房屋租赁合同因出租人违约,赔偿损失范围
篇一：房屋租赁合同纠纷处理办法
房屋租赁合同纠纷处理办法
摘要
《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。 一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。
二、房屋租赁合同效力的认定 房屋租赁合同有效的条件是：
1 、 《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据《合同法》第5条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。
2、 合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。
3、 出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。
三、有效房屋租赁合同纠纷的处理 (一)合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。
(二)合同解除时有关问题的实体处
1、 关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同：
(1)承租人欠租超过合同约定期限;
(2)合同未约定期限的，欠租达三个月以上;
(3)承租人未经出租人同意擅自转租的;
(4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。
出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同：
①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;
②出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的;
③出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的;
④租赁物危及承租人的安全或健康的。
此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。
2 、 承租人对房屋有装修时，对装修的处理。
合同有约定按约定处理;合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿;对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担;双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。
3、 因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。 承租人应向出租人承担的违约责任是：
(1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);
(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;
(3)当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。
4、 因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。
出租人应向承租人承担的违约责任是：
(1)向承租人双倍返还租赁定金;
(2)赔偿承租人的装修损失;
(3)当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。 四、无效房屋租赁合同纠纷的处理
(一)房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：1 、 因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库;2 、 其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。
(二)承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。
五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理
(一)转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件： 1 、征得原出租人的同意; 2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。
(二)出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。
(三)出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人，因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同，则不列受转租人为案件第三人。
发生房屋租赁纠纷如何处理
1、租约到期后房主收回房屋
如果出租人因自身需要，不愿意继续出租，则承租人就应将房屋返还出租人。如果承租人在双方约定的期限内确实无法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁期限。同时，承租人也应按期腾房。如果承租人不积极找房和按期腾房，出租人有权在合理范围内提高房租。当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申请法院强制其搬迁并令其交占房期间的房租。
2、房客外出未归租赁合同届满
房客外出未归，租赁合同届满，而房客又无任何续租的明确表示时，房主可通知房客的亲属或单位终止租赁合同。但房主向房客明确表态终止租赁合同前，按房客续租处理，房客按原租约补交租金，得知房客不续租的表示后，房主再收回房屋。
3、续租时房主提升租金标准
如果原承租人不同意房主要求，就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系。如果原承租人同意这些合法的条件，应另签租赁合同。房屋租赁合同到期后，如果出租人没有提出新的条件，
承租人按原合同继续交租，则视为租赁关系延续，出租人没有正当理由，不得终止。出租人以原合同期满为由随意抬高房租的，一般不允许，但出租人与承租人另有约定的除外。
商业地产租赁纠纷如何解决？
具体情况具体处理 商户欠租怎么办？出租人是否可以采取停水停电的措施呢？这需要在《租赁合同》中要有明确的约定。首先，应在《租赁合同》中写明，在商户欠租的情况下出租人享有对商户采取停水停电的权利。需要满足下列条件：出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外，还要注意的一点是，在出租人有权采取停水、停电措施的前提下，出租人应事先书面通知商户，提前告知将采取停水、停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以减小风险。
解除合同――
多方见证避免纠纷
《租赁合同》一般都会约定合同解除条件，如商户在欠租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权。在满足合同解除条件的情况下，如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。强制收回房屋过程中也有风险，如欠租商户以丢失珍贵物品为由告出租人，出租人难以逃脱责任。
合同解除应采取如下措施较为稳妥。首先，在满足合同解除的条件下，向商户邮寄《解除租赁合同通知书》，在《解除租赁合同通知书》上写明商户自动腾退房屋的期限，如超过期限将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应做好如下准备：
第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委会、派出所等一起到场，在几方在场的情况下派人进入该商铺。从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物业内的所有物品进行录像。由参与方在清单上一起签字确认。第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单。
篇二：出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果
出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果
四川君合律师事务所郑书宏卢宇
