物权法研究：地下车库产权归属

发布时间：2015-05-05 15:10:57 来源：文档文库

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物权法研究：地下车库产权归属

一、小区地下车位的归类和不同处理方式

小区车位权属大致有三种情形：一、开发商自己投资建设，拥有完全产权；二、业主分摊建设费用，按比例共有产权；三、按《防空法》要求在城市商品房开发中应修建的地下防空工事。与上述三种情形相对应，车位的处分方式也有所不同：开发商拥有完全产权的可售可租；业主共有者，其使用方式、收费标准和收入去向由业主大会决定；人防工事国家拥有产权，不得出售，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，可以按约定收取一定费用。“但实际上业主大多数并不知道这里有多少名堂。即使是完全由开发商投资建设的地下车库，政府或多或少都给过扶持，比如地价减免等等，一些开发商将已分摊面积的车位拿来出售，物业管理企业则利用产权不明而进行租赁创收”知情人如是说。

二、如何准确知道地下车库的产权归属

一般情况下开发商和政府主管机关都不肯公布详细的资料。业主想要得到相关资料可以根据《政府信息公开条例》向人民政府申请政府信息公开。可以申请得到以下资料：

1、房产测绘部门对小区进行整体测量作出的测绘报告。可以通过查询房产测绘报告的方法了解小区停车位的权属，开发商销售地下车位时必须取得房产测绘部门对小区进行整体测量作出的测绘报告，而报告中详细标注了计入公摊的建筑面积。业主还可以要求开发商告知车位是否计入公摊。

2、开发商要出售地下停车位需要取得房产管理部门的销售许可证，因此可以申请公开开发商的销售许可证的具体内容，及许可文件。

三、地下车位的关键问题

关键问题1：无产权证车位不受保护

当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。

合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“跑路”，业主的钱就存在追不回的风险。

关键问题2：车位被开发商多次出售

现实中存在没办理产权的车位有可能被开发商二次销售的情况。以广州为例

，广州2011年3月，国土房产局专门颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，其中第五条规定：房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。

然而，有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。因此，无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。

关键问题3：人防工程车位有特殊性

人防工程的车位不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，有可能当时不作私人停车位用途。人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。

关键问题4：租赁期限超

20年后无效有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。专家提示，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。