老旧小区改造： 城市“老破小”的新机遇
发布时间：2023-09-23 05:17:13 来源：文档文库
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老旧小区改造：城市“老破小”的新机遇作者：王莹来源：《记者观察》2020年第07期
2020年，疫情给许多行业的发展按下了暂停键，但老旧小区改造却在政策的春风下得到了加速发展，各地老旧小区改造工程都在如火如荼地进行中。那么，在城市快速发展的当下，为什么要进行老旧小区改造呢？想要弄明白这个原因，就要先了解一下什么是老旧小区。老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。已纳入城镇棚改计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住宅），以及居民自建房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。随着城市化进程的加快，老旧小区配套设施不齐、违章搭建严重、停车位不足等问题日益凸显，直接影响了居民的生活质量。街老、院老、房老、设施老、生活环境差是老旧小区常见
的“四老一差”困局，不仅成为小区居民的一桩“心事”，也是现代化城市及社区治理的一大“心病”。作为城市发展的见证者，老旧小区不应被遗忘。无论是从改善群众居住条件、提高居民的生活质量，还是补齐城市发展短板，打造更高品质的宜居环境，提升城市品质出发，老旧小区改造势在必行。其实，引起人们极大关注的老旧小区改造并不是新鲜事物。我国早在2007年就启动了旧住宅区改造，但之前重心主要聚焦在棚户区和危旧房，老旧小区改造进展缓慢。2019年以来，随着棚改收官，老旧小区改造接棒成为惠民生、扩内需的重要手段。从2007年启动至今，老旧小区改造主要经历了三大阶段：其实，引起人们极大关注的老旧小区改造并不是新鲜事物。我国早在2007年就启动了旧住宅区改造，但之前重心主要聚焦在棚户区和危旧房，老旧小区改造进展缓慢。2019年以来，随着棚改收官，老旧小区改造接棒成为惠民生、扩内需的重要手段。从2007年启动至今，老旧小区改造主要经历了三大阶段：2007年，住建部颁布《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》，首次对旧住宅区改造范围、标准及改造机制等进行了规范，标志老旧小区改造正式启动。但在之后很长一段时间，相关政策重心主要聚焦在棚户区和危旧房改造上，老旧小区改造开展缓慢，改造内容也主要是围绕建筑节能减排和房屋维修养护，综合性整治措施较少。2015年底，习近平总书记在中央城市工作会议上明确，要有序推进老旧小区综合整治，彻底改变粗放型管理方式，老旧小区综合整治上升到更高关注层面。2017年底，住建部明确在广州、厦门等15个城市开展老旧小区改造试点。截至2018年底，试点城市已改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，老旧小区改造的政策逐步细化并趋于综合。2019年4月，住建部等三部委发布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，首次将老旧小区改造納入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。10月，住建部确定在“两省七市”开始第二轮老旧小区改造试点。2020年4月，国务院常务会明确，2020年计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。随着一系列政策出台，老旧小区改造进入加速阶段。尽管老旧小区改造在被提出之后就一直陆陆续续地展开，但由于老旧小区在改造的过程中出现了设计不够科学合理、项目设计图纸千篇一律等问题，导致有的小区因缺乏施工条件很多改造内容无法完全执行，有的小区的改造设施并不符合小区的整体布局，仍不能满足居民的实际需求，影响了改造效果，甚至出现“好心办坏事”的情况，从而使得部分老旧小区改造最终沦为了“走过场”。
新一轮的老旧小区改造打破了以往纸上谈兵、千篇一律的改造风格，经过十几年的摸索之后，更加明确改造重点与难点。2020年4月16日，住房城乡建设部副部长黄艳在国务院政策例行吹风会上表示，要明确城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的住宅区，完善小区配套和市政基础设施、环境，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。老旧小区改造主要是存量更新，不涉及拆除重建。从当前各地改造的情况看，这次的老旧小区改造主要可分为三类：一是基础类改造，包括拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、水电气暖、光纤、建筑物修缮、管线规整等，旨在完善基础设施、满足居民最基本的生活需求。二是完善类改造，包括加装电梯、停车场、物业用房、无障碍设施等，旨在完善配套设施、提升小区整体环境。三是提升类改造，包括增加社区养老、托幼、家政、卫生防疫、助餐等，旨在提升社区公共服务水平。在这次的改造举措中，加装电梯成为主要亮点。从2018年“加装电梯”首次写入《政府工作报告》中时的“鼓励有条件的加装电梯”到2019年的“支持加装电梯”，加装电梯成为老旧小区改造中的重要举措。这主要是因为，当前老旧小区居民“老龄化”占比较高，但老旧小区大多是7层左右的建筑，在修建之初并没有安装电梯，这使得老年人的生活非常不便利，加装电梯可以很好地解决这一问题。因此，在小区整体结构允许的情况下，许多老旧小区都开始加装电梯，电梯成为老旧小区改造的第一张名片。此次改造除了关注到居民生活的实际需求外，更注重居民需求以及小区之间的差异性，根据不同地区不同小区的特点，因地制宜，按照实际需求开展改造工作，使老旧小区的改造真正惠及民生，让人们能看得见、摸得着、用得到。在新一轮的老旧小区改造中，改造力度、改造要求、改造方式等方面都出现了积极的变化，老旧小区改造开始让更多的人们受益，也使城市开始迎来新面貌。老旧小区改造虽然是一项惠及民生的项目，但由于改造量大面广，与住户切身利益直接相关，在实际改造中仍然困难重重。兵马未动，粮草先行，在老旧小区改造中资金仍是重中之重。当前，许多地方普遍采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹资的方式，加快推进城镇老旧小区改造。但在实际操作中，居民对改造后价值提升效果缺乏感知，出资意愿较低。因此当前老旧小区改造的大部分资金仍是靠财政补贴，资金来源单一。量大面广的老旧小区改造若仅靠政府一己之力，远无法弥补改造所需的巨大资金缺口。除资金外，老旧小区改造的另一大问题便是居民问题。老旧小区改造作为惠及民生的工程，目的是为了提高居民的生活获得感和幸福感，那么在这其中居民的需求就难以忽略。但老旧小区改造涉及的用户极多，人们的需求差异也较大，很难有满足所有人意愿的方案。在改造中一旦协调不好各方利益，就会出现“一人反对，全员搁置”的情况。
从各地的改造实践来看，改造中不可避免要面临各方利益诉求差异，往往导致工程很难顺利开工。拿改造中呼声最高的安装电梯来说，电梯安装后产生的高楼层与低楼层业主之间的矛盾、费用分摊等问题都需要考虑。看似简单的电梯安装，其中牵扯的利益相关方并不简单。高层住户最积极，主要在于加装电梯后生活便利性提高，同时能带来10%～ 