房地产现状及未来发展期望
房地产现状及未来发展期望
今年以来，在政府严厉的调控政策下，房地产市场成交量大幅萎缩、地产商现金流日益紧张，房地产价格持续上涨的势头得到明显遏制，一些重点城市房价开始出现局部松动迹象。对于国内房地产市场未来的发展，笔者认为，未来中国房地产市场需求仍将较快增长，但需求结构将迎来趋势性转变。满足基本自住需求的中低端住宅市场需求将进入稳定增长期，能同时满足改善性和投资性需求的中高端住宅市场需求将进入高速增长期。
“限购”、融资政策调整，这些严厉的房地产调控的效果正逐步显现。眼下，房价进入加速下行通道，政策短期内难见反转，房地产行业正迎来关键转型。
从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定，我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：
第一，泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降； 第二，成交量萎缩，空置率上升；
第三，紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。
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在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。
中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。
在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制
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等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。
我国现在出台的宏观调控政策及其它因素对未来房地产业发展带来的影响也是很大的：
第一，二手房还贷速度加快：目前二手房客户持币观望者居多；业内认为，加息在短期内可能会对房屋租赁市场带来利益，同时二手房贷款银行选择面较广的优势也将突显。央行再次加息后，一些业内人士预测，一手房投资收益将呈下滑趋势，这样可能会出现投资者集中抛售持有的空置房屋的现象，这在一定程度上会加大二手房市场供应量，影响到二手房成交价格。
第二，现在越来越多的人抱怨房地产价格太高，太高的原因之一，是一些人在炒房。这给银行带来了很大风险，因为炒房者一般靠的是银行的住房按揭贷款。以前，银行往往对这种贷款持欢迎态度。但中国银行2005年3月份出台的贷款办法将严格控制个人投资用住房贷款和别墅住房贷款，尤其是，不再为个人购买第二套住房提供贷款，这在全国的银行中还是第一次。
第三，与加息相比，限制贷款购买第二套住房更是一把双刃剑，
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除对房屋投资具有限制作用外，对普通购房者来说，利息上调不但使住房贷款越来越难，也增加了购房成本。越是大面积、高价位的二手房受加息的影响就越大。相应的低价二手房可能会更加走俏。 最近央行的一个公开的消息表明，个人购房按揭还贷风险加大，这就促使商业银行在开展个人房贷业务时，需要多留一份清醒。央行主动发出这样的提醒，让不少购房者感到意外。在人们一般看来，目前的房地产市场运行仍较为健康，银行应该最先从老百姓积极贷款买房中受益。
但事实并非如此，如果银行继续缺乏风险意识，个人房贷产生的风险到来时将对银行造成极大的负面影响。例如，以上海市为例，上海去年上半年商品房销售额为246.29亿元，而同期全市个人住房贷款的新增额为216.55亿元，两者虽不能简单对比，但从中不难看出目前上海商品房销售的银行贷款按揭成数是相当高的。由于购房而使上海的人均负债率一路上升至全国首位。
如此高的贷款按揭成数，一旦遭遇房价波动或利率回升，个人贷款者就将面临较重的还款压力，进而影响到偿贷能力。事实上，人民币正在面对前所未有的升值压力，央行也已经试探性的上调了利率，虽然绝对值并不很高，但这是一个信号，预示着人民币的高利率时代即将到来。
个人房贷的风险还与国内金融服务落后有关。国外通常向借款人提供利率互换、利率期权等利率风险防范工具，而国内在这方面却是一片空白。如利率期权，允许借款人给贷款期内所支付的利率确定一
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个最高水平，利率下跌时借款人按照较低的利率水平支付利息；利率上涨不超过事先确定的封顶水平时，借款人按照上涨后的利率支付利息；一旦利率超封顶水平，借款人则按照封顶利率支付利息。再说购房中的投资行为，国内只有少数银行刚刚推出“转按揭”服务，而且跨行“转按揭”还只是在设想中。没有“转按揭”服务，就意味着贷款买下的商品房缺乏流动性，在贷款尚未偿还前房屋无法转手卖出，属于我们前面讲到的非流通性房屋。这些金融服务配套问题的存在，使贷款购房者很难主动规避风险，只能被动地把风险“扛着”。 中国房地产作为国民经济的支柱产业地位不会改变。自上世纪八十年代初期，房地产在中国出现以来，房地产的发展经历了几个发展阶段。经过了几次反复，但自1998年取消福利分房制度以来，房地产业的发展大大超过了国民经济的平均增长水平。由于房地产业的带动作用，促进了上下游相关产业的大力发展。对于钢铁、水泥、玻璃、铝材、建筑材料、装饰材料等产业迅速发展，广告、传媒、设计、施工、装饰、房产经纪、律师等相关第三产业提供了大量的就业机会。整个产业链对国民经济的贡献力极大。同时，随着中国城市化进程，大量的住房需求的出现，在未来二十年，房地产将持续发展。 中国房地产业进入调整期，整个行业面临转型。在过去的十多年的发展过程中，中国房地产无论从政府管理部门、开发商，还是购房人，对房地产市场的认识都处于不断的提高过程中。政府在制定房地产政策过程中，也出现了缺失。特别自去年以来，全国各地均出现了房地产价格暴涨的局面，老百姓对房地产价格过快增长意见比较大。
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国务院采取了一系列的宏观调控措施。这是中国房地产发展模式转型阶段，对于房地产的结构调整已经开始。
中国房地产回归理性。过去几年的发展，机会主义在房地产行业内表现充分。房地产行业充满了浮躁、冲动、机会主义，不属于正常的市场竞争范畴。在新的管理理念条件下，市场规律在房地产行业的调节作用会进一步加强。开发商的开发行为归于理性， 