中国未来房地产的发展趋势

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有



些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发



表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样



的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。





房地产对中国经济贡献卓著



  文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改



革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中



国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增



。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融



服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。





  在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的



动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口



形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入



，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收



入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，



可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入



，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的



房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。





  中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满



足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加



，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产



已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和



投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡



沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

未来10年发展趋势和特点



  文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其



屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风



险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影



响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的



价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费



的增长。





  可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：



  第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房



地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来



的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发



展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。





  第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人



口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。





  第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需



要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。





  第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是



政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。





当前调控应关注两个层面



  文章认为，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房



地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地



产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住



房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出



台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各



个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展



，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

回答人的补充   2010-08-29 02:43

中国未来房地产可能的发展趋势和特点

中国房地产近年来日益成为一个全社会关注的话题，它不仅是国家和政府面临的政治、经济问题，也是全社会和整个民族面临的社会问题和严峻的考验。由于中国特殊的国情和现状，任何有关住房问题的话题都会引起国人乃至国际关注，尤其是近年来中国房价的不断攀升，房地产市场充满了诸多的不合理因素和利益争夺，价值市场需求与供给出现的矛盾，房地产开发与经营商和房地产消费者的矛盾和平衡问题，中国房地产在经历众多的严峻考验中，在社会经济的向前发展中，也会出现利好的局面。

而评价房地产形势的指标主要为：

1、房价收入比　　

家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的5倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了，对于一个中低收入家庭来说，这是极其不利的局面，对尚未健全社会保险制度的国家和地区来说，无疑是一个重大的、亟需解决好的问题 。

2、房租收益率　　

房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应该在150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。

低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房者的消费能力。租房者多是那些农民打工者，或者出身农村的高校毕业学生。他们往往被认为是城市化的执行者，而在目前的情况下，前者是不会考虑在城市定居的，而后者没有了退回农村的路，也没有能力在城市定居，只能漂在城市里。

之所以会出现这么低的房租收益率，是因为绝大多数买来的房子不是用来住的，而是用来炒作，所以才导致了租房市场的供大于求。同时，这也是因为人们把房地产投资的目光盯在其自身的升值，而不是房租，这也反映了当前中国房地产的消费状况。

3、空置率　　

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的。

4、还贷/收入比　　

居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴，还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。

结合房地产贷款占贷款总比例，可以算出整体的金融风险。比如在2004年底，中国房地产贷款占整个贷款的40%，目前这个比例保守估计应该有55%。而买房的人，用于投资的比例不会低于35%。这样来算，用于投资的住房贷款占所有贷款的比例应该在15.75%。一旦出现房价下降，投资用购房的人一定不会继续还款，这笔钱将由银行来买单。这将花完中国的存款准备金率。

5、房地产投资占GDP比例　　

这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度。在大国的房地产历史上，美国在1950年出现过6.98%的最高比例，然后一路小幅波动，直到1991年从3.42%开始，一路上扬至2005年的6.2%，随后发生了次贷危机。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年广场协议的签订，房地产在日本开始过热，房地产投资占GDP比重在1989年到1991年的最高点期间约5.5%，这时候日本的房地产崩盘了，从此日本进入了长达十几年的低迷，被称为“失去的十年”。而中国从有据可查的记录来看，从1997年的4.02%开始一路上涨，到2007年时这个比例到了10.13%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。考虑房地产对相关经济的带动作用，其对GDP的影响将高达3.15*10.13%=32%，所以说房地产绑架了GDP，一点都不夸张。

以上种种指标表明，中国的房价已经高到了非常严重的地步。关于中国的高房价，支持者会有诸如以下的种种理由，认为中国的房地产市场是特殊的，可以不符合国际惯例的。

高房价的第一个危害是抑制其它方面的需求，造成畸形经济结构。高房价造就了众多的房奴，他们大多从农村走来，十多年学校生涯之后，他们取得了进入大城市的门票——大学文凭，同时也花光父母一生的收入。毕业之后的他们一方面要赡养父母，另一方面要攒钱买房子，因此他们会尽可能的压缩开支，然而他们又是工薪阶层中的高收入者，也就是未来的中产阶级，他们不消费，整个社会的消费就没有了支撑。

第二危害就是抑制其它方面投资，造成畸形发展。目前我国各种尖端技术的落后和房地产过热不无关系，资本总是流向利润率最高的地方，房地产的行业的暴利吸引了过多的社会资本，从而削弱了其他方面的投资。经济结构对不动产过强依赖，降低了我们在国际经济环境中的竞争力。

