房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有:
营业税:
企业以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税。
将土地使用权转让给农业生产者,用于农业生产的行为,免征营业税。
房地产企业自建自用建筑物,免征营业税。
土地增值税:
建造普通住宅增值率未超过20%,则免征土地增值税。
因国家建设需要,依法征用收回的房地产,免征土地增值税。
以房地产进行投资联营,联营方以房地产作价入股或作为联营的条件,将房地产转到所投资的联营企业中,免征土地增值税。
一方提供土地,一方提供资金,合作建房,建房后按比例分房自用的行为,对于房屋所产生的土地增值,免征土地增值税。
房地产开发公司代客户进行房地产开发,开发完成后,向客户收取代建收入的行为,免征土地增值税。
在兼并企业中,对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为,免征土地增值税。
房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有:
(1)在建项目整体转让
(1)合理分解租金收入
(2)变房屋出租为对外投资
(3)分解商品房销售价格
(4)变房屋出租为承包业务
(5)合作建房的纳税筹划
[例1]在建项目整体转让的税收筹划
某房地产企业A,欲转让该公司在建的写字楼项目,已累计发生在建工程成本3500万元,经与另一房地产公司B协商,A企业以6000万元转让该项目。那么,A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况,A、B企业均可以归纳为以下两种方案。
出售方选择方案1
直接转让该项目,需要缴纳的各种税收为:
营业税金及附加:6000×5.5%=330万元
土地增值税:A企业取得转让收入6000万元
减:已发生在建工程成本3500万元
减:加计扣除3500×20%=700万元
减:营业税金及附加330万元
增值额:1470万元
增值率:1470÷3500=42%
土地增值税:1470×30%=441万元
企业所得税:(6000-3500-330-441)×33%=570.57万元
出售方选择方案2
转让该公司的全部股权,使股权差价与项目差价大致相等。
在转让股权的情况下,只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让,因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益,根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人,则应当依法缴纳个人所得税。
企业所得税:(6000-3500)×20%=500万元
股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。
| 营业税 | 土地增值税 | 企业所得税 | 合计 |
方案1 | 330万元 | 441万元 | 570.57万元 | 1341.57万元 |
方案2 | 0 | 0 | 500万元 | 500万元 |
比较方案1和方案2,从A企业最终纳税款可以看出,对于A企业,选择方案2,才能达到最佳节税目的。
假设写字楼项目最终建成后,可以实现全部销售收入9000万元,同时B企业接手该在建工程后,为完成写字楼项目又发生成本1000万元。那么,对于B企业来讲,选择方案1和方案2,纳税结果有何区别?
收购方选择方案1
直接收购该在建项目,所要缴纳的各项税收为:
营业税:9000×5.5%=495万元
土地增值税:9000-7000-1400-495=105万元
105÷7000=1.5%
105×30%=31.5万元
企业所得税:(9000-7000-495-31.5)×33%=486.26万元
收购方选择方案2
B企业按照A公司的意愿,收购A公司股权,收购的前提是保证A公司的利益不变。即使股权差价与项目转让差价相等,B企业收购股权需缴纳的各税税收为:
营业税:9000×5.5%=495万元
土地增值税:由于B企业以收购股权的形式进行交易,与土地开发和收购等成本没有直接联系。因此,B企业发生的在建工程成本是A公司原来成本,3500万元与B企业原来发生的1000万元之和4500万元。
土地增值税:(9000-4500-4500×20%)×40%=1242万元
企业所得税;(9000-4500-495-1242)×33%=911.79万元
| 营业税 | 土地增值税 | 企业所得税 | 合计 |
方案1 | 495万元 | 31.5万元 | 486.26万元 | 1012.76万元 |
方案2 | 495万元 | 1242万元 | 911.79万元 | 2648.79万元 |
2010年读书节活动方案
一、 活动目的:
书是人类的朋友,书是人类进步的阶梯!为了拓宽学生的知识面,通过开展“和书交朋友,遨游知识大海洋”系列读书活动,激发学生读书的兴趣,让每一个学生都想读书、爱读书、会读书,从小养成热爱书籍,博览群书的好习惯,并在读书实践活动中陶冶情操,获取真知,树立理想!
二、活动目标:
1、通过活动,建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动,在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动,使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动,促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
(1) 每个学生结合个人实际,准备一本读书登记簿,具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰,使其生动活泼、各具特色,其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目,高年级可适当作读书笔记。
(2) 每个班级结合学生的计划和班级实际情况,也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书,其中要有措施、有保障、有效果、有考评,简洁明了,易于操作。
(3)中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览:
各班级定期举办“读书博览会”,以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的___”、“好书推荐”等形式,向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报:
本文来源:https://www.2haoxitong.net/k/doc/9f88d06317fc700abb68a98271fe910ef02dae45.html
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