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20201201从《民法典》重新审视蛋壳公寓合同

发布时间：2021-04-07 来源：文档文库

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从《民法典》重新审视蛋壳公寓合同

最近关于蛋壳公寓事件愈演愈烈，异乡打工人再次感受到社会的无情和毒打，但是究其本质打工人和房东均是受害者，而真正建立并运营该种商业模式的蛋壳公寓主体是紫梧桐(北京资产管理有限公司及其关联公司（该数据来源于“企查查”网站），而且现金流紧张才是导致该系列纠纷的根本原因。
我们暂且不关注蛋壳老板高靖和崔岩如何将现金流玩没的。我从网络上检索到一份《蛋壳公寓房屋租赁合同》（假设该合同为真，暂以此作为分析样本），以《民法典》的角度重新审视这份合同的效力和法律效果。
首先，从关系模块来看这一合同（因合同长达十一页，仅摘要重要部分）。
【以下为关系模块合同范本】产权委托方：甲方：法定代表人：法人注册地址：工商营业登记证号：业务联系人：业务联系电话：乙方：

身份证住所地地址：身份证证号：经常居住地地址：联系电话：

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本合同双方在平等互利的原则上，根据现行有效之中华人民共和国法律法规达成以下合同。

本合同是由双方签订的《通用条款》和相关附件、一份或以上的《房屋租赁合同服务订单》所组成。

在签署合同前，乙方确认已仔细阅读过本合同条款并予以理解和接受，同时甲方经办人员已向您告知与受托出租房屋及合同签署相关的信息。

如乙方通过客户端完成签约步骤，经甲方审核无误并加盖电子签章后，本合同将以电子签章技术生成电子文档，该文档即具备合同法律效力。

【以上为关系模块合同范本】
该范本明确为三方主体：产权委托方（即房东）、甲方（蛋壳公寓）、乙方（承租方，即房客）。需要提示的是，这里的甲方蛋壳公寓是否扮演出租方的角色？仅从文义分析，其实出租方是产权委托方，而蛋壳公寓这里通过巧妙的设计将自己设定为“代理方”的角色。稍微懂点法律的朋友们都知道委托合同的风险所在。
《民法典》第二十三章就专设“委托合同”一章，可见委托合同作为有名合同的重要意义。第九百一十九条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。由此可见，代理人只是委托人的代表，最终责任仍由委托人即房东承担，蛋壳只是一个“管家”的角色。
且看第九百二十九条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。看似规定了受托人的责任，但是实际上通过举例的方式排除了受托人的责任，只有受托人有重大过失或故意的情况下才承担赔偿责任。针对蛋壳公寓事件。真正的合同相对方是房东和房客，而蛋壳这位“管家”通过合同设计已然抽身事外。
如果我是蛋壳公寓的老板，我非常认可法务的水平，这种“委托代理模式”将公司的风险降到最低。但是具体到每位房客而言，却是苦不堪言。首先，合同签署时不了解委托代理合同的法律后果，仅凭着对“高端白领公寓
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租赁”的一腔信任，甚至没仔细阅读合同。
就事论事，普通人面对动辄十几页、几十页的合同而言，不可能短时间了解其全部含义，另一方面蛋壳公寓作为强势方，其格式合同也容不得老百姓随意修改。这时候，对于普通人而言可以借助两个工具可以最大限度避免以后掉入类似“陷阱”。
一是找一位当律师的朋友咨询下法律风险，判断自己是否可以承受。二是倾听下面这个小建议：
“作为一名曾经干过几年企业投融资业务的律师，我个人判断企业是否有前途的标准就三条：
一是企业的生意怎么样。商业模式是否逻辑可行，是否可持续。二是企业的老板们怎么样。管理层是否稳定，是否具有进取心和能力，人品如何。
三是企业生意到底贵不贵。可以使用现金流折现、历史估值、PE估值等确定企业本身的价值。”
可以通过网络、朋友打听、判断是否认可，是否可以承受其中隐含的风险。
总结以上，蛋壳公寓通过合同条款设计，将其抽身为“房东代理方”的角色，而最终的权利义务承受方为房东与房客，于是进入房东与房客的“斗争”环节，一方面是房东不谈法律绞尽脑汁“文武上阵逼宫退房”，一方面是房客万般无奈身心俱疲“临时抱佛脚苦学法律”的同时，怒斥房东冷漠无情据理力争。
其实就是懂法的把不懂法的耍了！而不懂法的同志们要做的就是懂法或者是更加高效的方式：找一位懂法的朋友。
给我一双慧眼吧！识别风险、分析利弊、果断决策。时间不早了，暂且先谈到这里。下回我们接着谈。

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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/56fef2f01b2e453610661ed9ad51f01dc38157fa.html