朝青板块商业及业态分析

朝青板块商业及业态分析

1、 区域内人口分析

本区域地理位置十分优越，紧邻CBD中央商务核心地带，周边社区繁多，人口数量庞大，人口消费潜力巨大。周边人口的现状是直接影响区域环境、人文氛围以及各种物业发展性质、特点的重要决定因素之一，也是商业物业未来规划类型的重要理论依据。因此，针对本区域周边的人口数量、人口密度、教育程度、经济状况、消费特点与习惯等诸多因素进行充分的分析，将为区域内商业物业的发展方向打下深厚的基础，根据周边人口组成状况制定切合实际、行之有效的市场定位，从而保证区域内所建商业物业运作成功。

1．1、 区域内人口总量

朝青板块位于北京市朝阳区，紧临CBD中央商务区，南至朝阳路，北到姚家园路，东、西两侧分别与东四环、东五环相接。区域内的人口主要由新建的国美第一城、华纺易城、珠江罗马嘉园、星河湾、青年汇、兴隆家园和早期的京棉新城、青年路小区等楼盘组成。据不完全统计，朝青板块的现有人口总量大约有二十万人，未来几年内将有370万建筑面积的住宅楼盘上市，到时将会形成北京东部地区最大的一个居住集中地带，随着楼盘相继完工上市销售，将使朝青板块迅速成为拥有近百万人口的大型居住社区。

1．2、 区域内人口密度

2004年底，全市常住人口密度为每平方公里888人，分布呈梯度变化，即城区人口密度最高，为23008人/平方公里；近郊区次之，为5669人/平方公里；远郊区县最低，每平方公里只有366人。朝阳区按户籍人口计算，为5841人／平方公里。

朝青板块方圆约11平方公里，现有常住人口近二十万人，人口密度已经远远超过了朝阳区的人口密度，直逼北京市四大城区的人口密度，达到18182人/平方公里。

1．3、 区域内人口构成

年龄：

根据北京市统计局公布的2005年人口抽样调查主要数据，表明人口年龄比为：

以此为依据，朝青板块内1—14岁的人口为20420人；15—64岁158000人；65岁以上人口为21580人。其中30—40岁年龄段的人，有近50%。

性别：

根据北京市统计局公布的2005年人口抽样调查数据表明，男、女性别比(以女性为100，男性对女性的比例)为102.55。以此为依据，朝青板块内男性为101260人，占总人口的50.63%；女性为98740人，占总人口的49.37%。

职业

朝青板块定位为CBD中央商务区的生活区，从目前住宅楼盘的开发建设上看，也是基本以此为目标来发展的。既然是CBD的生活区，也就可以是看做CBD区域的配套设施，所以在此定居的人主要是来自CBD工作的人群，办公室白领居多，拥有近40%，私营业主也占有近20%的比例，同时还有部分文艺工作者、金融、医生、传媒、教师、律师、演员等工作者。

1．4、 区域内人均受教育程度

如图所示，区域中受到大学专科以上教育的有139080人，占69.54%，可见该区域内受教育程度较高。

1．5、 区域内人均可支配收入

2005年北京市城市居民人均可支配收入达到17653元，比上年增长12.9%，扣除物价等诸多价格因素，实际增长11.2%。

学历与收入对比

可见，随着学历的不断提高，收入状况也有明显的增加，学历与收入是成正比增长的。

年龄与收入对比

总体来看，随着年龄的增大，收入也是稳步增加的，收入增幅较快主要是集中在36—40岁之间，以后增幅较为缓慢。

朝青板块有139080人受到过大学专科（含专科）以上教育，占到了69.54%；在15—64岁的年龄段中，占总人口的79%，其中30—40岁的人，有将近50%。此区域内人群受教育程度较高，年龄又以年轻人为主，人均年收入达到80000元以上，可支配收入已超过北京市平均水平，区域内人口具有很强的消费能力和消费潜力。

1．6、 区域内人均可消费支出

2005年城镇居民人均消费性支出为13257元，同比增长4.1%。食品、衣着、医疗、交通通讯和杂项商品支出增幅均在7%以上，最高的是交通通讯支出，增长24%。

1．7、 区域内人群消费特点与习惯

中高端收入人群消费比例

小结

综上所述，朝青板块的人群有以下特点：男、女比例基本持平，男性略微高于女性，区域中的人口主要集中在30—40岁这个年龄段，以青年人和中年人为主，文化层次、个人修养较高，拥有较高的收入和稳定的工作，具有较高的消费潜力和消费欲望。

