二手房交易中的风险控制

二手房交易中的风险控制

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民法务工具。 作者：北京德和衡律师事务所 王卫东

二手房交易中的风险控制

近期，房地产又火了一把，从鼓励购房去库存到深圳、上

海等城市再次出现严格的限构；从房价突然起跳，到现在

买方持币观望。这一波房价的波动，又造成房屋买卖纠纷

大量发生。作为一名多年从事房地产业务的律师，现对二

手房交易进行法律分析，供双方参考，以保证交易安全，

以免造成巨大损失。一、仔细审查二手房买卖合同。

中介推荐使用的二手房买卖合同，是北京市建委和北京市

工商局共同推荐给交易双方使用的标准式合同。但是，不

是交易双方简单的把空填完就是一份有保障的二手房买卖

合同。该合同只是把二手房买卖过程中常规事项给以规范

和提示，具体合同细节要由双方协商完成。每一个二手房

的买卖，会因房屋的不同、付款方式的不同、交付的方式

不同、违约责任的不同等，会有千差万别的变化。因此，

在签订二手房买卖合同时，要特别注意如下事项：

1、合同的主体。签订二手房买卖合同的主体有两方，一是

卖方，即房屋产权证上所登记的名字。产权所有人一栏有

的登记一人，有的因共有而登记两人或多人。作为二手房

出卖人一方就是产权证上所有人一栏所登记的名字，必须

登记名字本人亲自签署，有一人则由一人签署，有多人就

多人签署。如有委托，则必须出具公证过的委托书并查明

受托人身份。主体另一方是买方，即过户后产权证上所有

人一栏所要登记的名字，登记谁就由谁亲自签署！在签订

二手房买卖合同中往往因为买卖双方因工作、时间调整等

问题无法亲自签署，而由配偶代签、父母子女之间代签，

这隐藏着巨大的法律风险。再次重申，切记要亲自签署！

为了确保卖房人亲自签署，可以到房屋所在地房屋权属登

记中心核验。

2、房屋状况。买房人对房屋现状一般会有全面的了解，比

如位置、户型、楼层、朝向、装修、配套等。但往往忽视

该房屋是否抵押、是不是小产权、是否出租、是不是尚未

更名的继承房屋、是不是央产房等。如房屋存在抵押，则

在交易过程中必须先偿还原有借款并办理解押手续后，才

能过户给买受人。在提前还款环节，往往因出卖人没有提

前偿还能力而由买受人先行代为偿还。如买受人同意这一

方式，则必须和抵押权人见面沟通，把款项汇入抵押权人

能够划帐的出卖人账户。买受人切记不可将款项直接支付

给出卖人或汇入出卖人指定的账户。有的出卖人因自身还

款压力大，收到买受人的首付款后会偿还高利贷，而不去

偿还银行贷款。如该房屋为小产权房，则请买受人绕行，

放弃购买！如该房屋出租，则要与承租人沟通，确定是否

放弃优先购买权，以及能否及时腾退房屋。如能确定，则

请承租人亲自签署文件。如为尚未过户继承房屋，则要审

查继承手续，是否有关于继承的公证书、法院判决书或调

解书。如没有此类文件，则依然绕行，放弃购买！如房屋

为央产房，则要审查是否有原单位同意出售的文件。如有，

可继续购买，如没有，则放弃购买。

3、购买价格。二手房买卖中，合同中约定的价格往往是出

卖人所得净价，因买卖而产生的税费由买受人承担（虽然

法律规定出卖人应交纳个人所得税或营业税，但交易习惯

是由买受人负担，如一定要让出卖人交纳，则出卖人再提

高房价，其实对买方来说是背着抱着一般沉）。因此，买受

人在估计自己的购买能力时要考虑房屋交易税费的多少。

这里着重讲一下“阴阳合同”。所谓“阴阳合同”一般是指

为了规避高昂的税费签订两份合同，把提交税务部门的合

同约定较低的成交价格，另签订一份真实交易价格的合同。

如买卖双方因此发生纠纷，法院一般会根据双方真实意思

表示的原则认定真实交易价格的合同。但买受人要注意一

点，将来再出售该房屋时，根据现在税制（个人所得税为

增值部分的 20%）有可能交更多的税。

4、付款方式。付款分为两种，一是购房人一次性支付全款

购买，二是购房人支付首付，剩余款项向银行等金融机构

贷款支付。一次性付款，一般按着定金、首付和尾款方式

