水疗有风险，投资需谨慎

水疗有风险 投资需谨慎

从深圳四个经典案例看水疗会所筹建中四大致命错误

大型水疗会所经过十几年的发展，近年来已经开始呈现从一线城市向二三线城市扩张的势头，不少雄心勃勃的投资商，将投资方向从传统的酒店、餐饮、娱乐转向水疗会所，然而高涨的热情背后，很多投资商却因为第一次投资水疗，对行业的特点欠缺了解，缺乏必要的风险意识和清晰的投资思路，仅仅因为个人喜好热情，仅仅因为受到成功项目的诱惑、他人的鼓动而盲目投资，结果不少项目遭遇滑铁卢，成为一个又一个惨痛的失败案例。

综合分析众多水疗会所失败的原因，基本上可以分为两个大的方面：

一、前期筹建期间的失误；

二、后期运营期间的问题。

本书立足于水疗设计，故此文仅探讨筹建期间的问题，以深圳水疗业几个典型案例进行分析可以发现，这些夭折的水疗会所几乎都是在这一关键环节出了问题。一个水疗会所的筹建犹如生命的孕育，发育良好的胎儿为自身顺利降生、未来健康成长奠定了良好的基础，相反孕期缺陷的胎儿，纵然降生人世，也因为先天不足，难以达到健康孩子的标准。水疗会所同样如此，总结在筹建期间普遍容易出现的问题，一般可以概括为以下4点：

1、 缺少市场调查，对市场把握失误，定位不准确，导致投资方向（策划）偏差；

大型水疗会所因它的一站式综合性，导致其复杂程度远超酒店、餐饮、娱乐等传统商业项目，我们如果可以将北京的一个成功的五星级酒店或者是KTV原封不动地搬到深圳相似区域来，相信绝对不会影响到它的后期运营。然而若将深圳一个成功的水疗会所搬到其他城市，哪怕是广州这样距离不过一百多公里的城市，也会出现一大堆问题，更不要说北京、上海等城市了，这是水疗会所本地客消费特性所决定的。国内各个城市水疗消费千差万别，深圳以按摩为主打、广州以餐饮为亮点、沈阳以演艺为特色、北京以洗浴为侧重，重庆以棋牌为中心，各地不同的消费模式决定了水疗会所重心不同，各家水疗会所目标消费群定位不同，又决定了场内设施配比的差异，以家庭为主必须兼顾老人孩童，以商务客为主一定要注重品味，配置足够的洽谈空间。以交友聚会为主的，重点在场内娱乐休闲项目的丰富等等。只有深入调查了解当地消费习惯，准确定位，在迎合传统的基础上适当预留前瞻性项目空间，才能产生出科学的策划方案，指引正确的投资方向，得到一个良好的开端。

案例分析：开业于2002年的深圳**国际健康水疗会所，坐落于深圳市高尚住宅地段，周边别墅簇拥豪宅林立，是深圳最著名的富人居住区之一，居住了本市以及国内众多达官显贵、富豪名人，与著名酒店会议中心相邻，处于群山怀抱风景优美的度假景区内，建筑面积10，000平方米，投资一个多亿，投资方为香港某集团公司，公司实力雄厚，聘请某大牌公司著名设计师设计，著名装饰公司施工，重金打造号称国內第一家五星級休闲健康会所，拥有当时国内最先进、最高級、最完善的设施，投资方意图将其打造成一个以水运动为主题、以亚健康诊疗为特色，集商业应酬、朋友聚会、家庭休闲为一体的综合性健康休闲水疗会所。在当时的深圳其规模档次都是首屈一指，经营管理团队更是精挑细选，高新聘用酒店、水疗界最优秀的管理人才。

然而最终它还是失败在定位的失误上，作为一个位置相对偏僻，交通并不便利的项目，原本应该利用地处度假村景区优美自然环境，依靠酒店会议中心的优势，打造一个专门针对商务高端客户纯会员制的中等规模商务会所，但是**国际健康水疗会所却像大多数城市水疗会所一样，试图将商业应酬、朋友聚会、家庭休闲等客源一网打尽，对于集中于市区内的一般客源来说，朋友聚会太远，家庭休闲不便，特别是当年深圳水疗消费大多数为香港客人，从口岸到该项目如果不自驾几乎难以成行，而每一个口岸都集中了不少水疗、桑拿，香港客根本不会舍近求远前去消费，再加上项目所处区域严禁设置广告招牌，当年还没有GPS卫星导航，自驾客要花很大的精力在问路寻找上，而且必经之路上原本就有一家桑拿会所，名字又非常相近，客人好不容易找对了路，几乎就要到了，却走进了别人的大门。开业后在强势的宣传下，也曾经红火了几个月，然后很快陷入萧条，惨淡经营数年后，虽然积累了一批忠实的客户，实力雄厚的投资方也架不住连年亏损，只得以极低的价格转卖，后续的老板更是惨不忍睹。

