房地产企业发展趋势分析

前言

，。房地是我国房地产企业的主体 占我国房地产企业总数的百分之八十多房地产 企业

，，，而且涉及到 社会 非常敏感的住房资源占用多 问产开发业是竞争性行业 所需资金量大。，， 的健康发展经济 趋势 对促进房地产业和整个国民题 分析 我国房地产企业 发展。 乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义 、 研究 概述 1 1.1 我国房地产发展 历史

，被福利化的单位住房供应制度所取 曾经一度销声匿迹我国房地产业在计划经济 时代代自从 20 世纪 80 年代房地产业重新兴起我国住房分配 ，，。年代进入快速发展时期以来90

，。，自从和供应体制都发生了根本性的变化据统计全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展

我国房地产开发投资累计已超过五万亿元年均增长 20%以上城镇人均居住 ；，，年以来1992

面积由 1992 年以前的 8 平方米提高到了现在的 20 平方米。，

，，。它 自然更不会把它作为商品来买卖八十年代以前 没有人公开地把房地产看成商品。，，，这一亿万 在经济体制改革的带动下就不会形成产业房地产业党的十一届三中全会以来，。八十年代的 开始流通中国价值的巨大商品开始起动

，，使住房这一大商品的属性得房地产业是初步形成和发展阶段 是房地产业的第一次高潮。，。 和实践上制定了政策依据 到了明确理论进入九十年代 党和政府为房地产业的发展在中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：， 月 1991 年 4适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。， 城镇住房建设要保持合理规模和增长速度“，。中国房地产业已经出现走向 有力地推动了房地产业的飞速发展经济体制改革的进一步深化。，、、意义作用而其重要标志就是房地产业在整个经济发展中的地位 商品经济的第二次高潮。，，及中国入世后投资突出地显现出来随着西部大开发步伐的加快历史进入了一个新的世纪

，，尤其是外资机构国外公司和企业将以更大的规模进入我国 与国际惯例靠拢 法律环境和

，，。这意味着房地产业发展刺激房地产业的发展则有利于改善房地产开发的融资环境 的进入。 的第三次高潮已经到来 ，，。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特但存在的问题不少 形势喜人困难很大，。，，分散经 点我国的房地产企业大部分是各自为政而这正决定了其规模经营的性质但是，，，。，总体看是东南实力 发展缓慢而且各开发企业的状况也不平衡竞争力差营综合实力弱，。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和西部实力弱强

。 要求 ，整个行业 目前 已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制我国房地产业呈现出欣欣向荣的景象到目前为止全国房地产企业已达到 3 万多家房地产行业从业人 ，。，员已突破 1000 万人并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发经营与管理人才。、，

，，、、， 内容的房地产中介业 除房地产开发业外十年来还逐步形成了以评估经纪咨询为、，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构小区为主的物业管理业以及以经营管理楼宇．

。，，它们中有成功架体系各地出现了许多成功的房地产经营模式全国各地房地产业蓬勃发展

，。 也有成功的中介经纪和成功的物业管理楼盘的开发 1.2 研究房地产企业发展趋势的意义

，将会在新世纪面临前所未有的房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业

。 发展机遇和挑战 ，，、消费者需房地产市场供求关系个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体 一方面，， 引起了国内房地产企业之间的竞争加剧求等方面不断发生变化 ，，以迎接全球化经济所带来的高层次竞探讨一条我国房地产企业的良性发展之路因此

，。 已成为国内房地产业面临的重要课题争房地产企业现状和问题 、 2 2.1 我国房地产市场现状及展望

，，基本上完成了市场化进经过十多年的发展 我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段程现在的市场在产品供给和企业市场类型和消费者产品和科技进步等方面都呈现出不同 。。，： 具体地讲有以下三大特征的特征 ，：（一是房地产产品现有的房地产市场呈现出以下五个特点从产品供给和企业角度来讲

，，，，总体均价趋价格差异扩大 各种档次的价格相互之间的参照性减低高价更高低价更低（，，，；降 既有市场竞争因素但因其销也有资金成本因素二是房地产行业边际利润水平降低售规模较大因而对投资仍具较强吸引力三是资金技术品牌土地等行业门槛大大提高，（，

