柬埔寨王国投资环境分析

柬埔寨王国投资环境分析

一、自然人文环境

地理环境：柬埔寨，位于东南亚中南半岛，首都金边，是东南亚国家联盟成员国之一。

国土环境：181035平方公里（土地：176515平方公里 水域：4520平方公里）

气候：热带气候，年平均温度：28摄氏度

种族：82%高棉人 、8%越南人、1%华人、4%其他种族

人口分布：人口约1440万人，人口的地理分布很不平衡，居民主要集中在中部平原地区。金边及其周围经济比较发达省份人口最稠密，金边人口约150万人。全国人口密度为80人/平方公里、金边市人口密度为5333人/平方公里。

教育程度：68%识字率、4%高中毕业、仅有4%高中以上文化。

语言：高棉语为通用语，英语、法语为官方语。

宗教：上座部佛教（国教）

首都及周边重要城市：首都金边，重要城市暹（xian）粒、西哈努克、马德望

政治体制：君主立宪制王国，立法、行政、司法三权分立

（1）自然人文环境-城市

2014年柬埔寨前十大城市

（2）自然人文环境-主要城市

金边是柬埔寨王国的首都，地处柬埔寨中部平原，处于湄公河、洞里萨河和巴萨河的交汇处，面积289平方公里，人口约200万人。金边是全国政治、经济、文化遗产和外交中小，也是国内、国际航空和水陆最重要的交通枢纽。柬埔寨85%投资公司和商业企业在金边。金边是柬埔寨唯一的经济和工业中心，也是柬埔寨地产业发展最集中的地区。

暹粒位于柬埔寨西北部，距离金边314公里，面积约为1.5万平方公里，暹粒市人口80万。该省文物古迹繁多，旅游资源丰富，共用古寺庙292个，被联合国教科文组织列为世界七大奇迹之一的著名吴哥窟古迹就坐落在暹粒市以北6公里处，东南亚最大的淡水湖-洞里萨湖位于该省南端。旅游业、农业和渔业是该省主要的产业。

西哈鲁克市位于柬埔寨南部，西临泰国湾，人口约130万，距离金边170公里左右，拥有柬埔寨唯一的国际海港。该市气候湿润，海滩闻名，是柬埔寨著名的度假圣地，也是柬埔寨国内比较著名的旅游城市，拥有美丽的海港和岛屿。主要产业是纺织服装、五金机械、轻工家电等。

总结：金边作为柬埔寨的首都，是经济、政治、文化中心，也是柬埔寨目前房地产业最热门的地方。暹粒作为柬埔寨文化和旅游发展最为成熟和发达的城市，是柬埔寨文化标志性城市，也是旅游地产最热门的地区。西港最为柬埔寨唯一的港口城市，并拥有优质海滩和岛屿旅游资源，是未来旅游度假产品发展潜力最大的城市。

二、政治环境

政治体制：君主立宪体制

国家首领：国王西哈莫尼、总理洪森

政党：人民党、奉辛比克党及沈良西党

1993年起，柬埔寨恢复君主立宪制度，实行多党自由民主制，立法、司法和行政三权分立。自1993首次全国大选至今，柬埔寨分别于1998年、2003年、2008年、2013年进行了第二、第三、第四、第五次大选，共产生了5届王国政府。第五届政府于2013年7月成立，洪森为首相。设9个副首相，15个国务大臣和28个部。2018年将进行首相换届选举。

柬新政府成立以来，中柬高层互访频繁。2006年4月，国务院总理温家宝对柬埔寨进行正式访问。双方发表了《中华人民共和国政府与柬埔寨王国政府联合公报》，宣布建立全面合作伙伴关系。2009年10月柬埔寨太皇西哈努克出席中国建国60周年国庆招待会和天安门观礼活动。12月，习近平主席（时任国家副主席）访柬。2010年12月，柬埔寨首相洪森访华，两国建立全面战略合作伙伴关系。2012年3月30日至4月2日，国家主席胡锦涛对柬埔寨进行国事访问，双方发表联合声明。10月15日，柬埔寨太皇西哈努克在京去世，中国领导人分别在京吊唁西哈努克，并派专机运送西哈努克灵柩返回金边。11月，国务院总理温家宝出席东亚领导人系列会议并对柬埔寨进行正式访问。2013年2月，中共中央政治局常委、全国政协主席贾庆林赴柬埔寨出席西哈努克太皇葬礼。4月，柬埔寨首相洪森出席博鳌亚洲论坛2013年年会并访华。8月，王毅外长访柬。9月，洪森首相来华出席第十届中国—东盟博览会，中共中央政治局常委、中央书记处书记刘云山访柬。2014年5月，洪森首相来华出席亚信峰会。

