一、 2004年房地产市场的走势
去年以来，在国家宏观调控政策的作用下，我国房地产市场的形势 总的说是“发展中调整，调整中发展” 。一方面，房地产业投资和各项 指标得到了有效控制；另一方面，我国房地产业仍保持了很高的增长。
（一）完成开发投资。 全国总计完成开发投资 13158 亿元，比上年 增长 28.1%。增长幅度逐月减小。一季度增长率高达 41.1%；上半年增 长率为 28.7%；前三季度增长 28.3%；全年增长 28.1%。其中，商品住宅 完成投资 8837 亿元，占总完成投资的 67%，同比增长 28.7%（其中经济 适用房投资同比下降2.5%,有11个省市自治区下降幅度在10 %与 59%
之间）；办公楼和商业营业用房分别增长 28.3%和 31.4%。分地区看，中 部地区增长最高,为 37.6%,东部为 27.9%,西部为 20.6%。
（二）资金来源结构。 全年房地产企业资金到位 17169亿元,比上 年增长 29.9%。
其中, 企业定金及预收款达到 7395 亿元,比上年增长 44.4%,占到 位资金的比重达到 43.1%,比上年增加 4.4 个百分点；
企业自筹资金 5208 亿元,比上年增长 38%,占到位资金的比重为 30.3%,比上年增加 1.8 个百分点；
国内贷款 3158亿元,比上年增长 0.5%,占到位资金的比重由 2003
年的 23.8%降低到 18.4%，是近几年来的最低比重。
利用外资 228.2 亿元，比上年增长 34.2%，占到位资金的比重为 1.3%，与上年持平。其中，外商直接投资 142.56 亿元，比上年增长 22.6 。
债券 0.19 亿元，比上年同期减少 65.2%。
（三）房屋竣工面积。 全国累计完成 4.25 亿平方米，比 2003 年增 长 2.1%，增幅比 2003年回落 19.4 个百分点。 其中，商品住宅竣工面积 3.48 亿平方米，增长 2.3%；办公楼竣工面积下降 4%；商业营业用房竣 工面积增长 2%。
（四）商品房销售面积。 全国商品房市场呈现供销两旺的局面，商 品房销售面积达到 3.82 亿平方米，比 2003 年净增加 4412 万平方米， 增长幅度为 13.7%。销售额达 10375.71 亿元，比上年增长 30%。
（五）商品房价格。 全国商品房平均销售价格上涨 14.4%，涨幅比 2003 年提高 10.6 个百分点。其中，商品住宅平均销售价格上涨 15.2%。 东部地区增长最快，为 16.4%；中、西部地区分别为 9.1%和 6.1%。
（六）新开工面积。 全国商品房新开工面积为 6.04 亿平方米，增 长 10.4%。其中，商品住宅新开工面积为 4.79 亿平方米，增长 9.3%； 办公楼和商业营业用房新开工面积分别增长了 16.1%和 16.2%。
（七）商品房空臵面积。 全国商品房空臵面积为 1.23 亿平方米， 比 2003 年末下降 8.3%，是近几年来的最大降幅。其中，空臵时间在一 年以上的商品房面积为 6267 万平方米，所占比重为 50.8%。按用途分， 商品住宅空臵面积为 7405 万平方米，下降 15.6%，但商业营业用房空臵 面积增长了 5.2%。
（八）土地购臵面积。 完成土地购臵面积近 4 亿平方米，同比增长 5.9%，增长幅度比 2003 年下降 15.9 个百分点。
（九）土地开发面积。 完成土地开发面积 2.23 亿平方米，比 2003 年下降 11.4%。
几点分析：
1、由于实行了宏观调控，房地产投资增速比上年减少 1.6 个百分
点，但仍然偏高。房地产投资连续 5 年持续高速增长： 2000 年 19.5 ， 2001年 25.3 ，2002年 21.9 ，2003年 29.7 ，2004年 28.1。
2、资金来源的结构发生了明显变化。企业自筹资金和定金及预收 款资金以及利用外资均有大幅增长， 而国内贷款的比重和增长速度明显 放慢，债券等其它融资渠道迄无突破， 资金渠道多元化尚待 “破冰之旅”。
