招 商 方 案
1、 业态分类 - 正餐、简餐、快餐、休闲、外卖
2、 菜系分类 - 中菜、西餐、东南亚、快餐、混合型、创意中华、素菜
3、 档次分类 - 人均消费、经营历史、营业方案
4、 客群分类 - 消费模式、性别、年龄、国籍
5、 特性分类 - 体验性、主题性、附加功能性、会员制
6、 业态分类 - 正餐、简餐、快餐、休闲、外卖
7、 菜系分类 - 中菜、西餐、东南亚、快餐、混合型、创意中华、素菜
8、 档次分类 - 人均消费、经营历史、营业方案
客群分类 - 消费模式、性别、年龄、国籍
特性分类 - 体验性、主题性、附加功能性、会员制
2、服务于招商的餐饮分类
从招商角度来看，餐饮的业态分类及投资主体是必须首要考虑的两个方面。
不同的餐饮业态对于商业的作用及价值不同，是招商前期的品牌落位、招商中期的落位调整的重点参考依据；而投资主体的性质差别又决定了招商所应采取的策略及手段的不同，对餐饮的成功招商具有关键性指导作用。
以下即从“餐饮业态”及“投资主体”两个方面分别进行分类归纳，总结其特征、归纳其需求，从而研究其落位原则及成交规律。
餐饮按业态细分及在商业中的作用
各类餐饮业态特征
—— 餐饮品牌的落位原则
如上所述，业态细分是餐饮落位首要考虑的因素，此外，落位涉及到的另一重要元素是对可用于餐饮位置的归类，正如上表中我们将各类客户的位置需求归为A、B、C类一样。
注：上述特征是相对而言的衡量标准，具体分类视各个项目的不同情况而定。
2.2、按投资主体分类
—— 餐饮按投资主体主要可分为以下几类：
—— 不同类别投资主体特征
2.3、餐饮业态分类及投资分类综合对照列举
租赁工作常见文本（汇总）
• ►项目资料：（固定文本）
• A1-项目介绍（宏观概念性介绍、招商手册）
• A2-平面分割图
• A3-收费明细
• A4-客户装修用设备说明、工程图
• ►工作报表类：（内部管理及沟通）
• B1-客户跟进进度记录表（准备看场地之客户、过去一周看房客户记录表、已看场地之 客户进度、已签意向的客户、已签合同的客户）
• B2-目标工作计划时间表
• B3-意向客户对比分析表
• B4-成交客户条款记录表
• B5-项目经济效益分析报告（租金计算）
• ►商务谈判资料（租户往来文件）
• C1-往来传真模板
• C2-客户情况调查表（初步经营方案要求）
• C3-建议租赁图纸
• C4-店铺财务预算表
• C5-租赁意向书
• C6-租赁合同
• C7-场地使用协议书
• C8-客户提交资料（公司资料、商业计划书、工程方案）
1、餐饮成交流程分析
11、找对目标联系人联系
2、准备工作：了解品牌档次、公司背景、开店情况、经营状况、目标客群等；
3、分析来访客户身份，确定考察路线、介绍重点、推荐位置、情报收集、方案时间
4、客户方案跟进修改；
5、谈判优势保障措施；
6、甲乙双方工程条件磨合；
7、要求客户提供装修方案；
8、高层见面交流
9、确定开业时间
流程重点工作
A、不断收集市场信息；针对重点区域收集
B、了解市场上项目所属区域价格、周边环境、项目定位、工程进度、开业时间等；
C、进一步了解项目区域环境、租赁条件和招商情况；询问同行意见；
D、不断了解周边同类项目状况，尝试洽谈，比较分析，考察区域餐饮现状；
E、制作初步方案及经营预算、并依据洽谈情况进行调整；
F、甲乙双方工程条件磨合；
谈判优势的营造
1. 供求关系（稀缺性）
2. 大量投入（理性变感性）
3. 项目美好预期
4. 危机感产生（竞争对手）
5. 坚守谈判策略中的价格关卡（配合）
6. 高层效应
7. 以退为进
招商过程中常出现的疑惑
• 市场上的客户很多，但是都没有开店打算，市场前景都不看好
• 项目租金太高，客户很难接受，报价就吓跑
• 如果不把价格报出去根本就推进不了客户的进一步行动，报了他就跑
• 市场上都没有收集方案的惯例，间接影响客户对我方的印象
• 客户是很难给予我们财务分析或营业额预估的，生怕租金会高
• 客户在餐饮业十分久，我们的话根本听不进去，没法推销项目
• 在价格条件方面都没有太多影响力，很难跟客户来谈
• 其他竞争对手项目条件给予客户非常优惠，我们没有办法成交
• 客户老是拖延看房，出差又出差，不知怎么办好
• 客户问已经签订了什么客户，该怎么回答呢
• 客户就差一点就成交了，现在只是剩下租金，他业态必须放一层，但是营业额只能负担三层租金
• 客户方案中的营业额预估真不特别清楚水分有多大，反正按照其预估租金还差远呢
2011年5月28日
乔岩松
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/b87458e9c77da26924c5b00c.html
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