | ||
管理费用 | 70.0 | 70.0 | 75.0 | 75.0 | 80.0 | 80.0 | 80.0 | 50.0 | 580.0 |
财务费用 | 150.0 | 150.0 | 150.0 | 150.0 | 600.0 | ||||
不可预见费 | 5.0 | 26.6 | 83.2 | 159.9 | 154.8 | 106.2 | 44.3 | 580.0 | |
销售费用 | 230.0 | 90.0 | 90.0 | 90.0 | 90.0 | 90.0 | 82.0 | 762.0 | |
营业税与附加 | 281.0 | 507.7 | 559.7 | 465.9 | 207.9 | 73.6 | 2095.8 | ||
单位:万元
3、预计销售收入
序号 | 项目名称 | 单位 | 数量 | 销售单价 （元/M2） | 合计 |
总计 | 万㎡ | 20.42 | 1866 | 38106.0 | |
1 | 多层公寓 | 万㎡ | 18.20 | 1800 | 32760.0 |
2 | 高层公寓 | 万㎡ | 2000 | ||
3 | 情景洋房 | 万㎡ | 2200 | ||
4 | 叠加别墅 | 万㎡ | 2500 | ||
5 | 底层商业 | 万㎡ | 0.39 | 4500 | 1755.0 |
6 | 小户型公寓 | 万㎡ | 0.28 | 2200 | 616.0 |
7 | 错复式住宅 | 万㎡ | 0.30 | 850.0 | |
住宅部分 | 万㎡ | 0.20 | 2000 | 400.0 | |
商业部分 | 万㎡ | 0.10 | 4500 | 450.0 | |
8 | 农贸市场 | 万㎡ | 0.25 | 2500 | 625.0 |
9 | 半地下车库 | 万㎡ | 1.00 | 1500 | 1500.0 |
单位:万元
4、分期销售收入
项目 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 合计 | |||
上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 下半年 | ||
合计 | 5109.0 | 9230.4 | 10176.6 | 8471.4 | 3780.6 | 1338.0 | 38106.0 | |
一期 | 5109.0 | 3065.4 | 2043.6 | 10218.0 | ||||
二期 | 6165.0 | 3699.0 | 2466.0 | 12330.0 | ||||
三期 | 4434.0 | 2660.4 | 1773.6 | 8868.0 | ||||
四期 | 3345.0 | 2007.0 | 1338.0 | 6690.0 | ||||
单位:万元
5、静态投资效益评价
项目预计实现销售总额38106万元
项目总成本30393万元
项目所得税前利润7713万元
所得税前投资利润率为（7713÷30393）×100%=25.4%
项目实现净利润5168万元
所得税后投资利润率为（5168÷30393）×100%=17.0%
6、动态投资效益评价
项目现金流量分析
项目 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 合计 | |||
下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 下半年 | ||
一、现金流入 | 5109.0 | 9230.4 | 10176.6 | 8471.4 | 3780.6 | 1338.0 | 38106.0 | ||
销售收入 | 5109.0 | 9230.4 | 10176.6 | 8471.4 | 3780.6 | 1338.0 | 38106.0 | ||
二、现金流出 | 6823.5 | 1365.5 | 3452.1 | 6312.6 | 6047.4 | 4283.8 | 1902.2 | 205.6 | 30392.7 |
直接建设投资 | 888.9 | 2772.9 | 5330.0 | 5162.9 | 3541.7 | 1480.0 | 25774.9 | ||
管理费用 | 70.0 | 70.0 | 75.0 | 75.0 | 80.0 | 80.0 | 80.0 | 50.0 | 580.0 |
财务费用 | 150.0 | 150.0 | 150.0 | 150.0 | 600.0 | ||||
不可预见费 | 5.0 | 26.6 | 83.2 | 159.9 | 154.8 | 106.2 | 44.3 | 580.0 | |
销售费用 | 230.0 | 90.0 | 90.0 | 90.0 | 90.0 | 90.0 | 82.0 | 762.0 | |
营业税与附加 | 281.0 | 507.7 | 559.7 | 465.9 | 207.9 | 73.6 | 2095.8 | ||
三、税前净现金流量 | -6823.5 | -1365.5 | 1656.9 | 2917.8 | 4129.2 | 4187.6 | 1878.4 | 1132.4 | 7713.3 |
四、税前累计净 现金流量 | -6823.5 | -8189.0 | -6532.1 | -3614.3 | 514.9 | 4702.5 | 6580.9 | 7713.3 | |