，，（四是房地产项目的迫切需求职业化的专业队伍使得进入成本大增尤其是土地资源的限制

，，，，销售周期加长而消费冲动趋减但政府管制趋强销售速度减慢 虽然市场总量迅速扩大（，，营销成本使项目五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升 客户服务成本亦呈上升趋势。 利润更趋降低 ，。随着房地产从市场类型和消费者角度来说 房地产市场正由生存消费型转向投资消费型，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生 市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，，住房的功能也由原先 消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品着深刻变化的保值增值的房产功能向消费享受功能扩展由于产品供应日渐丰富消费者无须担心房 ，、。，。但消费者在如此有利的而可以根据自身的喜欢及需求去决定价的涨落而难以把握购房时机

，。 在从市场中也并非绝对的赢家 还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动 生存消费向投资消费转型的过程中，，、 但这并不说明现在的房地产市不热因为改善人们居住条件是个持续市场发展的核心动力，。，人们都为改善如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场长期的过程不能在短期内实现

，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能居住而过度透支消费

，）。 房地产市场就会产生泡沫承受的合理速度 ，，房地产市场已经基本上实现了以产品 从产品和科技进步角度来说随着产品技术的进步。，。因产品品质水平普遍 产品同质化成为市场主流发展趋势在这个过程中为主题的产业化．

，，人们对住房进行更新换代的速提高及所购产品大体相似 大多数人享有基本相似的居住条件度加快不断推出对消费者更具吸引力 ，。 应用房地产商利用建筑业建材业设计业的技术

，。，房地产创新不再是简单的应用 由于竞争日趋激烈表现出 电子 的新产品业的某些现象，，。 而是最大程度地发挥土地资源潜力新技术通过综合和优化市场因素满足消费者的需求，，全行业明显进步而且更加 房地产企业专业化水准大大提高在以产品为主题的房地产市场中，，，但不能 模仿和照搬都有助于行业发展 规律 理性和技术发展商已熟练掌握房地产业的。，行业内部不同优势的各方 保证项目成功整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合。。 专业咨询代理机构的市场不断扩大 走向寻求共同利益 2.2 我国房地产企业发展现状

房地产企业数量多规模小虽然我国房地产开发业不 ，， 。 年代中后期到现在世纪 90 20

再象以前那么混乱许多房地产公司已初具规模有些还颇具实力但相对“ 小散差”的 、，、，，特点并没有改变截至 2003 年我国房地产企业具有一级资质的企业仅有 349 家。，。

，。，并且具房地产企业是非常典型的资金密集型企业规模经济差 房地产企业开发能力低、、。，，企业而我国大多数房地产企业规模小有高投入 高回报资源分散规模经济性强的特点，。，上海市目前的房地产企业有与其资源密集型的行业特点极不相适应 整体开发能力低例如平均注册资本金不足 2000 万元实收资本金不足 6000 万元上海市房地产企 。，，多家 2000业数量多而开发项目规模小在 2003 年全市 8267.51 万平方米的施工面积中平均每个企 ，，业的开发面积仅为 3.3 万平方米销售百强的房地产企业总共只占市场份额的 4﹪左右。，

，。，我国房地产企业普遍由于历史上的种种原因房地产企业资产负债率偏高 经营风险大，。，国内最大的房地产存在着自有资金不足的问题目前企业所需资金主要是靠银行贷款解决

，、，实企业净资产规模也不过几十亿元人民币几百亿美元相比与境外房地产企业动辄几十亿

在相距甚远我国房地产企业资产负债率多在 70﹪以上有的高达 90﹪这种过高的负债必然 。。，，，使其盈利水平下降或出现亏损现企业的资信 增加其运作房地产开发项目的财务成本影响

，。 象甚至引发负效应的连锁反应 ，。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会 不重视品牌的创立房地产企业信用差其它行业的利润率同时由于房地产开发业的进入壁垒较低从上世纪 90 年代开始一大批 ，，，。，，也不社会游资涌入房地产开发行业既没有长期的企业发展规划这些开发商短期行为严重

，、、，。这不仅质量低劣重视自身的信用和品牌 面积缩水价格欺诈延迟交房等问题时有发生，。 侵犯了消费者的合法权益而且直接影响着房地产企业自身的发展 ，，： 经济的基本单位和资源配置基本手段的企业如必须具备一系列的条件作为 现代，，企业要以个人财产或法人财产对企业债务企业的产权界定要清晰 企业必须有充分的自主权。。从这些条这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求负完全责任或有限责任

，，。 总体来说还不能很好地满足这些要求件和要求来看中国的房地产企业还存在着很多问题，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来然而

