未来十年中国房地产市场的发展前景如何

第五部分 消费者分析

　　随着我国人口结构的不断变化，楼市的购买力和购买需求也正不断发生变化，青年成家和学前家庭的需求将渐成市场主力，同时老龄人口、新城市移民等群体也将催生新的需求增长点。人口结构的变化正在逐渐改变楼市需求群体的结构，消费主力会在潜移默化中更迭。

　　总抚养比下降将提高客户购买力

　　计划生育的实施，使我国的人口结构发生较大的变化，多年的“人口红利期”促进了国民经济的飞速发展，人们生活环境得到极大的改善。对于房地产市场而言，“人口红利期”阶段，人口的总抚养比较低，负担系数较小，购买力提升；同时，家庭结构变化，家庭趋向小型化，需求总量大幅增加。

　　根据测算，我国人口总抚养比的下降趋势将可以一直持续到2015年，而劳动人口的上升也使得我国在这段时期内一直处于“人口红利期”。“人口红利期”的存在一方面能够给我国经济的增长提供强劲的动力，与此同时总抚养比的下降又减少了总体劳动人口的负担。因而，在未来的几年里，总抚养比的下降将会提高客户在房地产置业时的购买力。

　　总和生育率的下降造成的其中一个结果是，平均每个家庭中的孩子数越来越少，独生子女数上升。从图1中可以看出我国的独生子女的出生比例随着年份逐年上升。当这些独生子女在面临购房需求时，其首付款的来源将从以前的大多数只能靠自己的积蓄，转为更多地从双方的父母获得经济上支持。也即是说“4+2”购房模式，会出现三个家庭一起购买一套房子的情况，客户的购买力将会大大增加。

　　目前我国家庭户均人口数逐步下降，同时总人口数仍处于惯性增长时期，家庭规模的小型化发展将使需求的总量上升。同时，计生政策的实施也使得不同年龄段的客群的比例发生了变化，青年立足比例仍处于高位，而学前家庭、健康养老比例将会上升，这部分客群将渐成市场主力。此外，随着城市化进程的迈进，大量农村人口将转为城市人口，这些新城市人口的产生也将会极大的刺激城市住房需求。同时随着我国人均住房面积的提高，对住房面积的需求也将进一步的增加。因而随着社会的发展、人们观念的变化以及城市化的进程，未来的住房需求总量将持续上升。

　　历年全国家庭规模变化图

　　青年、学前家庭未来需求趋涨

　　计生政策实施的三十多年来，对我国的人口结构产生了深远的影响，使得我国人口的年龄结构的分布相差很大，各年龄段人口之间的比例差距明显。现在依据易居家庭生命周期的客户细分模型，我们对其中五类客户：青年立足、学前家庭、小学家庭、中学家庭、成熟家庭和健康养老一一进行分析。

　　第三次“婴儿潮”出生的人口中，在2005年以后已经开始步入社会工作，因而在较长一段时间内，这类客群将是目前市场上主流的客群，客群比例会维持在20%以上。同时随着年龄的增长，这类客群将很快会进入到结婚的年龄，因而由这次“婴儿潮”带来的结婚潮将会使市场上的刚性需求急剧释放。而这些变化也会使得青年立足客群的比例在2010年后逐渐下降，且转化并带动青年成家客群比例的上升。

　　学前家庭和成熟家庭的比例总体上呈上升的趋势，其主要的原因是仍然是受“婴儿潮”的影响；并且学前家庭占比上升的幅度较大，将会成为市场上主流的客群之一。同时小学家庭和中学家庭的比例则会随着这几类客群总基数的变大而比例有所下降。

　　全国家庭生命周期细分购房客群变化预测

养老需求或成需求机会点

　　除了青年家庭和学前家庭的需求量有增加趋势外，健康养老客群的比例将会随着时间的推移逐步上升。研究表明，21世纪我国将是一个不可逆转的老龄社会。从2001年开始，我国进入快速老龄化的阶段，老年人口的增长比例将大大超过年人均人口的增长比例，健康养老的客群将逐渐稳步扩大。同时，我们也应该注意到，我国的老龄化社会具有典型的“未富先老”的特征，人口红利期后，社会负担将不断加大，社会保障压力重重。然而，目前“4+2”的购房支付模式，吸收沉淀了大量老年人口的养老积蓄。盘活老年人口的固定资产，开发适合老年人口居住的低总价商品房，都是未来房地产开发的机会所在。