五、所得税 | 169.9 | 1381.9 | 619.9 | 373.7 | 2545.4 | ||||
六、税后净现金流量 | -6823.5 | -1365.5 | 1656.9 | 2917.8 | 3959.3 | 2805.7 | 1258.5 | 758.7 | 5167.9 |
七、税后累计净 现金流量 | -6823.5 | -8189.0 | -6532.1 | -3614.3 | 345.0 | 3150.7 | 4409.2 | 5167.9 | |
项目财务评价指标
所得税前财务内部收益率39.2%
所得税前财务净现值（Ic=8%）5347万元
所得税后财务内部收益率28.0%
所得税后财务净现值（Ic=8%）3284万元
五、B方案投资效益测算
1、投资成本测算
序号 | 项目名称 | 单位 | 数量 | 费用单价 (元) | 金额 (万元) | 备注 |
1 | 土地费用 | 6435.5 | ||||
| 土地出让金 | 亩 | 238 | 260000 | 6188.0 | |
| 契税 | 4% | 247.5 | |||
2 | 前期工程费 | 2658.7 | ||||
| 勘察设计费 | 万㎡ | 393.5 | |||
地堪费 | 万㎡ | 15.87 | 1 | 15.9 | ||
规划方案费 | 万㎡ | 19.83 | 6 | 119.0 | ||
施工图设计费 | 万㎡ | 19.83 | 8 | 158.6 | ||
景观设计费 | 万㎡ | 10.0 | 10 | 100.0 | ||
| 相关报建费 | 2105.2 | ||||
城市基础设施配套费 | 万㎡ | 19.83 | 40 | 793.2 | ||
人防费 | 万㎡ | 19.83 | 30 | 594.9 | ||
白蚁防治费 | 万㎡ | 19.83 | 2.5 | 49.6 | ||
规划技术服务费 | 万㎡ | 19.83 | 2 | 39.7 | ||
散装水泥基金 | 万㎡ | 19.83 | 1.5 | 29.7 | ||
档案管理 | 万㎡ | 19.83 | 0.5 | 9.9 | ||
图纸抗震审查费 | 万㎡ | 19.83 | 1 | 19.8 | ||
质检费 | 万㎡ | 19.83 | 2 | 39.7 | ||
监理费 | 万元 | 15717.0 | 1.2% | 188.6 | ||
招投标费 | 万元 | 15717.0 | 6‰ | 94.3 | ||
墙改基金 | 万㎡ | 19.83 | 8 | 158.6 | ||
土地登记及测量费 | 19.83 | 4.4 | 87.2 | |||
| 工程前期费 | 160.0 | 按建安工程费1%取 | |||
3 | 建安工程费 | 万㎡ | 19.83 | 15717.0 | 多层砖混指多层公寓； 多层框架包括情景洋房、叠加别墅及公建。 | |
| 多层砖混 | 万㎡ | 12.39 | 700 | 8673.0 | |
| 多层框架 | 万㎡ | 7.44 | 850 | 6324.0 | |
| 高层住宅 | 万㎡ | 1000 | |||
| 半地下车库 | 万㎡ | 1.2 | 600 | 720.0 | |
4 | 基础设施费 | 万㎡ | 19.83 | 100 | 1983.0 | |
5 | 直接建设成本 | 26794.2 | ||||
6 | 管理费用 | 610.0 | 按2-4项3% | |||
7 | 财务费用 | 贷款5000万元2年，年利率6% | 600.0 | |||
8 | 不可预见费 | 610.0 | 按2-4项3% | |||
9 | 销售费用 | 830.0 | 销售收入×2.0% | |||
10 | 营业税与附加 | 2283.9 | 销售收入×5.5% | |||
11 | 总成本费用 | 31728.1 | ||||
单方成本 | 1538 | 按可售面积20.62万㎡ | ||||
2、投资计划
项目 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 合计 | |||
下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 下半年 | ||
合计 | 6826.5 | 1392.6 | 3444.0 | 6496.3 | 6522.1 | 4716.1 | 2084.6 | 245.9 | 31728.1 |
直接建设投资 | 6601.5 | 895.9 | 2755.5 | 5471.4 | 5549.4 | 3894.5 | 1626.0 | 26794.2 | |
管理费用 | 70.0 | 70.0 | 75.0 | 80.0 | 80.0 | 80.0 | 80.0 | 75.0 | 610.0 |
财务费用 | 150.0 | 150.0 | 150.0 | 150.0 | 600.0 | ||||
不可预见费 | 5.0 | 26.7 | 82.5 | 164.0 | 166.4 | 116.7 | 48.7 | 610.0 | |
销售费用 | 250 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 90.0 | 90.0 | 830.0 | |
营业税与附加 | 281.0 | 530.9 | 626.3 | 524.9 | 239.9 | 80.9 | 2283.9 | ||
单位:万元