支付给出卖人。如果房屋未设定抵押，则双方约定把购房

款交第三方监管，或共同监管，完成最后的交付后出卖人

再把房款取走。这种方式对双方都没有什么风险，是很好

的一种方式。但这里要注意，第三方监管不一定是中介监

管，在房地产发展初期出现过不少中介把房款卷走的案例。

其实建委为了买卖双方交易的安全，是提供资金监管服务

的。但因手续较为麻烦，服务态度一般，再被中介劝说，

往往就交中介监管了（链家就要求必须由其监管，这是霸

王条款）。买卖双方可以到银行设立一个共同账户（有多家

银行不提供此项服务，但工商银行可以），只有双方同意才

可以把款提走，而且也不收费。这是一个比较好的办法。

把购房款交第三方监管或共同开设一个账户，可以避免双

方因先交房再过户，还是先过户再付款的争论。在交易中，

有双方都坚持自己的这种意见而造成买卖失败的案例。如

果房屋设定抵押，则很可能会发生买受人替出卖人垫资还

款的情况。如果出现这种情况，则要按照上文房屋状况中

的方法操作。剩余尾款再按着监管或共设账户的方式操作。

如果是贷款购房，从控制风险角度来说，对买受人来说是

一件好事。在交易过程中会有银行替买受人严控风险。首

付款一般会存放于贷款行，银行会核实房屋状况和出卖人

的身份，还要在付清全款前过户给买受人并进行抵押登记。

这对买房人来说，没有买不到房的风险了。但这里存在一

种情况，因买受人向金融机构贷款，往往需要较长时间，

特别是公积金贷款或组合贷，甚至遇到被拒绝的可能，不

得不再向另一家金融机构申请贷款。因此，买受人要给自

己留有比较宽裕的贷款付款时间。交易时间的延长，伴随

着交易风险的扩大，房价发生较大变动，出卖人有可能会

抓住买受人付款延期的违约而解除购房合同。因贷款未获

得批准或延迟导致不能按时付款，或造成付款违约时，买

受人往往一脸无辜，会说贷款银行拖延、政策变化等导致，

并非买受人主观故意。但是，这些与出卖人无关，付款是

买受人的义务。对出卖人来说，是因为买受人无力一次性

支付购房款向第三方借款购房，买受人是否能借来钱是买

受人的事。事实也的确如此，买受人要想尽一切办法支付

房款。之所以买受人感到委屈，是因为买受人在和贷款机

构申请贷款时是弱势一方。在与贷款机构签署的贷款合同

中，贷款机构就申请人的贷款未做出任何承诺，届时因政

策的变化，风险的控制，甚至是贷款额度减少都会导致贷

款机构不发放贷款，并且不承担任何责任。更不用说在审

批、抵押和放贷过程中人为的拖延了。因此，买受人一定

充分考虑贷款时的不可控因素，不能因此让自己处于违约

的境地。

5、过户。过户是指房屋产权由出卖人转移至买受人名下。

表现形式就是，原产权人把产权证交还给权属登记中心，

权属登记中心把写有买受人名字的新产权证交给买受人。

根据我国《物权法》之规定：不动产物权的设立、变更、

转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生

效力，但法律另有规定的除外。也就是说，买受人未能及

时进行房屋产权登记，将无法对抗第三人，虽已交款收房，

但仍然存在着飞走的风险。

6、交付。二手房买卖中，一般是在买受人付清全款（包括

贷款）后，出卖人才将房屋钥匙交给买受人，也就是进行

交割。在这个阶段中，遇到法律风险较小。在这个环节，

中介一般会提醒物业费、供暖费等各种费用是否结清。但

是，法律上讲，房屋在过户前所发生的费用与买受人无关。

物业公司、供暖单位等无权向买受人追偿过户之前的费用。

这里提示一下买受人，如果买受人为贷款购房，会在贷款

放款前过户给买受人，但不应主张过户后就要求出卖人将

房屋交付给自己。因此，此时过户实际上卖房人配合买房

人申请贷款而提前将过户手续办理。

7、违约责任。二手房买卖与新房买卖不同。新房买卖中，

往往房屋为预售，届时开发商是否按期交房，按质交房，

水电气绿化是否达到使用条件，存在很大的不确定性。而

二手房买卖中，房屋早已投入使用，买受人可以实地考察，

除一些隐患外，对房屋结构、使用状况和周围配套等均可

完全掌握。因此，出卖人在过户和交付上不会在客观上造