一、本案基本事实
XX年5月18日，A保险公司与B矿业签订了写字间租赁合同，约定B矿业将位于宁远街8号的北苑公寓租给A保险公司用于办公，并约定租赁期限为三年，即从XX年7月1日至XX年6月30日。合同签订后，双方一直按照合同约定履行义务，并无违约行为。XX年2月16日B矿业单方面要求提前解除租赁合同，对此，A保险公司向本律师团咨询：因B矿业提前解约A保险公司应得到的赔偿以及法律依据。
二、本案焦点
本案中，B矿业提前解除租赁合同属于违约行为，根据租赁合同的约定，对方应向A保险公司支付两个月租金作为违约金（共计元）；同时，B矿业的违约行为给A保险公司造成了损失。因此，本案的焦点在于能否同时要求对方支付违约金和赔偿损失。
三、相关法律分析
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……；《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据前述规定，A保险公司不得同时要求单方支付违约金和赔偿损失，仅可以要求其按照约定承担违约责任，如对方违约给A保险公司造成的损失高于约定的违约金的，A保险公司可以要求增加到损失额度。
四、可以要求赔偿的损失范围
A保险公司拟向B矿业主张的损失有：装修损失、重新寻找租赁场地而造成的营业损失、房租价差损失等。对于A保险公司提到的损失，律师团向A保险公司做如下法律分析：
1、装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”因此，A保险公司对未形成附合的装饰装修物可予以拆除；对已形成附合的装饰装修物，双方之间并无约定，因此A保险公司可根据所提出的装修折旧计算公式要求B矿业予以赔偿。
2、重新寻找租赁场地而造成的营业损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，…………包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”至于本条所称“合同履行后可以获得的利益” ，本律师团认为，其应当是指直接从交易的标的物上获得的利益。本案中，A保险公司承租房屋用于经营保险业务，A保险公司获得的利益应该来自保险业务本身，而与该租赁标的物无关，因此不属于“可以获得的利益”的范围。同时，即使其被法院认定为“可以获得的利益”的范围，A保险公司也无法提供证据证明该损失的发生以及损失的具体计算方法。另，对方可能依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条（该条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿……）和 “超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定进行
抗辩。因此，A保险公司要求赔偿重新寻找租赁场地而造成的营业损失的主张获得支持的可能性极小。
3、房租价差损失。根据《合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”的规定，由于B矿业提前解约，导致A保险公司在写字间租赁合同履行期间的最后一年不能继续以18元/平方/月的价格承租房屋，并须多支付7元/平方/月才能租到同样房屋，对该差价损失，A保险公司可以要求B矿业予以赔偿，但是A保险公司应当提供相应有力的证据予以支持。
另外，根据A保险公司与B矿业的写字间租赁合同第七条租金第三款的约定，A保险公司已向B矿业缴纳一万元保证金，现合同已经解除，A保险公司有权要求B矿业返还该保证金。
五、律师团意见
综上所述，律师团认为：A保险公司应当首先计算对方违约给A保险公司造成的损失，再在此基础上与约定的违约金进行比较，若违约金不足以弥补A保险公司损失的，A保险公司可以损失额度为限要求对方赔偿；同时，要求对方返还A保险公司缴纳的一万元保证金。
篇三：提前解除租赁合同该如何赔偿
提前解除租赁合同该如何赔偿
如何区分租赁合同的有效性
【房屋租赁合同】房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。在合同履行过程中如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。
一、提前解除租赁合同的情形
房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋：(1)房屋租赁协议到期，房屋出租人按约收回租赁房屋;(2)协议未到期，出租人家庭人口增多，住房困难，可与承租人协商收回租赁房屋;(3)房屋承租人确实另有住房，承租房屋长期闲置，不能物尽其用的;(4)房屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏，改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。
如果承租人在上述情况下，不允许出租人提前解除租赁合同，出租人可以起诉到该房屋所在地的人民法院，请求法院调解或者判决，来保护自己的合法权益。
二、提前解除租赁合同该如何赔偿
问：今年，我租了一间店面房，租期约定两年。在经营使用了3个月后，我因故无法继续承租该房屋，并向房东提出解除合同。房东称，不租也行，但我要将剩余租期的租金赔给他。请问，如果我提前解除租房合同，要赔房东那么多钱吗
答：处理此类纠纷的原则是，租赁合同中对此有约定的，按约定办理;没有约定的，应看租赁合同能否继续履行。当合同确实无法继续履行或者履行成为不必要时，合同才能解除。
至于租赁合同提前解除的赔偿问题，如果租赁合同未对此约定，承租人单方解除合同的，应由承租人赔偿出租人的损失。一般来说，剩余租期超过3个月的，赔偿数额按3个月租金计付;剩余租期不满3个月的，赔偿数额以剩余租期的租金计付。因此，就你的情况而言，你需赔偿3个月的租金给房东。
三、提前解除房屋租赁合同需注意的问题
1、 押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。
在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。
之所以出租人要收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。
除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。
2、 单方解除合同的违约金标准如何确定
身为律师，我经常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同时询问：“法律有没有规定一个明确的违约金数额标准”
这里我要再次告诉大家：“没有!”
在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：“有约定从约定，无约定以实际损失计。”这一点在本书第一篇介绍违约责任时我们早已介绍过了，房屋租赁也没有特殊规定。
但是，房屋租赁合同解约时，如果没有约定的违约金，如何确定单方解除给另一方造成的损失这很难准确认定。
出租人单方解除合同，承租人的损失如何认定承租人要另寻房子租住，花费的时间很难计算，除必要的搬家费等，不管找到还是没找到，都很难准确地认定实际损失数额。
承租人单方解除合同呢理由上似乎好找一些，可以说“造成房屋空置产生损失”，但是空置几个月的损失是合理的呢你总不能永远空着不找新的承租人吧比如前面的案子中原告主张一年半的空置损失，最终
法院只支持了四个月的。
所以，为了避免这种违约金标准的不确定性和争议，律师建议在签订房屋租赁合同时双方一定要把单方解除合同的违约金标准明确在书面合同中。比如明确约定几个月的房租为违约金，或者直接表述按押金的标准确定违约金的数额。
这样，一旦发生单方解除的情况，守约方主张违约责任简单方便;而违约方呢对自己的违约行为的后果也有所预期，可以事先准确判断后果，在是否违约时就会有一个得与失的客观衡量。对双方都有好处。
3、 如何做到提前解约，而不承担违约责任
经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。我们前面说过，如果在解除时，双方协商一致解除而不承担违约责任，当然可以不承担。
可是谁能保证协商一致呢能不能提前就做好这个工作能!如果事先在合同中采取些变通措施，是可以做到的。
比如双方可以在租赁合同中先明确约定，发生何种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任，比如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等，当然，如果有这些情况发生，也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。