3、预计销售收入
序号 | 项目名称 | 单位 | 数量 | 销售单价 （元/M2） | 合计 |
总计 | 万㎡ | 20.62 | 2014 | 41525.0 | |
1 | 多层公寓 | 万㎡ | 12.39 | 1800 | 22302.0 |
2 | 高层公寓 | 万㎡ | 2000 | ||
3 | 情景洋房 | 万㎡ | 3.16 | 2200 | 6952.0 |
4 | 叠加别墅 | 万㎡ | 2.65 | 2500 | 6625.0 |
5 | 底层商业 | 万㎡ | 0.39 | 4500 | 1755.0 |
6 | 小户型公寓 | 万㎡ | 0.28 | 2200 | 616.0 |
7 | 错复式住宅 | 万㎡ | 0.30 | 850.0 | |
住宅部分 | 0.20 | 2000 | 400.0 | ||
商业部分 | 0.10 | 4500 | 450.0 | ||
8 | 农贸市场 | 万㎡ | 0.25 | 2500 | 625.0 |
9 | 半地下车库 | 万㎡ | 1.20 | 1500 | 1800.0 |
单位:万元
4、分期销售收入
项目 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 合计 | |||
上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 下半年 | ||
合计 | 5109.0 | 9652.4 | 11387.3 | 9544.7 | 4361.6 | 1470.0 | 41525.0 | |
一期 | 5109.0 | 3065.4 | 2043.6 | 10218.0 | ||||
二期 | 6587.0 | 3952.2 | 2634.8 | 13174.0 | ||||
三期 | 5391.5 | 3234.9 | 2156.6 | 10783.0 | ||||
四期 | 3675.0 | 2205.0 | 1470.0 | 7350.0 | ||||
单位:万元
5、静态投资效益评价
项目预计实现销售总额41525万元
项目总成本31728万元
项目所得税前利润9797万元
所得税前投资利润率为（9797÷31728）×100%=30.9%
项目实现净利润6564万元
所得税后投资利润率为（6564÷31728）×100%=20.7%
6、动态投资效益评价
项目现金流量分析
项目 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 合计 | |||
下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 下半年 | ||
一、现金流入 | 5109.0 | 9652.4 | 11387.3 | 9544.7 | 4361.6 | 1470.0 | 41525.0 | ||
销售收入 | 5109.0 | 9652.4 | 11387.3 | 9544.7 | 4361.6 | 1470.0 | 41525.0 | ||
二、现金流出 | 6826.5 | 1392.6 | 3444.0 | 6496.3 | 6522.1 | 4716.1 | 2084.6 | 245.9 | 31728.1 |
直接建设投资 | 6601.5 | 895.9 | 2755.5 | 5471.4 | 5549.4 | 3894.5 | 1626.0 | 26794.2 | |
管理费用 | 70.0 | 70.0 | 75.0 | 80.0 | 80.0 | 80.0 | 80.0 | 75.0 | 610.0 |
财务费用 | 150.0 | 150.0 | 150.0 | 150.0 | 600.0 | ||||
不可预见费 | 5.0 | 26.7 | 82.5 | 164.0 | 166.4 | 116.7 | 48.7 | 610.0 | |
销售费用 | 250 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 90.0 | 90.0 | 830.0 | |
营业税与附加 | 281.0 | 530.9 | 626.3 | 524.9 | 239.9 | 80.9 | 2283.9 | ||
三、税前净现金流量 | -6826.5 | -1392.6 | 1665.0 | 3156.1 | 4865.2 | 4828.6 | 2277.0 | 1224.1 | 9796.9 |
四、税前累计净 现金流量 | -6826.5 | -8219.1 | -6554.1 | -3398.0 | 1467.2 | 6295.8 | 8572.8 | 9796.9 | |
五、所得税 | 484.2 | 1593.4 | 751.4 | 403.9 | 3232.9 | ||||
六、税后净现金流量 | -6826.5 | -1392.6 | 1665.0 | 3156.1 | 4381.0 | 3235.2 | 1525.6 | 820.2 | 6564.0 |
七、税后累计净 现金流量 | -6826.5 | -8219.1 | -6554.1 | -3398.0 | 983.0 | 4218.2 | 5743.8 | 6564.0 | |
项目财务评价指标
所得税前财务内部收益率47.6%
所得税前财务净现值（Ic=8%）7084万元
所得税后财务内部收益率35.8%
