案外人真实购买且对未完成过户没有过错的，法院应停止对案外人所购房屋的执行

案外人真实购买且对未完成过户没有过错的，法院应停止对案外人所购房屋的执行

一、案情

2010年12月16日，原告赵某与第三人范某及其妻子王某签订《北京市房屋买卖合同》，约定：范某及其妻子王某将位于北京市朝阳区东三环中路某房屋以550万元的价格出卖给赵某，买受人赵某应在签订合同时支付定金人民币120万元，支付购房款430万元。

签订合同当日，第三人范某之子范某某在中国民生银行开设的账户内收到案外人马某转入的人民币3 006 000元，且范某某出具收条一张，写明：“收到马某人民币三百万零六千元，用于归还民生银行贷款”；第三人范某在中国工商银行的账户内收到马某转入的人民币250万元，且范某及其妻子王某出具收条一张，写明：“收到马某交来北京市朝阳区东三环中路×号房屋定金及购房款五百五十万元，双方约定由马某偿还房屋贷款三百万元整，至此全部房款已付清”。

2011年1月9日，范某与王某向赵某出具房屋交付书和房屋交接清单各一份，该房屋交付书显示：“范某收到赵某交来的购买北京市朝阳区东三环中路×号房屋的全额购房款，今将此房屋交付赵某，房屋内设施详见交接清单。”

2011年1月13日，第三人范某与原告赵某签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），该合同显示：出卖人范某将北京市朝阳区东三环中路×号房屋以135万元的价格出卖给买受人赵某，合同中范某的委托代理人系马某。签订合同当日，双方到北京市朝阳区房屋权属登记中心申请房屋转移登记，交纳了契税，但未能成功办理房屋转移登记。2011年1月14日，双方再次申请房屋转移登记，在办理过程中该房屋被法院查封。

2010年9月29日，北京农村商业银行股份有限公司某支行（以下简称某支行）诉北京某设备有限公司（以下简称设备公司）、北京某担保有限公司（以下简称担保公司）、范某借款合同纠纷一案经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，约定：设备公司于二○一○年十二月三十一日前偿还某支行借款本金四百五十万元及自二○一○年六月二十一日起至借款本息付清之日止的逾期借款利息（以银行系统出具的利息清单为准）；担保公司、范某对上述债务承担连带保证责任，承担上述连带保证责任后，有权向设备公司追偿；案件受理费二万七千七百六十九元，由设备公司负担，于调解书送达后七日内交纳。上述协议经法院民事调解书确认并已发生法律效力。在此之前，2009年3月5日，范某曾向某支行出具个人无限连带责任财产清单，清单中包括本案诉争的房屋。上述民事调解书确定的履行时间到达时，设备公司未按期归还借款。2011年1月14日，某支行向法院申请强制执行，当日法院查封了被告范某名下的本案双方诉争的房屋。

赵某称该房屋在被查封前其已经与范某签订了买卖合同并已实际履行，故提出异议，要求解除对该房产的查封。后法院经审查裁定驳回了赵某对该案执行标的所提异议，赵某遂以某支行为被告提起执行异议之诉，要求停止对该房屋的执行。本院依法追加范某为本案第三人。

二、审理情况

庭审中，原告赵某称2010年12月16日其与第三人范某签订房屋买卖合同当天即支付了全部价款，2011年1月9日范某向其交付了该房屋，后于3月7日向该房屋所在的物业公司交纳了物业费和电费，其对于未完成产权过户登记手续不存在过错，因此该房屋已经归其所有，不能作为第三人范某的财产进行查封。另，原告称付款人马某是其生意上的朋友，为了方便范某为其办理产权过户手续，特意让马某作为范某的代理人为原告办理过户手续。至于经纪成交版的《存量房屋买卖合同》中所约定的房屋价款较低，是为了以政府指导价确定房屋价款从而少交税费，实际成交价格仍为550万元，在办理银行解押时支付了6000元的利息，故实际付款数额为5 506 000元。为此，原告提交了交纳物业费的发票和2011年1月17日北京市朝阳区房屋管理局档案中心和北京市朝阳区房屋权属登记中心向其出具的一份证明，该证明记载“经查，范某与赵某于2011年1月13日签订了房屋买卖网签合同，后双方当事代理人于当日到我处申请房屋转移登记，在受理过程中由于系统信息占用未能正常办理。2011年1月14日，双方再次申请房屋转移登记，在与市住建委协调后，将占用信息删除，正在受理时接到法院的查封协助执行通知书。”

庭审中，马某到庭，经询问，其陈述与原告陈述内容相同。范某对原告所述表示认可，称其当初因急需用钱，想向原告赵某借款，因赵某不借，后其将诉争房屋出售给赵某以获得房款，赵某对其房屋提供连带保证一事并不知情，其已经收到原告支付的全部房款共计550万元，关于原告多付的6 000元银行利息问题，双方还未进行协商处理。

法院经审理认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。根据本案查明的事实及二手商品房交易的现实，应当认定原告赵某于签订合同当日按照合同约定的价款向第三人范某支付了全部房款，此后范某向赵某交付了房屋，双方之间存在真实的买卖关系。因此，原告赵某在法院针对执行标的的强制执行程序开始前已经支付了全部价款并实际占有了该标的物，且赵某对于未能及时办理产权过户登记手续并不存在过错，故原告赵某要求停止对诉争房屋的执行，理由正当，本院予以支持。被告某支行称范某系转移财产、规避执行、其与原告赵某之间的买卖合同应属无效的辩解意见，证据不足，本院不予采信。但需指出的是，双方应当按照房屋买卖实际成交价格缴纳相应税费，不得违反国家税收法律政策。最终，法院判决停止对原告所购买上述房屋的执行。后某支行不服一审判决提起上诉，二审法院判决维持原判。

