C案例之夏伟案例

发布时间：2010-03-11 10:50:50 来源：文档文库

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拍卖人是否尽瑕疵告知义务？
——对一执行拍卖案的法理分析

一、案情及判决

1999年8月，厦门某拍卖有限公司（下称拍卖公司）受福建省高级人民法院委托，公开拍卖被执行人某房地产公司的土地使用权及在建工程。该拍卖标的自1995年设计规划几经变更，因建筑面积增加，1998前，其容积率已由7变更为7.72（该部分已经取得预售许可），1998年其容积率又变更为8.46。拍卖公司在公开拍卖之前，委托厦门资产评估事务所对拍卖物土地使用权及在建工程（用地面积5821.58平方米，总建筑面积53140平方米/地上建筑面积44953平方米，容积率为7.72）进行市场现值评估，并出具《房地产评估报告》（下称《评估报告》），评估结果为总价值5000万元（已经厦门市土地房产管理局房地产市场管理处确认），建议拍卖底价为评估价的45%—65%，即2250—3250万元。《评估报告》“估价假设”、“限制条件”中没有对评估对象容积率为7.72项下的增容费未交清做出明示。

1999年12月15日，拍卖公司在《厦门日报》上刊登《拍卖公告》，根据该公告，“拍卖标的已施工至+0，用地面积为5821.58平方米，起拍价2500万元”。1999年12月22日，厦门某实业公司（下称实业公司）以2680万元竞得该拍品，拍卖成交后拍卖公司与实业公司签订了《福建省拍卖成交确认书》（下称《确认书》），并在确认书上写明：买受人须承担过户时买卖双方应缴纳的营业税、契税、应补增容费等一切费用及手续。2000年4月7日，福建省高级人民法院以（1998）民终执第91号民裁定书将拍卖物过户给实业公司。

2001年5月8日，实业公司向房管部门申请办理拍卖标的的商品房预售许可证变更，房管部门告知总建筑面积53140平立米、容积率7.72以内的土地出让金尚未缴足，所欠金额为3696650.56元，须缴清该款后才能办理变更预售许可证。振华公司即向拍卖公司提出异议，因双方协商未果，实业公司为办理拍卖标的变更预售许可证，只得先行垫交该款，并于6月12日致函拍卖公司。

2002年5月8日，实业公司向厦门市中级人民法院提起诉讼，要求拍卖公司赔偿因拍卖公司未告知其拍卖标的容积率7.72以内的土地出让金尚未缴足之瑕疵，而遭受的经济损失3696650.56元及利息。

拍卖公司辩称：在整个拍卖过程中，拍卖公司均是以建筑面积53140平方米为标准进行拍卖的，包括其向竞买人提供有关拍卖标的相关资料在内，并未涉及拍卖标的建筑面积由53140平方米变更为57421平方米（即容积率由7.72变更为8.46）部分。拍卖公司在拍前已得知拍卖标的在53140平方米内需补交约316万元增容费的瑕疵，其要告知补交增容费只可能是告知与拍卖标的相关而不可能是在拍卖标的之外的增容费。因此，根据《拍卖成交确认书》等文件，双方在《成交确认书》约定的应补增容费，是指总建筑面积53140平方米内应补增容费而非实业公司所述的53140平方米以外的应补增容费，由此可看出拍卖公司已将建筑面积53140平方米内沿需补交增容费的瑕疵明确告知了竞拍人。另外，交确认书于1999年12月22日签订，实业公司从此日开始即应知其权利受到损害，其赔偿损失的请求也已超过拍卖法上规定的一年之诉讼时效。

一审法院认为，该拍卖虽属法院委托，但在拍卖过程中，产生是的拍卖人与竞买人之间的拍卖民事法律关系。根据合同相对性原则和拍卖关系的性质，买受人的损失只能向拍卖人主张权利。《拍卖法》第六十一条实际上确定了拍卖人对买受人的先行赔偿义务。双方签订的《拍卖成交确认书》为双方真实意思表示，合法有效，但拍卖公司未向实业公司说明拍卖物瑕疵，又未声明不承担瑕疵担保责任，而拍卖公司主张起诉已超过诉讼时效与事实不符。故判决拍卖公司承担赔偿责任。宣判后，拍卖公司不服，提出上诉，并认为，根据《拍卖管理办法》第32条“竞买人参加应价竞争，视为已行使了查验拍卖标的、查阅有关拍卖资料的权利并认可拍卖标的现状”、本次拍卖《拍卖规则》关于“竞买人进入拍卖会场，即表明对拍卖标的物的真伪、品质、价值等已完全了解，并自愿承担责任”之规定以及双方签订的《确认书》，可确定拍卖人已尽瑕疵告知义务；1999年12月22日，双方买卖成交；2000年4月4日交清成交款；2000年4月13日，省高院已将4月7日拍卖物产权过户的裁定书送达厦门土地局、房地产交易中心，如果未尽瑕疵告知义务实业公司至此已明知其权利被侵害。实业公司于2001年6月12日发函给拍卖公司，不能作为时效中断的事由，故实业公司提起诉讼已超过诉讼时效。