所得税后财务净现值（Ic=8%）4450万元
六、C方案投资效益测算
1、投资成本测算
序号 | 项目名称 | 单位 | 数量 | 费用单价 (元) | 金额 (万元) | 备注 |
1 | 土地费用 | 6435.5 | ||||
| 土地出让金 | 亩 | 238 | 260000 | 6188.0 | |
| 契税 | 4% | 247.5 | |||
2 | 前期工程费 | 2890.3 | ||||
| 勘察设计费 | 万㎡ | 416.0 | |||
地堪费 | 万㎡ | 15.87 | 1 | 15.9 | ||
规划方案费 | 万㎡ | 21.44 | 6 | 128.6 | ||
施工图设计费 | 万㎡ | 21.44 | 8 | 171.5 | ||
景观设计费 | 万㎡ | 10.0 | 10 | 100.0 | ||
| 相关报建费 | 2294.3 | ||||
城市基础设施配套费 | 万㎡ | 21.44 | 40 | 857.6 | ||
人防费 | 万㎡ | 21.44 | 30 | 643.2 | ||
白蚁防治费 | 万㎡ | 21.44 | 2.5 | 53.6 | ||
规划技术服务费 | 万㎡ | 21.44 | 2 | 42.9 | ||
散装水泥基金 | 万㎡ | 21.44 | 1.5 | 32.2 | ||
档案管理 | 万㎡ | 21.44 | 0.5 | 10.7 | ||
图纸抗震审查费 | 万㎡ | 21.44 | 1 | 21.4 | ||
质检费 | 万㎡ | 21.44 | 2 | 42.9 | ||
监理费 | 万元 | 17996.0 | 1.2% | 216.0 | ||
招投标费 | 万元 | 17996.0 | 6‰ | 108.0 | ||
墙改基金 | 万㎡ | 21.44 | 8 | 171.5 | ||
土地登记及测量费 | 21.44 | 4.4 | 94.3 | |||
| 工程前期费 | 180.0 | 按建安工程费1%取 | |||
3 | 建安工程费 | 万㎡ | 21.44 | 17996.0 | 多层砖混指多层公寓； 多层框架包括情景洋房、叠加别墅及公建。 | |
| 多层砖混 | 万㎡ | 10.36 | 700 | 7252.0 | |
| 多层框架 | 万㎡ | 7.44 | 850 | 6324.0 | |
| 高层住宅 | 万㎡ | 3.64 | 1000 | 3640.0 | |
| 半地下车库 | 万㎡ | 1.3 | 600 | 780.0 | |
4 | 基础设施费 | 万㎡ | 21.44 | 100 | 2144.0 | |
5 | 直接建设成本 | 29465.8 | ||||
6 | 管理费用 | 690.0 | 按2-4项3% | |||
7 | 财务费用 | 贷款5000万元2年，年利率6% | 600.0 | |||
8 | 不可预见费 | 690.0 | 按2-4项3% | |||
9 | 销售费用 | 906.0 | 销售收入×2.0% | |||
10 | 营业税与附加 | 2491.6 | 销售收入×5.5% | |||
11 | 总成本费用 | 34843.4 | ||||
单方成本 | 1560 | 按可售面积22.33万㎡ | ||||
2、投资计划
项目 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 合计 | |||
下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 下半年 | ||
合计 | 6862.3 | 1441.6 | 3454.0 | 6501.3 | 6721.8 | 5979.2 | 3438.4 | 444.8 | 34843.4 |
直接建设投资 | 6631.5 | 908.4 | 2755.5 | 5471.4 | 5738.5 | 5114.5 | 2846.0 | 29465.8 | |
管理费用 | 75.0 | 80.0 | 80.0 | 80.0 | 80.0 | 100.0 | 100.0 | 95.0 | 690.0 |
财务费用 | 150 | 150 | 150 | 150 | 600.0 | ||||
不可预见费 | 5.8 | 27.2 | 82.5 | 164.0 | 172.0 | 153.3 | 85.2 | 690.0 | |
销售费用 | 276.0 | 105.0 | 105.0 | 105.0 | 105.0 | 105.0 | 105.0 | 906.0 | |
营业税与附加 | 281.0 | 530.9 | 626.3 | 506.4 | 302.2 | 244.8 | 2491.6 | ||
单位:万元
3、预计销售收入
序号 | 项目名称 | 单位 | 数量 | 销售单价 （元/M2） | 合计 |
总计 | 万㎡ | 22.33 | 2028 | 45301.0 | |
1 | 多层公寓 | 万㎡ | 10.36 | 1800 | 18648.0 |
2 | 高层公寓 | 万㎡ | 3.64 | 2000 | 7280.0 |
3 | 情景洋房 | 万㎡ | 3.16 | 2200 | 6952.0 |
4 | 叠加别墅 | 万㎡ | 2.65 | 2500 | 6625.0 |
5 | 底层商业 | 万㎡ | 0.39 | 4500 | 1755.0 |