三、意见

按照北京市高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的规定，此类案件案外人的主张能否支持主要从以下三个方面进行审查：

其一、案外人（第三人）应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有该标的物。法院在处理时应当根据当事人提交的买卖合同、付款发票、付款收据、物业服务合同、物业费缴费发票等证据予以综合判断。

其二、“第三人对此没有过错”，是指案外人（第三人）未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错。

其三、在适用该规定时对案外人与被执行人之间是否存在真实的买卖关系、案外人是否已经支付全部价款并实际居住等事实应当严格审查；在判断案外人是否存在过错时不宜过于严苛；在利益冲突的权衡时，应当在依法的前提下，兼顾购房业主（案外人）的生存利益与银行、企业（申请执行人）之间的经营利益。

根据以上规定，本案中争议的焦点有三，一是原被告双方之间是否存在真实的买卖关系，被执行人范某是否系规避执行、转移财产；二是买卖合同是否已经实际履行；三是赵某对于未办理产权过户是否具有过错。下面笔者逐一进行分析。

（一）原被告双方之间是否存在真实的买卖关系，被执行人范某是否系规避执行转移财产

对此，有两种不同意见：

第一种意见认为双方之间不是真实的买卖关系，范某的行为涉嫌规避执行，转移财产。理由是范某与赵某签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）显示的成交价格为135万元，明显低于市场价格，系以明显低于市场价的不合理低价购买范某通过抵押协议抵押给担保公司的房产，且现有证据不足以证明赵某已经支付了全部房款，故涉嫌规避执行。

第二种意见认为双方之间存在真实的买卖关系。笔者赞同此种观点，理由如下：

1、庭审中马某到庭陈述，称其与原告赵某系生意上的朋友，其也欠原告周某一笔欠款，其代赵某支付房款，其中一部分系返还欠款，一部分系替赵某垫资，其认可该房屋系赵某所购买。马某代赵某交付房款的行为，在本案中根据现有证据无法认定存在串通、虚假买卖等行为，因此应当认定系原告赵某的付款行为。

2、该执行程序开始时间为2011年1月14日，被告范某并非直接的被执行人，而赵某向其支付全部价款的时间为2010年12月16日，因此执行程序开始之前赵某已经支付了全部价款。范某用一部分房款归还了该房屋的银行贷款，一部分房款偿还了债务。

3、双方网签价款虽低于合同价格，但该行为系当前二手房交易为了避税的普遍现象（阴阳合同），不宜以网签价格作为双方买卖的实际成交价格，据此认定双方之间系虚假买卖。关于避税情况，可以向有关部门予以通报反映。

4、2011年1月9日范某向赵某交付了该房屋，后赵某于同年3月7日向该房屋所在的物业公司办理了物业交割并交纳了物业费和电费，对诉争房屋已经实际占有，可以间接认定双方之间的买卖关系。

（二）买卖合同是否已经实际履行

对此，也有两种不同意见：

第一种意见认为房屋所有权转让尚未生效，理由是房屋仍登记于被执行人范某名下。

第二种意见认为诉争房屋虽仍登记于被执行人范某名下，但双方之间的买卖合同已经实际履行，原告赵某已经实际占用标的物。笔者赞同此种观点，理由如下:2011年1月9日，范某与其妻王某向赵某出具了房屋交付书和房屋交接清单，交付房屋后赵某于3月17日交纳了该房屋2009年9月至2011年3月15日期间的物业费及代收电费，在没有相反证据的情况下，应当认定双方签订交接书的时间即为房屋的交付时间。

（三）原告赵某对未办理产权过户登记手续是否存在过错

笔者认为原告赵某对于涉案房屋未办理产权过户登记手续并不存在过错，理由如下：2011年1月17日，北京市朝阳区房屋管理局档案中心和北京市朝阳区房屋权属登记中心出具的证明记载“经查，范某与赵某于2011年1月13日签订了房屋买卖网签合同，后双方当事代理人于当日到我处申请房屋转移登记，在受理过程中由于系统信息占用未能正常办理。2011年1月14日，双方再次申请房屋转移登记，在与市住建委协调后，将占用信息删除，正在受理时接到法院的查封协助执行通知书。”该份证明可以证实本案中未办理产权过户登记手续是由于登记机关的客观原因，原告赵某对此并不存在过错。

北京市高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定：“法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，针对特定房屋实施强制执行，购买该房屋的案外人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，要求停止对该房屋执行，经审查案外人已经支付全部房屋价款并实际占有该房屋，且对未办理房屋过户登记手续没有过错的，对其诉讼请求，应予支持；案外人同时要求确认该房屋归其所有的，不予支持，申请执行人要求对该房屋许可执行的，不予支持。”本案中原告赵某在强制执行程序开始之前已经支付了全部价款并实际占有了该房屋，且原告对未办理产权过户登记手续不存在过错，与上述规定相符，故应当判决停止对该房屋的执行。

综上，法院的判决是正确的。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/5c601c40a22d7375a417866fb84ae45c3b35c2e9.html