苦口良药马后炮：**国际健康水疗会所如果减少三分之二的规模，用5000万投资打造3000平米深圳第一家最顶级的会员制商务会所，以类似著名的京城四大会所模式确定消费目标，用最齐全的设备、最优美的环境、最顶级的出品、最优质的服务提供给最有消费能力的那部分客户，将每天的接待目标从700人压缩到不超过100人，非会员不接待，会员也必须提前预约，专车接送、管家式服务，打造属于富豪级的高层社交圈，在深圳这样富豪云集的城市，又靠近香港，这样的会所还需要担心没有客源吗？这样的客源还用担心消费上不去吗？

2、设计不专业，简单模仿抄袭，设施配比不合理甚至缺乏，流程不顺畅，导致项目先天不足；

设计的失误往往是因为前期的偏差，如果再加上非专业的设计师，那么必然会催生畸形的胚芽，使得原计划种一棵青松，却种出了一丛荆棘。一个成功的水疗会所，在大多数人眼中所看到、所感受的是外在的视觉享受，我们听到最多的如“漂亮，震撼、时尚、前卫、复古、传统”等等评价，无一例外都是对作品表现出来外在美感的赞叹，除了专业人士很少有人去分析这个作品空间设计上的优劣长短，对后期运营的影响。目前包括国内设计界对“空间策划”也远不如“设计风格”的关注度高，然而空间的构造却是室内设计的第一要素，也是最重要的元素，是设计的前提与基础，特别是在大型水疗会所项目中，可以毫不夸张地说，它直接影响经营，成为决定一个项目设计成败的关键因素。

一个大型高端水疗会所，从更衣柜、冲凉房的男女宾比例、数量、水池种类规模，到休息区空间、餐厅大小、娱乐健身设施配置，再到按摩房、SPA美容、足浴、客房、VIP专属区等等，还有洗手间、布草间、热毛巾房、技师房、设备间等等，即便是一个水疗从业人员，如果不是高级别并且用心做事的职业经理人，也很少能有几个说得清楚，何况一般的设计师，更不要说将客人、服务、后勤三大流程合理规划了，所以才会出现不少有名的大师级设计师设计出的水疗会所也会漏洞百出。古人云：“术业有专攻”，如果有人患了眼疾却去找牙医，一定会被当成笑话。可是很多投资商却偏偏在设计师的选择上犯类似的低级错误，找一个便宜的设计师，再确定一个自己觉得满意的项目，让这个设计师去抄，最终是画虎不成反类犬，捡了芝麻丢了西瓜。

案例分析：罗湖**城俱乐部位于商业闹市的最核心位置，竞争目标直指相距不过八、九百米的嘉年华国际水疗会，与对手相比规模更大、设施全新，整个项目除了水疗之外还有夜总会和西餐厅，三者相加有两万多平米的面积，在当时的罗湖规模上绝无对手，可谓来势汹汹，势在必得，似乎没有道理做不过已经开业四年的嘉年华。然而，各方面的失误又一次将一个投资几千万的项目送上了绝路，其中设计失误首当其冲，主要归结为以下几条：

一、流程布局不合理：1、与夜总会、西餐厅共用大堂和电梯造成客人引导复杂，接待人员增多；2、先上四楼更衣，后下三楼休息，再上四楼按摩，反复折腾极不顺畅；3、二楼整层为夜总会，音响的噪音很大；4、员工去后勤区需穿过营业区，不方便管理。

二、空间利用不合理：1、公共通道太宽，可行驶小汽车； 2、按摩房面积超大可以与酒店标双面积相比；3、后勤区面积所占比例太大严重浪费；4、三个项目共用大堂，分设三个收银接待厅，宝贵的前厅空间被白白浪费。

三、设计风格不合理：1、整体色调、主题元素太过前卫时尚，严重偏向夜总会的格调，与水疗会所原本需要的温馨舒适氛围难以相融，设计师显然搞不清夜总会需要的是刺激宣泄，水疗需要的是浪漫休闲，如同非让重量级的拳击手去弹奏钢琴，错的实在没有挽回的余地。

加上开业后楼上住宅业主不断投诉（主要针对夜总会），停车位严重不足，消防等问题阻碍手续办理，屡屡被政府部门查处，更加雪上加霜，好不容易吸引了一些客人，但是很快又流向嘉年华，苦苦支撑终于不得不转让，短短不到四年时间，三次易手三次装修，最终还是没能摆脱彻底关门的命运。

