房屋赠与 父母房产赠与好，还是买卖好？

房屋赠与 父母房产赠与好，还是买卖好？

各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢

房屋赠与

　　市民张先生，今年准备结婚。本来想买一套精装修的房子作为婚房。但考虑到眼下楼市低迷，担心现在买了房，过不了几天又要降价。他父母名下有一套100平方米的新房，是xx年以50万元买进的，一直空着。于是，他和未婚妻商量决定，将父母的这套房子转到自己名下，作为新房。

　　可是这一“转”，问题便随之而来，无论是通过“赠与”，还是从父母手里“买入”，都会产生一笔不菲的税费。那么，究竟是“赠与”产生的税费高，还是“买卖”产生的税费高？对此，笔者咨询了湘湖律师事务所的宋坚达律师，请他帮助解答。

　　编者按

　　房产税，遗产税等，系列税种虽然仅在“研究进行时”，但是关心的人却不少。尤其在广州这样的一线城市，父母手中有多套房子的家庭并不在少数。这些家庭都不可避免地面临着“身后事”，尤其是房产继承的困惑。

　　由于“继承”需要在父母百年之后方可以办理，届时父母已经不在世了，可能面临的变数会更大，手续会更复杂。很多父母都想未雨绸缪，在自己在世的时候，把房产过户到孩子的名下，这就涉及房子转移产权的系列问题。

　　比如：现在把房子就给孩子吧，避免了今后可能征收的高额遗产税，但会不会增加孩子的房产税负担？

　　比如：把房子给孩子，是继承、赠与、还是买卖更划算、更省钱呢？

　　比如：如果把房子给了孩子，会不会影响了孩子的购房名额？在“限购令”下，孩子会不会无法再次置业？ 类似这样的问题非常多，而里面涉及到每个人的不同情况，又有不同的处理方法。事实上，在一篇报道中，是很难一一解惑的。记者只能选取一些典型个案，请专家分析个案，并从中作出指引。

　　第一种方法：买卖过户

　　核心提示：双方涉及缴纳的费用有：个税、契税、营业税等，首套房有优惠。

　　张先生的这套房子，要考虑几种情况，选择费用开支最少的去做。目前，张先生名下没有住房，不受“限购”政策的限制，故可以通过二手房转让的方式，取得其父母名下的这套商品房。

　　宋律师说，张先生可享受“家庭首套住房”的契税优惠政策。目前国家的政策是，对个人购买普通住房，如是“家庭首套住房”，面积在90平方米至140平方米的，可享受“减半”的契税优惠政策，即征收%契税；对个人购买90平方米及以下的普通住房，且该住房属于家庭首套住房的，即征收1%的契税；非家庭首套住房，或者虽属家庭首套住房但面积在140平方米以上的则应缴纳3%契税。

　　此外，卖方也要缴纳相应的税费。按照国家相关法规和政策，张先生还须考虑两个方面：第一，这是否是父母名下的“家庭唯一住房”；第二，购房时间是否超过5年。这里又分为三种情况。如果张先生的父母名下还有其他住房，要缴纳的交易税费还是比较多的。

　　情况1：假如张先生的父母转让给他的是“家庭唯一住房”，且购入时间已经超过5年，又是面积小于140平方米的普通住房，那他父母可以免缴营业税、个税，即张先生父母无须缴税。

　　情况2：如果张先生父母名下还有其他住房，购入这套商品房的时间距今还不足5年，则在办转让过户手续时，他父母须缴纳房屋总价%的营业税和总价1%的个人所得税。在这种情况下，张先生欲获得这套房子的产权，张家要付出的代价会比较高。算上契税、营业税、个税，张家总计要缴纳房屋总价%的税。