成违约，主观上想违约往往是因为房价暴涨，感觉卖亏了。

买受人违约，大都在付款环节。往往因为筹集首付或在贷

款中无法控制贷款机构的批贷进程，以及不能预料交税、

抵押等过程所需要的时间，而造成付款延期。但是，在违

约责任的约定上，中介给买卖双方的合同中，往往约定不

清或相互矛盾。比如，一笔付款约定两个时间，交房也约

定两个时间等。因此，要特别注意对每一种可能产生的违

约行为进行违约责任的约定，而不能模糊的统一约定成任

何一方违约给守约方赔偿经济损失，或者约定成任何违约

行为都按照总房价的 20%承担违约责任。违约责任过高，

往往也得不到法院的支持。

8、其它。二手房买卖中还涉及一些诸如户口的迁出，工商

注册的注销，学区房的名额是否可用等。这些都要一一约

定违约责任。

总之，在签订购买合同时，要结合二手房交易流程约

定好买卖双方应履行的义务，根据各自的义务约定相应的

违约责任。在约定买卖双方义务时，不可发生冲突。

二、明确中介的法律地位

之所以把中介的法律地位进行分析，是因为在目前二手房

交易中，大都是通过中介完成的，但交易双方往往分不清

中介的义务和法律责任，往往把应由自己决定的事项交给

中介。

1、房产中介法律地位属于居间人，为买卖双方提供交易信

息，并对购房过程流程及一些税费政策提供咨询，从而收

取中介费。而在实际操作中，中介往往充当起双方代理人

的角色，一会儿代表出卖人说服买受人接受出卖人的出价，

一会儿又代表买受人对出卖人的价格砍价。在买卖双方最

为关心的价格，就在中介的左谈右谈中确定下来，买卖双

方完全没有象购买其他商品时面对面的讨价还价。买卖双

方和中介在房屋交易中，所处利益是不同的。买卖双方都

要维护自己的权益，把风险降到最低。双方通过谈判，达

成一个相对公平的合同。而中介的利益，是确保双方成交，

收取佣金。因此，在这个合同谈判的过程中，中介往往不

关心合同中权利义务是否公平，谁好说话就劝谁让步，谁

不好说话就向着谁说。因此，千万不要认为中介一手托两

家，是一个公平的角色，会替买卖双方的各自利益去全面

考虑。

2、房产中介不是专业人士。从居间合同中约定中介所要履

行的义务来看，中介仅是提供交易信息，协助办理一些事

情，除对提供的信息要承担责任外，其它任何事项都与中

介无关。对于二手房的买卖合同来说，中介也不是专业人

员，应聘一个中介工作所需要的条件，大家都清楚。所以，

对于二手房交易中最重要的法律文件－买卖合同，现中介

人员是没有能力完成合同的起草、审核、补充协议约定等。

这需要有经验的专业的法律人士来完成。而中介工作人员

往往以签订的合同都是格式合同为借口，让买卖双方放弃

对合同的审核，就为了尽快完成签约。但是，具体到每份

买卖合同，都要根据买卖双方实际情况另行约定。如何约

定合同中空白的地方，如何起草补充协议，都涉及到法律

问题。但从从业人员来源来看，几乎没有门槛，学什么专

业的都有，反而学法律的人不多。另一方面，从事中介的

大多是一些年轻人，房市好的时候就到房产中介淘金，房

市不好的时候转身做别的。所以中介中很少有有经验的法

律专业人士。因此，买卖双方要对自己负责，仔细审查合

同，慎重签下自己的名字。

三、交易流程

在北京二手房交易中，按付款方式有两种交易流程，

一种是一次性付款，一种是首付加贷款。供大家参考

1、一次性付款：审核购房资格→签订买卖合同和网签（交

付定金）→付款至监管帐号（可能分一次或两次付款）→

交税→过户（领取产权证）→交割（房屋交付）

2、首付加贷款：审核购房资格→签订买卖合同和网签（交

付定金）→付首付款至监管账号→申请贷款→获得批贷函

→交税→过户（领取产权证）→首付款转给出卖人→抵押

登记→放贷给出卖人→交割（房屋交付）

总之，房屋买卖往往是普通人一生中不多的几次大笔交易，

涉及金额巨大，买卖双方都应该慎之又慎！

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/7325c55fe65c3b3567ec102de2bd960590c6d931.html