3、商品房销售面积增长幅度大大高于商品房竣工面积的增长幅度， 反映了需求的旺势。
4、销售额增长幅度大大高于商品房销售面积增长幅度，反映了价 格上涨过快的趋势。
5、一方面商品房投资大幅增长，另一方面经济适用房却出现负增 长；一方面商品住宅空臵面积大幅下降，另一方面商业营业用房空臵面 积大幅增长，而新开工房屋中，办公楼和商业营业用房增幅又高于商品 住宅增幅。这些都反映了商品房开发的结构性问题将进一步显现。
国家对房地产行业的政策导向
2004 年以来，国家推出了一系列宏观调控政策， 既着眼于抑制房地 产开发投资的过快增长，又着眼于抑制房价的过快上涨。 主要有：
（一）治理整顿土地市场秩序。 2004 年 4月 29 日，国务院办公厅 发明电明确在治理整顿期间半年内全国暂停农业用地转非农建设用地。
（二）加强金融调控和信贷管理。 2004年 4月 28 日，中央决定适 当提高存款准备金率与差别存款准备金率制度。
（三）清理固定资产投资项目，着力解决投资膨胀的问题。 2004 年 4 月 27 日，国务院发文，决定开展固定资产投资项目清理，重点是 钢铁、电解铝、水泥及党政机关办公楼和培训中心、 城市快速轨道交通、 高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目和 2004 年以 来新开工的所有项目。
（四）提高项目资本金比例。 2004年 4月 26日，国发 13 号文件明 确对钢铁、电解铝、水泥、房地产开发行业建设项目资本金比例进行调 整，钢铁项目提高到 40％及以上；水泥、电解铝、房地产开发项目（不 含经济适用住房项目）资本金比例提高到 35%及以上。
（五）规范房屋拆迁管理。 2004年 6月 6日，国务院办公厅下发了 《国务院办公厅关于控制城市拆迁规模严格拆迁管理的通知》 ，明确提 出“各地要严格控制房屋拆迁面积， 确保今年全国房屋拆迁总量比去年 有明显减少。凡拆迁矛盾比较集中的地方，除保证能源、交通、水利、 城市重大公共设施等建设项目、以及重大社会发展项目、危房改造、经 济适用住房和廉租住房项目外， 一律停止拆迁， 集中力量解决拆迁问题。
（六）清理拖欠工程款。 房地产开发企业拖欠工程款约占房地产开 发资金的 6%-10%。
（七）调整利率。 2005年 3 月 16日，中国人民银行宣布上调个人 住房贷款利率水平； 3 月 21 日，启动信贷资产证券化试点。
（八）推进房地产税改革。 2005年 3月 20日，财政部负责同志在 一个“论坛”上表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问 题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。
几点分析：
1、今年宏观调控比去年更紧迫 温总理在《政府工作报告》中明指出今年要“坚持加强和改善宏观 调控”。最近，国家发改委主任马凯指出 ，今年的宏观调控形势如果出 现逆转，原定作为“十一五” 规划“起步年”的 2006年将被迫变成 “调 整年”，这不仅会影响 “十一五 ”计划开局，还将影响 2020年小康目 标的实现。目前经济运行的主要问题是：能源紧张、 价格上涨、部分行 业投资过多等等在去年曾印证经济过热的现象今年又再次显露苗头。 “老问题没有解决，新问题又出现了。 ”
（1）去年，因为经济过热而引发煤电油运紧张，全国有 24 个省市 拉闸限电。而今年 1 至 2月的用电淡季，还是有 20多个城市拉闸限电。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/b784e48948fe04a1b0717fd5360cba1aa9118c7c.html
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