武汉购房合同备案查询

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篇一：武汉市商品房买卖合同(最新版本)

[案例]张女士购买了某楼盘一套商品房，该客户与房地产开发公司签定的《武汉市商品房买卖合同》中将合同第五条“面积确认及面积差异处理”划去，双方在合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该合同约定面积为出卖人暂测面积，以房地局测量为准”。现张女士和开发商对该项条款内容理解产生分歧，问该商品房面积发生误差时应如何处理？

[解答]由于目前市场上销售的商品房大多是期房，签定购房合同时约定的房屋面积是暂测面积，它和房屋竣工后的实测面积（即权属登记面积）会发生误差，因此，在购房合同中约定好面积误差的处理方式非常重要。根据合同意思自治原则，商品房买卖双方可以在合同中自行约定面积出现误差的处理方式。如果合同双方没有约定面积误差的处理办法，则依据法律的相关规定处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［20XX］7号）第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。由于张女士与房地产开发公司签定的《武汉市商品房买卖合同》中划掉了第五条“面积确认及面积差异处理”条款，并且双方约定的“该合同约定面积为出卖人暂测面积，以房地局测量为准”条款不能确定面积误差处理方式，当其所购房屋面积发生误差时，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理。本案例意在提醒消费者在购买期房时，最好将合同约定面积与产权登记面积出现误差时的处理方式明确写入购房合同中，避免出现类似纠纷。

案例]

张先生在汉口以支付首期购房款，余款按揭的方式购买了一套商品房，本月房屋交付时，开发商要求张先

生先向其缴纳契税、公共维修基金，然后才能交房。张先生问是否合理？

[解答]

开发商在交房时要求购房户交纳契税和公共维修基金，其主要原因是为了尽快为购房户办理权属证书以解除开发商的担保责任。购房户在购房时，以贷款方式支付部分房价款，开发商对贷款银行承担贷款人（购房户）的阶段性担保责任。房屋交付后，如果不能及时办理产权证，开发商的担保责任就不能及时解除。国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[20XX]82号）明确指出，房地产契税管理先缴纳税款、后办理产权证书（即“先税后证”），因此，开发商要求在交房时要求贷款人（购房户）缴纳契税和维修基金是有依据的。

如果张先生在与开发商签定的《武汉市商品房买卖合同》中约定了在房屋交付时向开发商缴纳契税和维修基金，本着意思自治的原则，开发商就有权向张先生代收以上费用，张先生在收房时也应本着诚实信用的原则及时缴纳。

如果张先生与开发商签定的《武汉市商品房买卖合同》中未对此作出约定，则应依据实际情况分别处理。如果张先生已经交付了全额购房款，又准备自己办理房屋所有权证和土地使用证，则不存在开发商的担保责任问题，房屋交接时可以不向开发商缴纳维修基金、契税，开发商不得强求代收。如果张先生是以贷款方式购房，在办理房屋交接时开发商要求张先生缴纳税费的，建议张先生与开发商就缴纳税费后多长时间内开发商应将所收取的税费交到相关部门并取得发票，并办好两证，以及开发商不能依照约定向购房户出示所交税费发票和两证应承担的违约责任等问题进行协商，签订补充协议。这样，既可以防止开发商代收了贷款人（购房户）的税费后不办理两证，也可以避免因此影响及时办理房屋交接手续。天气热，楼市火。在这股购房热潮中，难免有些购房者一时头脑发热：前脚交了订金，签了认购协议书，后脚就开始后悔。每天打电话询问如何退订的人也随着楼市火热在不断增长。但是，下订容易退订难，想退回订金的人通常四处折腾后，最后仍不得不为自己的一时冲动“埋单”。市开发办严宽处长提醒：老百姓应该把下订当成一件严肃的法律事情来看待，如想避免此类事情的发生，一定要保持冷静的头脑，除与家人认真商量外，还要注意以下相关事宜。

看五证，“预售许可证”为重

买房时，开发商应在销售楼部出具五个证件。即：《武汉市商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。通过查看上述五个证件，购房者可以了解到自己欲购的商品房是否具备合法的销售资格，自己欲购的房屋是否在核准销售的范围之内。同时，可以了解到该项目建设用地取得的方式是不是出让方式和所购商品房所占土地的使用年限，所购房屋是不是合法的建筑及规划审批的房屋周边配套设施情况等等。

而这其中，《武汉市商品房预售许可证》是最为重要的。购房者要注意三种情况。首先，如果预售许可证上标明有效期的，现在均已过期，此《武汉市商品房预售许可证》已无效，此商品房不能购买。其次，未标明有效期的，购房者不妨记住预售证证号，上开发办政务网查询，确保自己的楼号在预售许可证范围内。其三，未取得预售许可证的，切切不要购买，否则自身的合法权益难以得到维护。

四份样本看仔细

四份样本即：《武汉市商品房认购书》样本，《武汉市商品房买卖合同》样本《前期物业服务合同》样本及《业主临时公约》。这个环节是大多数购房者所忽视的，也是交了订金后或签署了认购协议后产生纠纷

的主要原因。《武汉市商品房认购书》上约定了购房人正式签《武汉市商品房买卖合同》的时间，购房人一定要在约定的时间之前去签《武汉市商品房买卖合同》。

《武汉市商品房买卖合同》样本指的是经房地产开发企业将公司的意见以加盖印章等形式表现在合同的样本上。购房者可以通过精读《武汉市商品房买卖合同》样本了解作为出卖方的房地产开发企业的想法，看有没有双方达成共识的可能。通过看《业主临时公约》和《前期物业服务合同》可了解到若购买了这处房屋购房者可享有哪些权利和必须履行哪些义务。

退订需在规定时间内书面申请

购房者如果遇到各种情况，考虑放弃买房，想把订金拿回来，一定要在认购协议书规定的签合同之前的时间内提出，并取得相关证据。如：购房者要以书面形式向开发商提出退房申请，请求开发企业如数退还订金，并要求对方出具收到书面申请的回复。如果对方拒绝接受，可用挂号信的形式将书面申请寄给开发商，同时，邮局给您的挂号信回单，能证明购房者提出退房要求的具体时间，一定要妥善保管。如果超过规定时间再提出放弃买房，购房者想拿回订金可就相当难了。

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