二审法院认为，本案虽然是法院委托拍卖，但在拍卖的实施上，产生的是拍卖企业与竞买人之间的拍卖法律关系；拍卖公司在事先是知道拍卖物尚未交清增容费之事实，而未明确告知竞买人，或以其他方式向所有竞买人作出相应的提示，给竞买人以应有的注意，同时，又未声明免责，故违反瑕疵告知义务。拍卖物已经取得规划许可和预售许可，根据商品房预售的相关规定，取得预售许可的前提条件之一是土地出让金已全部交清。因此实业公司在竞买时完全有理由相信在容积率7.72以内的增容费已经交清，《确认书》所约定的“增容费”是指容积率在7.72以外的增容费。在2001年5月8日房管部门告知应补交拍卖物增容费时开始诉讼时效计算，6月12日致函拍卖公司，发生诉讼时效中断，故2002年5月8日的起诉，没有超过诉讼时效。综上，二审判决维持原判。

二、法理评析

本案中，争议焦点主要集中在拍卖人是否尽到瑕疵披露义务以及实业公司的请求权是否罹于诉讼时效。鉴于拍卖在我国的经济生活中的兴起和围绕拍卖产生的法律纠纷的增多，笔者将从执行拍卖的法律性质、诉讼标的、拍卖人的瑕疵担保义务等基本法理入手，对相关问题进行深入探讨，为今后之拍卖实务提供参考借鉴。

（一）执行拍卖之法律性质及其法律关系的特点

1、法律性质

拍卖是一种竞争买卖，指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。学理上又将拍卖分为依拍卖法之拍卖（即任意拍卖）与依民事诉讼法之执行拍卖（也称为强制拍卖）。显然，后者所称执行拍卖仅指执行法院以清偿债务为目的，依照法律规定，对查封、扣押的财产实行公开竞价，把物品卖给出价最高的竞买人的一种强制执行行为。既然执行拍卖是法院依法行使强制执行权，就查封、扣押物（即拍卖标的物）所为的一种变价行为，而该行为所产生的法律后果涉及到申请执行人、被执行人、执行法院以及买受人之间的复杂法律关系，那么，确定强制拍卖的法律性质、理清当事人间的法律关系，对于纠纷的解决就显得尤为重要。对于执行拍卖的性质，历来众说纷纭，大体上有公法说、私法说和折衷说三种。公法说认为，执行拍卖属于公法上的强制处分行为，不同于私法上的买卖契约，而类似于公用征收行为；私法说认为，执行拍卖是私法行为，属于一种特殊的买卖契约；折衷说认为，执行拍卖兼有公法处分和私法买卖的双重性质。

我们认为，正如史尚宽先生所言：强制执行法上的拍卖，乃系国家依其执行机关所行标的物之变价行为。因而执行拍卖的公权属性至为明显。但是，执行拍卖毕竟是拍卖的一种，在执行拍卖的程序上，拍卖公告是要约引诱，竞买人的出价是一种买卖要约，拍定则是买卖的承诺，由此产生了买卖契约。这个过程和结果与私法上的民事行为相似。因此，执行拍卖又同时具有私法性质。但是，由于强制拍卖以查封为前提，不以拍卖物所有人的意志为转移，这与私法上买卖关系应以双方当事人意思自由为基础又发生冲突。因此，我们主张折衷说。

2、执行拍卖法律关系特点

基于对执行拍卖性质的不同认识，对执行拍卖中当事人间的法律关系，亦有不同认识。第一种观点认为，在执行拍卖中，竞买人与拍卖物原所有人产生买卖合同关系，因而双方应受此约束。第二种观点认为，竞买人与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，构成买卖合同关系。第三种观点认为，拍卖人作为卖方与竞买人是买卖合同关系，但委托法院委托拍卖公司拍卖强制执行财产，该法院对该房产有处分权，应视为财产所有权人，与拍卖公司是委托合同关系，因而委托人民法院应作为利害第三人。