 需求似的购物已经不能满足区域内的人群，购物时所带来的附加值才是他们的追求

 拥有前卫的消费理念，消费能力较强，追求时尚

 注重餐饮、休闲、娱乐、健身等业态

 成为一些品牌的固定消费群

 有进行中、高档消费的需求和能力

 追求有品质、有品位的事物

2、区域环境

朝青板块发展潜力巨大，大盘叠出，像国美第一城、华纺易城等大型居住项目不断入住，未来将有370万的建筑面积，会形成北京东部最大的一个居住集中地带，并且这块区域几乎是整体开发，会集中在一个时间段内集中入住，迅速形成一个大型的居住社区。根据我们的调查，这一板块的居住者年龄基本都在30—40岁之间，以年轻人为主，集中工作在国贸区域，以办公室白领居多，具有很强的消费能力。

相对于这样一个大型的居住地，该板块的商业设施还很缺乏，商业业态不足，较为单一，无法满足居住者的需求。

2．1、朝阳区的区域定位

朝阳区是北京市面积最大和人口最多的城区，商务功能的发达是区域经济最显著的特点，而城区下管辖的奥运村和CBD的长远规划，为朝阳区又提供了可持续发展的原动力，因此商务、外事和体育所集合而成的强大的均衡性和实力性是区域强大竞争力的核心所在。

2．2、朝青板块的区域定位

朝青板块紧邻CBD商务区，南到朝阳路，北至姚家园路，东西分别与东五环和东四环路相接。朝阳北路、青年路板块一直被公认为是东部毗邻CBD最近的居住组团区域，为理想的CBD纯生活区，成为知识型和精英型人士聚居区，所以朝青板块在朝阳区的地理位置和区域发展特性而言，都无疑成为城区东扩和CBD人群居住转迁的前沿阵地，因此政策的支持和CBD的发展将成为区域的核心推动力。与CBD中央商务区相比，这里的居住氛围更浓，而且房价远低于CBD；与京通快速路周边相比较，这里的配套设施又相对齐全，所以成为了北京东部商务居住的中心区。

2．3、朝青板块发展历程

朝青板块，曾经是人们眼中的破败郊区。在2000年左右，这里不算业界公认的热门区域，只有零星经济适用房，其他住宅大都是低档次产品，当时也没有朝阳北路等正规的道路，没有学校和商店，基本上缺乏现代生活的气息。

2003年底朝阳北路通车后，带动了朝青板块楼盘销售。2005年西大望路改扩建工程正式动工，这是惟一连接东三环与东四环的南北向主干道，对沿线楼盘将是利好。

伴随北京城市规划的出台以及CBD区域的东扩，朝青板块逐渐成为开发的热点。虽然这一区域的配套依然不足、交通依然不够完善，但它的开发潜力已经开始显现。

所以说，大体量开发、知名开发商进驻、政策导向支持、交通环境不断改善使得该区域已成为舆论媒体最为关注的热点区域。

2．4、朝青板块现状的描述

朝青板块目前已经形成超过320万平方米的住宅面积，人口达到了20万左右，而商业面积仅仅有19.3万平方米左右，人均还不到1平方米，商业设施非常缺乏。

朝青板块的房地产产品非常多样化，既有每平方米上万元的高档住宅，也有每平方米七八千元的中档住宅，还有每平方米五六千元的普通住宅产品。可以说，这一板块住宅类型跨度大、选择面广，投资方向多。不同档次的住宅产品给更多的购房者以选择的机会。

朝青板块主要有观湖国际大厦、世丰国际大厦、丰苑大厦、天河商务会馆、欧陆风情园和韩SHOW百货等写字楼项目。

目前该板块主要有中德学校、建院附中、十里堡小学、同仁中学、北京市第十七中、第九十七中、北京第二外国语学院、中国传媒大学、首都经济贸易大学等院校，这些学校的存在将为周边社区的业主解决孩子上学的问题，吸引大量的人群到此买房置业，同时也为今后兴建的商业物业提供强大的消费群。