再比如，从租赁双方的目的上看，承租方是为了使用特定的房屋，出租方是为了出租获利。所以，也可以从合同的目的入手避免双方的违约责任。
比如可以做类似如下的约定：
如果承租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任;
如果出租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家费用外，出租人可以不承担违约责任。
其实，上述变通办法，即使提前没有约定，在某一方要单方解除时也不妨提出来与对方协商，但是如果提前没有约定，就算您的方案是合理的，对方也未必就要绝对接受，所以，可能的话，还是事先约定为好。
4、 提前解除合同要有必要的书面手续。前面我们讲过，合同正常到期解除，双方要有交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。
在提前解除合同的情况下，当然也少不了上述文件，另外，还要再多出一份，就是《解除租赁合同确认书》，在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。
比如我们前面提到的这个案例，尹某在搬离时到底与黄某是否忆达成了解除合同的一致，是否明确不追究违约责任由于没有书面文件，根本无法确认。
所以，不管解合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。协商一致解除，自然可以签订《解除租赁合同确认书》，协商不一致无法双方签订文件怎么办守约方可以单方向对方发同相应催示函主张权利，并保留催示的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。
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篇四：关于住宅租赁的装修赔偿的合同约定(房屋租赁合同的附加条款)
附加条款
1、若乙方装修需交甲方押金3万元，合同终止后退还。甲方同意乙方装修。在每年的租赁起始时间一次性支付全年租金。
2、因出租人违约导致合同解除，出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，赔偿额最高10万元封顶，不再承担其他违约责任；因承租人违约导致合同解除，出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的50%，赔偿额最高5万元封顶。装饰装修费用按照每年2万元或总价的20%折旧，按照金额大的执行。任何时间，乙方不得拆除室内地板（瓷砖）、卡式(中央)空调、照明、吊顶、厨卫电器、灶台、洗浴设备、窗帘、房门及其他附合的装饰装修物。任何固定于室内且拆除会影响房屋美观和使用功能的器件和衣柜、装饰柜、书柜等，一律不得拆除。电视机、空调、冰箱、洗衣机等按照现价并扣减折旧金额后可以优先转让给甲方。床、桌椅、茶几等可移动外购家具乙方可自行处理，其余器件拆除需征求出租人同意。
3、不得转租。发生群租行为视同乙方违约，租赁合同终止。室内常住人口应少于等于六人，并需符合社区和物业的相关规定。发生群租行为的，甲方可以随时解除合同并不退还已收取的房租。
4、小区内发生的各类分摊费用，归乙方支付。
篇五：房屋租赁合同纠纷解释
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释
（法释[XX]11号，XX年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过） 中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于XX年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自XX年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日 为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要
求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代
承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
篇六：因承租人原因解除定制房屋租赁合同的责任研究
因承租人原因解除定制房屋租赁合同的责任研究
作者：周吉高 李文华 点击次数：1021
【摘要】 关于因一方原因导致合同解除后违约方的责任承担问题，在理论上存在诸多争议，审判实践中遇到此问题的处理方法也不尽一致。本文试图结合一例因承租人原因解除定制房屋租赁合同纠纷案件，对此问题进行一些粗略的探讨。
【关键词】定制房屋租赁合同 合同解除 违约责任
【案例】因承租人原因解除定制房屋租赁合同纠纷案
XX年3月16日，甲公司和乙公司签订《租赁合同》一份，约定：甲公司按照乙公司提出并经有关部门核准的设计方案建设房屋一幢，房屋建成后，将房屋有偿出租给乙公司作为商业经营使用，开办大卖场。租赁期限为20年，每年租金为1000万元。租赁合同订立后，甲公司为建造租赁物支出了建造费用2800万元、配套设施费用1200万元。双方就建成的房屋办理了交接手续以后，乙公司多次函告甲公司，意图解除租赁合同，甲公司未同意。后来，乙公司诉至法院，请求判令解除其与甲公司签订的《租赁合同》及相应的租赁合同关系。甲公司提起反诉，请求判令乙公司支付违约金XX万元，赔偿损失8000万元。（其中，直接经济损失4000万元，可得利益损失4000万元。）
法院经过审理后认为，乙公司数次向甲公司提出解除《租赁合同》直至提起诉讼，请求解除系争的《租赁合同》，乙公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。考虑到避免损失的进一步扩大及社会资源的浪费，同时考虑甲公司提起反诉，故判决解除甲公司和乙公司订立的《租赁合同》。根据法院查明的事实，甲公司为履行《租赁合同》，已对外支出建造费用、配套设施费用共4000万元；由于甲公司所建造的租赁物，是按乙公司的要求特定设计、建造，《租赁合同》解除后，该租赁物对甲公司无任何利用价值，故甲公司为履行上述《租赁合同》而做出的投入，构成甲公司的直接损失，故判决乙公司赔偿甲公司直接经济损失4000万元。法院注意到，甲公司与乙公司签订的《租赁合同》的第32条约定，合同生效后前5年内，乙公司违约的，甲公司有权解除《租赁合同》，并要求乙公司在赔偿甲公司直接经济损失的基础上支付相当于当年两倍租金的违约金，该条款是甲公司与乙公司的真实意思表示，故判决乙公司向甲公司支付违约金XX万元。甲公司要求乙公司赔偿可得利益损失的请求，法院予以部分支持。
在上述案例中，法院考虑到乙公司多次提出解除系争的《租赁合同》及甲公司提起反诉，为避免损失的进一步扩大及社会资源的浪费，故而判令解除甲公司与乙公司订立的《租赁合同》。该判决是否合法，本文暂不作讨论。除此之外，上述案例还反映出了三个理论问题：一是合同解除与违约责任形式能否并存；二是定制房屋租赁合同解除后损害赔偿的范围和标准如何界定；三是违约金与赔偿损失能否并存。
一、合同解除与违约责任形式能否并存
合同解除，是指合同成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或者双方的意思表示，使合同关系自始或者仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。从实质上看，合同解除是合同的当事人在具备法律规定或者合同约定的解除条件时，有权依约依法免除自己对待给付的义务，从而使合同的法律效力归于消灭的行为。其制度重心在于，在发生某些法定或约定的情形时，为当事人提供一种可以寻求的补救方式。尽管此种方式常常与损害赔偿、实际履行等方式相对应，但它们毕竟分属不同的制度项下，在救济机制和救济后果方面，均有较大差异。可以说，合同解
性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
就本案而言，承租人违约解除租赁合同，给出租人造成了损失，合同解除后，出租人仍有权要求承租人赔偿损失。
二、合同解除后损害赔偿的范围和标准如何界定
（一）损害赔偿范围如何界定
我国《合同法》第97条后段规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。但是该条规定比较抽象，并未明确损害赔偿的范围。笔者认为，审判实践中，损害赔偿范围的确定，应根据合同解除的形式和原因具体问题具体分析：
1、协议解除