苦口良药马后炮：针对设计的错误开药方最简单：找对设计师就好了。一个大型水疗会所，几千万甚至上亿的投资，可以节省的地方很多，绝对不应该在百十万设计费上打主意，否则结果有可能就是；“节省几十万，丢了几千万”。另外**城俱乐部如果能晚两年筹建，等旁边万象城开业后也许才是最合适的时机，万象城停车位足够，水疗会所客人高峰期与商场有一个时间差，停车位不够这一致命问题可以通过借用万象城停车场解决。

3、 选址不科学，距离消费客源聚集区过于偏远，或者交通不便；

选择一个水疗会所的地址有太多的学问可以探讨，在这里我们不可能一一细说，简而言之必须围绕着项目预设的消费群，交通方便，停车场车位足够，尽量靠近娱乐休闲项目集中的区域。在一些失败的项目中，不少是选址错误导致的，因为贪图租金便宜，将项目设置到城市远郊，距离消费客源聚集区域非常远的地方，虽然水疗会所相当一部分客人是自驾，但是远距离的舟车劳顿，特别是很多城市交通拥堵严重，必然会影响客人的消费欲望。也有一些水疗会所虽然在城市中心区，却因为市政道路设施问题，公交不便，自驾又进出困难，甚至打的都很难，这样的项目就是神仙也只剩下叹气的份了。

案例分析：深圳*方会水疗会所（转卖后更名**贵族水疗会所）就是此类典型，靠近罗湖口岸、火车站，不可谓不中心，国企投资不可谓实力不雄厚，面积15000平米，规模曾经也可以排在深圳水疗前三位，设计也不惜重金请著名公司担纲，但是忽略了先天而且致命的缺陷：地理位置。该项目处于快速干道春风路高架桥下，自驾客稍微不小心就错过了路口，等看到招牌时为时已晚，再想回头只能在十公里以外掉头了，没有公交没有地铁，连打个的士也要等半天，当与其几乎同期开业相距不过几百米的太平洋休闲超市人头攒动生意红火时，开业早几年相距不到三公里的嘉年华国际水疗会所更是创造了七个月收回投资的奇迹。然而*方会水疗会所却始终门庭冷落鞍马稀，加上从无水疗设计经验的设计师几乎把水疗当成了写字楼设计，设计风格过于前卫。毫无水疗会所应有的温馨舒适氛围，色调平淡惨白，流程极度混乱，设施缺这少那，为经营管理带来了无穷无尽的烦恼。

生意不好换老总，这是水疗界普遍现象，换总经理不行再承包，承包不成最终超低价转卖，接收的某私企老板以为捡了个大便宜，不惜投入重金，首先请风水大师现场堪舆，设阵破局，再请专业设计师重新设计彻底改造，并更名为**贵族水疗会所，改造后场内设计问题基本得到解决，可是外部交通这最关键的问题毫无变化无可奈何，很快新老板就知道这不过是一只烫手的山芋，虽然千方百计，却也回天乏力，再想寻找下家接手已经无人问津了，最终还是未能挽救它彻底倒闭的命运。

苦口良药马后炮：这样的地理位置无论做什么商业项目都是错误的选择，错误的选址，错误的决策、错误的投资，从开始就决定了项目的最终命运。如果能在立项时多做一点市场调查，对客人往来路线做深入的了解，我相信投资方一定会重新选址。

4、贪大求全，盲目投资，资金使用缺乏严格计划，前期做富翁，收尾变乞丐。

俗话说：“有多大的脚穿多大的鞋”。可是有不少投资商却不顾市场需求，仗着实力雄厚，盲目贪大求全。前些年在一些城市里，水疗会所投资非理性的攀比风盛极一时，今天你的水池150平米，明天我就搞300平米，后天又来了一个弄个500平米不算，还再弄一个标准泳池。不但比水池，还比接待大厅、比健身房、比餐厅、比电影院，比规模之后比豪华，最终两三万平米的项目都已经不算什么大项目，动辄四五万甚至六七万平米的项目震撼登场，几千万投资都不好意思说，几亿投资已经不算个案。然而最终的结果是市场迅速饱和，很快便陷入无序的竞争中，降价促销、优惠赠送之后，最先倒下的却往往是那些超大规模的项目。

也有一些实力欠缺的投资商，严重缺乏资金使用的科学规划，或者被筹建经验不足的职业经理人、非专业设计师误导，并不清楚到底需要投入多少资金，前期一味按照高标准去设计施工，后期资金准备不足捉襟见肘，采购设备、活动家私、布草浴服、食品饮料、一般消耗品时不得不紧衣缩食，结果是客人不满意，员工有情绪，生意惨淡难以为继，最终恶性循环导致关门歇业。