6 | 小户型公寓 | 万㎡ | 0.28 | 2200 | 616.0 |
7 | 错复式住宅 | 万㎡ | 0.30 | 850.0 | |
住宅部分 | 0.20 | 2000 | 400.0 | ||
商业部分 | 0.10 | 4500 | 450.0 | ||
8 | 农贸市场 | 万㎡ | 0.25 | 2500 | 625.0 |
9 | 半地下车库 | 万㎡ | 1.30 | 1500 | 1950.0 |
4、分期销售收入
项目 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 合计 | |||
上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 下半年 | ||
合计 | 5109.0 | 9652.4 | 11387.3 | 11432.7 | 5494.4 | 2225.2 | 45301.0 | |
一期 | 5109.0 | 3065.4 | 2043.6 | 10218.0 | ||||
二期 | 6587.0 | 3952.2 | 2634.8 | 13174.0 | ||||
三期 | 5391.5 | 3234.9 | 2156.6 | 10783.0 | ||||
四期 | 5563.0 | 3337.8 | 2225.2 | 11126.0 | ||||
单位:万元
5、静态投资效益评价
项目预计实现销售总额45301万元
项目总成本34843万元
项目所得税前利润10458万元
所得税前投资利润率为（10458÷34843）×100%=30.0%
项目实现净利润7007万元
所得税后投资利润率为（7007÷34843）×100%=20.1%
6、动态投资效益评价
项目现金流量分析
项目 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 合计 | |||
下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 下半年 | ||
一、现金流入 | 5109.0 | 9652.4 | 11387.3 | 11432.7 | 5494.4 | 2225.2 | 45301.0 | ||
销售收入 | 5109.0 | 9652.4 | 11387.3 | 11432.7 | 5494.4 | 2225.2 | 45301.0 | ||
二、现金流出 | 6862.3 | 1441.6 | 3454.0 | 6501.3 | 6721.8 | 5979.2 | 3438.4 | 444.8 | 34843.4 |
直接建设投资 | 6631.5 | 908.4 | 2755.5 | 5471.4 | 5738.5 | 5114.5 | 2846.0 | 29465.8 | |
管理费用 | 75.0 | 80.0 | 80.0 | 80.0 | 80.0 | 100.0 | 100.0 | 95.0 | 690.0 |
财务费用 | 150 | 150 | 150 | 150 | 600.0 | ||||
不可预见费 | 5.8 | 27.2 | 82.5 | 164.0 | 172.0 | 153.3 | 85.2 | 690.0 | |
销售费用 | 276.0 | 105.0 | 105.0 | 105.0 | 105.0 | 105.0 | 105.0 | 906.0 | |
营业税与附加 | 281.0 | 530.9 | 626.3 | 506.4 | 302.2 | 244.8 | 2491.6 | ||
三、税前净现金流量 | -6862.3 | -1441.6 | 1655.0 | 3151.1 | 4665.5 | 5453.5 | 2056.0 | 1780.4 | 10457.6 |
四、税前累计净 现金流量 | -6862.3 | -8303.9 | -6648.9 | -3497.8 | 1167.7 | 6621.2 | 8677.2 | 10457.6 | |
五、所得税 | 385.3 | 1799.7 | 678.5 | 587.5 | 3451.0 | ||||
六、税后净现金流量 | -6862.3 | -1441.6 | 1655.0 | 3151.1 | 4280.2 | 3653.8 | 1377.5 | 1192.9 | 7006.6 |
七、税后累计净 现金流量 | -6862.3 | -8303.9 | -6648.9 | -3497.8 | 782.4 | 4436.2 | 5813.7 | 7006.6 | |
项目财务评价指标
所得税前财务内部收益率48.8%
所得税前财务净现值（Ic=8%）7581万元
所得税后财务内部收益率36.7%
所得税后财务净现值（Ic=8%）4779万元
七、D方案投资效益测算
1、投资成本测算
序号 | 项目名称 | 单位 | 数量 | 费用单价 (元) | 金额 (万元) | 备注 |
1 | 土地费用 | 6435.5 | ||||
| 土地出让金 | 亩 | 238 | 260000 | 6188.0 | |
| 契税 | 4% | 247.5 | |||
2 | 前期工程费 | 3025.8 | ||||
| 勘察设计费 | 万㎡ | 429.5 | |||
地堪费 | 万㎡ | 15.87 | 1 | 15.9 | ||
规划方案费 | 万㎡ | 22.40 | 6 | 134.4 | ||