我国《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可以解除合同。此种情形下，当事人对损害赔偿有约定时，从其约定；当事人对损害赔偿无约定时，除非当事人明确表示放弃损害赔偿请求权，否则其仍得请求损害赔偿。因为协议解除是当事人一方从有利于自己的角度出发，而提议或同意的解除。既然他因协议解除而获得了利益，那么依据获得利益者承担风险的理论，他就应该负赔偿责任。该责任的范围包括：对方订立合同所支出的必要费用，因相信合同能适当履行而作准备所支付的费用；合同解除后需对方返还给付物时，对方因此而支出的必要费用；合同解除需责任方返还给付物，却拒绝返还时，对方因此而受的损失。
2、因不可抗力致使不能实现合同目的之解除
我国《合同法》第94条第1项规定，因不可抗力致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同。此种情形下，根据《民法通则》第107条的规定，当事人一般不负赔偿责任。两种情形例外：一种情形是一方当事人迟延履行后发生不可抗力致使合同目的不能实现，其应该赔偿以下范围内的损失：对方订立合同所支出的必要费用；对方为准备履行合同和接受履行所支出的费用；合同解除后需对方返还给付物时，对方因此而支出的必要费用；另一种情形是，不可抗力发生时，当事人未采取补救措施，其应赔偿因此而扩大的损失。
3、违约解除
我国《合同法》第94条第2项、第3项、第4项分别规定了一方当事人预期违约、根本违约情形下，当事人可以解除合同。此种情形下，当事人违约不履行合同，给对方造成损失，构成赔偿责任，该责任不能因合同解除而消失。此种情形下合同解除的基础是一方当事人违约，根据笔者前文中关于合同解除可以与违约责任并存的相关论述，非违约方在合同解除后，可以依据《合同法》关于违约责任的相关规定请求违约方承担损害赔偿责任。我国《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，因当事人一方违约而解除合同后的损害赔偿范围可依据《合同法》第113条的规定确定，包括直接损失和可得利益损失。
4、任意解除
任意解除场合，解除合同可归责于解除者时，解除合同者须承担损害赔偿责任。此种情形下，解除合同后的损害赔偿范围宜为信赖利益的赔偿。【5】
就本案而言，承租人多次函告出租人意图解除《租赁合同》直至提起诉讼请求解除系争的《租赁合同》，其行为已构成预期违约，法院判决解除合同后，出租人有权要求承租人承担因其违约不履行债务而造成的损失，该损失包括直接损失和可得利益损失。
（二）损失如何计算
赔偿损失的计算既是个事实问题，又是个法律问题。说它是事实问题，是因为违约等造成的损失如何，本质上为一种事实；称它为法律问题，是因为探讨这一事实，必须借助法律方法。
1、直接损失如何计算
根据损害差额说，应以被害人总财产的变动来衡量损害是否存在及大小。【6】
就本案而言，出租人为履行合同建造定制房屋而支出了建造费用、配套设施费用共4000万元，即为履行合同发生的财产减少额为4000万元，财产增加额为定制房屋的价值，故出租人的直接损失应为4000万元减去定制房屋的价值。所以，出租人直接损失的有无和大小关键在于确定定制房屋的价值的有无及大小。
首先，定制房屋是否具有使用价值呢？任何房屋都同时包括通用功能部分和特殊功能部分，比如酒店、商场等房屋同时具有一般建筑物的通用功能部分和为满足酒店、商场等特殊需要而设计的特殊功能部分。本案中的定制房屋是根据承租人经营大卖场的特殊要求设计和建造的，该定制房屋包括一般房屋的通用功能部分和满足大卖场特殊需要的特殊功能部分。该定制房屋的通用功能部分，对任何人均具有使用价值；该定制房屋的特殊功能部分，对较小范围内的人具有使用价值，出租人仍可寻找有此特殊功能需求者出租或者将特殊功能部分改造以实现其价值。法院认定该定制房屋没有使用价值显然是不正确的。依法院的逻辑，如果在某地建造了一栋房屋用于经营酒店，现在不经营酒店了，那这栋房屋就没有使用价值了，只能拆除，显然这是荒谬的。其次，如何确定该定制房屋的价值呢？笔者认为可以参照该定制房屋所在地相同地段、相同类型房屋单位面积的市场价格计算，也可以委托房地产专业评估机构对房屋价值进行评估。
2、可得利益损失如何计算
首先我们必须界定可得利益和可得利益损失这两个不同的概念。可得利益，是指在合同订立时能够合理预见的，当合同适当履行后可以实现的财产利益。可得利益并不是合同各方在订立合同时即享有的，而是一种将来的利益，订立合同只是使这种可得利益的实现具备了一定的前提条件，只有当合同各方的主要义务得到适当履行后，可到利益才能真正实现。而可得利益的损失，是指由于合同一方的违约，致使合同的主要义务没有得到适当的履行，进而造成合同非违约方的合同可得利益无法实现，最终导致合同非违约方应当增加而未能增加的利益。举个例子，甲、乙双方签订一份《房屋租赁合同》。甲为出租方，乙为承租方，每月租金为5000元，租期为一年。合同一旦签订，甲的合同可得利益即为60000元，这是相对固定的。假使合同签订后，乙即表示不再租赁该房屋了，于是甲宣布行使合同解除权，并将房屋以每月4000元的价格出租给丙，在此情况下，甲实际将得到48000元的租金收入，其原来合同可得利益的损失为1XX元。就本案而言，出租人可得利益的损失应为合同解除后一定时间内房屋无人承租的租金损失。
三、违约金与赔偿损失能否并存
违约金和赔偿损失能否并存应根据违约金的性质区分惩罚性违约金和补偿性违约金两种情况分别讨论。所谓惩罚性违约金，是当事人对于债务不履行所约定之一种私的制裁，此种违约金于债务不履行时，债务人除须支付违约金外, 其他因债之关系所应负之一切责任, 均不因之而受影响，债权人除得请求违约金外，仍得请求债务履行或不履行所生之损害赔偿。而补偿性违约金，功能上主要是为了弥补一方违约后另一方所遭受的损失。此种违约金的运用，目的在于使当事人免除事后计算损害赔偿额的麻烦以及举证的困难。【7】因此，其理念、内容、数额等均应当受到损害赔偿制度的制约。如果当事人约定的是惩罚性违约金，则违约金与赔偿损失可以并存；如果当事人约定的是补偿性违约金，违约金与赔偿损失也可以并存，但必须是超过违约金数额的部分。
那么应该如何认定合同中约定的违约金是惩罚性违约金还是赔偿性违约金呢？笔者认为，区分惩罚性违约金与赔偿性违约金应当根据当事人对其约定的违约金的主观目的出发，考察其意图是为了赔偿违约的损失还是为了对违约一方加以惩罚或者对其可能的违约行为进行阻吓，从而判断该违约金是赔偿性质的还是惩罚性质的。如果当事人的意思是为了强制履行债务以加强合同的效力，当事人约定的就是惩罚性的违约金；如果当事人的目的是为了事先预定损害赔偿的范围以消除繁锁的举证责任，当事人约定的就是赔偿性违约金。不过需要进一步说明的是，对于当事人主观目的判断，应以订立合同时，双方的真实意思表示、合同相应的条款及相应的证据为准。
审判实践中，如果合同中明确表示一方当事人违约时除了需要支付合理的违约金外还应赔偿损失，则此违约金应当认定为惩罚性违约金。就本案而言，《租赁合同》第32条约定，合同生效后前五年内，承租人违约的，出租人有权要求承租人在赔偿出租人直接经济损失的基础上支付相当于当年两倍租金的违约金，该违约金就应当认定为惩罚性违约金。出租人有权要求承租人支付违约金并赔偿损失。
四、结论及建议
上述案例中，法院判决中存在的最大问题就是对于出租人直接经济损失的界定，法院将定制房屋的建造费用、配套费用作为直接损失并予以支持，实属错误判决。我国《合同法》第97条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。这些规定对合同解除后赔偿损失的范围和标准均未作出明确的界定，学术界对此也存在较大的争议，导致审判实践中比较混乱，同样的案件在不同法院得出的判决结果可能大相径庭。因此，笔者建议尽快针对违约损害赔偿的范围和标准完善相关立法。
参考文献：
【1】吴兴龙、龙著华等：《合同法比较研究》，中山大学出版社XX年版，第352页。
【2】左觉先：《论契约解除后违约金之请求权是否存在》，载《民法债编论文选辑》，五南图书出版公司，1984。
【3】崔建远：《合同责任研究》，吉林大学出版社，1992。
【4】蔡立东：《合同解除制度的重构》，载《法律与社会发展》XX年第5期，第43页。
【5】崔建远：《合同法》，法律出版社第四版，第255页。
【6】林诚二：《民法债编——体系化解说》，中国人民大学出版社XX年版，第269页。
【7】王利明：《违约责任论》，中国政法大学出版社修订版，第625页。
篇七：房屋租赁合同
GF－XX－0602
房屋租赁合同
合同编号： 出租人：签订地点：承租人：签订时间：日
第一条租赁房屋坐落在、间数、 建筑面积 、房屋质量 。
第二条租赁期限从 日至年月日。
（提示：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效）
第三条金额（大写）（每平方米 元/年，面积 平方米）。
第四条金额的支付期限与方式：签订合同之日，付清上半年房租 年 月 日前付清下半年房租，如未能及时足额付清则每迟支付一日承租人应按未足额支付租金的千分之三向出租人支付违约金。承租人十五日内仍未支付第一期租金的，出租人有权解除本合同并按本合同约定追究承租人的违约责任。
