论商品房预售准入制度完善

发布时间：2014-02-27 09:15:33 来源：文档文库

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论商品房预售准入制度的完善

摘要：我国商品房预售准入制度的设计主要局限在资金充足和工程进度明确两个方面，不能有效降低商品房预售带来的风险。完善商品房预售准入制度可以从设立预售商品房单项建设资金审核制、建立开发商信用考评机制和明确法律责任三个方面予以加强。

关键词：商品房预售；准入制度；经济法

商品房预售，也称期房买卖，属于商品房买卖的一种类型。与现房买卖相对应，它是指”房地产开发经营单位将尚在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式①。”商品房预售制度对我国房地产市场的快速发展起到了重要作用。同时，预售制度不够完善，特别是商品房预售准入制度的缺陷，是导致购房者利益受到侵害，出现”烂尾楼”的主要原因。

一、商品房预售准入制度的立法现状

市场准入，是指市场管理机构为确保市场安全稳定与有序竞争，对国内外的个人、法人或其他组织进行一定市场参与活动的约束和限制②。市场准入制度是开发商进行商品房预售的门槛。我国商品房预售准入制度主要是通过《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》进行规制。预售人应当符合两方面的条件：第一，设立房地产开发公司需要符合的条件；第二，进行商品房预售需要符合的条件。

具体来说，商品房预售应当符合下列条件：

1．预售人应当符合法律规定的资格条件

《城市房地产管理法》第29条规定：”房地产开发商应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件”。《城市房地产开发经营管理条例》第5条对房地产开发商的注册资本和专业技术人员做了进一步的明确规定：”（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。”