该板块周边有中国民航总医院、北京万杰医院、首都医科大学附属朝阳医院住院部、佳美口腔医院等医疗机构。从现有的状况看来，对于这样一个大型社区，现有的医疗机构还不能满足人们的需求。此外，面向中高消费层的上档次的医疗机构也尚显匮乏。

目前该板块周边有中国银行、工商银行、广发银行、农业银行等，但主要集中在4环以内。随着未来更多项目的入住，金融机构的网点会逐步扩展到四环外。

2．5、区域内商业环境

朝青板块未来将会是一个大型的居住社区，但这里的商业现状相当的落后，大型商业缺乏。从我们调查的数据得出，现在朝青板块已经形成超过320万平方米的住宅面积，人口达到了20万左右，而商业面积仅仅有19.3万平方米左右，人均还不到1平方米。据有关专家介绍，北京住宅开发面积和所需要的商业配套开发面积比例要达到1：0.07才能满足区域内居住人群的日常生活需要。如果按这个比例计算，商业面积也未达到要求，差距较大。

面对如此庞大的消费群，整个朝青板块的商业设施极度缺乏，只有零星数量的小区配套，属于四环外为数不多的一处商业空白点。除了该区域商业配套严重不足以外，配套零散，规模品质也不高。朝青板块目前主要的商业集合点就是十里堡华堂商场、白云市场以及易初莲花超市，这些商业无法满足社区居民的需要，存在业态不足、产品单一、功能不全、服务欠缺、店堂设施落后等弊端，大多面临着亟待升级的局面。

2．6、区域内交通条件

地上、地下交通是区域能否成为热点，房价能否继续上涨的主要因素之一，可以说交通状况的好坏，将直接影响当地的发展状况。朝青板块包括朝阳路、朝阳北路、姚家园路、青年路、东四环路和东五环路几条城市主要道路，其中的几条都正在或即将进行扩建改建，未来这一区域的交通网络将纵横四面直达八方，而这一区域也是连接CBD与东部的一个重要交通区域。由朝阳北路、京通高速路、朝阳路、姚家园路及城铁构成的东部交通优势凸显，这些纵横交错的道路共同构架出了一个“王”字区域，这里距离CBD商圈只有10分钟车程，围绕着这一区域开发建设的项目形成的聚集效应极其巨大，这也是其他区域无法比拟的。

2.6.1道路状况

朝青板块南到朝阳路，北到姚家园路，东西分别与东五环路和东四环路相接。其间还有朝阳北路、青年路等城市主要的道路。

青年路是朝阳区距离CBD最近的一条中轴路，同时也是距离东四环路最近的主干路，不仅CBD近在咫尺，交通网络更是纵横四面直达八方。作为一条城市主干道，青年路全长1920米，拓宽后的青年路工程红线宽40米，将南北贯穿姚家园路、朝阳北路、朝阳路三条城市大动脉，良好的交通商业环境是商业发展的必要基础。

朝阳北路西起东大桥蓝岛、东至常营乡，全长15.2公里，规划路宽６０至80米，为城市主干道，设计时速为60公里，其中东五环内为上下三车道，五环外为上下两车道，中央隔离带宽17米，10米为轨道交通预留地，其余７米为远期扩建预留地。西端于东大桥的朝阳北路横跨东三环、东四环等城市交通动脉，直插姚家园路和朝阳路之间的腹地。由此，朝阳北路、姚家园路、京通快速路、朝阳路几条近在咫尺、几近平行的道路重新塑造了北京东部版图的城市道路，打破了交通瓶颈。朝阳北路的贯通，北京CBD地区、京通快速路和朝阳路的交通压力得到较大的缓解，还将为朝阳区经济带来新的增长点。

朝阳路西起东大桥路,东至东四环路, 全长3.55公里，现有道路路面较窄,机动车道两上两下，交通承载力有限,但由于紧邻CBD地区,朝阳路沿线大型商业设施和居民住宅区云集,造成高峰时段车流人流严重拥塞。朝阳路改扩建后, 为路宽达60米的城市主干道, 为开行大容量快速公交预留条件，将成为北京东部方向连接三环、四环的一条重要道路,有效改善CBD周边的城市交通条件。