第五条承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、暖气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。
第六条租赁房屋的用途：本出租房屋用于，未经出租人书面同意不得改变房屋用途。
第七条租赁房屋的维修及维修费用。
出租人维修的范围、时间及费用负担：主体部分维修及维修费用由出租人承担。承租人发现房屋主体部分需要维修的应书面告知出租人并配合出租人维修。因承租人未及时报告，导致出租人未及时维修所造成的损失由承租人足额承担。
承租人维修的范围及费用负担：除主体部分以外的维修由承租人承担。承租人未及时维修造成的损失及责任由承租人足额承担。
第八条出租人（是/否）允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：未经出租人书面同意，承租人不得对房屋进行任何形式的装修、改造。经出租人同意改造或装修的，承租人应向出租人上报装修或改造方案或装修方案并严格按出租人批准的方案进行改造或装修。
租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：合同期满后，未经出租人书面同意，承租人不得拆卸装修改善物。出租人认为承租人不应拆卸的装修增设物无偿归出租人所有，承租人不得要求出租人支付任何对价。承租人在拆卸装修、增设物时不得损坏房屋，否则应照价足额赔偿。
第九条出租人（是/否）允许承租人转租租赁房屋。未经出租人书面同意承租人不得转租所租赁房屋，否则，出租人有权解除本合同并按照本合同之相关约定追究承租方的违约责任。
2
第十条定金（大写）元（合同期满，出租人两个月后退还承租人定金）。承租人在前交给出租人。
第十一条合同解除的条件
有下列情形之一，出租人有权解除本合同：
1．承租人不交付或者不按约定交付租金达两个月以上。
2．承租人所欠各项费用达（大写）叁仟元以上。
3．未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；
4．承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；
5．未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；
6．未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；
7．承租人在出租房屋进行违法活动的。
有下列情形之一，承租人有权解除本合同：
1．出租人迟延交付出租房屋两个月以上；
2．出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。
3． 。 第十二条房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是：承租人应在本合同期满当日将房屋交还出租人。
3
第十三条违约责任：
1、本合同到期终止或出租人在依本合同之规定通知承租人解除本合同后，承租人应于接到出租人书面通知之日起三日内将租赁房屋腾空并将房屋归还出租方，否则，每迟交房一日，除应按本合同约定支付房租外，并应按本合同约定房租标准的50%向出租方支付违约金。
2、因承租人原因导致出租人解除本合同的，承租人除应按本合同约定支付房租及前条规定的延迟履行违约金外，并应按租金总额的30%向出租方支付违约金。
出租人未按时或未按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物毁损的，负责赔偿损失。
承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。 承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成房屋毁坏的，应负损害赔偿责任。
第十四条合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第（二）种方式解决：
（一）提交 仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。
第十五条 其他约定事项：
4
1、出租人在将房屋交付承租人后，因该租赁房屋所产生的一切责任由承租人自行承担。出租人代承租人承担任何责任及由此给出租人带来的其他任何损失，承租人均应足额赔偿。
2、承租人依本合同所应承担的违约金、损失赔偿款等，出租人有权在承租人交付的房租、押金及其他款项中自行扣除。
3、 承租人已付的房租、押金等不足以支付相关违约金和/或损失赔偿款的，出租人有权留置承租人在租赁房屋中的财产。在收到出租人书面通知十日内，承租人依然不足额支付相应债务的，出租人有权依法处置所留置财产偿付相应债务，不足部分承租人仍应继续支付。
4、承租人在收到出租人清空房屋内物品，归还租赁房屋的书面通知五日内不将租赁房内的物品清理完毕交还房屋的，出租人有权自行打开租赁房屋并清空承租人物品，由此造成的损失全部由承租人自行承担。
5、出租人有权随时检查了解租赁房的相关情况，租赁方应予充分配合，否则，每拒绝配合一次，应向出租人支付100元的违约金。三次以上（含三次）出租人有权解除本合同并依本合同追究承租人的违约责任。
5
篇八：租房合同,违约
篇一：租房合同违约金
租房合同违约金
1、在房屋租赁关系上，要求解除的一方，应该提取1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)。
2、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。
3、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。
4、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算并退回押金和多余的房费。
5、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。
6、租房违约金的处理：
双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。
7、在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提取1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)。
8、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。
9、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。
10、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。
11、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。
12、违约金的处理：
双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。 深圳律师：黄华(12年律师经验)
律师咨询：132，4296，6417(免费)
执业律所：广东蛇口律师事务所(中国首家律所)
律所地址：深圳市南山区创业路海王大厦a座14层篇二：租房怎样维权
1、双方协商解决。在签订租赁合同时，双方就应当注明租约期满后多少个工作日内，在房屋及其设施无毁损的情况下，业主应退还押金。
2、看押金的性质，如果是物品保全可以要回，如果约定是违约金则要不回。对于租金，可以双方协商解决，可能会扣点。退房提前一个月书面通知下。
3、租房双方签订房屋租赁合同，有了租房约定，需要严格实行约定。对于租金的支付也是需要执行合同的约定的，没有约定的可以协商补充约定，另外对方退租的是属于违约的，可以要求对方承担违约金以及实际损失赔偿，与对方协商不成的情况下可以到法院起诉。
二、租房押金交多少
1、关于租房押金问题，需要执行合同的约定的，没有约定的可以协商补充约定。
2、租房押金一般是依出租方与承租方双方约定，实际操作中押两个月房租居多。
3、需要慎重审查中介方是否有合法授权，最好由中介介绍房主出面审查相关证件后签订合同，这样更有利于保护自己的权益。
三、租房违约责任
违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。
违约责任的构成要件：
(1)有违约行为;
(2)有损害事实;
(3)违约行为与损害事实之间存在因果关系;
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(4)无免责事由。前者称为违约责任的积极要件，后者称为违约责任的消极要件。此处仅讨论其积极要件，即违约行为。
四、房租押金等于违约金么