三、经济环境

（1）总体宏观环境

宏观经济继续稳定增长。2014年，柬国内生产总值（GDP）达658917亿瑞尔，约合162.7亿美元，同比增长7.1%，人均GDP增至1122美元，同比增长8.3%。其中，农业增长2.58%（种植业增长2.28%、渔业增长5.7%）；工业增长9.56%；服务业增长7.48%（商业增长5.47%、酒店和餐饮业增长6.9%）；金融业增长8.57%；固定资产增长10.35%。通货膨胀率为3.9%。广义货币425600亿瑞尔，约合106.4亿美元，同比增长29.88%，约占GDP的63.58%。瑞尔与美元的汇率继续保持稳定，年平均汇率为4050:1。外汇储备42.92亿美元，同比增长4.68%，可满足4—4.5个月的进口需要。此外，柬全国电力供应增至48.73亿度（从泰国进口5.8亿度、越南13.59亿度、老挝1363万度），同比增长13.4%，其中水电18.41亿度（全为中资企业BOT投资水电站项目所发），同比增长70.3%。清洁水供应1.882亿立方米，同比增长8%

旅游业稳定增长，地位凸显。旅游业是柬经济增长的重要支柱产业之一，被柬政府誉为“绿金”，连续多年保持了较好的增长。2014年，全柬共接待外国游客450.28万人次，同比增长7%，旅游收入超过25亿美元，占GDP的15.4%，创造50万个就业岗位。越南、中国、老挝、韩国和泰国为前五大游客来源国，来柬游客分别为90.6万、56万、46万、42.4万和27.9万人次，同比分别增长6.1%、21%、11%、-2.4%和26.3%。日本、美国、马来西亚、法国和澳大利亚分列6至10位，来柬游客分别为21.6万、19.1万、14.4万、14.1万和13.4万人次，同比分别增长4.3%、3.5%、10.5%、7.3%和1.6%。暹粒的吴哥景区依然是来柬游客的第一大热点旅游目的地，全年共接待外国游客235.1万人次，同比增长5.1%，占全柬接待外国游客总数的45.8%。其次为首都金边市，共接待外国游客215.2万人次，同比增长9.1%，占全柬接待外国游客总数的41.9%。沿海的西哈努克省、白马省、贡布省和国公省等四省自2011年加入世界最美海滩俱乐部后，滨海休闲旅游逐渐升温，全年共接待外国游客57万人次，同比增长10.9%，占全柬接待外国游客总数的11.1%。东北山林的生态旅游稳步发展，共接待外国游客6万人次。

同时，柬政府加大旅游景点开发，全柬文化景点、历史景点、自然景点和人造景点共335处。此外，旅游业的发展带动了酒店、餐饮等相关产业的发展，截至2014年底，全柬共有酒店545家，客房29937间；客栈1462家，客房21286间；餐厅1336家。主要集中在暹粒省和首都金边市。旅游公司613家，各语种导游5734名，按摩保健机构247家，旅游休闲服务机构750家。

建筑业增长步伐放缓，房地产逐渐升温。全年柬政府共批准建筑项目1960个，投资总额25.07亿美元，同比下降10%；建筑面积646.02万平方米，其中住宅类316.57万平方米，同比增长53%；工业类172.59万平方米，同比增长17%；商业类97.74万平方米，同比下降69%；旅游类31.52万平方米，同比下降50%。共创造74256个就业岗位，同比增长38%。住宅类和工业类建筑投资涨势明显，分别占批准建筑面积的49%和26.7%。国外投资商主要来自中国、韩国、日本、泰国、英国和马来西亚，建设地点主要位于首都金边市、暹粒省和西哈努克省。

据柬政府预测，2015年宏观经济将可保持稳定增长，国内生产总值（GDP）将达744440亿瑞尔，约合174.1亿美元，同比增长7%，人均GDP增至1225美元，年均通货膨胀率为3.5%。农业增长3.8%，工业增长9%，服务业增长7.1%。瑞尔与美元的兑换保持在4050:1左右。外汇储备将达51.44亿美元，可保证4.5个月的进口需要。

