瑶溪谷产权式公寓返租测算20160530

产权式公寓

返租方式及测算建议

深圳造利杨东歌

2016-5-30

公寓可售面积统计：

可售面积=A1总面积+A2总面积-A1首层-A2首层

6089.52+3982.71-1091.21-628.11=8352.91㎡

按照销售均价8000元/㎡，平均每间套面积（算上公摊）为60㎡，则购房业主每月应还银行本息为：

商业贷款首付为首付50%：

酒店经营可承受的租金范围测算：

1、对于房价的预测：

2、酒店运营成本计算（可控成本测算GOP率）：

回报成本计算

第一种方案：按10年回报标准房款的年10%

• 预计实现均价8000元/㎡ ，可销售面积8353㎡ ，可实现总销售额6682万元；

• 需返租金8000元×10％＝800元/年/ ㎡；

• 每年返800元/年/ ㎡*8353㎡=669万元；

10年的经营收益测算：

酒店通过日常经营每年产生的毛利润GOP为545万元，而返给小业主的租金成本为669万元，我们每年需补贴小业主返租为：545万元-669万元 =-124万元/每年，10年共需返小业主1240万元。

第二种方案：按12年回报标准房款的年8%

• 预计实现均价8000元/㎡ ，可销售面积8353㎡ ，可实现总销售额6682万元；

• 需返租金8000元×8％＝640元/年/ ㎡；

• 每年返640元/年/ ㎡*8353㎡=534.56万元；

• 12年的经营收益测算：

酒店通过日常经营每年产生的毛利润GOP为545万元，而返给小业主的租金成本为535万元，酒店产生的毛利润已经可以支撑给购房小业主的返租。545万元-535万元=10万元

以上两种方案均为计算资金使用成本和需要缴纳给酒店管理公司的管理费用。

鉴于此，建议可按年回报8%，返12年进行返租给小业主，拉长返租年限，降低每年返租的比例，减少公司补贴金额，同时适当增加销售单价。

640元/年/ ㎡*60 ㎡（单房可销售面积）/12个月=3200元，此为每月平均返租租金，可以覆盖月平均还贷2625元（按商业5.67%的贷款利率）。

对于购房小业主，返租租金不仅可以覆盖每月银行房贷，而且还可以有盈余600元。相当于首付25万元，白得一套酒店式公寓，另外还每年赚取近7000元的零花钱。

买一间豪华度假酒店客房

20万元能够变成150万元

✓ 买一间60平米的豪华度假客房，精装修单价每平米3000元，首付约为20万元。

✓ 每月酒店将返租3100元，比按揭每月月供2400元还多出700元，月供还贷款才10年，而我们返你12年，这等于你把20万元存起来得到活期利息，白白得到了一间四星级度假酒店豪华客房，还额外获得了10万元现金收益！

✓ 你拿出来20万元，12年后，你得到总共3100元*12月*12年=446400元的租金回报

✓ 如果旅游地产按照年8%的升值（保守估值），那时候你的客房价值大约在100万元

✓ 你还有每年45天的免费开放权，价值2万元；你免交的物业费价值10万元

✓ 单单以上各项加起来，价值就已超过150万元

✓ 如果您把20万元存在银行，按照1.25%贬值率计算，12年后只有15万元

买一间豪华度假客房夜里能够笑醒

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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/aa4d36309a6648d7c1c708a1284ac850ad0204a0.html