1、押金，在房屋租赁中是一个常用的概念，我认为，押金的性质是一种担保，是对房屋内物品、以及房屋本身的担保，一旦承租人对房屋或房屋中的物品有损坏时，出租人要求承租人承担赔偿的责任，此时出租人有权从押金中优先取得赔偿，如押金不足赔偿，出租人仍有权要求承租补足。
2、违约金，是承担合同违约责任的方式之一，合同违约的责任承担方式是多种多样的，并不限于违约金一种，在民法中，一般认为违约金是一种补偿性质的，它不带有惩罚性，即因违约行为造成了多少损失就承担多少的违约金，当事人在合同中可以约定违约金，也可以不约定，当事人在合同中如果没有约定违约金，那么，违约责任大大小应当以实际的损失为准，当事人如果约定了违约金，但相对于实际损失而言约定过高或过低都可以要求法院调整。
五、租房违约金
1、依不同标准，违约金可分为：
(1)法定违约金和约定违约金;
(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，中国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。
2、根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：
(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);
(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);
(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。
六、怎么提前解除房屋租赁合同
1、根据合同法，合同的变更是可以通过协商的。
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2、如果没法协商达到一致协议，可以发通知给房东通知解除合同，并退还剩余房租。没有约定违约责任就不处罚，建议根据租赁合同与房东协商处理。
七、租房合同解除
房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。根据我国《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
八、租房合同违约金如何收取
1、违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。
2、发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。
3、租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算，定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后，各种违约金的计算又因情况的不同二不同。
4、一般认为，现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法未作明确规定。通说认为此种约定并非无效，但其性质仍属违约的损害赔偿。
提前解除租赁合同该如何赔偿
问题：租房合同未约定违约金 、房屋租赁合同违约金的确定
违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。
不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。
在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：“有约定从约定，无约定以实际损失计。” 承租人单方解除合同， “造成房屋空置产生损失”，但是空置几个月的损失是合理的呢 最重要双方协商一致。
提前解除合同要有必要的书面手续：
双方要有交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。
另外，还要再多出一份，《解除租赁合同确认书》，在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。
篇九：房屋租赁合同
房屋租赁合
出租人：姓名：出生年月： 身份证号：住址：
承租人：姓名：出生年月： 身份证号：住址：
双方经友好协商，根据《合同法》及国家、当地政府对房屋租赁的有关规定，就租赁房屋一事达成以下协议。 第一部分 房屋概况
第一条 出租人保证向承租人出租的房屋本人拥有完全所有权和使用权，没有房屋使用权和使用权以外的它项权利。
第二条 房屋法律概况
1、房屋所有权证书登记人： ，身份证号码： ；
2、房屋所有权证书编号： ；
5、房屋的使用面积： ；
第三条 租赁期限、用途
1、该房位于 ，共 室 厅，且租赁该房屋仅作为使用，未经出租人同意，不得用作其他用途，否则，出租人有权解除合同并不返还任何租金，并有权要求承租人承担相应的损失。
2、该房屋租赁期共 个月。自 年 月 日起至 年月 日止。
3、租赁期满，出租人有权收回出租房屋，承租人应如
期交还。如出租人要收回房屋，应提前15天通知承租人。 租赁期满前，承租人要继续租赁的，应当在租赁期满15前通知出租人，经出租人同意后，重新签订租赁合同。如出租人在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，承租人享有优先承租权。
第五条 租金及支付方式
1、 该房屋每月租金为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。租金总额为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。并同时支付押金 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。
2、房屋租金、押金支付和返还方式如下：
（1）、租金以年为单位，一年租金一次付清，除首次支付租金以外，承租人需在本年租期届满前15日内全款付清下一年租金，否则出租人有权解除合同。
（2）、出租人收款后应提供给承租人有效的收款凭证，承租人不要求的不在此限。
（3）、租赁合同期满或承租人均无违约、损害行为的，押金应如数归还给承租人。
第六条 租赁期间相关费用及税金
1、 出租人应承担以下费用：
（1）租赁期间，房屋和土地的产权税由出租人依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项且与该房屋所有权有关的费用，应由出租人负担。
2、承租人应承担以下费用：
（1）承租人应自行按时缴纳因租用房屋所产生的费用（如水电费、卫生费，小区物业管理部门规定的其他费用）。
（2）如承租人迟延缴纳因租用房屋所产生的费用，导致停电、停水或物业公司正常维修，所产生的滞纳金和损失全部由承租人承担。
第七条 房屋修缮与使用
1、在租赁期内，出租人应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由出租人负责（承租人使用不当的除外）。 出租人提出进行维修须提前 日书面通知承租人，承租人应积极协助配合。
承租人向出租人提出维修请求后，出租人应及时提供维修服务。对承租人的装修装饰部分出租人不负有修缮的义务。
2、承租人应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，承租人应立即负责修复或经济赔偿。
承租人如需改变房屋的内部结构、装修或设臵对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因出租人责任导致退租的，除双方另有约定外，承租人有权选择以下权利中的一种：
（1）依附于房屋的装修归出租人所有。
（2）要求承租人恢复原状。
第八条 房屋的转让与转租
1、租赁期间，出租人有权依照法定程序出卖该出租的房屋，出卖后，本合同对新的房屋所有权人和承租人继续有效，且在在同等条件下，承租人有优先承租权。
2、未经出租人同意，承租人不得转租、转借承租房屋。
第九条 合同的变更、解除与终止
1、双方可以协商变更或终止本合同。
2、出租人有以下行为之一的，承租人有权解除合同，并有权要求出租人赔偿因此而造成的损失。
（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。
（2）出租人未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。
3、房屋租赁期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回出租房屋，并有权要求承租人赔偿因此而造成的损失。
（1）未经出租人书面同意，转租、转借承租房屋。
（2）未经出租人书面同意，拆改变动房屋结构。
（3）损坏承租房屋，在出租人提出的合理期限内仍未修复的。