施工图设计费 | 万㎡ | 22.40 | 8 | 179.2 | ||
景观设计费 | 万㎡ | 10.0 | 10 | 100.0 | ||
| 相关报建费 | 2406.3 | ||||
城市基础设施配套费 | 万㎡ | 22.40 | 40 | 896.0 | ||
人防费 | 万㎡ | 22.40 | 30 | 672.0 | ||
白蚁防治费 | 万㎡ | 22.40 | 2.5 | 56.0 | ||
规划技术服务费 | 万㎡ | 22.40 | 2 | 44.8 | ||
散装水泥基金 | 万㎡ | 22.40 | 1.5 | 33.6 | ||
档案管理 | 万㎡ | 22.40 | 0.5 | 11.2 | ||
图纸抗震审查费 | 万㎡ | 22.40 | 1 | 22.4 | ||
质检费 | 万㎡ | 22.40 | 2 | 44.8 | ||
监理费 | 万元 | 19316.0 | 1.2% | 231.8 | ||
招投标费 | 万元 | 19316.0 | 6‰ | 115.9 | ||
墙改基金 | 万㎡ | 22.40 | 8 | 179.2 | ||
土地登记及测量费 | 22.40 | 4.4 | 98.6 | |||
| 工程前期费 | 190.0 | 按建安工程费1%取 | |||
3 | 建安工程费 | 万㎡ | 22.40 | 19316.0 | 多层砖混指多层公寓； 多层框架包括情景洋房、叠加别墅及公建。 | |
| 多层砖混 | 万㎡ | 9.36 | 700 | 6552.0 | |
| 多层框架 | 万㎡ | 7.44 | 850 | 6324.0 | |
| 高层住宅 | 万㎡ | 5.60 | 1000 | 5600.0 | |
| 半地下车库 | 万㎡ | 1.4 | 600 | 840.0 | |
4 | 基础设施费 | 万㎡ | 22.40 | 100 | 2240.0 | |
5 | 直接建设成本 | 31017.3 | ||||
6 | 管理费用 | 737.0 | 按2-4项3% | |||
7 | 财务费用 | 贷款5000万元2年，年利率6% | 600.0 | |||
8 | 不可预见费 | 737.0 | 按2-4项3% | |||
9 | 销售费用 | 951.0 | 销售收入×2.0% | |||
10 | 营业税与附加 | 2616.4 | 销售收入×5.5% | |||
11 | 总成本费用 | 36658.7 | ||||
单方成本 | 1567 | 按可售面积23.39万㎡ | ||||
2、投资计划
项目 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 合计 | |||
下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 下半年 | ||
合计 | 6886.6 | 1461.6 | 3469.1 | 6516.4 | 6862.2 | 6756.0 | 4215.1 | 491.7 | 36658.7 |
直接建设投资 | 6655.0 | 908.4 | 2755.5 | 5471.4 | 5850.5 | 5822.5 | 3554.0 | 31017.3 | |
管理费用 | 75.0 | 85.0 | 90.0 | 90.0 | 100.0 | 105.0 | 105.0 | 87.0 | 737.0 |
财务费用 | 150.0 | 150.0 | 150.0 | 150.0 | 600.0 | ||||
不可预见费 | 6.6 | 27.2 | 82.6 | 164.1 | 175.4 | 174.6 | 106.5 | 737.0 | |
销售费用 | 291.0 | 110.0 | 110.0 | 110.0 | 110.0 | 110.0 | 110.0 | 951.0 | |
营业税与附加 | 281.0 | 530.9 | 626.3 | 543.9 | 339.6 | 294.7 | 2616.4 | ||
单位:万元
3、预计销售收入
序号 | 项目名称 | 单位 | 数量 | 销售单价 （元/M2） | 合计 |
总计 | 万㎡ | 23.39 | 2033 | 47571.0 | |
1 | 多层公寓 | 万㎡ | 9.36 | 1800 | 16848.0 |
2 | 高层公寓 | 万㎡ | 5.60 | 2000 | 11200.0 |
3 | 情景洋房 | 万㎡ | 3.16 | 2200 | 6952.0 |
4 | 叠加别墅 | 万㎡ | 2.65 | 2500 | 6625.0 |
5 | 底层商业 | 万㎡ | 0.39 | 4500 | 1755.0 |
6 | 小户型公寓 | 万㎡ | 0.28 | 2200 | 616.0 |
7 | 错复式住宅 | 万㎡ | 0.30 | 850.0 | |
住宅部分 | 0.20 | 2000 | 400.0 | ||
商业部分 | 0.10 | 4500 | 450.0 | ||
8 | 农贸市场 | 万㎡ | 0.25 | 2500 | 625.0 |
9 | 半地下车库 | 万㎡ | 1.40 | 1500 | 2100.0 |
单位:万元
4、分期销售收入
项目 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 合计 | |||