　　“城市新移民”催生新需求

　　由于我国的城市化进程加快，城市中涌入大批城市新移民，由于工作、教育等原因，他们从其他城市或者农村迁入另一个城市工作、生活，并最终长期留在这个城市，成为城市的居民。随着城市化进程的不断推进，城市新移民数量逐渐增加，并带来居住需求以及房产购置、租赁需求的增加，城市新移民将逐渐成为房产市场一群特殊的群体。

　　全国典型城市新移民家庭年收入分析

　　根据研究发现，有购房需求的城市新移民以省内其他区域新移民和外省市新移民为主，港澳台及国外新移民不足1%。从新移民家庭年收入结构看，新移民家庭年收入主要集中在5-30万元，30万元以上年收入的比重超过一成，相较于全国平均水平，这些新移民收入明显较高。其中，外省市新移民家庭年收入水平明显高于省内其他城市新移民，家庭年收入在15万元以上各层次收入水平的外省市新移民比重都高于省内其他区域新移民。外省市新移民30万元以上家庭年收入比重高达17%，超过省内其他城市新移民8个百分点，外省市新移民中 “投资移民”数量不在少数。由此可见，这一新兴群体出现及壮大也将为楼市购买需求添力。

提要：在政策面的预判基本以“中性”定调后，对2010年楼市市场基本面的预测就有了一个适当的前提。从整体上看，供求平衡可期，房价大幅调整的压力不大，市场走势整体向好。

　　中性的政策预判前提下，以市场各方面的情况来看，2010年整体趋势仍乐观。

　　在政策面的预判基本以“中性”定调后，对2010年楼市市场基本面的预测就有了一个适当的前提。从整体上看，供求平衡可期，房价大幅调整的压力不大，市场走势整体向好。

　　供求平衡何时可见？

　　2009年商品住宅供不应求已成一大怪相，随之引发的问题也层出不穷。在加大土地供应力度，打击捂盘惜售等举措下，市场供应何时能真正有效补给，对2010年楼市的走向有很大影响。

　　截止至2009年11月底，多数城市的存量跌至历史低位。按照当前的去化速度，多数城市的市场存量仅供消耗几个月时间，若后期供应无法快速回升，整体市场将持续供不应求状态。根据供求风险评估结果来看，供求风险处于低位，市场整体形势不会出现转变。

　　因此，我们基本判断，从季度走势来看，一季度为传统淡季，市场供应量、成交量均为全年最低点。供不应求矛盾得到延续，房价将继续上涨； 二季度开始会逐步改善，随着供应量逐步增加以及高房价对需求的压制，供求关系逐步趋于平衡，房价涨幅趋缓；三季度开始市场才会真正出现供求平衡局面，房价走势将基本持平并出现一定的分化，其中上海、北京、广州、深圳四大城市由于旺盛的需求供应的稀缺，2010年房价下跌的可能性较小；而重庆、成都、武汉等城市房价同样涨幅较大，但其基本面尚不足以支撑当前的房价，因此不排除出现波动的可能。

　　房价涨或跌？

　　房价，对于大部分而言是市场兴衰的最重要指标，09年房价顺势站上高位后，2010年是继续走高还是调整向下早已争论不休。从各城市来看，2010年市场走势将有所分化，一线城市走势趋稳，而二三线城市投资机会显现，房价有可能迎来较大涨幅。而个别城市由于投资过热，可能引发一轮小调整。

　　一方面，由于二三城市目前仍然是以自住型的刚性需求和改善性需求为主，并且二三线城市的涨价主要是受供不应求的影响推动，投资对市场的影响相对较小，因此2009年二三线城市的房价涨幅也相对较小，基本集中在10-30%之间，远远小于一线城市的30-70%的涨幅。价差的扩大，将引导大量客户流入二三线城市，带动成交放量，房价将逐步上扬。

　　另一方面，一线城市经过这一轮的价格暴涨，投资收益进一步压缩，因此不少投资者开始将目光转向到二三线城市中来，引发了年末二三线城市中高档住宅的热销。由此带来的传导效应还将延续，2010年在投资需求的带动下，必将拉动二三线城市的房价上涨。

