深圳城市更新细则 三种情形可申请拆除重建

深圳城市更新细则 三种情形可申请拆除重建

深圳新闻网-深圳特区报

是否拆除重建有了衡量标准

《深圳市城市更新办法实施细则》公开征求意见

深圳新闻网12月25日讯 （记者王慧琼）

在昨天市政府举行的全市城市更新工作会议上，《深圳市城市更新办法实施细则》（征求意见稿）（下简称《细则》）“出炉”。这份《细则》将城市更新分为综合整治类、功能改变类、拆除重新类等城市更新，规定不同类别更新明确要求和程序。

城市更新专项规划期限为５年

《细则》提出，全市城市更新专项规划的期限一般为５年。城市更新单元指以拆除重建类城市更新划定相对成片区域，更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，城市更新单元划定有七项原则和技术要求。

《细则》确定，城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于１万平方米，应当提供大于３０００平方米且不小于拆除重建用地面积１５％的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。城市更新单元原则上不得包含被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护范围内的用地，但是通过城市更新实现用地清退的除外。

政府社团用地、特殊用地原则上不得单独划定为城市更新单元。政府土地整备区范围内原则上不得划定城市更新单元。城市更新单元应当符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。

福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围原则上应当以整村范围划定城市更新单元，鼓励其他各区的原农村集体经济组织地域范围以整村范围划定城市更新单元。已纳入本市综合整治计划或近５年内已完成各类专项整治的区域原则上不得单独划定为城市更新单元。

拆迁范围界定“模糊”空间

《细则》还对城市更新单元内拆迁范围的边界划定作出明确，其中对拆迁范围边界走向、涉及道路等“模糊”空间进行了进一步明确。

拆迁范围边界涉及道路的有三种情况：规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围；规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围；规划道路与现状道路不一致或现状无道路，且规划道路现状为建成区的，原则上以规划次干道及以上级别道路的中心线或规划支路的边界为界，规划道路用地纳入拆迁范围；拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。

拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。已建设完成的用地，拆迁范围原则上应当包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。

未建设用地原则上不划入城市更新单元

《细则》对城市更新单元规划的编制原则、规划的具体内容、不同类别的城市更新计划申报、调整等作出明确规定。未建设用地原则上不划入城市更新单元。

《细则》提出，对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的国有未出让用地，可以作为零星用地出让给实施主体的土地总面积不超过该项目总用地面积的１０％且不得超过３０００平方米；对于超出部分，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换，由城市更新单元规划对其规划条件进行统筹研究。

对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的已批未建用地，在征得土地使用权人同意后，可结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换。

三类城市更新相关规定

综合整治类：

市区政府统筹推进

《深圳市城市更新办法实施细则》(征求意见稿）提出，综合整治类城市更新主要由市、区政府统筹推进。市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。市发改部门负责综合整治类项目概算审批和市级建设资金安排。各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。

综合整治类城市更新的内容主要包括：消除片区安全隐患；改善城市基础设施、公共服务设施和无障碍设施等；改善建筑外观和片区环境，进行建筑节能改造；提升片区城市功能。

功能改变类：

８种情形不能实施城市更新

《细则》明确功能改变类城市更新实施条件是：按照法定图则、城市更新单元规划等现行生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以持房地产权属证书向市规划国土部门派出机构申请实施功能改变类城市更新。符合功能改变类项目提出申请后，规划部门将进行初审并在深圳特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站公示。

《细则》确定，具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：申请实施后的建筑物使用功能不符合城市规划或者土地功能混合使用要求；申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的；申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的；申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的；建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的，等等，共有８种情形。

拆除重建类：

三种情况可拆除重建

《细则》重点对拆除重建类城市更新相关情况进行了明确。

《细则》规定，拆除重建适用范围特定城市建成区具有以下三种情况，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以申请以拆除重建方式实施城市更新。

一是城市基础设施、公共服务设施亟须完善。城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于３０００平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。

二是环境恶劣或者存在重大安全隐患。包括环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活等。

三是现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。

拆除重建类城市更新项目的实施可采取市场主体单独实施、合作实施等四种方式。

《细则》对拆除重建类城市更新单元申报与审批条件作出规定。《细则》提出，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿符合下列条件时，方可进行单元规划制定计划申报：城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆迁范围内用地包含多个地块的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新的地块，其总用地面积应当不小于拆迁范围用地面积的８０％。

拆除重建类单元经市政府批准后，市规划国土部门应当在１０个工作日内，在相关政府公众信息网站上就计划内容进行公告。

推进城市更新项目有序实施

我市出台《关于深入推进城市更新工作的意见》

深圳特区报讯 （记者 郑向鹏）记者昨天从全市城市更新工作会议获悉，市政府近日出台了《关于深入推进城市更新工作的意见》，提出要坚持综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式并举，未来５年全市计划完成城市更新用地规模约３５平方公里，完成城市更新固定资产投资约１８００亿元。