实际上GDP中不动产的成分是虚假的，因为其不能流动，就失去了价值衡量的统一标准，其价值也是得不到国际公认的。而且由于其不流动性，价格的升高也只是数字的变更，不代表持有人可以享受的物质的增多。比如说上海的房产价格比卢森堡的要贵很多，那是否意味着在上海拥有一套120平米的公寓的人比在卢森堡拥有一栋别墅的人幸福的多呢？

第三就是影响社会和谐，这一点应该是有目共睹的，目前网络上流行着一种愤怒，仇恨的情绪，高房价是其一个重要因素。高房价剥夺了众多房奴的幸福感，毁灭了他们十几年寒窗的梦想，让他们失去了消费的能力的同时，也将他们仅有的业余时间拉到了低成本的网络上，在本应该喝咖啡的时间里在网上发着牢骚。

第四个危害是投机盛行，影响社会的创造力，这是任何一种暴利行业的通病。只要社会结构中存在一种暴利行业，人们就会对之产生向往，而当这种暴利的收入远远高于其他社会普通收入的时侯，就会造成投机盛行。而劳动是价值创造的唯一源泉，当劳动所得占整体社会的收入过低，甚至不能满足劳动者基本生存的时候，人们就不会再劳动，社会也就失去了发展的原动力。

作为业者，我认为随着经济的进步和社会的成熟，当地产市场将来必然走向规范化、法制化、公开化、协调化，而我国国房地产业在未来一段时间内将会逐步出现如下特点：

      1、房地产业发展与社会经济发展比较协调

     当前我国房地产业的发展与整体经济发展并不协调。之所以如此，主要是房地产投资者的风险意识不强，投资决策不科学，对经济发展与房地产业的关系不能准确把握。在未来的规范、科学的房地产市场中，投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等等作大量的研究，有时研究时间跨度前后十年，对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究，然后在研究的基础上，设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。加之合理的政府监管，因此，我国房地产虽然也有周期性波动，但涨跌幅较小，很少有象日本、香港那样的大起大落。

      房地产业发展与经济发展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面。随着我国房贷市场的成熟和国民收入的不断增加，房地产开发商根据相应的指标，结合对民众收入的调查，对住宅价格进行定位，就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调。

2、商业房地产以租赁作为主要经营方式

      未来中国商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖，但比例比较小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的很少见。房地产以租赁为主要经营方式，有如下优点：有利于房地产的专业化规模化经营；可以减少了公共部分产权分割带来的许多麻项；有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上，且进退容易；有利于房地产证券化的发展。房地产租赁经营的另一个好处是，提高房地产市场分析的“效率性”，由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。经济学家认为正常的房地产市场，从投资角度来看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生租金的能力。这就是为什么有关房地产经济的理论、估价方法等一般都是建立在租金分析的基础上的，而比较少用售价来分析。

3、房地产业经营的规模化专业化程度高

      现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，我国房地产行业的发展趋势也必将体现这一特色。比如美国，其房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）,负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司（比如北美地产网的母公司爱伊地利集团），开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司（或基金）开发并持有产权，然后由商家租赁经营。

4、房地产贷款结构以消费市场为主

      当今世界第一强国——美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金。2007年上半年统计，个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76%，如果加上多户型住宅，则比例高达82.4%。其它贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6%。这种贷款结构的理由很简单：只有购房者买得起，开发的商品房才能卖得出去。商品房卖得出去，房地产开发商有了资金，就等于支持了开发商。相反，如果把钱贷给开发商，购房者没有资金支持，只能是房越建越多，积压越来越多，结果只能是房地产公司经营困难，金融机构的烂账坏账越来越多，最后危及金融市场的安全。另外，贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司，玩空手套进入房地产市场，影响房地产市场稳定。实践证明，美国的这种贷款结构是非常合理的，这也是抵押证券化的基石。中国也可以参照美国房地产建设的经验和合理部分，实现中国房地产贷款结构以消费市场为主。

5、有健全的房地产保险制度

      虽然2007年的次贷风暴对美国的房地产市场造成了很大的冲击，但是如果不是有着健全的保险制度，这次风暴的影响力将会更大。这也使为什么首当其冲的会是美国最大的保险公司AIG的原因，而美国政府第一个注资担保的，也是AIG。