（2）总体宏观经济政策

实行开放的自由市场经济政策，经济活动高度自由化。据美国传统基金会“2014年度经济自由度指数”排名，柬埔寨居第108位。东盟成员国中，柬埔寨排在新加坡、马来西亚、文莱、菲律宾、泰国和印尼之后，地区排名第七。在亚太区域42个国家中排名第23。同时据世界经济论坛《2014-2015年全球竞争力报告》显示，柬埔寨在全球最具竞争力的144个国家和地区中，排名第95位。

四、柬埔寨房地产业

（1）房地产外商投资情况

从2000年至今，中资公司在柬埔寨投资建筑项目的公司已增至135家，排名第一。然而投资总额却继韩国之后，排在第二名。

据国土规划和建设部建筑司司长辉那拉表示，在135家中资公司在柬投资建筑项目的总额为9.46亿美元，而韩国公司在柬投资建筑项目只有48家公司，但投资总额高达15.61亿美元。

辉那拉说，韩国和中国是柬埔寨房地产与建筑业的最大投资来源国，其它投资来源国包括越南（38家公司）、日本（35家）、泰国（32家）。

据国土规划与建设部发布的统计显示，2015年，该部共批准建筑项目的投资总额达33.38亿美元，较2014年相比增长了33.14%。

（2）金边土地价格现状以及土地所有权、房屋所有权

近1、2年柬埔寨金边市炒地皮风盛行，金边市地价飙涨，每平方米平均售价约在3000-6000美金，金边郊区住宅平均售价均在100-400美金，增幅约20%-30%。从2014年到2015年上半年为止，柬埔寨首都金边的公寓建设项目共有694个项目，占地面积为424万4292平方米。截止2015年末，金边市共有110个住宅区开发商，高楼建筑物共有628栋，大部分都是属于公寓的建筑物。

土地所有权，按照宪法规定只限于该国人民方拥有，一般只有在其51%股权属于柬埔寨投资方的情况下，才可以申请购买土地，申请投资批准后的土地必须在3个月内进行开发。此外，亦可以利用租赁土地方式租用所需土地，租赁期最长达99年，期满再申请新租约。柬埔寨国会于2010年4月5日通过《外国人私有房产所有权》法。该法案允许外国人购买了除了位于平面楼层的房产单位，且无外资比例的限制。可合法投资购买二楼（含）及以上的公寓（及不能持有土地，但可以拥有公寓的所有权。

（3）

特别指出房地产方面的税费：

1.印花税：房地产价值的4%。交房时一次性支付

2.房产税：房产价值的0.1%。年度支付

3.租金收入所得税：年度租金收入的10%

4.VAT（类似于新加坡的GST）:10%-转卖房地产时，如果买家是VAT注册公司，则需支付VAT

5.律师费：300美元（必要时才需支付

五、投资法规及程序

（1）投资法规及程序-投资相关机关

柬埔寨王国投资法效法菲律宾、马来西亚等国推广投资模式，设立柬埔寨发展委员会CDC，下设立柬埔寨投资局CIB，而CDC/CIB即为审议柬埔寨投资案的单一窗口。虽然就法令条文观之，所有的投资者都必须经过理事会的审查和批准方可进行，惟实务上CDC/CIB只负责外国投资于制造、生产等案件的申请，有关投资于服务的申请（例如贸易公司、货运业、律师顾问或工程顾问公司，仍需得到其他相关柬埔寨部会核准（例如贸易公司需得到商业部的核准，金融公司亦需得到中央银行和财经部核准）

（2）投资法规及程序-投资奖励措施

1.公司营利所得税税率为10%

2.投资案均至少享有3年之免税期，依各行业的不同，例如农业及工业则享有5年之免税期，旅游业享有4年之免税期，基础建设及大型农业投资按将享有6年之免税期。

3.公司营利所得税之免税期将由企业首度获利或营运3年后方开始计算，因实际之公司营利所得税免税期系6至9年。

4.柬埔寨合格之投资进口建材、原材料、设备、半成品等依据柬埔寨投资法施行细则免进口税。

5.可聘用外籍管理专家和人员、技术人员和熟练员工且其家属亦可随同。

六、基础建设及成本

柬埔寨水电资源丰富，但由于开发不足，加上配套基础设施落后，导致水电供应短缺，水、电、气成本较高。2014年，电价平均为0.20美元/千瓦，自来水平均价格为0.19美元/立方米、煤气平均价格为20美元/15公斤装每桶。

