退房潮，业主如何维权

退房潮:业主如何理性维权

　　退房潮矛盾重重的背后，到底是开发商的不是，还是业主的无理取闹？市场经济下，该怎样恪守契约精神？

　　今年9月初，北京通州区房地产项目京贸国际城5号楼开盘之日，对外宣布打折消息，推出了1.4万元/平方米的特价房，比上次开盘最高价低了6000元/平方米。

　　闻讯后，老业主既吃惊又气愤，大家奔走相告，希望找开发商讨说法。

　　从9月10日教师节开始，几个不满的老业主来到京贸国际城售楼处，但没有见到开发商负责人。9月11日下午两点，二三十名业主再次聚集到京贸国际城售楼处，要求与开发商老板见面。这次，他们拉起了横幅“誓死与开发商血战到底！不退差价誓不罢休！”因言辞激烈，业主们与售楼处发生肢体冲突，一名业主在冲突中跌倒。

　　第三天，业主们在觉得与售楼处的人无法沟通的情况下去了通州区人民政府，可门卫不让进。业主们一直彷徨在通州区人民政府门口，性格冒进的小胡等几个人喊起了口号“退我差价！”最后警方将被认为是带头大哥的小胡作了刑事拘留处罚。

　　发生在北京通州区的这起退房纠纷不是孤例，记者了解到，随着近期楼价的下调，上海和其他大中城市都发生过业主与开发商的冲突，激烈程度不亚于游行示威。退房潮矛盾重重的背后，到底是开发商的不是，还是业主的无理取闹？市场经济下，该怎样恪守契约精神？

　　乐也房子，愁也房子

　　“你得让我知道你是谁，我可不想被人抓进去，蹲派出所。”在出示相关证件，证明本人记者的身份后，杨美才答应接受采访。她向记者出示了那份与开发商签订的合同协议，“让你证实身份是因为我怕你是开发商派来的‘卧底’。”杨美坦言。此前，她一直是业主QQ群里的潜水者——查看群里的业主留言，但很少留言。

　　杨美是京贸国际城3号楼业主，去年3月按揭购房，首付82万，今年8月收房。杨美当时也喊了口号，在警方要带走小胡时，她还一把抓住小胡的胳膊不放手。“我当时听警察说只是带回去录份口供，最多8小时能放出来呢。”杨美自那次松手后，等了好几天还没见放人。后来，才知道，小胡涉嫌带头扰乱社会公共秩序，仍在刑事拘留中，并可能面临刑事诉讼。

　　维权冲突过后，公安机关在京贸国际城小区内张贴通告，提示业主们在“维权”中应该注意的情况及信访流程，不要做出违法乱纪的事情。

　　京贸国际城是北京天旭运河地产于通州新城区营运的百万平米住区，主要包括13栋高层住宅楼、6栋别墅及部分配套设施。临近京杭大运河，拥有京哈、京通、朝阳路及朝阳北路等多条交通干线。经历过去年降价1万赔付差价而博得“通州第一降”的称号，现在又因为这次降价把自己推上风口浪尖。

　　这次参与维权的主要是3号、4号楼老业主。他们买房时，正值通州房价涨跌最厉害的时候。

　　2010年3月份通州新区规划方案出台，房价就一直飙升，一度达到每平方米2.6万元。很多人还曾预测这片郊区房价何时“破三万”，跟市中心一决高下。

　　但市场是瞬息万变的，从今年2月开始，限购政策在各个大中城市陆续出台，下半年来房价开始逐渐下降。以北京为例，京十五条细则出台后，3月，北京房价19个月来首次同比下降，在众多购房者感叹真实感受与数据不符时，降价由传闻最终迅速变为现实。

　　从今年4月份开始，有着北京市房价风向标之称的通州区楼市就不断爆出降价的消息。京贸国际城附近的月亮河公馆、珠江拉维小镇、华业东方玫瑰、润枫领尚……几乎各大房地产项目都在打折促销。

　　京贸国际城不但不例外，反而更“跌宕起伏”。据某门户网站统计分析，均价从去年年初的1.45万元每平米，三个月后一路攀升为2.6万元左右，维持这个高价到10月份，又一路起伏，到了今年一月份为2万元左右。进入金九银十的国庆前后，房价顿时跌至1.5万元每平米以下。房价的一涨一落，让高价买房的老业主们的心脏也难以平静。