（4）未经出租人书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。
（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。
（6）逾期未交纳按约定应当由承租人交纳的各项费用，已经给出租人造成严重损害的。
（7）拖欠房租累计30天以上或者迟交房租15日的。
4、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。
第十条 房屋交付及收回的验收
1、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张。经双方现场确认《设施 、设备清单》（见附件）后，如因承租人使用损坏的，承租人应当负责维修或照价赔偿给出租人。
2、承租人应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还出租人。
3、承租人交还出租人房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，出租人有权处臵。
第十一条 出租人违约责任处理规定
1、出租人因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付承租人本合同租金总额30%的违约金。出租人除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。
2、由于出租人怠于履行维修义务或情况紧急，承租人组织维修的，出租人应支付承租人费用或折抵租金，但承租人应提供有效凭证。
3、出租人违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的15%向承租人支付违约金。
4、出租人因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合
篇十：房屋租赁合同纠纷的处理
房屋租赁合同纠纷处理办法
摘要
《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。 一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。
二、房屋租赁合同效力的认定 房屋租赁合同有效的条件是：
1 、 《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据《合同法》第5条及
第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。
2、 合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。
3、 出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。
三、有效房屋租赁合同纠纷的处理 (一)合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。
(二)合同解除时有关问题的实体处
1、 关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同：
(1)承租人欠租超过合同约定期限;
(2)合同未约定期限的，欠租达三个月以上;
(3)承租人未经出租人同意擅自转租的;
(4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。
出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同：
①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;
②出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的;
③出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的;
④租赁物危及承租人的安全或健康的。
此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。
2 、 承租人对房屋有装修时，对装修的处理。
合同有约定按约定处理;合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿;对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担;双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。
3、 因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。 承租人应向出租人承担的违约责任是：
(1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);
(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;
(3)当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。
4、 因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。
出租人应向承租人承担的违约责任是：
(1)向承租人双倍返还租赁定金;
(2)赔偿承租人的装修损失;
(3)当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。 四、无效房屋租赁合同纠纷的处理
(一)房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：1 、 因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库;2 、 其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。
(二)承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。
五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理
(一)转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件： 1 、征得原出租人的同意; 2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。
(二)出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。
(三)出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人，因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同，则不列受转租人为案件第三人。
发生房屋租赁纠纷如何处理
1、租约到期后房主收回房屋
2、房客外出未归租赁合同届满
房客外出未归，租赁合同届满，而房客又无任何续租的明确表示时，房主可通知房客的亲属或单位终止租赁合同。但房主向房客明确表态终止租赁合同前，按房客续租处理，房客按原租约补交租金，得知房客不续租的表示后，房主再收回房屋。
3、续租时房主提升租金标准
如果原承租人不同意房主要求，就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系。如果原承租人同意这些合法的条件，应另签租赁合同。房屋租赁合同到期后，如果出租人没有提出新的条件，
承租人按原合同继续交租，则视为租赁关系延续，出租人没有正当理由，不得终止。出租人以原合同期满为由随意抬高房租的，一般不允许，但出租人与承租人另有约定的除外。
商业地产租赁纠纷如何解决？
具体情况具体处理 商户欠租怎么办？出租人是否可以采取停水停电的措施呢？这需要在《租赁合同》中要有明确的约定。首先，应在《租赁合同》中写明，在商户欠租的情况下出租人享有对商户采取停水停电的权利。需要满足下列条件：出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外，还要注意的一点是，在出租人有权采取停水、停电措施的前提下，出租人应事先书面通知商户，提前告知将采取停水、停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以减小风险。
解除合同――
多方见证避免纠纷