　　中小城市利好因素示意图

　　相比二三线城市总体走势良好，但也有个别小城市投资已经出现过热现象，未来有可能引发一轮小调整。这些城市主要有三种表现。

　　一是资金驱动型城市，例如温州、宁波，这两个城市经济较为发达，民间资金较为活跃，在经济复苏缓慢的情况下，民间资金纷纷流入房地产市场，形成市场过热。其中宁波从年初到年底，房价涨幅已经超过了50%，房价涨势过快，必将影响市场成交的稳定。

　　二是资源驱动型城市，例如呼和浩特、鄂尔多斯，凭借其自然资源优势，房地产市场也得到较大发展，但若无其他可持续产业的推动，未来房地产市场的持续性或存隐忧。

　　三是政策驱动型城市，例如南宁、南通，这两个城市从09年以来，地方政府出台了大量的救市政策，例如南宁2009年2月份，发布的“南宁十五条”，放宽了购房条件，新增入户政策，这对于整体市场成交有较大的刺激作用。但若年底政策到期，2010年的楼市推动作用将减弱，市场可能会有小幅调整。

投资机会在哪里？

　　由于通货膨胀预期不断增强，2010年投资需求将持续旺盛，尤其是在一线城市以及发达二三线城市，大量资金缺乏良好的投资渠道将继续涌入中高端物业市场。

　　年底政治局经济会议表示将保持政策的延续性，改善型项目是国家政策扶持的产品之一，并且兼具自住与投资的功能。因此在良好的政策环境下，改善型项目2010年将继续保持旺销态势。

　　同时，在商品住宅市场走好的推动下，商办物业也呈现量价齐涨的态势，继商品住宅市场后，商办物业2010年将迎来较好的投资机会，主要有以下三个方面的推动。

　　一是新保险法的出台，提高了保险资金投资不动产的比例，而正值上升势头的商办物业将会是良好的投资对象；二是人民币升值压力不断增强，在此情况下，国际热钱将不断涌入房地产市场，尤其是商办物业；三是通货膨胀预期增强，投资需求不断上升，除了中高档住宅项目外，商办物业也是一个很好的投资机会。

　　大势何所趋？

　　在政策基本中心的前提下，供求长远看终将达到平衡状态，房价已稳为主，而市场投资需求短期内不会大量退出，因此整个房地产市场的大势也呼之欲出。可以预见，2010年房地产市场整体预期良好。

　　宏观经济层面上，国内经济持续改善，经济回升趋势加快；政策层面上，中央政治局经济会议确定了将要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；从市场表现来看，需求持续旺盛，市场存量跌至历史低位，市场风险较低。从这三大方面来看，市场仍具持续向好发展的基础，2010年整体市场发展态势仍然向好，由于市场供应节奏的影响，全年将呈现先紧后松态势，2010年下半年市场逐步趋于平稳。

中国人口处在快速城镇化这个时期，改革开放三十年间，由农村向城市转移了3亿6千万人口，平均每一年转移1200万。根据国家规划，在2050年中国要达到中等发达国家的水平，中等发达国家的标准以南韩和台湾为例，他们的农村人口都是12.5%。因此在2050年要达到中等发达国家的水平，我们的农村人口应该在20%以下才行。根据这样的一个要求，中国科学院预测，2050年中国的总人口大约是15亿，在未来的40年就要向城市转移6亿人口，平均每一年要转移1500万。加上前30年转移到城市但是没有解决住房以及其他老的城市人口要改善性住房，未来的40年里平均每一年要盖居住房6亿平米，所以房地产产业是关系民生的产业，有这么大的需求量，可以说房地产业还会快速发展。

未来十年中国房地产市场的发展前景如何，我自己还是比较看好未来中国十年房地产市场的发展，这个理由非常的简单，也就是城镇化带来的持续动力以及基于这一背景对中国经济持续增长的预期，城镇居民改善住房条件的强烈愿望等等。过去我们经常把城市人口增加带来的住房需求看得比较重要，实际我们看到，城镇化不仅带来了住房需求，还带来就业需求、生活娱乐需求、公共服务需求，满足这些需求就要进行大规模建设。