柬埔寨实行低工资制，近几年来政府普通公务员、军警月工资为50-60美元。2014年1月，柬埔寨政府通过法令，将最低工资标准由月薪80美元提高至100美元（含5美元健康补助），新的工资标准自2014年2月开始实施。据世界银行日前出版的报告显示，金边市薪资水平如下：高级经理1000-1500美元、中级经理500-1000美元、初级经理300-450美元、办公室职员150-250美元。政府对在私营企业或非官方组织的柬埔寨籍或外籍雇员征收“工资税”，但对工资以外的福利不征税。

七、总结

（1）柬埔寨房地产投资七大优势

1、政治稳定，政府全力推动经济发展。

2、经济成长率高：2014年GDP成长率约7.1%，通货膨胀率4.1%。世行预估至2016年GDP每年有7%的增长。

3、货币自由流通：美金交易，外汇无管制，无两段汇差。

4、年轻人口红利：拥有众多廉价、年轻、精力旺盛的劳工 ，人口增长率1.8%。15~64岁 64%，65岁以上3.8%。

5、“一带一路”，泛亚铁路开工：中国“一带一路”发展战略规划可预期带动柬埔寨经济增长它的连通建成，将使柬埔寨的货物在中国-东盟自贸区框架下走向地区与全球市场，预料届时柬埔寨的经济及房价涨幅可期。

6、态度开放，外国资金抢进：柬埔寨对外来的投资持开放态度，允许外资100%持股，不需要同本地公司合作。企业所得税可获得6至9年的减免，2012FDI外国投资金额18.2亿美金，年增率104.3%。

7、基期低，投入资金少，可获得高报酬：租金回报率排亚洲前三。

（2）柬埔寨五大投资风险

政治风险：总体稳定。2013年的国会选举中，该国执政党人民党和救国党几乎平分秋色。未来该国国家风险主要在于执政党和反对党之间的政治博弈，国民经济中主要产业劳资关系紧张，新政府经济领域政策能否延续以及与泰国边界的冲突隐患等。在政府干预方面，国有化与征收风险较低，汇兑限制风险不大。

经济风险：国内政治环境不稳和劳资关系紧张制约经济发展；经济主要依靠劳动密集型产业和旅游业，结构单一，较为依赖外部环境。制衣业是国民经济的支柱行业，2013年贡献了当年出口的80%，当年GDP的35%。金融系统不发达，美元化程度高达80%，对实体经济支持不足，中央银行利用货币政策调控经济效果有限。财政预算资金近一半有赖于外部援助，财政持续赤字，主权担保加重财政风险。

商业环境风险：税收体系不成熟，为吸引投资，税负具有一定吸引力；鼓励外商直接投资，外国直接投资流入呈稳步增长态势，2013年FDI达到13.5亿美元，占GDP比例为8.2%；允许自由持有外汇，只要在柬埔寨商业主管部门注册的企业，均可开立外汇账户；基础设施建设落后，在世界银行2014年营商环境指数获得电力方面，柬埔寨排名第134位；劳动力充足且成本低，法定最低工资为80美元，但高素质人力资源匮乏，劳工组织力量强大，罢工现象日渐频繁。投资商应注意遵守该国国内的劳工法、环境法，避免不必要的麻烦和损失；行政效率低下，以世界银行2014年营商环境指数中的开办企业为例，该国排名为184位，较上年下降3位；政府腐败严重，透明国际公布的2013年清廉指数中，该国在177个国家（地区）中排名第160位。

法律风险：法制不健全，投资者利益得不到有效保障，法律执行力也有待提高；执法成本较高，以世界银行2014年营商环境指数中的合同执行为例，该国在189个国家（地区）中排名第162位，执法成本高于本地区和经合组织平均水平。退出成本高，世界银行2014年营商环境指数中办理破产一项，该国在189个国际（地区）中排名第163位，在本地区不具备竞争力。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/b8567bdeff00bed5b8f31d54.html