　　开发商的补差价

　　2010年底，在通州区房价大范围降价情况下，京贸国际城4号楼以均价1.98万元/平方米出售。为了安抚先前3号楼均价2.5万元/平方米高价买房的前期业主，当时，开发商声称拿出了2亿元补偿高价买房的前期业主。

　　去年11月份，杨美和其他3号楼业主都与京贸国际城开发商天旭运河签订一份《商品房预售合同补充协议》。按照协议规定的购房款的变更确定方式，以杨美所购房为例，按照套内建筑面积计算，该商品房单价原为30960元/平方米，协议将之调整为26047.21元/平方米，两价之差乘上套内面积，即为差价总数。也就是说杨美一共可获得差价购房款约34万元。

　　至于差价款如何退回？协议规定，如果不是全额购房，差价款会无息偿还到购房者的贷款银行中，优先用于贷款银行的还款事项，买受人不得将该款挪作他用。

　　朱东方的购房冲动中，很多程度上就是听说京贸国际城有对业主的补偿举动。

　　40岁的朱东方来京10年，结了婚还未生孩子。买了京贸国际4号楼一套房子，每月还贷基本上占掉家庭总收入的6成。

　　购房前，朱东方暂住在海淀上地，房租是3000元/平方米的两居。因为要生孩子，并料想以后有老人或请保姆，所以想换个大点的三居室。他2009年卖掉通州管庄附近的两居室房子，当时房价正低，连看房的都比较少，八千左右好容易卖掉，就开始找新的。看了几栋新房，因为都不太满意一直没有签合同，而房价开始飙升，两年翻了3倍，原来的两居，同样的地点现在只能买个厕所了。

　　2011年5月，朱东方听说限制政策又要出台，外地的、贷过款的都会受限制，所以赶紧又看了一遍楼盘，感觉通州新城规划还不错，估计会有发展潜力。他又听媒体说京贸国际城降得最多，还给老业主有补偿退款，所以对这家开发商印象也不错，当时价格从2.4万降到2万，优惠幅度也够大。从位置、价格、信誉度几方面考虑最后选择了京贸国际城。

　　朱东方所说的“补偿退款”主要针对的是3号楼购房时单价超过19800/平米的业主。

　　可这次，不仅1.98万元/平方米的价位都没保住，甚至直降到1.4万元/平方米。3号楼、4号楼的业主同时感觉受到市场无情的打击。

　　“既然去年降价时，给3号楼签订差价补偿协议，那如今又降价了，该给我没4号楼补差价了。”4号楼的业主是这么想的。

　　补差价可一不可再

　　虽然，第一波“维权”以失败告终，业主没能和开发商正面就房价问题作出协商。但部分业主们私下里的怨愤其实也不小。原本作为购房、收房信息交流的京贸国际城业主等几个论坛和业主QQ群，不知何时起成了维权者声讨开发商，打听退款消息的阵地。

　　朱东方曾在QQ群里留言，“为何我购房时有差价补偿，现在又没了。”他认为，开发商应该发扬上次主动退还差价的精神，给业主个交代。

　　但是这一次，即便爆发了冲突，开发商不愿意也似乎无力赔偿了。

　　天旭运河一位不愿透露姓名的负责人告诉记者，开发商的所有销售行为均在市场需要和企业承受范围内确定。之前对3、4号楼在房地产价格最高位购买楼房的部分业主退还总计2个亿的差价，那时天旭运河尚可承受，而现有的业主所购楼房价格与其所购楼房的品质成正比，故开发商不能接受差价返还的要求，否则对开发商也是不公平的。

　　针对5号楼的售价为何下调如此之大，该负责人透露，去年销售的3号楼、4号楼是现房，此次开盘促销的5号楼多为期房，购房两年后才能入住，为业主免去了两年的月供。综合1、2、3、4号楼的性价比和周边房地产的销售售价，所以价格有所调整。

　　“我们开发商降价不就是为了快速回款吗？如果降价了又一而再地给前期业主退还差价，那还不如不降。”同时，该负责人也认为，此次5号楼促销活动是根据国务院对房地产的调控要求。“国家让开发商下调价格，开发商陷入进退两难的境地，不降也没办法。”

