抵押
发布时间：2012-11-14 来源：文档文库
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建议向你所在区县的房地产交易中心，建立一个资金监管帐户，你将用于偿还他抵押部分的首付放在这个里面，他就只能用于偿还抵押，不能拿了钱逃掉。同时，交易中心在受理的时候也会对你们双方签定的合同备案的。
总之，A、房屋在上家没有取得完全的产权之前不能直接交易给下家；B、下家可以采取用首付帮助上家偿还该房屋的抵押或者贷款，但是有一定的风险；C、可以通过交易中心（如果交易中心没有，可以通过银行设立双方监管帐户，将风险将到最低）。
最后提醒你，合同要看仔细。 首先，合同不仅要内容全面，而且对交易的方式和步骤以及违约赔偿的规定都要十分清楚。
其次，每期付款都必须按合同规定的时间进行，必须有签名盖章的收款收据，内容必须写明是预付购房款（房产的地址面积都要有）。 再次是首付以后的余额应该是办理过户手续完毕时付清。
由于这种交易本身不受法律保护，所以合同以及香港的凭证将是最重要的防范手段。
处于抵押中的房子是不能买卖的.也就是此房存在他项权利,而他项权利归抵押权人所有,现在房子的产权人没有完整产权,不能进行买卖,过户事宜.但您可以交给房主一部分定金,将此房定下,真正过户手续必须让房主将房屋解除抵押以后才能正常买卖.且这样做有一定风险.房主收了定金又买给别人等.建议您最好找一家正规的房地产中介公司或担保公司,如果房主自己没有能力还款解除抵押,中介公司还可以做垫资等促成交易的完成了.
你这种情况现在很多，国内的大多数炒房人都是贷款买房后转让。
那抵押的房产如何转让呢：
1、原房主提前还清贷款后转让；
2、用你的首付帮助他还掉抵押的钱后过户；
3、目前很多城市的房产交易所和银行都有转按揭的业务，办理起来很方便。 具体的方法这里就不详细介绍了。以下网址你自己看看，也可以在任何 网站上搜索一下，只要键入“转按揭”即可。
http://www.soso.com/q?w=%D7%AA%B0%B4%BD%D2&ch=t.u
以上三种方法都可以，你可以自己选择。
转按揭或赎契！
房管局规定房子交易前必需产权清晰，无抵押、贷款、查封等
这位工作人员说，如果卖房人在初次购房时虽然向银行贷款，但是没有在房管局办理抵押登记，抵押权不得对抗受让人即买房人，因此给抵押权人贷款银行造成损失的，由卖房人承担赔偿责任。如果未办理抵押登记，但是房产证在银行收押的，买房人可以直接将银行贷款还清，赎回收押在银行的房产证，这大约需要10个工作日，然后直接办理转移登记。
对于王先生的担心，记者请教了相关中介的资深经纪人。该经纪人表示，在目前的二手房交易中，类似的事情很普遍，一般情况下，是买卖双方先签订“购房合同”，约定由买方先支付首付款，首付款的多少可由双方具体商定，然后卖方用这笔款去银行一次性还贷、解除房子抵押，之后才可以到房产局办理过户手续。
但经纪人特别指出：“如果合同约定由买方解押，买方的首付款一般不要直接交给卖方或中介，而应三方一同到银行将此款打进卖方的还款账户，这样能够保证首付款确实用于解押而不被卖主挪作他用，同时最好约定当天就完成注销抵押，并办理完过户手续。”而让王先生烦心的正是银行不能在还贷当天注销抵押，必须干巴巴地等上5天。
据了解，在南京，农业银行、交通银行等可以在还贷当日及时解除房产抵押，兴业银行一般要在5天之后才能解押，工商银行更是要过7—10天。王先生苦恼地说：“30万元不是小数目，万一在这5天里发生什么变故，损失的肯定是我啊!”