上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 下半年 | ||
合计 | 5109.0 | 9652.4 | 11387.3 | 12567.7 | 6175.4 | 2679.2 | 47571.0 | |
一期 | 5109.0 | 3065.4 | 2043.6 | 10218.0 | ||||
二期 | 6587.0 | 3952.2 | 2634.8 | 13174.0 | ||||
三期 | 5391.5 | 3234.9 | 2156.6 | 10783.0 | ||||
四期 | 6698.0 | 4018.8 | 2679.2 | 13396.0 | ||||
单位:万元
5、静态投资效益评价
项目预计实现销售总额47571万元
项目总成本36659万元
项目所得税前利润10912万元
所得税前投资利润率为（10912÷36659）×100%=29.8%
项目实现净利润7311万元
所得税后投资利润率为（7311÷36659）×100%=19.9%
6、动态投资效益评价
项目现金流量分析
项目 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 合计 | |||
下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 上半年 | 下半年 | 下半年 | ||
一、现金流入 | 5109.0 | 9652.4 | 11387.3 | 12567.7 | 6175.4 | 2679.2 | 47571.0 | ||
销售收入 | 5109.0 | 9652.4 | 11387.3 | 12567.7 | 6175.4 | 2679.2 | 47571.0 | ||
二、现金流出 | 6886.6 | 1461.6 | 3469.1 | 6516.4 | 6862.2 | 6756.0 | 4215.1 | 491.7 | 36658.7 |
直接建设投资 | 6655.0 | 908.4 | 2755.5 | 5471.4 | 5850.5 | 5822.5 | 3554.0 | 31017.3 | |
管理费用 | 75.0 | 85.0 | 90.0 | 90.0 | 100.0 | 105.0 | 105.0 | 87.0 | 737.0 |
财务费用 | 150.0 | 150.0 | 150.0 | 150.0 | 600.0 | ||||
不可预见费 | 6.6 | 27.2 | 82.6 | 164.1 | 175.4 | 174.6 | 106.5 | 737.0 | |
销售费用 | 291.0 | 110.0 | 110.0 | 110.0 | 110.0 | 110.0 | 110.0 | 951.0 | |
营业税与附加 | 281.0 | 530.9 | 626.3 | 543.9 | 339.6 | 294.7 | 2616.4 | ||
三、税前净现金流量 | -6886.6 | -1461.6 | 1639.9 | 3136.0 | 4525.1 | 5811.7 | 1960.3 | 2187.5 | 10912.3 |
四、税前累计净 现金流量 | -6886.6 | -8348.2 | -6708.3 | -3572.3 | 952.8 | 6764.5 | 8724.8 | 10912.3 | |
五、所得税 | 314.4 | 1917.9 | 646.9 | 721.8 | 3601.0 | ||||
六、税后净现金流量 | -6886.6 | -1461.6 | 1639.9 | 3136.0 | 4210.7 | 3893.8 | 1313.4 | 1465.7 | 7311.3 |
七、税后累计净 现金流量 | -6886.6 | -8348.2 | -6708.3 | -3572.3 | 638.4 | 4532.2 | 5845.6 | 7311.3 | |
项目财务评价指标
所得税前财务内部收益率49.8%
所得税前财务净现值（Ic=8%）7945万元
所得税后财务内部收益率37.5%
所得税后财务净现值（Ic=8%）5028万元
八、方案比较与项目产品定位
1、效益指标比较
技术经济指标 | 单位 | 方案A | 方案B | 方案C | 方案D |
1、技术经济指标 | |||||
总建筑面积 | ㎡ | 198300 | 198300 | 214400 | 224000 |
多层公寓 | ㎡ | 182000 | 123900 | 103600 | 93600 |
高层公寓 | ㎡ | —— | —— | 36400 | 56000 |
情景洋房 | ㎡ | —— | 31600 | 31600 | 31600 |
叠加别墅 | ㎡ | —— | 26500 | 26500 | 26500 |
公共建筑 | ㎡ | 16300 | 16300 | 16300 | 16300 |
车库 | ㎡ | 10000 | 12000 | 13000 | 14000 |
2、静态投资效益 | |||||
项目销售总额 | 万元 | 38106 | 41525 | 45301 | 47571 |
项目总成本 | 万元 | 30393 | 31728 | 34843 | 36659 |
税前利润 | 万元 | 7713 | 9797 | 10458 | 10912 |