　　情况3：如果张先生父母名下还有其他住房，房子购入时间已经超过5年，这种情况下，他父母可以免缴营业税，但需要缴纳房屋总价1%的个人所得税。房屋赠与

　　综上所述，张先生父母欲将这套商品房以二手房转让的方式过户给张先生，张先生只需要缴纳房屋总价%的契税。按这套房子目前的市价100万计算，即张先生要缴纳万左右的契税。至于张父母是否需要缴纳1%的个人所得税，则取决于该住房是否为张父母的唯一住房：如该住房系张父母的唯一住房，则张父母无须缴纳个人所得税；反之，张父母还须缴纳个人所得税。

　　第二种方法：赠与过户

　　核心提示：由于评估价低于市场价，3%契税+2%的公证费算起来不会太高。

　　“如果是采用赠与的方式，不论张先生名下现在有几套房，都不妨碍他接受父母赠与给他的住房，即与‘限购令’无关。”宋律师告诉笔者，我国法律有明文规定，不论是谁，合法的赠与均是允许的。

　　按照规定，房屋赠与最主要缴纳的费用是契税以及公证费两种。其中，契税按照评估价的3%征收，公证费则是按照评估价的2%征收。

　　看到这个征收比例，不少市民可能会吓一跳，因为有些市民认为房屋评估价即市场评估价，也就是赠与房屋的二手房价，假如是这样计算起来的话，那是一笔不少的费用。但是在事实上，在执行过程中记者发现，直系亲属间赠与的房屋评估价很低，这就让赠与所缴纳的费用显得“湿湿碎”了。

　　记者采访了广州海珠区某公证处的李小姐，李小姐告诉记者，海珠区住宅的直系亲属间赠与，楼梯楼评估价一般不超过1000元/平方米，高层电梯楼评估价一般不超过2000元/平方米。记者从一份富基广场一套商品房的《广州市房地产估价答复书》看到，该套房屋包括房屋主要设备在内按产值估价单价仅1934元。而目前富基广场二手房价在万元/平方米之间，显然直系亲属间赠与的房屋评估价仅是市场评估价的一成多。这套房屋赠与需要交的契税仅2340元，按市场评估价来交则要2万元以上。

　　办理赠与除了付契税外，另一笔较大的费用是公证费，为评估价的2%。不过，同样公证的评估价比市场评估价要低很多。在海珠公证处，一般住房的赠与，如果是电梯楼的按3000元/平方米计算，房改房、楼梯楼的则是2000元/平方米左右。这样算下来，赠与上述一套富基广场的住房，所需要的费用不到5000元。

　　而张先生父母的这套100平方米的房子，由于评估价不会太高，一般来说，所需的赠与费用不会超过一万块钱。

　　律师提醒

　　哪种合算，

　　要看你以后卖不卖房

　　另外，宋律师提醒说，房屋买卖还须缴纳交易手续费、工本费等；房屋赠与的，交易手续费就免了。

　　而具体情况中，房产买卖和赠与哪种更省钱，其实是跟这套住房的所有权人和受让人的现实情况息息相关的，市民需根据自身情况仔细算账。

　　要判定买卖或赠与哪种合算时，除了以上情况外，还需仔细考虑其他问题。按照现行税收政策，受赠住房今后再度出售转让，须缴纳房屋差价20%的个税。值得注意的是，这个差价，是再转让时的价格减去之前购入价的差价，而非再转让时的价格减去受赠时市价的差价。

　　以张先生为例，假如他取得父母这套商品房，过些年以后又要把这套住房卖掉，假设那时该套住房市价150万元，而其父母当时买下这套住房时的价格是50万元，则那个时候张先生就要缴纳×20%＝20万元的个税。而如果现在张先生是以买卖方式取得父母这套房子的，到时候再转让，个人所得税一般可以按成交价的1%计缴即万元就够了。所以呢，哪一种更合算？

　　宋律师笑着说，主要还是看张先生的预期，如果今后这套房子有可能卖掉的话，那么走买卖程序可能比赠与还更好。如果不卖一直准备自己住，那肯定是赠与最划算。

各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/ab7b0ad259fafab069dc5022aaea998fcd224070.html