2019年中国长租公寓行业市场现状及发展趋势分析 头部企业三分天下,集中度明显
2019年中国长租公寓行业市场现状及发展趋势分析头部企
业三分天下，集中度明显
(文章来源：北京青年报——从神坛跌落疯狂扩张的长租公寓还能“长”吗?。
1、长租公寓亿万级蓝海市场改如何发展?
租住在丰台的小黄再一次被迫搬家，因租住蛋壳的隔断房被举报，房东下了七天内必须搬走的“逐客令”。距上次搬家才刚刚过去三个月。此前，因新刷的墙壁味道刺鼻，小黄申请了换房。
租客小李则通过贝壳找房APP租下一套位于房山的公寓，无隔断，与“房东”首创和寓直签，比通过中介省下500元。不过小李说，租的是商水商电的loft，水电费较贵。
小黄、小李们的租房经历，勾勒出当下租赁市场的缩影。大量包装一新的房源，通过手机APP释放，预约看房、下单、投诉或换房，全程操作不超过10分钟，长租公寓带来了极大的便利和市场需求。
据今年教育部公布的数据显示，2019年全国普通高校毕业生预计834万人，比2018年增加14万人，巨大的毕业生租赁市场，成为长租公寓前景的充分必要条件。
然而，盈利模式不清晰，潜在的风险被掩盖，2018年8月，杭州鼎家爆仓，长租公寓背后的问题被摆到台前。曾是2017年、2018年最火的行业，为何在新调控时代遭遇急刹车，这个昔日的亿万级蓝海能否平稳着陆?
2、发展现状一：租赁运营商多次被约谈
在租赁市场，长租公寓主要包含了三类：房地产企业、集中式公寓运营商和分散式公寓运营商。出现装修质量问题的大部分为后两种，此前曾多次被监管部门约谈。
据报道，2019年6月，浙江省消保委通过暗访体验，对自如、蛋壳公寓(爱上租等存在问题的长租公寓平台进行约谈，要求各租房平台存在的问题进行整改。其中通报的问题，包括“通过差异化的优惠支付条件，诱导租客采用贷款分期方式支付房租”、“隐瞒分期服务现象，消费者在不知情的情况下选择租房贷”、“室内空气质量不符合国家标准，甲醛、TVOC超过国家限定值”、“分期贷款服
务宣传告知不明确，消费者不知道租房贷提供方”、“无法及时满足消费者看房需求，服务质量有待提升”等，是市面上租客普遍投诉的五大类问题。
在哄抬租金方面，早在去年8月，北京市住建委集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确不得恶性竞争抢占房源。
2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出了培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制四项具体措施。此外，住建部选取北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等12个城市作为首批开展住房租赁试点的人口净流入城市。
在国家政策的大力支持下，各大房企、酒店集团、地产中介、金融机构等纷纷利用自身布局长租公寓市场。据前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》统计数据显示，截至2018年，国内长租公寓市场上，活跃的品牌超80个，分布的城市数量达到44个，长租公寓供给量达375252套。其中集中式公寓1223座(约240052套，分散式公寓135200套，分布占比63.97%和36.03%。
对比2017年数据(集中式公寓占比18.72%，分散式公寓占比81.28%，2018年集中式公寓由于易形成规模效应，管理难度低，盈利能力较强，便于同于管理统一等优势，实现了快速发展，逐渐成为市场主导形式。
2017-2018年中国长租公寓市场供给量对比情况
数据来源：前瞻产业研究院整理
贝壳研究院高级分析师黄卉称，2016-2018年，是长租公寓高速发展的几年。政策红利不断释放，由于行业较低的进入门槛，各类企业集中进军长租公寓市场。从2017-2018年来看，一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。经过前几年的运营和试错，企业盲目进入和规模扩张所带来的问题逐渐爆发，部分企业无法按时支付房东租金、拖欠供应商欠款等兑付出现困难。
相寓方面表示，长租公寓在前端的房源获取上，企业必须拥有一定的物业体量或业主客户储备，来转化成稳定的房源量，并且实际出租业务中至少要承担一个月以上的空置期，通过成本控制、高效出房形成对后续业务环节的支撑;在后端客群上，如何通过高效管理、系统运维提升产品的竞争力，借助于良好的获客渠道快速达成出租，并以高质量服务等手段增强盈利能力，是决定企业能否长期存活的关键。
据记者了解到，目前长租公寓大多数以“n+1”为盈利模式，通过改造客厅、厨房等获取溢价空间。而与部分城市合法化不同， 