二、市场背景描述与分析
(一城市背景
西安，古称长安、镐京，现为陕西省省会、副省级市、国家区域中心城市（西北），是国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市，国家重要的科研、教育和工业基地。西安是中国四大古都之一，联合国科教文组织1981年确定的“世界历史名城”，美媒评选的世界十大古都之一。
西安地处关中平原中部，北濒渭河，南依秦岭，八水润长安。全市下辖11区2县，总面积10108平方公里。2015年末常住人口870.56万，其中城镇人口635.68万，城镇化率72.61%。
长安自古帝王都，其先后有西周、秦、西汉、新莽、东汉、西晋、前赵、前秦、后秦、西魏、北周、隋、唐13个王朝在此建都。西安是中华文明和中华民族重要发祥地之一，丝绸之路的东方起点。[7-8] 丰镐都城、秦阿房宫、兵马俑，汉未央宫、长乐宫，隋大兴城，唐大明宫、兴庆宫等勾勒出“长安情结”。
西安是中国最佳旅游目的地、全国文明城市之一，有两项六处遗产被列入《世界遗产名录》，分别是：秦始皇陵及兵马俑、大雁塔、小雁塔、唐长安城大明宫遗址、汉长安城未央宫遗址、兴教寺塔。西安也是国家重要的科教中心，拥有西安交通大学、西北工业大学、西安电子科技大学等7所“双一流”建设高校。
(二房地产相关政策
1. 2017年1月1日起，本市及非本 市户籍家庭（包括夫妻双方及未成年子女）在城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区）只能新购买一套住宅（含新建住房和二手住房）。
2.2017年1月5日，省政府出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，发展租赁地产，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，将减半征收个人所得税。
3.2017年3月20日，西安市房管局将开展为期一个月市场秩序专项整治活动，对未取得预售许可证等行为将暂停其所有项目的网签手续。
4. 4月18号，西安市房管局对楼市再出“紧箍咒”，不仅将限购政策扩大至长安区，同时还明确，商业贷款首套房首付不低于30% ；二套房不低于40%；第三套房则不能贷款，公积金贷款首套房首付比例不低于25%。并规定在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（买卖、赠与）。
5. 4月28日，西安住房公积金管理中心提出除过418政策所规定的公积金贷款比例之外，购买精装修房屋首付款比例不低于40%。
6. 5月19日，西安市出台《关于进一步规范商品房销售行为有关问题的通知》，其中包括：取得商品房预售许可后，必须在10日内将所有房源一次性对外公开销售；收取预订款性质费用的，应按照可销售房源与需求购房者 1：1 的比例确定交款的购房户数；不允许采取“电商”等合作模式，收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等。
7. 5月27日，西安市房管局为进一步加强房地产市场管理，即日起将对商品房销售违法违规行为实行记分管理制度，计分超过5分将被暂停房屋网签销售，记分记录周期为半年。
8. 6月28日，西安市人民政府网站 公布《西安市政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，其中提出：即日起，在4月18号以前购买的商品住房从网签之日起满5年方可上市交易；非西安本市户籍家庭须提供2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明方可买房。
9.2017年7月6日，西安市房管局出台关于“落实我市住房交易政策有关问题的实施细则”。规定如下：
①2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签定购房协议，且已支付房款(含定金、首付款的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行；
②2017年6月28日之后购房需要购房资格，即非本市户籍居民家庭购房，需落户或者连续两年的纳税证明或者社保证明；
③西咸新区户口与西安户口享受同等待遇；
④原户籍在西安而因求学转出户口的居民、在陕现役军人、陕籍现役军人不受影响；
⑤协助购房者取得虚假购房资格的当事人依法追究责任； ⑥伪造资料骗取购房资格的，一经查实，解除购房合同，取消西安市购房资格。”
(三房地产市场状况
（1）西安市土地市场成交情况
2017年上半年西安市共出让土地112宗地，总供应面积434.16万㎡,成交额共计184.62亿元。各月具体情况见下图所示。
（2）西安市房地产市场基本情况
据西安市统计局数据显示，2017上半年，全市商品房销售面积为1138.80万平方米，同比增长32.0%，分别比1-5月和一季度提高 