税前投资利润率 | % | 25.4 | 30.9 | 30.0 | 29.8 |
税后利润 | 万元 | 5168 | 6564 | 7007 | 7311 |
税后投资利润率 | % | 17.0 | 20.7 | 20.1 | 19.9 |
3、动态态投资效益 | |||||
税前财务内部收益率 | % | 39.2 | 47.6 | 48.8 | 49.8 |
税前财务净现值Ic=8% | 万元 | 5347 | 7084 | 7581 | 7945 |
税后财务内部收益率 | % | 28.0 | 35.8 | 36.6 | 37.5 |
税后财务净现值Ic=8% | 万元 | 3284 | 4450 | 4779 | 5028 |
通过上述各方案的指标对照可以发现：
方案B由于在相同的总建筑面积下采用情景洋房等高附加值的产品，其效益指标明显高于方案A；
方案C、方案D由于利用了小高层建筑容积率奖励政策，效益又高于B，且小高层建筑容积率奖励政策运用到极限的D方案效益水平最高；
方案B、C、D投资利润率出现反常的原因在于土地成本按实际取得成本，导致小高层单方综合成本增加值高于楼面地价，而现状地价水平已有很大提高，随地价的不断增长项目投资利润率将出现正向改变；
从投资收益的角度看，方案D产品组合为最优化
2、市场接受程度比较
（消费者认知、目标客户范围、消化速度、预期价值实现、地价不断上涨影响）
方案A | 方案B | 方案C | 方案D | |
优势(S) | 为经过市场检验的成熟产品 | 产品类型增多，扩大了目标客户范围；情景洋房作为创新产品具有面积分布合理、空间层次丰富和景观资源优异的特点，易引起市场的广泛关注 | 产品类型多样，小高层住宅的增加进一步提高了居住舒适度，有利于社区外部景观的引入 | 产品类型多样，小高层住宅的增加进一步提高了居住舒适度，有利于社区外部景观的引入 |
劣势(W) | 产品类型单一，目标客户范围有限 | 叠加别墅由于面积大、总价高，其消化速度可能会略缓 | 小高层住宅维修基金与物业费用较高 | 小高层住宅维修基金与物业费用较高 |
机会(O) | 易被市场消化吸收 | 叠加别墅、情景洋房等高附加值产品的引入,有利于项目整体品质的拉升和扩大项目的影响力并进而提高项目预期收益 | 小高层容积率奖励政策，使项目预期收益更高 | 小高层容积率奖励政策用至极限，使项目预期收益最高 |
威胁(T) | 价值实现受影响，易陷入低水平、低档次运营的难解点 | 周边大气质量、交通等基础设施应尽快得到改善 | 小高层投资回收周期相对较长，消化速度略缓 | 小高层投资回收周期相对较长，消化速度略缓 |
地价上涨影响 | 不利 | 较有利 | 有利 | 最有利 |
从市场接受程度比较来看：
方案A与方案B比较，方案B由于引入了高附加值产品，无论从预期收益还是从提高项目的影响力来看，均优于方案A；
方案B与方案C、方案D比较，从目前看方案B更易于被市场吸收，但从巢湖市地价快速上涨来看，方案D会越来越具备优势：当楼面地价超过小高层住宅综合成本增加值（包括维修基金等），小高层将具备成本优势，届时舒适度更高的小高层即便以低于多层的价格出售，也会获得更高收益；
从行政管理的角度看，规划部门在容积率控制上是限制上限，对容积率下限控制较弱，因此选择方案D适应性更强；
选择方案D一个关键因素在于控制好项目节奏，小高层应在项目后期推出。
3、对方案D进行不确定性分析
盈亏平衡分析
销售盈亏平衡点=总投资成本/（销售收入－销售税金）×100%=81.5%
即当项目销售收入达到47571×81.5%=38792万元时,可以保本经营。
敏感性分析
项目方案 | 税前利润 (万元) | 税前投资利润率 (%) | 税前净现值 (万元) | 税前内部收益率 (%) | |
基本方案 | 10912 | 29.8 | 7945 | 49.8 | |
销 售 收 入 | -10% | 6155 | 16.8 | 3879 | 29.4 |
-5% | 8534 | 23.3 | 5900 | 39.6 | |
+5% | 13291 | 36.3 | 9941 | 59.1 | |
+10% | 15669 | 42.7 | 11962 | 68.4 | |
投 资 成 本 | -10% | 13935 | 41.4 | 11636 | 63.0 |
-5% | 12423 | 35.3 | 9223 | 56.5 | |
+5% | 9401 | 24.6 | 6618 | 43.0 | |
+10% | 7890 | 19.9 | 5315 | 36.3 | |
评述
通过以上盈亏平衡分析和敏感性测试，表明本方案具有较强的抗风险能力。
4、项目产品组合建议
鉴于目前巢湖市房地产市场现状、项目规划控制条件以及提升项目附加值的考虑，提出项目产品组合的意见如下：
多层公寓作为项目主要产品，首期即重点推出；
情景洋房、叠加别墅可利用社区中环境景观较好地段，在项目二期、三期分别与多层公寓组合推出，提高产品附加值；
小高层公寓应充分利用容积率奖励之政策，并在项目后期与多层公寓组合推出；
可安排类似错复式商住、挑空小户型公寓等创新型产品在项目前期推出，以扩大项目的影响力并聚集人气。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/c4cf1e96590216fc700abb68a98271fe910eafaa.html
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