根据现行法律规定，执行拍卖必须由拍卖人组织实施，因此，拍卖人在执行拍卖活动中居于主要的地位，并发挥着不可替代的作用。在执行拍卖过程中，拍卖人始终是以自己的名义而不是法院的名义，按拍卖所特有的规则，为委托法院从事拍卖及相关的活动。同时，执行拍卖亦属有偿拍卖，在拍卖活动结束后，法院亦应向拍卖人支付佣金。而法院在拍卖活动过程中也至少享有参与权和监督权，因此，在这种情况下，法院与拍卖人之间实际上是一种行纪法律关系。拍卖人与竞买人的交易产生的法律后果，由拍卖人承担。这点，也在《拍卖法》的相关规定中得以体现。如《拍卖法》第61条规定：拍卖人、委托人违反本法规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损失的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。可见，即使是由于委托人的原因，隐瞒拍卖标的的瑕疵而造成买受人损失的，买受人也得向拍卖人主张权利，再由其向委托人追偿。

这里需要指出的是，本案中一、二审判决都认定“本案虽然是法院委托拍卖，但在拍卖的实施上，产生的是拍卖企业与竞买人之间的拍卖法律关系。根据合同相对性原则和拍卖关系的性质，买受人就损失只能向拍卖人主张权利”，这实际上是不准确的。其实，拍卖法律关系并不仅指在拍卖的实施中拍卖人与竞买人之间的法律关系，拍卖人与竞买人的买卖关系仅是拍卖法律关系的一部分，实际上法院委托也是拍卖法律关系的一部分，因此，只有在认定法院与拍卖人之间的行纪法律关系性质基础上，我们才能就“合同相对性原则”而要求拍卖人承担责任。

（二）本案拍卖人是否尽到瑕疵披露义务

1、执行拍卖之标的

在本案中，对拍卖人是否尽到瑕疵披露义务的关键前提，是对拍卖标的的界定。因为如果正如被告拍卖公司对拍卖标的的认定，那么，很明显，被告拍卖公司已经尽到瑕疵披露义务的事实应予以认定。所以，这里有必要先讨论拍卖标的的界定。

所谓标的，我国学者一般认为，是指权利义务所指向的对象。一般来说，该对象包括物、权利、非物亦非权利（如占有）和物与权利的结合（如电影拷贝、计算机软件等）。对于何为拍卖标的，学理上的讨论并不多，根据《拍卖法》规定，拍卖标的是委托人委托拍卖人以拍卖方式出售的其所有或依法可以处分的物品或者财产权利。结合执行拍卖之概念和性质，我们认为，执行拍卖标的，首先必须是执行标的，也就是说，必须是生效法律文书所确定的给付内容，是人民法院在执行中依照生效法律文书和法律规定所采取执行措施指向的对象。同时，其也应具有一般拍卖标的基本属性。因此，执行拍卖标的必然包括以下几个要素：（1）必须有权利或者利益。（2）能为给付。即以能以某种方式兑现既定的权利或利益，如给付金钱、交付财物、完成行为等。（3）种类确定。即给付的种类，如现金、实物、行为等。（4）有数额或要求。即物的价值、数目和具体标准。

据此，我们似乎应该很容易理解被告拍卖公司对拍卖标的的解释了。因为《评估报告》《拍卖公告》以及其他资料中均只提到，拍卖土地使用权5821.58平方米/建筑面积53140平方米，容积率为7.72。因此，拍卖标的当然为土地使用权5821.58平方米/建筑面积53140平方米，容积率为7.72范围内的财产权益，而不包括建筑面积53140平方米以外的容积率为7.72至8.46部分。

其实，拍卖公司对“拍卖标的”的理解是存在误解的。在本案中，我们应注意到本案拍卖标的的特殊性。本案拍卖一房地产项目的“土地使用权及在建工程”，但实际上该“在建工程”仅停留在设计规划的图纸上，还未正式施工，而其设计规划也是历经数次变更。因此，本案的拍卖标的应为该项目的“用地面积5821.58平方米土地使用权及其上所附的权益”。换言之，在用地面积5821.58平方米土地使用权的前提下，不论是建筑面积53140平方米/容积率7.72，还是建筑面积57421平方米/容积率8.46，其均是用地面积5821.58平方米土地使用权及其上所附权益的一部分。拍卖公司对“拍卖标的”的理解，同时还表明一个事实，即实业公司是早已知道拍卖标的在容积率7.72范围内尚有地价款未缴清的瑕疵。

