特征之三：施工进度、营销周期与阶段性价格策略
预售商品房区别于其他商品还有一个显著的特点，那就是它是期货，是一种有时间间隔性的商品，这种时间间隔来自于商品房的施工进度。
预售房的施工进度，客观上为阶段性价格策略的形成提供了可能。为吸引购房者尽早进场，商品房预售时价格总低于现房价格，随着施工进度的不断深入，价格也逐步提高。价格微调的基础一般高于银行存款利率，但又还有升值空间，它既要给前期购房客户产生信心，又能引导欲购者，使观望者产生购买欲望，习惯上，在公开销售、结构封顶、楼盘竣工、交房入住这四个主要的时间段，房屋的价格会结合市场状况而作一定调整，结合其间若干个小的时间段里的价格微调，便形成了最为朴素的阶段性价格策略。
针对该电梯公寓的项目状况、环境因素、个别因素以及竞争性楼盘的情况，采用专业的房地产评估技术对该项目进行价格设计。
二、项目标用：
某九层电梯公寓位于东城根街北延线与白马寺路交点的东南转角，三面临街，西南面与市规划局档案馆接壤。
1.楼层分布：一、二层为商场、银行，三层用于休闲娱乐；四一九层为公寓，每层6套，共36套；地下层为车库及设备用房。
2.总建筑面积12580平方米，总高度31.50平方米。
3.建筑覆盖率：53.26％
一层建筑面积：1541.02平方米
二层建筑面积：1583.12平方米
三层建筑面积：1583.12平方米
公寓建筑面积：6 X 1004. 44平方米＝6026. 64平方米
地下层建筑面积： 1845. 71平方米
容积率：3.71
绿化面积：600.70平方米
绿地率：20.76％
建筑结构：框架
4.装修标准及设备
外墙：面砖饰面
底楼门厅：艺术装修
门窗：铝合金窗
卧室及厅：清水房
厨卫：装修到位
三、区域因素分析：
1.商服繁华度：距市级商业中心约3000米，属骡马市商圈的辐射范围。周边有云天商厦、国贸大厦，距火车北站贸易区约1000米，人流量一般，商服繁华度一般。
2.交通便捷程度：该区域道路交通网发达，西体北路、内环路、东城根街北延线组成交通网络，对外距火车站1000米，交通54路、57路、一环路27路，小公共汽车门路、12路，交通便捷。
3.区域内分布的有铁路中学、实验外国语学校；市三医院、铁二局医院、林业中心医院也分布在区域内；文殊院、西郊体育场增添了历史文化氛围。楼盘一层的银行、商场及周围银行、邮局、农贸市场、餐饮娱乐等公共服务设施配套程度较高。
4.基础设施配套：该区域城市水、电、气、视、讯、道路等市政基础设施配套完善。
5.环境质量：区域内环境，空气质量，治安状况较好，加之府南河改造，使周边绿化休闲环境较佳。
四、区域格局（同一供求日内）：
1.府南河沿线近期开工楼盘较多，与该电梯公寓：同处一个区域的高层电梯公寓有江波华城、万福世家。水晶花园、上河城（二期）、兴顺花苑、景泰电梯公寓等。
2.销售价格高于高层电梯公寓平均销售价格。目前销售形势较好，均属中高档楼盘。
五、定价方法及技术路线
竞争性楼盘销售均价表
按照定价目的，结合该电梯公寓的项目区域因素。个别因素，遵循《房地产估价规范》（G／T 50291－1999），该区域内楼盘交易实例较多，可采用市场比较法，结合成本法进行定价。
1.市场比较法定价测算过程
2.确定可比交易实例为江波华城？？A，万福世家？？B，兴顺花苑？？C，北斗星花园？？D
3.进行因素修正
①交易情况修正
可比实例A、B、C、D，均属正常交易情况，无须进行修正，修正系数为100／100.
②交易日期修正
可比实例A、B、C、D，均属期房预售或认购期，与该项目销售交易日期相同，修正系数取 100／100.