，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定 走势和发展方向。 的把握 、开发过程直至项目完成后的售后 我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择。，、经验管理的体制 服务等全过程的管理房地产企业还处在一种能人管理与其他企业一样。、。企业家的素质与能力很大程度上 上能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键素质高。：、、、、有献身 有经验决定了企业集团的成败有威信它的有利之处在于有智力能人有魅力，、，。，， 奋斗然而精神推动了企业的不断发展通过他们孜孜不倦的工作能人也是有局限的首先能人的数量有限假设有 100 万家企业而只有 10 万名能人意味着有 90%的企业 ，，，，；，，，；，能也分专业找不到能人再次其次难以与各种不同门类的企业对口能人也有分类

，，这时的性之间存在着深刻矛盾 科学人也有自身局限性 如个人的随意性和模式化管理的，。、。 实际将成为企业发展的阻力不断发展的根本保证能人先进的管理模式是企业长治久安，；，能人也会没有好的管理模式一般水平的职业经理也能使企业正常运作 有了好的管理模式；，，，。 无用武之地企业会受振动有了好的管理模式但不会受重伤能人离去房地产企业是中国房地产企业的主体目前官方统计的数字是全国近 3 万家占中国房 ， ，地产企业总数的 80多中国城镇住房制度改革的不断深化个人购房取代集团购买成为市 ，。％，，，给中国房地产企 场交易的主流对外开放步伐大大迈进等内外因素以及中国加入世贸组织。，目前中国房地产企业的现状不容乐 宏观总体来看业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战，，、、。 其中许多问题都亟待解决规模集中表现在所有制效益等三个方面观 2.3 我国房地产企业发展中面临的问题

2.3.1 企业的所有制性质问题

，但却少有人对国有房地产企尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化

。，，如预国企中的问题和弊端房地产国企中都有 工业业问题进行系统深入的研究 实际上。，、。并普遍存在着人才浪费和企业效率低下等激励机制不合理算软约束 代理人内部控制，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波 且，，以及在动造成的影响更大 如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，都正在为越来 历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用。 越多的经济学家所重视房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些上个世纪 80 年代末 90 年 。

，；随着改革的深入和市场的国有房地产公司占了绝大多数代初是中国房地产企业发展的初期

发展国有房地产企业的比例逐渐缩小到 90 年代末本世纪 ％；，，50年代中期下降至不到 90

初房地产国企的比例已然降至 20多然而即使是只占总数的 20由于其占有的土 ％，，。，％、、，。此资本等社会稀缺资源的数量巨大 地人才国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重外如果加上大部分的集体企业一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与 、，，，，，其数量在统计资料中无此外企业与政府的边界模糊即产权不清晰房地产国有企业类似

法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产

。 业的发展的制约效果就更加显著了 2.3.2 企业发展中的规模问题

目前中国房地产企业“散小差”的特点已是有目共睹据有关的统计资料显示全国 ， 、。、房地产企业平均净资产不足 1000 万元具有一级资质的 1多一点二级资质的不到 ，，％大多数是小公司或者项目公司缺少大型房地产企业集团即使是规模较大的开发公 ，％，。10司也是资本少市场份额小如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴 金融 贸易区开发股份 ，、有限公司也只有不到 15 亿美元的资本市值据统计全国房地产企业平均每家年开发量只 ，。，有 1.6 万平方米即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足 0.5％。，

，，、、、，以及房地高风险的特性高投入然而 从理论上讲高回报房地产业所需资金量大。、，决定了房地产开发行业的产企业属于资金密集型人才密集型企业等特点管理技术密集型

。，，占据进入门槛应该较高一般大型房地产企业或房企集团是市场舞台的主角从国际经验看

市场的绝大份额如香港“五大”地产商企业资产市值都在百亿美元以上占据了香港楼市 ，，，。，、房地产企业规模过小等问题亟待大陆房地产业进入门槛过低与国际经验相比 的半壁江山。 改进 2.3.3 房地产企业的效益问题

从中国统计年鉴中的数据看与“经营总收入”、《， 》“商品房屋销售收入”等指标的稳步

增长相比我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈不容乐 ，，观我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”可以明显地 ，。看出表现在行业利润率上是 12%左 ，、，、年是中国房地产业发展的高峰19941992 1993右而从 1994 年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降，；1996 年行业平均

利润率仅为 0.91％，、、，1999 年我国房地产“全行业亏损1997”1998 1999 三年更是出现行业平均利润率为-1.16％；2000 年才开始“扭亏”为 1.62%.