到２０１５年基本完成原特区内城中村改造或转型整治

《意见》要求，大力推进城中村和旧工业区（含旧仓储区）改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造，优化产业布局，完善城市功能，保障民生福利，提升环境品质，为打造现代化国际化先进城市提供有力支撑。

根据《意见》，我市城市更新工作的目标是：到２０１５年，全市完成城市更新用地规模约３５平方公里，其中“综合整治”和“功能改变”规模约２３平方公里，以城中村和旧工业区为主的“拆除重建”规模约１２平方公里；完成城市更新固定资产投资约１８００亿元（含综合整治、功能改变、拆除重建等各类城市更新），城市基础设施配套更为完善，特区一体化水平显著提升；基本完成福田、罗湖、盐田、南山的城中村改造或转型整治，基本完成宝安、龙岗、光明、坪山的主要地区城中村整治，完成３－５个重点产业片区、２－３条人文特色街区改造。

抓好重点地区更新项目有序实施

《意见》提出，要积极推进城市更新项目规范有序实施，抓好重点地区城市更新项目规范有序实施，着力福田环ＣＢＤ地区、罗湖笋岗－清水河地区、南山大沙河地区、盐田港后方陆域地区、宝安松岗地区、龙岗深惠路沿线地区、华为科技城等重点区域的城市更新。加快土地历史遗留问题的处理，尽快出台《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑处理决定》实施办法，制定分类依据、适用政策及处理程序，针对城市更新特点，简化认定程序，推进妥善处理农村城市化历史遗留违法建筑问题。

落实公共设施用地配建保障性住房

《意见》要求，落实城市公共设施用地，在每个城市更新单元中，确保大于３０００平方米且不小于拆迁范围用地１５％的面积，用于建设道路、学校、医院、公交场站、公共绿地等城市公共设施，相关设施的立项优先安排，并与城市更新项目同步建设。配建保障性住房，出台城市更新项目保障性住房配建比例有关规定，根据项目区域、改造类型及用地性质等因素，在建成后包括住宅的城市更新项目中配建一定比例的保障性住房，拓宽保障性住房供给渠道，满足中低收入人群及人才群体的居住需求。

城市更新配建保障房免缴地价

城市一类地区安居型商品房配建比例达３０％

深圳特区报讯（记者孙锦）记者昨日从全市城市更新工作会议上获悉，《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》（下简称“规定”）正式出台，福田－罗湖、南山－前海等一类地区的城市更新项目中保障房配建比例为１２％，安居型商品房配建比例将达到３０％。而更新中配建的保障房是免缴地价，由政府回购，产权归政府所有，而回购价格则按照保障房建造成本加百分之三的利润来执行。

城市中心区安居型商品房配建比例达３０％

根据规定，城市更新项目保障房配建比例为实际建设的保障性住房面积占该项目批准住宅建筑面积的比例。配建比例将按不同地区的标准来确定，具体来说，一类地区保障性住房配建比例为１２％，保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为３０％。而一类地区是指福田－罗湖、南山－前海、光明新区、龙华新城、大运新城、龙岗、沙井、松岗、观澜、布吉、横岗等城市各级中心区内规划２０１５年前建设的轨道站点１０００米覆盖地区。

二类地区保障性住房配建比例为８％，安居型商品房配建比例为２０％。二类地区是指除一类地区之外的城市各级中心区或规划２０１５年前建设的轨道站点１０００米覆盖地区。

三类地区保障性住房配建比例为５％，安居型商品房配建比例为１０％。三类地区是指除一、二类地区之外的重点产业片区，如现代制造业园区，现代物流园区、金融后台服务区等，以及其他适宜配建保障性住房的地区。

今后，深圳将鼓励城市更新项目在以上标准基础上增加配建比例。而对于那些在一、二、三类地区之外的城市更新项目。

配建比例可根据实际有增有减

城市更新项目位于规划２０１５年前建设的轨道站点５００米范围内的，保障房配建比例按批准住宅建筑面积增加３％。如果城市更新项目属于工业区或仓储区改造为住宅的，保障房配建比例按批准住宅建筑面积增加５％。如果项目同时符合上述两种规定情形的，保障房配建比例则要按批准住宅建筑面积增加８％。

如果城市更新项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用地总面积比例对保障房配建比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑面积的８％，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的５％。

城市更新配建保障房免缴地价

值得关注的是，城市更新项目中配建的保障性住房是免缴地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价格按照保障性住房建造成本加百分之三利润的价格执行。如果配建的保障房类型为安居型商品房的，安居型商品房地价按该项目住宅建筑面积应缴地价标准的５０％缴纳，但最高不超过安居型商品房建筑面积按公告基准地价标准应计收的地价，由项目实施主体按照与市住房建设主管部门事先约定的住房价格和对象进行销售。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/6655074fe518964bcf847cbc.html