4.市场比较法定价结果为：
该电梯公寓5楼起价为3001.5元／平方米，考虑消费者心理，可定为2988元／平方米起价。
六、连商住楼经闭关析：采用市场比较法确定的楼盘售价，是从市场可比实例和特定消费群体的接受度方面进行考虑，但从开发商的角度而言，其关注的是开发的利润率。所以，在此采取开发成本加成法的技术路线和市场比较结果进行验证。
1.成本法的数据来源：开发部、财务部、营销部
2.基本参数：
（1）土地：5152.159平方米，代征地2260，征地：2892.15 土地费：4.3382亩X 280万元／亩二1214.696万元
（2）出让金：（2892.15平方米X400元／平方米）＝57.84万元
（3）契税：减免
（4）土地管理费：2892.15平方米 X 2元／平方米＝5784. 3元
（5）文物古迹勘探费：2892.15平方米X 20元／平方米二＝5. 7843万元
（6）保证金： 12470平方米 X 800元／平方米 X 3％＝ 29. 93元
（7）投调税：49.88万元（减免）
（8）市政配套费： 12470平方米 X 80元／平方米＝99.76万元
（9）墙改基金： 12470平方米 X 10元／平方米＝12.47万元
（10）人防工程费： 12470平方米 X 15元／平方升＝18.705万元
（11）消防设施费：12470平方米X3元／平方米＝3.741万元
（12）白蚁预防费： 12470平方米 X 2. 3元／平方米＝2.8681万元
（13）中小学危改： 12470平方米 X 800元／平方米X 7％c＝ 6. 9832元
注（8）——（13）项总额减免40万元。
（14）地勘费：3万元
（15）工程设计费： 12470平方米 X 8元／平方米＝9.98万元
（l6）土建安装费： 12470平方米 X 1000元／平方米＝1247万元
（17）水、电、气集资费： 12470平方米 X 160元／平方米＝199.52万元
（18）不可预见费： 1371. 7万元 XZ％＝27. 43 万元
（19）室外工程费： 12470平方米 X 25元／平方米＝31.18万元
（20）视、讯、绿化费：30万元
（21）贷款利息： 1000万元 X 6％ X 0. 5＝ 30万元
（22）消防设施：65万元
（23）设备购置、安装费：客梯 2台 40 X 2＝ 80万元
（扶梯取消）
（24）管理费：3141.486万元XZ％＝62.83万元
合计总成本：3204.316万元
总建筑面积：12580平方米
每平方米综合造价：2550元／平方米
3.按房地产开发企业的预期利润率，综合考虑取18％，则得销售底价定为3009元／平方米
七、比较两种定价技术路线所得销售定货
市场比较后：P1＝3001.5元／平方米
成本加成法：P2＝3009元／平方米
平均值P＝（P1＋P2）／2＝（3001. 5＋ 3009）／2＝3005.2元／平方米
标准方差&1＝（3005.2－3001.5）／3005.2 X100％＝0.12％
&2＝（3009 —— 3005.2）／3005.2 X 100％＝0.13％
八、结论：
经对P1、P2和P1、&1、&2数据分析修正，可将该电梯公寓定价为2988元／平方米起价（5楼靠东城根北延线） P＝2988元／平方米
八、根据楼盘起价P＝2988元／平方米，对该电梯公寓4－8层共计38套进行逐一定价
楼层差价：考虑电梯公寓定价原理和消费心理，楼层差价取每上一层加价100元／平方米。
四楼均价定价：四层均有退台式屋顶花园，考虑以7楼均价为基数，每平方建筑面积加价400元／平方米，即四楼均价为3188元／平方米＋400元／平方米＝3588元／平方米。
十、按月份定价：九层修改设计为跃层式，并在屋顶建筑户均50平方米的阳光房，考虑屋顶防光房能否办产权两种方案。
1.屋顶阳光房不能办理产权：每平方米在8楼均价基础上加价500元／平方米，定价为3288元／平方米＋500元／平方米
2.屋顶阳光房可办理产权：每平方米在8楼均价基础上加价300元／平方米，即3288元／平方米＋300元／平方米＝3588元／平方米。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/6c0bb808bf64783e0912a21614791711cc79799b.html
文档为doc格式