　　无论是签订过《商品房预售合同补充协议》的部分3号楼业主，还是没有签订的4号楼业主，维权的最终目的是让补回差价后的价格更接近5号楼。

　　该负责人称，业主的心情都值得同情，但房地产项目的价格仍旧要以市场行情为主导，是高还是低开发商和业主说了都不算。该负责人认为，如果继续下降，即便业主们再一次提出退房和补还差价的要求，开发商也没办法。

　　近期，北京、上海各房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。 商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由呢？

　　中国政法大学经济法研究中心副主任符启林认为，房屋买卖是一种市场行为，既然业主和开发商在自愿情况下签订了购房合同，合同一经签订便具有法律效力，双方均应全面履行合同。否则，须承担违约责任及赔偿由于违约给对方造成的损失。

　　房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时就由购房人承担。

　　在符启林看来，京贸国际城前一次给业主补偿差价，无论基于避免社会矛盾，还是销售策略，这都是开发商自身的权利。因此，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义补偿购房人降价前后的价格差额。

　　如何退差价？

　　虽然，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。如果业主跟开发商刚刚签订了购房合同，支付了购房款，不料政府出台了限购房政策，眼看房子要跌了，怎么办？拿在手里，如果房价一直往下跌，就得不偿失；反悔吧，卖方不同意你退房。那么已经签了合同交了定金、首付款，甚至全款都已支付的购房合同还能毁约吗？仅仅因为房价大跌之故就主张退房，断然不能得到法院的支持。那么还有其他途径退房吗？

　　北京市博圣律师事务所张学华律师认为，退房也不是没有可能。如果已购房但出限购令，要看是否办妥网签。如果已经办妥网签的，那么购房合同应受法律保护；如果未办网签而不能过户的，那么业主有权起诉要求解除合同，要求开发商退款。

　　根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，可行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款。

　　张学华告诉记者，如果合法有效的合同，业主想解除就必须有合同条款支持，如业主仅以降价为由要求退楼，一般是不会得到法院的支持。除非退楼的理由是下面三条：首先是开发商违约。比如，开发商延迟交房后经催告后三个月内仍未能交房的；商品房买卖合同约定的期限内，因为出卖人的原因未能办理房屋所有权登记手续的；环境评测不合格，质量严重不合格等开发商根本违约行为。

　　其次是开发商违规。如开发商未取得预售许可证的情况下销售；销售过程中存在价格欺诈行为，高于预售方案中报备的房价等。

　　此外还有情势变更。因不可抗力的原因导致合同无法履行的情况下，开发商和业主均无过错，那么业主可要求退房。如因银行贷款政策变化，导致业主办不下按揭；限购等原因导致业主不能办理购房合同网签备案等。

　　今年下半年，因为城市房地产售价下降，导致北京、上海各地都出现业主退房，补差价的纠纷。张学华指出，尽管开发商自愿补偿给高价购买业主，缓和了购房者强烈的维权诉求。但必须从制度上建立成熟理性的房价定价机制，正常、合理的房价不应超过成本价的30%，否则就显失公平。在合同法中，对于显失公平的价格条款，受损一方可要求退还，法院判决的标准也是以是否高于30%为准。如果高于成本价30%，那么就属显失公平。

　　责任编辑：黄倩

　　退房的六大科学理由

　　究竟在怎样的条件下，购房者才可以顺利退房，维护自己的权益呢?查询了相关法律法规，根据我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》和建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)等法律、规章的有关规定，购房人所享有的在以下6种法定条件下的退房权利：

　　1购房合同无效而导致退房。

　　如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人、开发商未取得预售许可证等等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。

　　2购房合同被依法撤销而导致退房。

　　对于购房人因重大误解而订立的合同；或者在订立合同时显失公平的；或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。

　　3套型误差而导致退房。

　　对于交房时的套型与设计图纸不一致的；或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。这种情形适用于按套计价的预售房屋。

　　4面积误差而导致退房。

　　根据建设部《商品房销售管理办法》（建设部令【2001】第88号） ，从2003年2月1日起，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，有权退房。

　　5规划设计的变更而导致退房。

　　开发商擅自变更规划、设计的；或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，有权退房。

　　6房屋主体结构质量不合格而导致退房。

　　主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属不合格的，有权退房。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此退房。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/7a42d9cada38376baf1fae2d.html