2、拍卖人的瑕疵担保责任

所谓瑕疵担保责任，是指买卖合同中，出卖人就其所交付的标的物，担保其品质及其移转的标的物权利上不存在未告知的瑕疵。出卖人对出卖标的物的瑕疵担保有物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保两种形态。前者是指标的物的权利全部或一部分无法移转给买主时，出卖人所负的担保责任；后者是出卖物的权利虽然没有暇疵，但作为买卖标的本身存在暇疵时，出卖人应负的担保责任。

《拍卖法》第18条第61条的规定实际上是对拍卖人瑕疵担保责任的规定。《拍卖法》第18条第二款规定：“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”，第61条规定：“拍卖人、委托人违反本法第18条第二款、第27条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿；拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任”。当然，除非明知标的物有暇疵却企图通过特约或单方的声明来蒙混买主的，这种特约或声明无效外，拍卖人的暇疵担保责任可依双方当事人的特约或者拍卖人单方的声明而得以限制或免除。

但是对于执行拍卖，我国目前对执行拍卖拍卖人的瑕疵担保责任并未作明确规定。基于执行拍卖的特殊法律性质，对执行拍卖人是否应承担瑕疵担保责任，学理上却有不同的认识。有学者认为，在执行拍卖的理论中，法院自行拍卖是不承担瑕疵担保责任的，那么，如果拍卖人在受托实施执行拍卖行为的过程中没有过错的情况，仍要求其承担瑕疵担保责任有违法理。并且，国外法律对于拍卖人实行强制拍卖的行为均不作瑕疵担保责任的要求。因此，考虑到拍卖人在执行拍卖实践中的具体情况，执行拍卖应该没有瑕疵担保责任。也有学者认为，由于在实践中社会交易及物上负担的复杂化，为充分保护买受人的合法权利以及维护法院执行拍卖的公信力，应赋予买受人瑕疵损害请求权。但是该学者对买受人瑕疵损害请求权只是对原财产所有人即债务人以及债权人即受益人得为主张，而不是对法院和拍卖人主张。属于拍卖人和法院责任的，适用国家赔偿制度(10)其实，该观点也是否认执行拍卖拍卖人的瑕疵担保责任。

实践中，执行拍卖在民诉法未明确规定的情况下，基本是适用《拍卖法》的相关规定。在《拍卖法》已经明确任意拍卖拍卖人瑕疵担保责任的情况下，我们没有理由否认执行拍卖拍卖人的瑕疵担保责任。而且，如前所述，在执行拍卖中，法院与拍卖人实际是行纪关系，拍卖人对竞买人承担相应的瑕疵担保责任应属合情合理。

3、本案拍卖人是否尽到瑕疵披露义务

在拍卖人存在瑕疵担保责任的情况下，拍卖人为避免承担该责任，就有必要对其已知的标的物瑕疵向竞买人尽可能的披露。那么，在本案中，拍卖人是否已经尽到瑕疵披露义务呢？

如前所述，本案的拍卖标的，由于其特殊性，应为“5821.58平方米土地使用权及其上所附的权益”。因此，拍卖公司想免除其瑕疵担保责任，就必须向竞买人披露该项目“用地面积5821.58平方米土地使用权及其上所附的权益”在规划范围内的存在的一切瑕疵，包括建筑面积53140平方米/容积率7.72范围内的瑕疵和建筑面积57421平方米/容积率7.72至8.46部分的瑕疵，而不是仅仅是其所称的“总建筑面积53140平方米/容积率7.72”层面上的瑕疵。那么，《确认书》中“应补增容费”的瑕疵告知中应为哪一部分的瑕疵呢？拍卖公司能否根据《拍卖管理办法》第32条“竞买人参加应价竞争，视为已行使了查验拍卖标的、查阅有关拍卖资料的权利并认可拍卖标的现状”、本次拍卖《拍卖规则》关于“竞买人进入拍卖会场，即表明对拍卖标的物的真伪、品质、价值等已完全了解，并自愿承担责任”之规定，主张实业公司已认可了拍卖标的现状，其遭受损失，是因为其自身过失未予查明拍卖标的瑕疵所致，而直接主张免责呢？

