贷款利率调整对房价影响分析

贷款利率调整对房价影响分析:

一、利率上调对开发商的影响

开发商是房地产市场产品的生产者，利率上调对房价的影响主要体现在对房地产开发商住房供给的影响上，包括直接影响和间接影响两个方面。

　　1.直接影响

　　房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。因此，从房地产价格的构成来看，房地产价格的基本构成要素包括：土地价格或使用费、前期开发工程费、建筑安装工程费、开发管理费、房地产开发企业的利润和税金等五项。从产业划分来看，房地产属于资金密集型产业，从事房地产开发需要大量的资金支持。从目前我国房地产开发的融资渠道可以看出，银行贷款是我国房地产开发资金的重要来源之一。银行贷款利率与房地产开发成本具有直接的关系，利率上调将会增加房地产开发成本，从而降低房地产开发商的开发利润，减少住房供给。但从实际情况来看，由于房地产行业具有自主定价、垄断竞争、刚性需求等特点，房地产开发商很容易将利率上升带来的成本增加转嫁给消费者。因此，可以说，利率上调对房地产开发商的直接影响微乎其微。

　　2.间接影响

　　房地产开发商从事房地产产品开发的目的是为了获取开发利润，而开发利润最终要通过房地产产品销售来实现。因此，可以说，房地产开发商进行房地产产品开发建设最终目的是为了消费，通过消费来实现利润，从而进行房地产开发再生产过程。因此，房地产消费反过来会影响房地产生产。目前，我国房价收入比远远超过国际上规定的合理房价收入比，居民住房支付能力有限，因而，大部分购房者都一定程度上要通过银行贷款来融资。因此，利率上调直接增加了购房者的房贷压力，从而抑制住房消费需求。大量的住房消费性需求退出房地产市场严重打击了房地产市场的士气，使得房地产市场景气指数大大下降，从而影响了房地产开发商对未来房地产市场的预期。

　　二、利率上调对消费者的影响

　　利率上调这把双刃剑，不仅对开发商产生影响，更重要的是对消费者的影响。在现实情况中，消费者不但要承担利率上调直接带来的房贷压力上升，还要承担开发商的成本转嫁。因此，可以说，消费者是利率上调最直接的影响者，消费者对利率上调的反映也最为强烈，尤其是对那些“房奴”而言，利率上调无疑是雪上加霜。尽管单次上调幅度不大，但累计额度已经不小。以50万元15年期房贷为例，加息前月供元，加息后增至元，即便按最优惠利率计算，加息后月供仍会增加元，一年下来要多支出元，整个15年期将会为此增加元的利息负担。联系到最近9个月内5次加息，还款额增幅已达10%。

　　我国的房价收入比接近10倍，远远高于国际水平，说明有能力购房的家庭主要是国内一小部分高收入阶层和境外人士。这一小部分高收入者由于过高的支付能力，住房消费通常是一次性消费，不需要通过银行贷款来实现住房消费需求。因此，可以说，利率上调对高收入阶层的影响也较小，主要是对中低收入阶层的影响较大，大部分因为利率上调而退出住房消费市场的都是中低收入阶层。据官方网站调查显示，在面对利率频繁上调的情况下，将近30%的人有推迟购房的打算。

　　三、利率上调对投机者的影响

　　投机需求是以短期盈利，甚至暴利为目的的市场炒作行为。利率上调在一定程度上会增加投机者的投机成本。但是，目前我国房地产市场正处于快速上涨时期，例如：深圳市2007年上半年房价上涨幅度高达34%，罗湖区、福田区由于土地资源供应紧张，房价上涨幅度几乎翻倍。在这样一个房地产市场环境下，对于房地产投机者来说，利率提高对他们的成本影响很小，远远不及房价上涨给他们带来的巨大利润空间，利率的影响几乎可以忽略不计。从理论上讲，如果在扣除利率上调增加的成本还有投机利润存在的话，投机者是不会停止其投机行为的。

　　四、利率上调对住房消费方式的影响

　　通过上面的分析可以看出，利率上调会严重打击住房消费性需求，面对越来越高的利率，许多中低收入阶层不得不改变自己的住房消费模式，原本打算购买住房的只好委曲求全租房，或者原本打算购买新房的只好将就购买二手房，再或者就是改变购买住房的面积、区位、档次等等。利率上调对住房消费方式的影响意义深远。

　　在房屋所有权和使用权相分离的状态下，住房租金是房屋所有权的经济实现形式。从实际情况来看，住房租金水平在大小上应该不低于购买住房价格的利息，即购买住房价格的机会成本。如果房屋所有者把购买住房的资金存入银行所获得利息高于住房租金水平的话，房屋所有者宁愿把资金存入银行也不会去购买住房。从理论上讲，租金水平等于住房价格乘以利率。因此，利率的高低直接影响住房租金水平的高低。从另一个角度来看，如果把房屋当作一种纯粹的投资品，利率提高，意味着房屋所有者的投资成本增加，而租金是投资者收益主要来源，因而投资者必然会增加租金来增加投资回报率，缩短投资回报期。

　　五、利率上调对中介的影响

　　房地产中介是房地产市场的流通环节，是连接房地产生产和消费的桥梁。从上面的分析可以看出，利率上调会严重打击住房消费性需求，促使住房消费方式的改变。面对利率上调带来的房贷压力的增加，许多消费者原本打算购买一手房也许因此去购买二手房，也许会因此放弃购房住房的念头宁愿选择租房。因此，利率上调在打击房地产二级市场的同时会带动房地产三级市场的活跃。所以说，房地产中介是银行利率上调中的受益者。

　　六、结论

　　利率通过影响住房供给、需求、租金、贴现率等方式来调节住房价格，利率和住房价格密切相关。因此，通过利率来调节住房价格的方向是正确的，但是，在我国房地产市场快速发展、房地产市场发育极不完善、居民收入差距不平衡的环境下，通过利率来调节房价的效果难以把握。通过上面的分析可以看出，利率上调影响最大的是自住性消费需求，而对房地产开发商、投机者、房地产中介的影响微乎其微。自住性住房消费需求是房地产市场发展的原动力，是带动房地产市场持续发展的中坚力量。为了房地产市场的健康发展，我们应该大力鼓励自住性消费需求，但是，利率上调反而严重打击了房地产自住性消费需求。因此，一定程度上可以说，利率上调并没有起到应有的作用，对该调控的没有调控，对不该调控反而调控。利率是一把 “双刃剑”，利率上调对稳定房价既有积极作用，也有消极作用。在我国现阶段房地产市场发育不成熟、市场竞争不充分的条件下，消费者往往处于弱势地位，利用利率手段来调控房价具有很大的风险。

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