2006年天津市房地产住宅市场浅析_secret
发布时间：2021-03-13 来源：文档文库
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2006年天津市房地产住宅市场浅析
过去的2006年，对于天津市房地产市场来说是不平凡的一年，整个2006年天津房地产市场经历了又一轮的政策调控，从“国六条”到“ 90平方米、70％”政策的出台，从资金、土地、营销、客户、竞争环境等诸多的环节，都陡生变数。但从长远来看，天津以自住为主的需求结构具有较强的市场抗风险能力，天津房地产市场的稳健势头与国内一线城市相比难能可贵。一段时间的动荡期后，在扑朔迷离的变化背后，也有其发展的特定规律与特点。经过一段时间的政策消化期后，天津住宅市场又继续向纵深方向发展。
一、房地产住宅市场状况
1、成交量及价格走势
数据来源：天津市房管局每日房价
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数据整理：杰座咨询市场研究中心
从表中可知，天津房地产住宅市场继续其良性发展的态势，销售总量平稳上升，住房需求继续扩大。全年全市商品房销售面积834万平方米，相比去年同期下降11％，实现销售收入399.62亿元，相比同期增长9%，成交均价4791元/平米，比去年同期增长12.7％。
2006年天津市积极落实国家各项抑制房地产价格过快增长的政策措施，房地产价格涨幅得以回落，商品房价格12.7％的涨幅相比去年22.8％回落了10个百分点。
纵观2006年，从上图可以看出，有两个节点较为关键：一是在2006年5月份，天津商品房销售均价逼近5000元/平方米大关，到达4981元/平方米，之后由于5月17日“国六条”及5月29日“90平米、70％”的新政的颁布，天津房价在成交量低位平稳的情况下持续下跌，直至跌至全年最低的4543元/平方米，但至此之后，房价又迅速上涨；另一个节点时11月份，经过一段时间的政策消化之后，天津房价再次爆涨，当月商品房成交均价终于突破5000元/平方米大关，到达5105元/平方米，创下2006年月度商品房均价之最。究其原因，除了新政的颁布，也是由于06 年第三季度，中心城区楼市成交量持续走高（尤以河西区与南开区为甚），而中心城区以中高档房为主，其成交量增加，直接导致了全市商品房成交均价的攀升。
2、2006年天津市房地产住宅市场运行特点
（1）市场供需矛盾有所缓解，但未根本改变
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2006年，市内六区及新四区商品住宅市场有效供给约600万平米，销售量约520万平米，从总量上体现了天津商品住宅市场的供求关系已经走出了2004-2005年以来的紧张局面。特别是受到“90、 70%” 等新政的影响，07年我市商品住宅市场供应结构将进一步趋于合理化，有利于改善中低收入群体的住房条件。
（2）商品房交易量呈现萎缩
从上图中我们可以看到，自2001年至2004年，全市住宅项目在土地开发、拆迁安置、开、竣工和市场销售等方面，已连续4年保持较为稳定的增长势头。但自2004年以后，受到国家连续出台的多项宏观调控政策的深刻影响，天津房地产的供求一直处在波动之中。2005年以来，国家的调控手段频出，房价的涨幅较上年有所回落，商品房交易总量逐年萎缩。
（3）区域楼市冷热不均
数据来源：天津市房管局每日房价 数据整理：杰座咨询市场研究中心
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数据来源：天津市房管局每日房价 数据整理：杰座咨询市场研究中心
虽然天津市住宅市场整体交易量连续两年下跌，但整体现状的低迷并不能掩盖个别区县的强劲表现。从上图可得知，全年房地产住宅市场交易量仍集中在市内六区：市内六区交易量325万平方米，占全市的40％，交易总额207亿元，占全市总量的52％。这其中尤以南开区表现最为抢眼，全年交易量总量127万平方米，占全市交易总量的15％，交易总额占全市的21％，其次则是河西区与河东区。
以塘沽区为代表的滨海楼市也表现出了强劲的上升势头，塘沽区全年的交易总量与交易总额分别占全市的14％与12％。与此同时，另外五个郊县的房地产开发在2006年则全线陷入低迷状态，郊县市场的整体低迷也影响了天津市06年整体市场的发展。06年环城四区的几个板块也陆续进入新一轮的开发阶段，并且这些板块大都以普通住宅供应为主，可望带动各自区域跻身一线市场行列。
二、2007年天津房地产住宅市场展望
2007年，天津楼市仍将保持稳健发展。主要表现在以下几方面：
1、开发建设总量保持稳步发展。
2007年天津市计划建设商品住宅和商业配套项目约2000万平方米。透过历史数据可以看出，“十五”期间，天津市的房地产业投资增速平均保持20%。从这个角度来讲，2007年房地产开发项目安排和2006年持平，继续保持我市房地产业的健康稳步发展。
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2、加大普通型住宅建设力度。
2007年将重点加快普通商品住宅的建设，目标要求十分明确，新开工住宅项目 90平方米以下小户型比重都要达到70%。继2006年开工建设普通商品住宅797万平方米后，07年计划中小户型开发量达到1000万平方米以上。同时年内计划开工建设经济适用房300万平方米、约3.5万套，比去年同期增长15％，年内竣工160万平方米、约1.9万套住房。
3、住宅建设中心将逐渐移向环外。
“十一五”期间，天津市规划建设10个新居住区，选址均在外环线以外，其中华明、双港两个新居住区，总计规模为350万平方米，07年将全面启动。
2007年政府通过强制引导供应结构，在短期内必然造成市场波动，并对部分开发企业的正常经营活动造成影响。但从长远来看，在政策引导下，市场中中小户型的供应将逐渐成为主流，住宅超前消费的现象将逐步得到控制，对土地等珍贵资源的节约使用将逐渐成为社会共识；对于存量土地激活力度的加大，将更有利于行业内部资源的整合，与此同时，消费者的居住观念将更加理性，改善居住品质的需求将从过 