《租赁合同》一般都会约定合同解除条件，如商户在欠租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权。在满足合同解除条件的情况下，如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。强制收回房屋过程中也有风险，如欠租商户以丢失珍贵物品为由告出租人，出租人难以逃脱责任。
合同解除应采取如下措施较为稳妥。首先，在满足合同解除的条件下，向商户邮寄《解除租赁合同通知书》，在《解除租赁合同通知书》上写明商户自动腾退房屋的期限，如超过期限将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应做好如下准备：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委会、派出所等一起到场，在几方在场的情况下派人进入该商铺。从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物业内的所有物品进行录像。由参与方在清单上一起签字确认。第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单。篇二：对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析
对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析
基本案情]
原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会（以下简称益乐村）。
被告：浙江益爱电子发展有限公司（以下简称益爱公司）。
第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下简称大排大公司）。
第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。第三人：杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。
第三人：杭州荣达装饰材料有限公司（以下简称荣达公司）。
原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补
充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至XX年12月31日止；1996年12月
31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施（鉴定价值为343184元）并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层（部分）1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提起诉讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息元，并承担诉讼费。
益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元，并负担诉讼费。
[裁判要旨]
杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承担。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据《中华人民共和国民 法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于XX年2月2日作出以下判决：
一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。
二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。
三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至XX年1月31日止，扣除已付租金）。
四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款元。
五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元（自1997年7月1日起至XX年1月31日止）。
六、驳回益乐村的其他诉讼请求。
七、驳回益爱公司的反诉请求。
一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；
原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。
大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。益爱公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。
文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同的目的，系由益爱公司开办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益乐村辩称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。
浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为，原判终止合同的履行，并以各自过错相抵的认定合理，符合民法的公平原则。但益爱公司基于其与益乐村的房屋租赁合同及房屋出租授权书，开办电子市场招商转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违反法律规定，且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。依民法诚实信用原则，当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。据此，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在出租人益乐村与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后，益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合同中的权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付的租金，应由益乐村与益爱公司结算；未支付的租金，则由益乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立，原判要求第三人腾退房屋的实体处理，及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定，均属不当，应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条
第一款第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定，浙江省高级人民法院于XX年8月15日判决如下：
一、维持杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、七项。
二、撤销杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分。
三、益爱公司应于本判决送达后30日内，将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋，腾空归还给益乐村。
四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建，由益乐村折价补偿益爱公司343184元，于本判决送达后10日内付清。
五、XX年2月1日至房屋实际腾退之日的租金，益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额，于腾退之日据实偿付给益乐村。
六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行，益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。
[法理评析]
本案法律关系相对复杂，存在出租和转租两个法律关系，涉及出租人、承租人、次承租
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/935eeedabc64783e0912a21614791711cd7979a1.html
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