，，非公人员购买住房起了不 此外早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下。而且这个时候房地产开发商面临着来自单位福利分房这样一个强大的竞争 可或缺的补充作用对手存在其利润水平局限在一定范围还没有对社会造成多大危害从 1998 年下半年我国 。，，，，，房地产开发经营业步入 取消福利分房加之住房消费贷款政策的放宽实行住房分配货币化。，（包括由开发企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场了一个迅猛增长的时期 可以说，，）开发商直接推动的拆迁市场迎来了开发业有并且可以自主定价而不受任何约束的条件下

史以来最好的“黄金时代”开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列目前从利润获 ，。，，，被利用的中央宏观调控政得的容易程度上看 对于已经储备大量地块的房地产开发商而言策地方政府拍卖土地或“勾地”开发商和政府的特殊关系中外炒房团的出击消费者的 、、、、倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”获取房价失控状态下的超级暴利所以业内提出的 。，但对广大的住房消费者而言绝对不是 ，的观点对开发商而言是对的“地产黄金时代已经到来”。、，或者说顶多做了房地产创增值性服务的行业因为一个几乎不做任何物质劳动一个好消息

，、、房地产服务业等整个产业整个建筑业意策划和住房销售的行业 却获得了远比房地产金融，。 成了整个社会不得不负担的沉重成本链加起来大得多的超额利润 ，，房地产业中根本不存在我国这种基本上不在英美等发达市场经济国家根据我们的研究

。，一类是房地产房地产业由两类企业构成做什么物质劳动和增值服务的房地产开发经营企业

，。这类作为第二产业的企业如同我国的工业企这是国际意义上的建筑生产企业生产建设企业

、，。另一业一样具有完备的房地产原料采购是房地产的真正生产者和开发者营造和销售功能

，、、、房屋租赁经不动产投资基金房屋信托投资公司类是房地产服务业 由不动产抵押银行营房屋中介代理房屋开发创意策划房地产价值评估产权代理物业管理、、、、、、it 服务等

。这些房地产服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服 行业构成的房地产服务业体系。，房地产开发企务的房地产服务业和为房屋生产者服务的房地产服务业两类 在英美发达国家，、、，成为国民收入弹性高业都是建筑企业 建筑业由于其生产率上升快产业关联性强等特性经济的最重要的支柱产业之一这正是上世纪 70 年代末邓小平同志到欧美访问时所看到的现 。，。 象他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进住宅商品化的构想 ，，一些部门或地方把这个 现阶段中国房地产开发企业根本不是一种合理的企业模式可见。，这个皮包公司根本不存在什么生产 因为第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更属失误、，。但是在现实 率上升也不会有什么真正意义上的创新收入弹性和产业关联等技术经济特性，，而那些真正造房子的 这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体中我们看到、。这就如同在汽车这样 一个不显眼的链条建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的的耐用消费品领域如果我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个商业模式只要汽车开发 ，，，、，成为消费者得商设法融到一笔资金汽车制造商制造就可以以外包的方式委托汽车设计商

，。房地产是一个比汽汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会到汽车的唯一提供商

、，， 车价值更大如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益质量更难以判断的耐用消费品，消费者和开发商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾 而真正的房屋生产者则完全依从于中间商。，，预售对于促进产业资金循环以房屋预售制的争论为例 化解途径作为商业信用的一种形式。，，而不是交给 房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节起着重要的促进作用然而房屋的真正生产者呢在我国房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”属于房 ，？，屋生产者的上游消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢？，

而且从实质的意义上消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者开发商不过是代理消 ，，，，并借此 有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款费者开发的一个服务商？，，在开发商在支付了延期交付的土地出让金之后牟取暴利呢消费者把预售款交给了开发商

，其余的部分就成了他们的超额利剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业

；，。所以合理的解 它们获得的超额利润就越多润而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少，建立起由建筑商开发销售房屋的预售制决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制

，。 度并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任 、房地产企业发展趋势分析 3．

3.1 企业应该逐步走向民营化

现在看来不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效产权的明晰是下 ，，

一阶段城镇住房制度改革的重心此外房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行 ，。业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由因为政府的职能是经营“公共物 ，品”在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域政府在这一问题上应态度鲜明下定 ，，。决心所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势房地产开 ，，发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋事实上目前民营房地产开发商已经在市场基础好、，。

发育快的地区如广州深圳等地迅速崛起并逐步从市场的“少壮派”向“实力 ，，、”后发而先至“派”转变例如在广州市新近评出的房地产综合实力 30 强中民营房企占了近一半而在 ，。，，前 10 名中只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。，