       保险业在我国房地产业发展过程中会扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。

6、集约用地，土地利用效率高

     虽然我国地大物博，但人口密度极高，人口过多而土地供给不足，这就要求我国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想，充分合理利用每寸土地，实现土地的集约化程度和利用效率很高。美国的城市用地的开发比较注重内部挖潜，而不追求外延扩展，除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外，商业房地产则集中在市中心区，全都是高楼大厦，然后在市中心周围留足充分的绿化用地、休闲用地，使城市既环境优美，又生机勃勃。借鉴美国成功的房地产经验，我国可以利用其先进的技术、科学的管理方法，实现我国房地产业的专业化。

7、房地产电子商在我国的应用

　　电子商务是计算机技术、网络通信技术与现代商业的有机结合，而房地产电子商务即电子商务理论和技术在房地产业中的应用，其应用范围广泛，包括：房地产建设、材料采购、房地产营销、房地产中介和物业管理等领域。目前房地产电子商务在我国的应用可概括为以下几个方面:

　　1）.房地产门户网站(综合站点)的建立为消费者提供了专业知识参考。这类网站主要面向购房群体，以销售为导向，提供内容主要为物业发展、业主论坛等相关内容。目前这类网站是国内房地产网站中创立思路最集中的部分，影响很大。

　　2）.电子商务应用到房地产销售过程中，方便顾客，提高效率，增强销售能力。房产销售管理和售楼促销系统的建设，可以实现网上实景浏览、小区规划展示、在线选房和按揭理财等多方面的功能。发展商以电子地图结合三维动画技术，展示楼盘的基本资讯，包含社区内环境、社区智能化、会所及周围环境、市政、商业、文化设施。客户可以在网上身临其境地观看楼盘样板房和各种现场实景，通过网站及时更新的图像，了解楼盘的建设进度；可查看平面布置、户型、装修效果等资料；可上网查询楼盘的单位销售情况并随时下订;还可查询各种按揭方式的付款情况，以便安排资金确定合适的置业投资方式。

　　3）.房地产公司建立自己的门户网站，扩大宣传，树立企业品牌形象。房地产开发企业的品牌形象至关重要。以往开发商主要通过报纸、电视等传统媒介来建立自己的品牌形象。现在通过建设网站，宣传企业形象，介绍开发商实力和经营理念，使客户对品牌产生认同。同时企业信息能够实时传递，与公众即时、互动沟通，弥补了传统媒介的单一性、弱反馈性和不可预见性。

　　4）.通过局域网搭建起信息交流与管理平台，优化企业内部管理。房地产企业网站结合企业内联网建设、智能化综合布线系统和电子商务解决方案的实施，使企业内部信息交流通畅、迅捷，可以实现信息透明化、管理跨域化和经营全球化，同时降低企业内部资源损耗、减少成本，最终使企业的运作经营达到最优化。

　　5）.提供增值配套服务，增加项目的附加值。项目的附加值越高，在市场上就越有竞争力，越受消费者欢迎。发展商通过建设数字化社区，让消费者体验从网上社区服务到网上超市，从社区BBS系统到网上生活杂志的数字化生活新模式，充分认可物业的高附加值。发展商还可以建设网上装修顾问系统，为消费者提供个性化、互动化的网上咨询服务，对每一种户型都提供多种档次的装修方案，客户可观看不同的装修效果图和材料说明、参考报价，自由选择不同房间的装修方案组合。

　　6）.物业的网上销售及中介代理，网上房屋租赁与交换。该类网站是目前房地产商和互联网业都关注的焦点，已经开始B TO C电子商务，目前主题有的已经很鲜明，而且二手房成交量、在线定房量在逐步放大。随着国内住房二级市场的开放，房地产交易就会提供和需要大量的信息交易，建立网上房地产信息超级市场具有良好的前景。

      综上所述，我国房地产市场由于历史的和现实的原因，在制约其发展的同时也充满了不同的优势，一方面，我们应该努力在实践中摸索经验，总结失败的教训，注重品牌、质量、形象以及服务的建设；另一方面，应该大力吸取外国房地产的先进技术和科学方法，充分利用好国际合作与交流的机会，实现我国房地产的国际化水平。相信伟大的中国人，富有创造力的中华民族，勤劳儿勇敢的中华儿女，一定会在未来把我们的家园建设的更美丽，衷心祝福祖国会更强大。

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