我们认为，竞买人并非专业人士，其欲以自身能力全面、充分了解拍卖标的也是不可能的，其只能依赖于拍卖人，而竞买者所了解的拍卖标的“现状”也正是依据拍卖人所提供的拍卖资料来反映的，拍卖人所提供的拍卖资料越详细、越准确，竞买人根据这些资料所了解的拍卖标的“现状”也就越符合拍卖标的的真实情况。从《估价报告》中对估价测算过程的说明可以看出，评估部门是依据容积率7.72来确定地价，且估价报告在估价假设、限制条件中未明示评估对象在容积率7.72项下的增容费未交清。而在拍卖人提供的《拍卖公告》等其他材料亦没有对容积率7.72项下的增容费未交清进行披露。而且，根据相关《厦门市商品房预售管理规定》“商品房取得预售许可”必须土地出让金已经缴清。因而，竞买人完全有理由相信，《确认书》上的增容费为从增容率7.72至8.46部分的增容费，拍卖人未尽拍卖瑕疵披露义务至为明显。而《拍卖规则》及《拍卖管理办法》第32条的规定将拍卖人由于过失或故意所造成的不利后果强加于竞买人，明显有违公平及诚实信用原则。《拍卖规则》是拍卖公司单方操作的格式免责条款，具有明显的霸王条款性质，其效力值得怀疑。《拍卖管理办法》是国内贸易部在《拍卖法》出台前调整拍卖法律关系的部门规章，根据上位法高于下位法、新法优于旧法适用之法理，在《拍卖法》已经对拍卖人瑕疵担保责任明确规定的时候，自然无其适用余地。因此，一、二审判决对于拍卖公司的该主张未予支持应是正确的。

（三）附论——本案是否超过诉讼时效

1、诉讼时效及其起算、中断

诉讼时效，也称为消灭时效，是指债权人怠于行使权利的状态持续到法定期间，其公力救济权归于消灭的制度。其价值在于维护交易秩序与安全、促进权利行使速度、减低诉讼中的证明成本。由于诉讼时效的法律后果是消灭权利人请求人民法院保护的权利。故诉讼时效期间的开始时间就直接关系到权利人的切身权益。从逻辑而言，诉讼时效的起算，应为合同债权及其救济权、以及侵权之债请求权怠于行使之时。然而权利怠于行使属于权利人主观世界，外人难以确知，因而不具有操作性，故国外之立法多以权利得以主张为起算点。如意大利民法规定：“诉讼时效自权利得以主张之日起开始”，德国民法规定：“自受害人知悉损害事实或赔偿义务人之时起算”。(12)我国民法通则亦以权利人“从知道或者应当知道权利被侵害时”为诉讼时效起算点。

然而，诉讼时效开始后，有些情况下，权利人并不是真的不行使其权利，因而在此情况下，有必要对时效的开始和进行进行遏制，这其中之一就是诉讼时效的中断制度。所谓诉讼时效的中断，是指在诉讼时效进行中，有反于诉讼时效基础的事实发生，而使既已经过的诉讼时效期间归于无效的制度。其反时效基础事由包括权利人直接向义务人主张、义务人认诺、公力救济行为等。

2、本案是否超过诉讼时效

对本案是否超过诉讼时效，关键问题就是诉讼时效起算点是何时。拍卖公司认为，从2000年4月13日省高院将拍卖物产权过户的裁定书送达厦门土地局、房地产交易中心时，实业公司应已明知其权利被侵害，此时应开始诉讼时效的起算。其实，这里就必须明确一个问题，即按照相关规定，产权过户并不要求土地出让金已经交清，因而房管部门让实业公司顺利进行产权过户，而没有告知其容积率7.72项下的增容费未交清的事实是非常可能的。拍卖公司想证明该时间点为诉讼时效的起算点，就有必要就房管部门在进行产权过户时已经告知实业公司容积率7.72项下的增容费未交清的事实进行举证。而商品房预售许可证必须缴清土地出让金，因而实业公司于2001年5月8号向房管部门申请办理拍卖标的预售许可证的变更，房管部门才告知实业公司容积率7.72项下的增容费未交清的事实，是合情合理的。故我们认为，该案是诉讼时效起算点是2001年5月8号。实业公司于2001年6月12日发函给拍卖公司，明显是主张权利行为，自此发生诉讼时效之中断。