东四环主路为双向六车道，辅路为双向四车道。

东五环主路为双向六车道，辅路为双向四车道。

2.6.2交通体系状况

朝青板块包含着朝阳路、朝阳北路、姚家园路、青年路、东四环路及东五环路等几个重要的城市道路，在这几个主要的道路上都有公交车经过。

表1 朝青板块主要公交交通线路

由上表可以看出，到达朝青板块的公交线路有30多条，其中月票有效的公交线路9条。从现有的近20万人，以及未来的百万人口的发展趋势来看，公交线路的数量略显缺乏。这些公交线路能使朝青板块辐射到南至大兴、西至房山、北至昌平、东至通州等郊区县。

2.6.3车站状况

在朝青板块的几个重要的道路上，都会设有车站，相比较而言，朝阳路上的车站设置比较密集，东五环上的车站比较的稀疏，且经过的公交线路也较少。

表2 朝青板块公交站点

从上表可以看出，朝青板块的几个主要道路公交站点的分布不很均匀。相比较而言，朝阳路、朝阳北路和姚家园路公交站点设置得较为密集，而东五环没有公交站点，这些与交通道路的发展有着很大关系。

小结：

通过对朝青板块区域环境的分析，得出朝青板块具有以下特点：

 大盘不断入住，为朝青板块的楼盘带来了活力

 区域交通体系不够健全

 缺少医疗机构，能满足中、高收入人群的医疗机构匮乏

 金融机构网点分布不均，已不能满足现有人群

 部分社区没有配套商业，社区商业严重不足

3.朝青板块的商业规模

朝青板块，南至朝阳路，北到姚家园路，东西两侧分别与东四环、东五环相接，随着2004年后的规模性开发和周边道路交通条件的不断改善，已逐渐成为京城最具知名度的大规模开发区。朝阳北路以南区域相对开发较早，目前居住氛围已逐步形成；朝阳北路以北区域大规模开发始于近几年，起步较晚，但发展较快，项目层次和价格逐步走高，已逐渐成为京城最具关注度的热点区域。由于历史原因和开发原因，区域目前商业配套略显匮乏，规模较小，且多集中在朝阳路周边(如华堂商场、易初莲花超市、白云生活广场)，朝阳北路沿线新开发项目多以社区商业的形式来补充商业的不足。朝阳北路、青年路板块一直被公认为东部毗邻CBD最近的居住组团区域，为理想的CBD生活区，青年路拓宽将带动朝青板块楼市升温。

这个区域的商业业态面积比例如下表：

表1：朝青板块商业业态面积比例

图1：朝青板块商业业态面积比例

 写字楼的体量在朝青板块占到61.85%，究其原因，朝青板块邻近CBD，交通便利，且土地成本相对CBD要低，因此写字楼在这个区域开发的性价比要比在CBD高些

 与汽车相关的行业：销售、代理等在这个区域占到了15.95%。由于目前的朝青板块公交线路较少，并在东四环至东五环，距离市区较远，所以这个区域的居民多以私家车为代步工具。其中尤以东方基业国际汽车城为最大，拥有近6.3万平米的体量，如此规模的汽车交易大厅位居目前北京同行业之首

 基于历史原因，朝青板块在90年代位置可说是非常偏僻，且多为工厂、农村所在地，因此这个区域留有大面积的农贸市场、农副产品市场及批发市场，占到了5.72%的比例。这些市场所售产品普遍档次较低，甚至可说是非常低。究其原因是区域内早期中低收入的居民不足以支撑高档次专业市场的存在

汽车行业可以算是奢侈品的消费，且只面对固定人群；写字楼并非纯商业，体量大，对分析本区域的商业业态有一定的影响，所以扣除写字楼和汽车相关行业的面积进行分析。

如下表：

表2：朝青板块商业业态面积比例（不含写字楼及汽车相关行业）

图2：朝青板块商业业态面积比例（不含写字楼及汽车相关行业）

通过表2和图2，可以看到：

 百货业态占到了10.36%，就目前来看仅有位于十里堡的华堂商场,即将开始营业的有韩SHOW百货、尚街商业街及财满街商业街。总体来说，目前该区域对大型百货的供应量是相对匮乏的，这与早期居民的构成情况有关系，但是这一匮乏现象会随着区域内即将开业的商业项目而变得不明显

 购物中心及商业街均占到了10.36%，作为购物中心的白云生活广场和商业街的兴隆街各自仅有2万平米的体量，对于朝青板块来说，供应量是相对较少的，且都位于朝阳路以南兴隆街地段