长期制度安排将不断完善，基本住房保障制度基本确立，这些长期的制度安排包括了公共住房、土地供应和房地产税收政策等等。第二个趋势是商业房地产市场会取得长足进步，前面稍微提到过，随着公司必须拥有自己的总部大楼这些观念的转变，以及保险公司为代表的机构投资者的出现，还有房地产投资信托的工具出现，需要巨大长期资金支撑的商业房地产市场将取得长足发展，中国商业房地产市场成熟度将会不断的提高。第三个重要趋势，我自己觉得就是低碳房地产会由口号变为企业的自觉行动，不管是阴谋也好，阳谋也好，实际上低碳房地产应该是和绿色、可持续相关联，与改变我们生活环境相关联，在住房领域如何提高舒适度相关联，中国肯定是要朝着这个方向努力的。

房地产业和房地产界的发展影响经济增长、金融安全、社会稳定和资源环境的可持续发展，中国房地产业在2009年中国经济恢复和起稳过程中发挥了重要的作用，但也面临许多新的矛盾和问题需要去理性的思考，相信大家有足够的智慧去破解这些发展过程中的难题，实现房地产业和房地产市场的平稳健康发展。

第一方面是未来一段时间，或者说后危机时代世界经济可能出现一些非常重要的转变，哪些重要的转变，我们必须牢记在心，必须事先有所准备。第二个话题是我们中国经济的发展模式，我们的社会结构、经济结构可能发生哪些变化，这些对房地产的发展毫无疑问是非常非常重要的。

先看看世界经济的变化。

未来五到十年中国的三件事，在我看来这是中国经济未来发展的主动力，也是当前转变发展方式，调整经济结构的着力点所在，

第一是城市化，或者加两个词，就是深度城市化，这恐怕是未来中国经济发展的第一大法宝，第一大源泉。什么是深度城市化，不仅要把农民工引到城市来长期居住，而且还要给农民工相应待遇，让农民工真正融入到城市生活中来，让他买房子，让他的子女受教育，让他自己有学习，融入城市社区的动机和后果。为了提升深度城市化，房地产行业必然会出现一些深层次的改变。

深度城市化的一个重要切入点就是要从已经进城的，长期在城市里生活的一批农民工，一批外地人为切入点，这批人已经在城市里有稳定的工作了，他不存在收入问题，不存在认同的问题，只要在身份上，政策上加以承认他，这部分人的行为会改变，他会感到自己是城市的一员，子女的受教育程度会有愿望提高。深度城市化的一个切入点是已经进入城市，在城市里长期生活的外地人和农民工，所以城市化是第一个动力来源。

第二件事情也是值得我们关注的，就是消费的升级，在未来一段时间将支撑我们经济的发展，消费的升级在我看来就是两件大事，一个是住房，老百姓对住房的需求还将持续存在，改善住房将会成为我们中国未来经济发展的主要动力。另外汽车产业，汽车产业现在进入了第二次的起飞，这一轮的起飞应该还会有三到四年的好日子可过，汽车行业的第二次起飞是跟家庭的可支配收入的水平相关，很多大城市里面，家庭的可支配收入已经到了一定的水平，基本上一到两年的储蓄就可以买一辆汽车，到了这个水平，汽车行业的发展将会进入一个新的按发展阶段。

第三个方面拉动中国经济增长的动力，也是目前政策开始发力的着力点，就是产业的绿色升级，我称之为绿色产能革命。我们现在经济结构里面，我们是工业、制造业占的比重非常高，40%以上，如果我们能在工业里面进行一些产能的升级改造，我称之为绿色产能的提升，那么我们既能够保障不出现重复建设，产能的过剩，同时也可以拉动我们的投资。