，，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动近年来 民营经济在房地产领域中迅速崛起。，，，而房地产领由于我国买方市场的全面形成力 近几年来其他实业领域投资机会越来越少、，，所以吸引了许多在其他领域积累获利高 域相对来说则机会大加上政府的一系列鼓励措施。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企 了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。，往往在竞争中处于 而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因业综合实力，。 劣势发展相对缓慢 3.2 努力实现法制化正规化

，，加强企业内外制度的建设是中国房 民营化的制度基础和保障制度化是企业发展规模化，。，、市场规范我们在制度建设加入世贸则加速了这一进程 改革以来地产企业下一步的重点，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都和企业发展等方方面面都取得了长足进步

存在着不规范远未能与之“接轨”一言以蔽之中国房地产业的各方面仍然显得“乱”典 ，。，，、，。未来中国房地产企企业内部激励机制等土地征用制度 型的不合理制度如房地产定价制度，、、、财激励制度业将按照现代企业制度的基本原则 加强房地产企业内部管理制度用人制度，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步 务制度等的规范化。 向制度化方向发展 ，整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格 随着我国近年来房地产业的发展。，，不断满 局为客户提供更高品质的产品和更优质的服务房地产企业只有坚持以市场为导向，，。，投入开发才能被市场所接受否则才能保证项目的成功和企业的开发利润 足客户的需求，，，甚至危及企业而且会造成企业运作资金紧难不但无法实现利润 的大量资金不能及时回收。，。 因此房地产开发项目的前期市场定位和产品研究工作显得尤为重要的生存和发展 ，，房地产的各 房地产市场也被逐渐细分随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈，，。，作它们各具特点和特色目前满足市场上各种购房者的不同消费需求类产品也越来越多

，，，选择合适的细分 通过对市场的深入分析和准确判断为房地产企业应结合企业自身的现状，，，以更大程度形成特色经营 即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品市场进入，，，使企业在这一细分市才能保证产品的销售速度及项目的成功这样地满足他们的消费需求．

，。，东方海外公司选择了豪华 场处于领先地位例如在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地住宅这一高利润的细分市场近年来在沪开发的“东方曼哈顿”、，，、“东方巴黎” “东方剑桥”，，，，，虽高层公寓满足了这一细分市场客户的需求等项目豪华配置均地处市中心黄金地段

，。东方海外公司就此确主了企业在沪上豪华公寓这一细分市场的地位但销售火暴然价格不菲

，。 形成了企业产品自身的特色和竞争优势 。投资分析的准确与科学化的决策要求房地产企业应高度重视投资项目的可行性分析工作

，。，，做好充分的案前应投入足够的人力和财力在项目投资决策前否 直接关系到项目的成败，、、，，而不是为企业决策提供科学的依据工作产品规划方案比如市场调研与分析 项目定位。，现在不少大科学化的决策还需要程序化的过程将决策建立在经验和直觉的非科学基础之上

，，。 型房地产企业都建立了项目投资听证会制度决策投资通过集体讨论和辩论来评估项目 ，、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的改革开放以来 我国房地产开发在制度建设，，目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善进步 但是如果按照国际惯例的要求，、、。未来我国房地产土地征用制度的制度需要改革 如房地产定价制度企业内部激励机制等，、、用人制度和财务制度完善企业内部的管理制度 企业将按照现代企业制度的要求激励制度。、规范化 企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化等。 方向发展 3.3 房地产企业需要实现集团化规模化经营

，。，逐渐出现一 未来中国房地产业竞争加剧集团化方向发展将导致房地产企业向规模化批执市场之牛耳的“房地产航母”其实目前中国房地产开发行业中大鱼吃 ，，。”“房地产大鳄，。，我国房地产市场发育早也较成熟的广小鱼的态势已然显现例如快鱼吃慢鱼也是早晚的事

州市目前已有约 1从最“辉煌”时期的 1600 多家减少至目 ，／，，的房地产企业被淘汰出局3

前的 1000 多家。

。生产社会化和生产专业化是近现代社会 企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。，生产过 随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步生产发展的新特点和基本形式。，集中使用生产资 这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合程中的专业化程度越来越高料和资金采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换早在 1990 年约翰奈斯 。。，比特在其公元 2000 年世界大趋势一书中就指出：《》90 年代及至 21 世纪的经济格局是“集

团对集团的竞争”是“大型企业集团进行大兵团作战式”美国德国等西方国家经济高速发 、，。，。，。由展增强了竞争力与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系联合提高了生产力

，，从而形成企使资源得到优化配置和合理利用 此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合，。 增强企业的活力业的规模经济效益

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