 专业店在本区域占有12.45%的比例，总体量2.4万平米，且这三个店铺同样位于朝阳路上，其中苏宁、国美和大中的面积就占到了专业店的72.14%

 餐饮在本区域站到8.97%，从调研数据来看，这个区域的餐饮基本在低档、中低档次，中档的餐饮比例较少，高档餐饮几乎没有。就朝青板块未来人口发展趋势以及这个区域的居民消费特点来看，餐饮这一业态的供应量欠缺较多，尤其是中高档餐饮欠缺最多。呈现出分布比较松散的特征，没有能够提供多种选择的集中餐饮街，并且区域内缺乏西餐、茶餐厅这类餐饮形式

 休闲娱乐、专卖店及美容美发等比例均不足2%，在未来朝青板块中高档社区入住后，居民的消费水平和消费特点将需要较多且中高档次的此类业态，因此休闲娱乐场所，品牌专卖店和美容美发店将会有很好的发展前景

 从调研的数据来看，二手房买卖租赁的总面积约为335平米，在服务业态中占到将近20%，正是由于朝青板块高、中、低档的住宅同时存在，居民的消费档次也同样高、中、低档参差不齐，所以置换房屋在朝青板块有很大的潜力

综述：从以上统计数据来看，整个朝青板块呈现如下特点：

 整体商业分布不均衡

大量的百货、超市、餐饮、服务、专卖店和专业店集中在朝阳路慈云寺段至十里堡段；农贸市场、汽车销售代理等集中在姚家园路青年路段。整体来看朝青板块，西南区域较为繁华。

 整个朝青板块商业档次较低，主要以中低档消费为主

人们对购物体验式消费的新要求促使商业形态升级。目前的百货、超市等物业由于建成年代久远，升级空间有限，不能满足未来人们的中高档商品的消费需求。

 迫切需要中高档商业物业

从商圈的升级和发展来看，区域内居民以年轻人为主，具有很强的消费能力，中高档百货、餐饮、休闲娱乐等业态相对欠缺，需求较大。原有的居住社区配套不完善，超市、便利店等业态同样有很大的发展潜力。

 朝青板块的商业重心向东北区域转移

随着国美第一城、珠江罗马嘉园、华纺易城、天鹅湾、星河湾等项目的入住，人口将逐渐增多；以及国美商业街和周边项目的配套商业投入使用，朝青板块的商业重心将向朝阳北路以北与青年路交汇处转移。

 休闲娱乐业态有很大发展空间

该区域内目前没有真正意义上的大型休闲娱乐场所，各小区虽然有自己的会所，但都经营得不够专业和正规，使用率不高，不能真正发挥其提供休闲的作用。未来两年建成的商业物业中规划有休闲娱乐场所的项目从目前看不确定因素很多，且区域内具有休闲娱乐功能的社区会所全部建在小区内部，除朝阳无限3000平米会所及京城码头3600平米会所对外开放外，其余均只对自己社区业主开放。今明两年会有大量中高档住宅和写字楼建成并投入使用，将会有一大批对休闲娱乐有需求的人群入驻本区域。

目前该区域已经形成一定的商业规模，商业体量在19.3万平方米，这为该区域带来一定的人气和消费群体。核心区域内商业目前以低档餐饮、服装及中档商场为主，缺乏康体娱乐项目。在未来两年将会有大量中高档购物场所出现在本区域内，随着在建商业项目的投入使用，到2006年本区域各业态构成会同以前有所不同：大型百货商场增多，休闲娱乐、中高档餐饮的供应比例相对变大。而区域内住宅项目众多，商务氛围也渐渐形成，存在支持娱乐性项目、餐饮的客户群。

本区域商业较市区其他商业中心来说，规模尚小，并且没有特色，区域内主力消费群体以周边住宅住户为主，商圈辐射范围较小，未来两年新增物业都有自己的商业特色。

目前区域内商业项目以中低档为主，商业环境和配套较差。从早期商业物业的转型到新增商业的中高档定位，都可以看出本区域的发展趋势是指向更高档次的。随着朝阳路改造工程的实施及周边房地产项目的完成，未来朝阳路沿线的商业业态构成将日趋合理。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/c4802310cf2f0066f5335a8102d276a20129601b.html