最后我想跟各位交流一下我对房地产行业若干年发展的看法，也是三个观点。第一，我个人预计，房地产行业在未来五到十年可能将告别价格飞涨、利润齐高的时代，或者称之为暴利的这个时代可能过去了。为什么这样讲，我给出我个人的理由，我们要非常清楚的分析一下过去十几年来房地产发展，把它放在整个宏观经济来看，它的发展格局是什么？我称之为是一个三赢的格局，什么三赢呢？家庭在十几年前有储蓄，有相当部分的储蓄存在银行当中，政府要发展，家庭希望把自己的储蓄搬家，从银行存款部分搬到房地产、不动产。中国百姓有对购房的偏好，家庭希望把存款从银行转到房地产，地方政府要发展，但是94年实行了分税制，地方政府发展的财源受到很大的限制，怎么办？政府用手中的土地通过有价转让的形式，经过开发商，最后实际还是由家庭支付了。地方政府把老百姓的储蓄从银行拉到自己的手里，百姓获得了房地产产权所有，过去十年百姓高兴，尽管部分是负债，地方政府拿到了真金白银，可以搞开发区，可以修路，获得短期繁荣。开发商在这过程中也是赢家，他提供的服务获得了利润。过去是三赢的格局。

但是过去三赢的格局现在走到了尽头，因为现在的土地价格已经很高了，房地产价格已经很高了，现在面临着是一批年轻人以及没有进城想进城的外地人，这些人在地方经济发展非常重要，没有这些年轻人哪来的城市繁荣，比如北京，大家很多都是外地人，手里没有福利房，没有基本住房的保障，你让这些年轻人在价格已经很高的地产市场上买房子，后果只有一个，你必须想方设法的提高这部分人的工资，工资不高无法持续，如果工资非常高，无形中又反过来对地方经济的发展和企业的成本形成了压力。所以今天房地产的发展碰到了过去格局无法延续的瓶颈。

总理的工作报告在房地产问题上给出了非常明确的政治承诺，发出了非常强烈的政治意愿，要控制房价的过快上涨，不管我们认同不认同这个说法，政治意愿摆在这里，两会的代表和委员在各种场合也表达了同样的呼声，政府给出了四条具体措施，这四条措施也可能大家不认同，也可能是短期的，但是我想告诉大家，一旦当社会中间的精英阶层，两会代表也好，政协委员也好，形成舆论的共识，当这个社会阶层最高领导层形成了政治意愿，或早或晚会转变为体制改革的现实。在我看来中国经济未来五到十年乃至更长的时间，房地产发展的基本格局就是双轨制，一方面继续依靠市场为主的商业性房地产开发，另一方面各个地方政府将会受到强大的压力，他必须拿出真金白银要开发保障性住房。保障性住房以什么形式出现？廉租房形式出现还是公租房出现还是什么方式出现，都可以探讨，但是这个大趋势、大格局在我看来已经形成，或者推动这个大格局前进的动力，社会基础以及政治意愿已经形成，在这个大形势下房地产市场总体来看，价格迅速上涨，利润奇高这个时代恐怕一去不复返了。

第二进事情，我想房地产发展会出现一个深度的政府与企业合作的格局，深度的合作，今天的合作相对而言是比较浅的，地方政府拍卖土地，我作为开发商出钱，不管钱拿来的，我用我自己的钱搞拍卖，我只要拿了土地之后按照政府规定的时间之内开发出来，基本上政府不用太管我了，当然我要交一部分税收了，尽管税收很高，基本是浅度的合作。未来是什么？我相信是深度合作，为什么这样讲？刚刚我说了，未来房地产发展的基本格局是双轨制，在政府这里自己不可能自己完全开发房地产，他没有经验，没有管理的能力，没有这方面的推动力，也可能缺少一定的公信力。所以政府在开发福利这一轨的时候，一定会依赖房地产商的支持，一定会形成深度的合作，这种深度的合作我相信也是为房地产开发商创造合理利润的过程。政府拿出一块土地出来，这当中谁能帮我设计、建设、管理，谁管的好我请谁，这种深度合作的格局将会形成，在这个过程中我认为房地产行业的发展将会更加健康，与社会公众会形成良性的互动。

第三个格局，我相信房地产这个产业将会出现比较大的重组，一些有经验的，经营的好的，可能会逐步扩大规模，在现在来看，只靠短期合作，规模比较小，企业文化不是坚固的企业，可能会出现并购重组的过程，在这个过程中在我看来，地产商的运营模式也会出现变化，一部分地产商将专门从事商业地产，一部分地产商专门从事建设商品房，一部分开发商可能和政府深度合作，跟政府一起开发政策性保障性住房。还有一部分开发商可能自己开发一部分住房长期出租，长期持有，会出现多元化的产业重组。

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