房屋“两证”可扣放中介
“如果由买主付款解押，可把卖方的房产证、土地证扣放在中介，或者由中介到房产局将这套房子暂时锁定，以确保卖方不能再次交易这套房子。”对于王先生的忧虑，中介的经纪人这样表示。
但即使如此，王先生还是放心不下。他说，把“两证”扣在中介并不代表房主就会及时办理过户，而且万一碰到中介和房主串通骗钱，“一房二卖”完全是可能的。
王先生表示，在这种情况下，仅和中介签一份居间协议并不能保障自己的利益，最好是中介同意和自己签订一份担保合同，保证在还贷后的几天之内办理完成房产过户手续，同时承担30万元首付款的担保责任。“这样至少可以约束中介不敢随意与卖主串通。”王先生称。
关于王先生的这个想法，一位业内人士认为，在目前晴况下，中介不太可能答应签这样的担保合同。但他也表示，目前二手房交易市场整体尚不规范，如果各个交易环节没有严密的合同保护，双方仅凭模糊的信任感进行交易确实会给一些人钻漏洞，因此，交易各方最好把能想到的内容都写到合同里去，尤其要约定交易过程中一些关键的时间节点
因此，目前行业内的普遍操作方法是，在买卖交易时，双方先签订一份协议，而后由房东到银行刷出流水单查询还贷余额，而买家则先支付房款的首付部分，给卖家进行还贷解押。等到房屋解押之后，买家申请贷款，贷款审批通过后再办理过户手续。
当然，如果碰到买家一时也无法拿出大笔资金，或者买卖双方都觉得风险大的情况下，他们会选择找担保公司帮忙，不过后者会收取一定的费用。据了解，目前泉州担保公司有些是按照每笔借款来收费的，一般每笔收取3%的手续费，有些则根据时间长短来区别收费，即如果产权解押当天就可还款给担保公司，就收取1.5%到2%的费用，如果要等银行放款了再还款，则要收取2.5%到3%的费用。也就是说，借款时间越长，费用越高
如果不是非常熟、知道对方底细的朋友，最好别购买按揭房。”易嘉房产客服主管叶丹冬主要负责买卖交易中的后期工作，熟悉垫资解押按揭房的过程和风险。他表示，正常情况下，房产要提前还款并解押，需要提前一个月和银行申请，还清余款之后，正常解押还需要一个月时间，随后才能办理过户手续，“中间这段时间的风险无法预估”。 叶丹冬介绍，最主要的风险，在于买家帮卖家还清贷款后出现，一种情况是卖家反悔不卖，另一种情况是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，房东出现了债权债务纠纷，另外就是卖家恶意诈骗。当然，第三种情况较为少见，而第二种情况的风险最大。
东禾21不动产运营副总监万小飞赞成以上说法，并特别说到第二种情况。“房东有没有债权债务关系，往往无处可查。”万小飞表示，在规避此类风险时，多数人依赖于公证，而实际上，公证只是将房屋的一些行使权力授予买家，而产权归属的性质并不会发生改变。也就是说，万一房东有债券债务纠纷，法院将该房产冻结，而买方即便是已经缴交房款，也无法维护自己的权益，更无法证明房屋产权归自己所有。
房屋解押之后，买家可以申请贷款时，如果因为卖家的原因导致贷款不成，那么可以追究卖家责任。不过，这一点要在合同中进行责任约定。同时在合同中还要约定，办理过户时，卖家应配合买家办理相关手续。
同时在合同中标明，她垫资的这25万元作为购房的首付款。
但是，让陈女士想不到的是，她把钱转到贷款银行后却得知，由于卖家已经多次逾期不交款，银行已经起诉卖家。现在既然贷款已经还清，银行方面可以撤诉，但涉及的律师、撤讼等相关费用1000多元，要由卖方承当。卖家认为，陈女士已经帮他垫资还清贷款，这1000多元费用他不应承担，为此与银行方面扯起了皮。看到自己付出了25万元，房子却迟迟未能办手续，陈女士焦急不已。为了避免更大的风险，她掏钱支付了这本不该自己承担的1000多元钱。
记者在采访中了解到一则案例，一位购房者想购买一套二手房，又担心垫资解押后遇到风险，就提出与卖家签订一份协议，说明这套房子自他垫资解押之日起，就视为房产开始交易，房子不能另卖他人，并由公证处公证。接着，又与中介另签订一份协议，写明垫资解押后50日内，办妥房产过户手续。为了安全起见，这名购房者把解押款存到卖家还款账户后，把存折持有自己手上，以免卖家挪用。他说，尽管这样比较烦琐，但还是保险点为好
现签订买卖合同,客户付首付,然后跟银行预约还贷,如果客户需要办理贷款同意也可以跟银行申请贷款,等银行的他项权力证明出来了,到交易中心解押(也叫注销,同意也可以到交易中心把所有的税费交掉, 