案例分析：两万多平米的规模深圳皇岗***水疗俱乐部， 2003年开业，成为深圳当时最大的水疗会所，规模是排在其后的其他水疗项目两三倍，以拥有超大水区为宣传亮点，目标客户群精确定位在时深圳水疗最主要的客源香港客，选址非常正确地靠近口岸区，香港客出关悠闲地散着步十几分钟就可以方便到达。

但是***水疗俱乐部资金准备严重不足，支出又缺乏计划性，工期一拖再拖，虽然在欠付巨额债务的情况下勉强开张营业，营业状态却远非理想中的那样美好，资金回笼缓慢，收支严重失衡，投资商拆东墙补西墙，按下葫芦浮起瓢，疲于奔命苦不堪言。由于拖欠员工工资技师提成严重，导致员工与技师罢工，甚至到市政府静坐，最后完全无法正常营业，随之而来的就是资金链断裂、租金水电欠付、股东反目、施工队催款、物资供应中断、供应商逼债无果起诉到法院，开业后不过短短半年时间就被法院查封。

由于设计失误导致场内存在的问题太多，以最重要的客人流线为例，仅仅一部电梯要承担所有客人从一楼接待大厅到五楼更衣水区的垂直输送，等不及电梯就只能走五层楼梯，奢侈广阔的水区，超大的水池，大手笔的园林景观，奢华大气，却忘记了这是室内水疗会所，不是户外温泉，水加热、保温都需要实实在在地花钱，宽阔的水区还要空调、抽湿、新排风等等，每分每秒都是哗哗的钞票被烧掉，何况香港、广东本地大多数客人并没有长时间泡澡的习惯，最为可笑的是，大多数水池的水深不到50公分，浅到坐下去只能泡下半身的尴尬结果，所以***水疗俱乐部空旷的水区成为当年水疗界一个笑话，也成为一个典型失败设计的反面教材，唯一的好处就是促成了后期水疗会所水区的理性回归。其他问题更是数不数胜，如果改造到合理的状态，投入资金说不定还大过新建，所以没有一家公司肯注入资金接手，企业彻底破产，老板只能跑路，印证了一句话：“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”，成为深圳水疗会所最著名的失败案例。

苦口良药马后炮：量力而行缩小一半规模，一万平米依然是当年深圳水疗界的龙头老大，减少一半的投入，减少一半的员工、减少一半的费用开支，节约下来的资金填补上缺口绰绰有余，用原设计师两万平米的设计费足够聘请最专业的设计师担纲设计，充足的资金可以聘请优秀的管理团队、采购更好的物品、提供优质的服务、吸引跟多的回头客，其结果将是完全不同。

本文以针对上四个方面筹建期间的问题进行分析，所谓某一个方面的典型案例并不代表在其他方面就没有问题，我们如果对这些项目仔细研究后会发现，集中到设计方的问题都很突出，而因为设计的错误导致失败的案例远远超过其他方面的失败案例，几乎所有夭折的水疗会所或多或少都存在设计方面的问题，因为设计是策划的结果，是施工的依据，是项目的灵魂，对错最终都要通过设计表现出来，而错误往往是：“失之毫厘，谬以千里”，错误的源头是在投资商的决策上，设计很多时候不得不为老板的决策失误背上黑锅。

建议每一个有意水疗会所的投资商，向沃尔玛创始人山姆·沃顿学习.据说他最喜欢干的事就是考察倒闭的商场，他认为“从别人的失败中总结教训，远比学习成功的经验更加重要”。所以奉劝所有的水疗投资商：您除了考察成功的项目外，多了解一些失败的案例，在一个又一个用金钱和眼泪堆砌起来的教训前，一个精明的老板自己就会悟出本文所要表述的这些道理。

套用股市著名的那句话：“水疗有风险，投资需谨慎”。

善意提示：

设计界有一个名言：“好的设计是不要钱的”。这句话并不是说好的设计本身不收费，而是说优秀的设计为项目创造的附加值远远大于其收取的费用。一个优秀的室内设计师，首先必须是精通某一个甚至多个专业的策划师，其次应该是一个空间魔术师，他可以也必须做到：

一、提高空间利用率，同样的面积接待更多的客人，创造空间价值最大化。

二、珍惜投资方资金，合理使用材料，节约投资成本；

三、根据目标客户消费需求，科学规划项目内设施配比，规避投资风险，达到投资收益最大化；

四、理顺各种流程，减少人员配置，降低运营成本。

深圳水疗界也有一句话非常精辟：“请错了总经理不过浪费三个月时间，请错了设计师，也许只能砸掉从头再来”。

备注：感谢几位曾经亲身参与以上引用案例筹建经营、设备安装、工程施工，并为本文提供相关资料及专业分析的水疗界朋友。

杨林 2013年9月

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/92669260998fcc22bcd10dcb.html